I. Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracının Tahliyesi
Kira Sözleşmesi ile konut veya işyeri kiralayan kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan şartlar ile mümkündür. Kiracı Nasıl Çıkarılır sorusunun cevapları için belirtilen kira ilişkisi münhasıran konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için aktarılmıştır. Yazımızda kiracının tahliyesi için hukuki yolların neler olacağını ve kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı ve kiracının tahliyesi sebepleri hakkında bilgi vereceğiz.
II. Kira Sözleşmesinin Önemi
Kiracı Nasıl Çıkarılır sorusunun cevaplanması kira sözleşmesindeki şartlara ve kiracı ile yaşanan sorunlara veya talebinize göre değişiklik gösterebilir.
Kira sözleşmesi kural olarak yazılı olmak zorunda değildir. Sözlü olarak da kira sözleşmesi kurulabilir. Ancak kiracının tahliyesi için yazılı kira sözleşmesinde belirtilen şartlar ve süreler oldukça önemlidir.
Kira sözleşmesi konusunda detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmesi” yazımızı inceleyebilirsiniz.
III. Kiracının Tahliyesi Sebepleri
Kira tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan şartlar ile sınırlıdır. Kira sözleşmesinde farklı şartlar yer alsa dahi bu şartlar kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve kanunun emredici hükmüne aykırılık nedeniyle geçerli olmayacaktır.
Türkiye’de kiraya verenin kiracıyı tahliye etme nedenleri şunlar olabilir :
- Kiracının Kira Bedelini Ödememesi veya Eksik Ödemesi
- Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Vermiş Olması
- Kiracının Kira bedelini Geciktirmesi veya Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtara Neden Olması
- Kiraya Verenin Konut İhtiyacı
- Kiracının Aidat Bedellerini Ödememesi
- Kiracı veya Eşinin Konutunun Olması
- Konutun zorunlu olarak yıkılması veya kullanılamayacak hale gelmesi
- Yeni konut satın alan kiraya verenin ihtiyacı
- Kira sözleşmesinin 10 yıllık yenileme dönemini doldurmuş olması
- Kiraya veren ile kiracı arasında savcılık şikayetlerinin veya ceza davalarının olması
Her bir nedene dayalı kiracı tahliyesi için farklı prosedürler söz konusu olabilir. Kiracının kendi rızası ile konutu tahliye etmemesi durumunda kiracının tahliyesi davası açılması gerekebilecektir. * Kiracının tahliyesi için dava açılmasına gerek olmayan tek yöntem “Tahliye Taahhütnamesi” nedenine dayanan kiracı tahliyesidir. Ancak kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine itiraz ederse bu durumda da kiracının tahliyesi için mahkemede dava açılmak zorundadır.
1. Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
Kiracının kira sözleşmesine göre kira bedelini belirtilen süre içerisinde ödemesi gerekir. Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kiracının söz konusu kira bedelini ödemesi için en az 30 günlük süre tanınacaktır.
30 günlük süre içinde kira bedelini ödemeyen veya eksik ödeyen kiracının dava yolu ile tahliyesi sağlanabilir.
Kira ödemeyen kiracıya noter aracılığı ile ihtar çekilerek kira bedelini ödemediği ve en geç 30 gün içinde ödemesi gerektiği bildirilebilir. Bunun akabinde tahliye davası açılması mümkündür.
Avukatların sıkça kullandığı yöntem ise kira bedelini ödemeyen kiracı için tahliye talepli icra takibi yapmaktır. Bu icra takibinin başlatılmasının ardından icra müdürlüğü kiracıya ödeme emri tebliğ eder. Kiracıya 30 gün içinde ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesi, 7 gün içinde itirazları var ise bu itirazlarını icra müdürlüğüne sunması ihtar edilir.
Kiracının itiraz etmesi ya da 30 gün içinde ödenmemiş kira borcunu ödememesi durumunda icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması mümkündür.
Noterden ihtarname gönderilerek tahliye davası açıldığı takdirde; kiracının kira borçlarının tahsili için yeninden icra takibi yapmak gerekecektir. Bu nedenle en başta tahliye talepli icra takibi yaparak hem kiracının tahliyesinin sağlanması hem de ödenmeyen kira borcunun tahsil edilmesi daha mantıklı bir yöntem olacaktır.
Kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci ve tahliye davası hakkında detaylı bilgi edinmek için “Kira Ödemeyen Kiracı İçin Ne Yapılmalıdır?” yazımızı okuyabilirsiniz.
2. Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.
Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı şekilde taahhüt ettiği durumlarda kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak da tahliye edilebilir. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye; şartlara göre kiracının tahliye sebeplerinden en hızlısı olabilir.
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye için İcra İflas Kanun’unda özel bir icra takibi yöntemi vardır. Buna göre icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya 15 gün içinde kiralananı tahliye etmesi yönünde tahliye emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itirazda bulunabilir. Tahliye taahhütnamesi ile tahliye icra takibi sürecinde kiracı tarafından herhangi bir itirazda bulunulmaz ise kiracının tahliyesi yaklaşık 1 ay gibi kısa bir sürede sonuçlanabilmesi mümkündür.
Kiracının tahliye taahhütnamesi ile icra takibine karşı birden çok şekilde itirazı söz konusu olabilir. Bu itirazlar tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığı, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlendiği gibi nedenlere dayanabilir. Bu durumda kiracının tahliyesi için itiraz dilekçesindeki hususlara göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekecektir.
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye hakkında detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Süreci” yazımızı okuyabilirsiniz.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle en az iki kez haklı ihtara sebebiyet vermesi durumunda bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci; tahliye taahhütnamesi ile tahliye ve kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecine göre daha uzun sürebilir. Çünkü dava, kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık sürede açılmalıdır. Bu nedenle kiracı kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet verse dahi kira yılının bitiminin beklenilmesi gerekecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları konusunda detaylı bilgi için “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye“ yazımızı okuyabilirsiniz.
4. Sözleşme Süresi Sona Erince Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kendi isteği ile; sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, 1 yıllık kira sözleşmesi bitimine dayanarak tahliye talep edemez. Kiraya veren, ancak; on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir ve tahliye talep edebilir.
5. Kiraya Verenin İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.
İhtiyaç nedeniyle ( Gereksinim ) tahliye davalarında kiraya verenin ihtiyacının “samimi” olduğunu ispatı zorunludur. Örneğin kiraya verenin yıllardır kirada olmasına karşın ödediği kira bedeli ile kiracıdan aldığı kira bedeli arasında kiraya veren açısından ciddi bir fark oluşması ihtiyacın samimi olduğuna sebep gösterilebilir. Ancak kiraya verenin halihazırda kirada otururken dairesini kiraya vermesi aradan henüz 1 yıl geçmesine karşın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması “samimi” bir ihtiyaç olarak görülmeyecektir. Bunun gibi kiraya verenin aynı belediye sınırları içerisinde başkaca dairesinin olması durumunda da ihtiyacının “samimi” olmadığı sonucu doğurabilir.
Kiraya veren, gereksinim amacıyla kira sözleşmesini feshettiğinde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davası hakkında detaylı bilgi edinmek için “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızı okuyabilirsiniz.
6. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiralanan evin, konutun, dairenin ya da işyerinin maliki – sahibi değişirse, eski kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malik ile geçerli sayılır. Bu nedenle içinde kiracı bulunan daire ya da işyeri almak isteyen kişilerin satıcıdan muhakkak kira sözleşmesinin aslını ve varsa tahliye taahhütnamesinin de aslını almaları gerekir. Aksi takdirde kira sözleşmesinin şartları ve sürelerin başlangıcı konusunda bilgi sahibi olmak oldukça zordur.
Türk Borçlar Kanunu içinde kiracı bulunan bir taşınmazın satın alınması durumunda bunu sonradan satın alan kişiye kiracıyı tahliye hakkı tanımıştır. Buna göre yeni malik, daireyi satın aldıktan 1 ay içerisinde kiracıya dairenin yeni maliki olduğuna dair yazılı bildirimde bulunacaktır. Eğer kira sözleşmesinin 1 yıllık uzama dönemine 6 ay veya daha uzun bir süre var ise kiracıya ihtar ile 6 ay sonra dava açılacağı bildirilebilir. Ancak kira yenilenme dönemine 6 aydan daha kısa bir süre var ise kiracıya 6 aylık bir süre tanımaya lüzum yoktur. Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açma hakkınız bulunmaktadır. (Biz ihtarnameye kira bedellerinin ödeneceği banka hesap bilgisinin de eklenmesini tavsiye ediyoruz.)
Bu durumu şöyle bir örnek ile açıklayalım. Örneğin 15/09/2022 tarihinde bir daire satın aldınız. Satın aldığınız dairedeki kiracı ile eski malik arasındaki sözleşmeye göre kira başlangıç tarihi 01/01/2019 yılı olarak düzenlenmiş. Bu durumda en geç 15/10/2022 tarihine kadar kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli ve söz konusu konuta ihtiyaç duyulduğunun bu sebeple tahliye edilmesi gerektiği belirtilmelidir. Ancak kiracıya 6 aylık bir süre tanınmasına gerek olmayacaktır. Çünkü 02/01/2023 tarihi ile 01/02/2023 tarihleri arasında dava açma hakkı olacaktır. Kiracıya yazılı ihtarnamede 6 aylık süre tanınır ise bu durumda 6 aylık sürenin dolması beklenecektir. Buna göre ise kiracıya ancak 16/03/2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir.
Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında da ihtiyacın zorunluluktan kaynaklandığını ispat külfeti kiraya veren üzerindedir. Bu nedenle dava açılmadan önceki ihtarnameler ile dava dilekçesinde bu zorunluluğun doğru şekilde belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde davanın kaybı söz konusu olur.
7. Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine göre kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça kiralananın kullanımından doğan yan giderler yani aidat borçlarından kiracı sorumludur.
Kiracının aidat borcunu ödememesi nedeniyle aidat borcu nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür. Ancak bu hususta bir takım şartların yerine getirilmiş olması gerekecektir.
Aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi konusunda detaylı bilgi edinmek için “Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
8. Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir. Detaylı bilgi için; “Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye” yazımızı okuyabilirsiniz.
IV. Kiracı Tahliyesi Hakkında Sıkça Sorulan Sorular
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Feshi Mümkün Müdür?
Konu kira sözleşmesi ya da işyeri kira sözleşmesi süresinin bitimine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda özel düzenleme yer almaktadır. Buna göre; yalnızca kiracının sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme ve konutu tahliye etme hakkı vardır.
Kiraya veren 1 yıllık sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?
1 yıllık kira sözleşmesi bitince sözleşme aynı şartlar ile (sözleşmede hüküm var ise kira artış oranı yapılarak) bir yıl için uzatılmış sayılır. Kira sözleşmesinin her yıl yeniden akdedilmesi gerekmez. Kiraya veren 1 yıllık sözleşme süresinin bittiğine dayanarak tahliye isteyemez. Bu hususta sözleşmede hüküm yer alsa dahi bu hüküm geçersizdir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak Mümkün Müdür?
Kira sözleşmelerinde bir diğer konu ise kiralananın erken tahliyesinden doğan uyuşmazlıklardır. Kiracı bir çok sebeple kiralananı kira sözleşmesinde belirtilen süreden evvel tahliye etmek zorunda kalabilmektedir. Bu durumda kiraya verenin hakları ne olacaktır?
Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi başlıklı kanun hükmüne göre, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.
Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.01.2022 tarihi olarak yapılmış ve kira ilişkisi başlamıştır. Ancak kiracının tayin durumu, iş değişikliği veya başkaca bir sebeple 3 ay sonra taşınması gerekeceğini varsayalım. Bu durumda kiracı kiralananı tahliye ettiğini kiraya verene bildirse dahi kira ödeme borcu; aynı şartlarda kira bedeli ödemeyi kabul edebilecek başka bir kiracı bulunana kadar devam edecektir. Kanunkoyucunun makul süreden kastı budur. Kiracı geriye kalan 9 aylık kira borcundan sorumlu olmayacaktır. Ancak kiralananın aynı şartlarda 9 ay boyunca kiraya verilmesinin mümkün olmadığının ortaya konulması halinde kiracı bu ayların kiralarından da sorumlu tutulabilir. Konut kiraları için bu durum pek mümkün gözükmemektedir.
Bir yıllık kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isteyen kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğunu kiraya verene bildirir ise kiracının sözleşmeden doğan borçları sona erecektir.
1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kira Artış Oranı Ne Olmalıdır?
Bir yıılık kira sözleşmesi bitince kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu durumda yeni dönemde kira artış oranının ne şekilde olacağının tespiti için öncelikle kira sözleşmesine bakmak gerekir.
Kira sözleşmesi yenilenen kira artış oranının ne olacağı konusunda hüküm içermiyorsa; kiraya verenin kira artış oranının belirlenmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi uyarınca dava açması gerekebilir. Ancak kiracı ve kiraya verenin kira artış oranı hususunda anlaşması da mümkündür.
Kira sözleşmesinde kira artış oranının yasal sınırdan fazla olarak yazılmış olması halinde, kiracı ancak kanunda getirilen yasal orandan sorumludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre yasal oran; on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasıdır. Bu nedenle kira sözleşmesinde farklı bir hüküm yer alsa dahi bu hüküm geçersizdir. ( * Kiracının “tacir ya da ticaret şirketi” olduğu kira sözleşmelerinde kira artış oranının belirlenmesinde sözleşme serbestisi vardır. Yasal bir sınırlama yoktur. )
Ancak 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilecek kira sözleşmelerinde artış oranı kanuna getirilen geçici hüküm ile yüzde yirmibeş %25 oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu nedenle bu tarihler arasında yenilenecek kira artış oranı sözleşmede farklı bir hüküm yer alsa dahi yüzde 25’i aşamayacaktır. Kiraya veren buna dayanarak kira bedelinin eksik ödenmesi iddiasına dayalı hak talebinde bulunamaz.
Kira artış oranının belirlenmesine dair daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Ev Sahibi Evini Satarsa Kiracının Durumu Ne Olacaktır?
Kanuna göre kiralananın el değiştirmesi halinde eski malik ile mevcut kira sözleşmesi yeni malik ile aynı şartlar ile devam edecektir. Ev sahibinin evini satması durumunda kiracı, aynı kira bedelini yeni malike ödemekle yükümlüdür.
Ancak yeni malik satın alma tarihinden itibaren 1 ay içinde göndereceği ihtarname ile kiralanana kendisinin ihtiyacı olduğundan bahis ile kiracının tahliyesini talep edebilir. Buna göre kiracının sözleşme süresi bitiminde ya da en geç 6 ay içinde tahliye etmediği takdirde yeni malik tahliye davası açabilecektir.
Kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira sözleşmesi, kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
Kira Hukuku Avukatı hizmetlerimize göz atın.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
