I. Kira Ödemeyen Kiracının Tahliye Edilebilir.
Kira sözleşmesine göre belirlenen kira borcunu ödemeyen veya kira sözleşmesinde belirtilen oranda kira artışı yapmayan kiracının tahliyesi mümkündür.
Kiraya veren kiracının tahliyesi için iki yönteme başvurabilir. Bunlar tahliye talepli icra takibi yapmak veya doğrudan tahliye davası açmaktır.
1. Tahliye Talepli İcra Takibi ile Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No:13) başlatıldığı takdirde kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca; kira ilişkisinin varlığına, zamanaşımına, imzaya itiraz edebilir. Kiracının kira ilişkisinin varlığına itiraz etmesi durumunda kiraya veren alacaklı, 30 gün boyunca kira borcunun ödenmesini beklemeli ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye davası açılmalıdır. Kira ilişkisinin varlığına itiraz edilmemiş ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.
2. Tahliye Davası Açarak Kiracının Tahliyesi
Kira borcunu ödemeyen kiracı için doğrudan tahliye davası açmadan önce kesinlikle kiracının temerrüde düşürülmesi gerekir. Bunun anlamı kiracıya yasal olarak kira borcu olduğunu ihtar ederek kira borcunu en az 30 gün içinde ödemesinin istenmesidir. İspat kolaylığı açısından ihtarnamenin noter aracılığı ile gönderilmesi yerinde olacaktır. Tahliye talepli icra takibi başlatmak da ihtar yerine geçecektir.
Kiracının ihtarnamenin veya icra ödeme emrinin eline geçmesine rağmen 30 gün içinde kira bedelini ödememesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak kiracının tahliyesi sağlanabilecektir. Ancak kiracı 30 gün içinde kira borcunu öderse bu durumda tahliye davası açılamayacaktır.
3. Avantajlar Açısından Yöntemlerin Karşılaştırılması
Kira ödemeyen kiracı hakkında birinci yöntem olarak belirttiğimiz tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılması, ikinci yöntem olarak belirtilen fesih ihtarı ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasından daha avantajlıdır.
Öncelikle kira ödemeyen kiracı hakkında ikinci yöntem tercih edilirse ayrıca kira bedellerinin tahsili için tekrar icra takibi süreci başlatılmak zorunda kalınılabilir. Süre bakımından da icra hukuk mahkemesinde tahliye davası süreci sulh hukuk mahkemesi tahliye sürecinden daha hızlı sonuçlanacaktır. Bu nedenle ilk yöntem yine daha avantajlıdır. Masraflar açısından da icra hukuk mahkemesinde tahliye davası maktu harca tabi iken sulh hukuk mahkemesinde son ödenen kira bedelinin on iki aylık tutarı üzerinden harç yatırılacağı için ilk yöntem daha avantajlıdır.
Kira ödemeyen kiracıya karşı kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci başlatılırken aynı zamanda şartları oluşmuş ise; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci de birlikte başlatılabilir.
Tahliye davaları ortalama olarak 1 – 1,5 yıl içinde sonuçlanmaktadır. Bunun dışında ayrıca istinaf süreci de söz konusu olabilir. Bu nedenle kira borcu ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası ile birlikte şartları oluşmuş ise kira bedelinin tesbiti davası da açılması kiraya veren açısından avantajlıdır.
4. Kira Borcunu Sürekli Geciktiren Kiracı Hakkında İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açılabilir.
Kiraya veren icra takibini başlatırken muaccel olmuş bütün kira borçlarını aynı anda icra takibine konu etmelidir. Her bir ay için ayrı ayrı kira borcu alacağı için icra takibi başlatılması takibin iptaline sebebiyet verebilir. Ayrıca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açısından da muacceliyet şartına dikkat edilmelidir. Aksi takdirde iki haklı ihtar koşulu yerine getirilmemiş olacaktır.
Kiracı kira borcunu 30 gün içinde ödediği takdirde artık kiracı aleyhine “tahliye” davası açılamayacaktır. Böyle bir durumda kiracının aynı kira dönemi içerisinde bu şekilde kira borcunu ödemediği veya geciktirdiği her durumda icra takibi başlatılması şartların varlığı halinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına neden olabilir.
Kira borcunu zamanında ödemeyen, geciktiren kiracının tahliyesi için ayrıca “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızı inceleyebilirsiniz.
II. Kira Ödemeyen Kiracıdan Kira Borcunun Tahsil Edilmesi
1. Kira Borcu Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 313’üncü maddesinde; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.’’ hükmüne yer verilmiştir. Kira bedelinin ödenmesini istemek kiralayanın hakkı olmakla birlikte kira bedelini ödemek kiracının ana borcudur. Kira ödemeyen kiracı hakkında kira ilişkisi nedeniyle bazı hukuki yollara başvurulabilir. Kiraya veren, kira ödemeyen kiracı hakkında kira borcunun ödenmesi için icra takibi başlatabilir, ayrıca tahliye davası da açabilir. Bunların her ikisinin aynı anda yapılması da mümkündür.
Kira borcu, kira sözleşmesi ile belirlenen bedeldir. Ancak kira sözleşmesinin 1 yıllık yenilenme süreleri ile devam etmesi durumunda her yıl için kira artış oranı üzerinden kira bedeli değişebilir. Kiraya verenin 1 yıllık sözleşme süresinin sona ermesi ile kiracının tahliyesini isteme hakkı yoktur. Bu nedenle 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı tutarında kira bedelini ödemeye devam etmelidir.
Kira artış oranının uygulanması için yeni bir kira sözleşmesi yapılması gerekmez. Bu nedenle kiraya veren ile yeni bir mutabakata varmaksızın kira borcunun arttırılarak yeni dönemde ödenmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatabilir. 30 gün içinde bakiye kira borcu ödenmediği takdirde tahliye davası da açabilir.
Kira bedeli artış ile birlikte küsuratlı (kuruşlu) olarak hesaplanmışsa kiracı bu küsuratı da ödemek zorundadır. Ayrıca Kira bedelinin ödenmesinde banka kesintisi kiraya verene yansıtılmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında 0,35 kuruş bakiye borç nedeniyle kira ödemeyen kiracı için tahliye kararı vermiştir.
Kira sözleşmeleri ve kira artış oranları hakkında detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesi” ve “Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?” yazılarımızı okuyabilirsiniz.
2. Kira Ne Zaman Ödenmelidir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesine göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir. Kira bedeli kural olarak aylık ve ayın sonunda ödenir. Fakat taraflar bundan farklı ödeme zamanları kararlaştırabilirler.
Kira bedeli, kira sözleşmesinde belirtilen süre içerisinde ödenmelidir. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın “1’i ile 5’i arasında” şeklinde bir ibare var ise kira bedeli ayın en geç 5’inci günü saat 00:00’a kadar ödenmelidir.
Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa ya da kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmesi zamanına dair hüküm yok ise kira bedeli en geç o ayın son günü saat 00:00’a kadar ödenmelidir.
Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracıya ayrıca bir ihtar çekilmesine ya da ihbarda bulunulmasına veya süre verilmesine gerek olmadan kiracı temerrüde düşürülebilir. Örneğin kira bedelinin her ayın en geç 15’inci gününe kadar ödenmesi kira sözleşmesinde belirtilmiş ve kiracı ayın 16’sına gelinmesine rağmen kira bedelini ödememiş ise kiraya veren; kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir. Böyle bir durumda kiracı yalnızca kira borcunu değil aynı zamanda icra takibi masraflarını ve varsa avukatlık vekalet ücretini de ödemek zorunda kalabilir.
3. Kira Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?
Kira sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu nedenle kiraya veren kira alacağı nedeniyle 5 yıllık süre içerisinde yasal olarak talepte bulunmalıdır.
Zamanaşımı süresi dolduğu takdirde kiraya verenin 5 yılı aşkın kira bedelini talep etme hakkı otomatik olarak ortadan kalkmamaktadır. Zamanaşımı ile hak düşürücü süre birbiriyle karıştırılmamalıdır. 5 yıllık süre zamanaşımı süresi olduğu için kiracının zamanaşımı itirazında bulunması gerekmektedir.
4. Geçmişe Dönük Kira Talep Edilebilir Mi?
Kiraya veren geriye dönük olarak kira artış oranı farklarına dair kira bakiyesinin ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Meğer ki kiracı ile kiraya veren arasında yazılı bir anlaşma yapılmamış olsun. Bu yazılı anlaşma kağıda yazılmış olabileceği gibi e posta , whatsapp konuşması , mesaj konuşması gibi elektronik yöntemler ile de yapılabilir.
Bu durumu şöyle bir örnek ile açıklayalım : Kiraya Veren A ile kiracı B arasında 01.09.2019 tarihinde başlayan kira sözleşmesinde kira artış oranı yasal oran yani tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık artış olarak belirlenmiştir. 01.09.2020 tarihinde kiracının yasal oranda kira artışı yapması gerekirken, kiracı ile kiraya veren telefonda görüşmüşler kiraya veren sözlü olarak Covid 19’un herkesin hayatını etkilediğini B’nin kira artışı yapmasına gerek olmadığını söylemiştir. B de sözlü olarak anlaşma nedeniyle kira bedellerini bir önceki yıl ödediği gibi ödemeye devam etmiştir.
Aradan geçen 2 senenin ardından kiraya veren A Kiracı B’ye emsal kiraların çok yükseldiğini bu nedenle kira bedelini 3 kat arttırmasını istemiş, B ise böyle bir isteği yerine getiremeyeceğini söylemiştir. Kiraya veren A 2020 yılında yapılmayan artış nedeniyle kira bakiye farkını tahliye talepli ilamsız icra takibine koymuştur. Kiracı B’nin önünde iki seçenek vardır. Ya bakiye kira bedelini 30 gün içinde kiraya verene ödeyecek ya da icra takibine itiraz edecektir. İcra takibine itiraz etmesi durumunda 30 gün içinde kira bedelini ödemez ise kira artışı yapılmaması konusunda yazılı bir belge ileri süremeyeceği için kiracı hem bakiye kira bedellerini ödemek zorunda kalacak hem de tahliye davasını kaybedecektir.
Kiracının zamanaşımı itirazı veya kira bedellerini tahsil eden kiraya verenin kira artışı yapılmaması konusunda zımni örtülü kabulü olduğu yönündeki itirazları mahkemede dinlenmez. Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun da emsal bir kararında kira artışı yapılmamasından dolayı bakiye kira bedellerinin istenmesi halinde eksik ödenen kira bedellerinin tahsil edilmesi zımni örtülü kabul sayılmamıştır.
5. Kira Borcu Nasıl Tahsil Edilebilir?
Ülkemizde borcun tahsili için icra takibi yapmak mümkündür. Kira borcunun tahsil edilmesi için de icra takibi yoluna başvurulabilir.
Kira borcundan dolayı hem kira alacağının tahsili hem kira borcu ödemeyen kiracının tahliyesi aynı icra takibi ile mümkündür. Bu nedenle ayrı ayrı hem icra takibi hem de tahliye davası açmak mantıklı olmayacaktır.
Kira borcu olan ve kiralananı kullanmaya devam eden kiracı için; kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılacaktır. ( Örnek No:13 ) İcra talebini alan icra müdürlüğü kiracıya 30 gün içinde kira borcunu ödemediği takdirde tahliye edilebileceği ihtaratlı ödeme emri gönderir. Kiracının 30 gün içinde kira borcunu ödemesi halinde artık tahliye davası açılamayacaktır. Ancak kira borcunun eksiksiz ödenmesi gerekir. Öyle ki 1 Türk Lirası dahi eksik kalırsa tahliye davası açılması mümkündür.
Kiracı kira borcu olmadığına dair 7 gün içinde itirazda da bulunabilir. Böyle bir durumda kiracının kira borcunu ödediğini makbuz veya dekont ile ispat etmesi gerekir.
Kiracı kiralananı tahliye etmiş olmak ile birlikte kira borcunu ödememiş ise, kiracıya doğrudan Örnek No:7 İlamsız icra takibi başlatılabilir. Bu durumda kiracının tahliyesinin talep edilmesine gerek de olmayacaktır.
Kiracının her iki ihtimalde de icra takibine itiraz etmesi durumunda, itirazın içeriğine göre; itirazın kaldırılması veya itirazın iptali davası açılması gerekebilir. İtirazın kaldırılması davası 6 ay içinde icra hukuk mahkemesinde açılmalıdır. İtirazın iptali davası ise 1 yıl içinde sulh hukuk mahkemesinde açılabilir.
Kiracı hakları, kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
