Kiracı Hakları Nelerdir?
Kira sözleşmesi ev ya da işyeri için olabileceği gibi, taşınır eşyalar olan araç, ev eşyası, telefon veya bilgisayar gibi ürünler de olabilir. Bu yazımızda “konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi” nin tarafı olan “Kiracı Hakları ”ndan bahsedilmektedir.
Kira Nedir?
Kira, bir malın kullanımının belli bir ücret karşılığında başkasına bırakılmasıdır. Kira ilişkisi kira sözleşmesi ile kurulur. Kira ilişkisinin kurulabilmesi için kira sözleşmesinin yazılı olması zorunlu değildir. Bu nedenle tarafların kendi aralarında sözlü olarak yaptıkları anlaşmalar da kira ilişkisinin kurulması için yeterlidir.
Kira sözleşmesi hakkında detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesi” yazımızı inceleyebilirsiniz.
Kiracının Hakları
Kira sözleşmesi ile kiraya veren, bir şeyin kullanılmasını veya kullanmasıyla birlikte ondan yararlanmasını kiracıya bırakmayı, kiracı ise buna karşılık kira bedelini üstlenmektedir. Kiraya veren kira sözleşmesi boyunca dairenin veya işyerinin kullanıma elverişli olmasını sağlamak zorundadır.
Ev Sahibi Kiracısını Evden Çıkarabilir mi?
Kira bedelini düzenli olarak ödeyen kiracı; tahliye taahhütnamesi vermemiş ise, kiralanana zarar vermemiş ise, komşulara rahatsızlık vermiyorsa, kira sözleşmesi 10 yıllık yenileme dönemine girmemişse kiraya veren; ev sahibi kiracısını evden çıkaramaz.
Kiraya verenin kendisinin, alt soyunun veya üst soyunun ya da yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında ihtiyacın samimi olduğunun ispatı söz konusudur. Bu samimiyet olgusunu kiracı aleyhine ispat etmek ise çoğu zaman oldukça zordur.
Kiraya veren kira bedelini ödemeyen kiracısına karşı icra takibi başlatabilir ve tahliye davası açabilir. Bununla birlikte aynı kira dönemi içerisinde iki veya daha fazla kira bedelini ödemeyen ya da geciken kiracıya iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılabilir.
Kiracının tahliye taahhütnamesi vermesi halinde tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci de başlatılabilir.
Kira ilişkisinin 5 yılı doldurmasından sonra ise kiraya veren kira bedelinin tespiti ( emsal / rayiç kira bedeli ) davası ile kira bedelinin yükseltilmesini isteyebilir.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince ne olur? 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı evi boşaltmak zorunda mıdır?
Kira sözleşmesinde kira süresi 1 yıl olarak belirtilmiş olsa dahi konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin 1 yıllık süreye dayanarak tahliye talep etme hakkı yoktur. Kira sözleşmesinde böyle bir hüküm yer alsa dahi kanunun emredici hükmüne aykırı bu madde geçerli olmayacaktır.
1 yıllık kira sözleşmesi bitince evden çıkmak sadece kiracıya tanınan bir haktır. Kiracı 1 yıllık kira sözleşmesinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak kiralanan evi veya işyerini geri verebilir.
Yenilenen Kira Dönemlerinde Kira Artış Oranı Ne Olmalıdır?
1 yıllık kira sözleşmesi bitince yeni dönem için kira bedelinde artış oranının ne olması gerektiği için öncelikle kira sözleşmesine bakılmalıdır. Kira sözleşmesinde kira artış oranının ne olacağına dair özel bir madde , hüküm bulunmakta ise bu oran yasal oran ile kıyaslanmalıdır.
Yasal kira artış oranı , on iki aylık tüketici fiyat endeksindeki artış oranıdır. * Ancak 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasındaki yenilenen kira sözleşmelerinde yasal oran geçici olarak %25 olarak belirlenmiştir.
Kira sözleşmesinde kira artış oranı yasal orandan yüksek ise bu durumda kira bedeli yasal oranda arttırılmalıdır. Kira sözleşmesinde kira artış oranı yasal orandan daha düşük olarak belirlenmiş ise kiracı lehine olan düşük oranda kira artışı yapılmalıdır.
Yazılı kira sözleşmesi yoksa veya kira sözleşmesinde kira artış oranının ne olması gerektiğine dair herhangi bir hüküm bulunmuyorsa o halde kiracı artış yapmak zorunda değildir. Kiraya veren Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca kira bedeli tespit davası açmalıdır.
Yenilenen kira sözleşmelerinde artış oranının ne olması gerektiği konusunda daha fazla bilgi edinmek için “Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Kiralananın Satılması Durumunda Kiracı Evden Çıkmalı mı?
Kiralanan el değiştirmesi durumunda eski malik ile akdedilen kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şartlar ile geçerlidir. Yeni malik kiracıdan daha fazla kira bedeli talep edemez. Kiracının yeni malik ile yeniden kira sözleşmesi yapma zorunluluğu da bulunmamaktadır.
Kiralananın Süresinden Önce Geri Verilmesi Mümkün Müdür?
Kiracı, kiralananın kira süresinin bitiminden en az evvel 15 gün önce yazılı bildirimde bulunarak kira ilişkisini sona erdirebilir ve kiraya verene teslim edebilir. Böyle bir durumda kiraya veren devam eden kira bedellerini talep edemez.
Ancak bazen kiracının kiraladığı yeri sözleşme süresinden önce iade etmesi gerekebilmektedir. Kiralanan evin veya işyerinin 1 yıllık sözleşme süresinin bitiminden evvel iade edilmesi için kiraya verenin bu durumu kabul etmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren kiralananın yeniden kiraya verilebileceği makul bir süre için kira bedeli isteyebilir.
Kiracının kiralananı sözleşmenini bitiminden önce geri vermesi zorunluluğu halinde şu şekilde bir hakkı vardır. Kiracı, kiralanan için ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulup bunu kiraya verene bildirdiği takdirde, kiraya veren “makul” bir süre için kira bedeli ödenmesini de isteyemez, depozitoyu da iade etmelidir.
Kiralananın Ayıplı Olması Halinde Kiracı Hakları
Kiraya veren, kiralananı kararlaştırılan tarihte, kira sözleşmesinde belirtilen şekilde “elverişli” bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince kullanıma elverişli olmasını sağlamak zorundadır.
Kiracı, kendisinin gidermekle yükümlü olmadığı ayıpları kiraya verene gecikmeksizin bildirmelidir. İspat açısından bildirimin yazılı olarak yapılması gerekir. Kiracı kiralanandaki ayıpları uygun bir sürede bildirmediği takdirde bu ayıplardan kendisi sorumlu tutulabilir.
Kiralanan ev veya işyerindeki önemli ayıplar halinde kiracı bu ayıpların giderilmesini kiraya veren ev sahibinden veya işyeri sahibinden isteyebilir. Bu ayıpların giderilmemesi halinde kira bedelinden ayıpla orantılı bir indirim yapılmasını ya da zararın giderilmesini isteyebilecektir.
Kiralanandaki ayıpların giderilmemesi durumunda kiracının bir diğer hakkı ise kiralanandaki ayıbı kendisinin gidererek bundan doğan masrafı kira bedelinden düşürmektir. Ancak bu hakkın kullanılması için öncelikle kiraya verene yazılı bildirimde bulunulması ve muhakkak süre tanınması gerekmektedir. Aksi takdirde kiraya veren kira bedelinin ödenmemesinden dolayı icra takibi başlatabilir ya da tahliye talep edebilecektir.
Kiracının Kiralananda Yenilik ve Değişiklik Yapması
Kiracının kiralananda yenilik ve değişiklik yapabilmesi için kiraya verenin yazılı iznini alması gerekir. Kural olarak, kiraya veren yenilik ve değişiklik yapılmasına rıza göstermiş ise kiralanandaki bu yenilik ve değişikliklerin tekrar eski hale getirilmesini isteyemeyecektir.
Kiracı ise kiralananda yaptığı yenilik ve değişiklik nedeniyle kiralananda ortaya çıkan değer artışını isteyemez.
Kullanımdan Kaynaklanan Eskimelerden Kiracı Sorumlu Değildir.
Kiralananın kullanılmasından kaynaklanan eskimeler ve bozulmalar nedeniyle kiraya veren kiracıyı sorumlu tutamaz. Kiracıya depozito bedelini geri vermekten kaçınamaz.
Kiracı Evi veya İşyerini Boşaltmak İsterse Muhakkak Anahtar Teslim Tutanağı İle Tahliye Sağlamalıdır.
Kiralananın tesliminde kiracının muhakkak kiraya verenden yazılı olarak “Anahtar Teslim Tutanağı” almasını tavsiye ediyoruz. Aksi takdirde kiracının devam eden kira bedellerini talep etmesi, depozito bedelini ödemekten çekinmesi gibi uyuşmazlıklar doğabilmektedir. Anahtar teslim tutanağında şu ibarelerin geçmesi yeterlidir;
“ …/…/… başlangıç tarihli kira sözleşmesi kiraya veren ve kiracı tarafından yapılan mutabakat ile sona erdirilmiştir. Kiralanan birlikte gezilmiş, boş ve demirbaşları sağlam olduğu tespit edilerek, anahtarları ile birlikte kiraya verene teslim edilmiştir. Tarih – İmzalar. ”
Kiraya veren, kiracıyı rahatsız edemez.
Kiraya veren kira sözleşmesinden sonra konuta veya işyerine kiracının bilgisi veya rızası dışında giremez, anahtarları kullanamaz. Böyle bir durumda kiraya veren “Konut Dokunulmazlığının İhlali” suçunu işlemiş olacaktır.
Kiraya verenin, kiracıyı rahatsız etmek amacıyla sürekli mesaj atması, araması, kapısına gitmesi, , elektrik veya su saatini değiştirmesi, abonelikleri iptal etmesi gibi durumlarda da “Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma” suçu veya “Israrlı takip” suçu oluşabilecektir.
Bu tür durumlarda kiracı, kiraya veren aleyhine karakolda veya savcılıktan (adliyeden) şikayetçi olabilir.
Kiracı hakları, kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
