Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının konuta ya da işyerine ihtiyacının kalmaması ya da yeterli gelmemesi, maddi gücünün değişmesi, beklenmedik farklı bir durumun meydana gelmiş olması gibi sebepler ile kiralananın erken teslimi söz konusu olabilmektedir.
I. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde
Kira sözleşmeleri belirli süreli olabileceği gibi belirsiz süreli olarak da düzenlenmesi mümkündür. Kira sözleşmesinin belirli süreli olarak düzenlendiği durumlarda kiracının sözleşme bitim tarihinden en geç 15 gün öncesine kadar kira sözleşmesini feshetme ve kiralananı tahliye etme hakkı vardır. Kiracının sözleşme bitiminden önce usulüne uygun olarak sözleşmeyi sonlandırması ve kiralananı tahliye etmesi halinde kiraya veren kiracıdan kira bedeli talebinde bulunamaz.
II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde kiracı en az üç ay önceden bildirimde bulunmak şartıyla altı aylık dönemi sonuna göre kira sözleşmesini her zaman feshedebilir. Altı aylık kira dönemleri kira sözleşmesinin başlangıç tarihine göre hesap edilecektir.
III. Kira Borcunun Makul Bir Süre Devam Etmesi
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi durumunda; kira sözleşmesi kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceği düzenlenmiştir.
Kiracının kiralananın erken teslimi durumunda kira sözleşmesinden doğan kira veya yan giderleri ödemekten kurtulması için; kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması gerekir. Kiraya verenin yeni kiracıyı reddetmesi veya kira bedelini değiştirmek istemesi halinde de kiracının kira ödeme borcu sonlanacaktır.
IV. Kiralananın Geri Verilmesi Sorunu
Kiracı, kira sözleşmesini tek taraflı feshettiğini beyan etse de kiralananın usulüne uygun olarak teslimi gerekecektir. Kiralananın teslimi tarafların birlikte anlaşması ve anahtar teslim tutanağı düzenlemesi ile yapılabileceği gibi cebr-i icraya dayalı olarak da teslim söz konusu olabilir. Yasaya uygun şekilde yapılmayan tahliye işlemi hem kiracı hem kiraya veren açısından ileride mağduriyete sebep olabilecektir.
Kiralananın teslimi için fiili hakimiyetin kiraya verene geçmiş olması yeterli ise de ispat açısından muhakkak yazılı anahtar teslim tutanağı düzenlenmiş olmalıdır. Kiraya verenin anahtar teslim tutanağını imzalamasından kaçınması halinde ise kiracının kendisini korumaya alması için şu yolları takip etmesi yerinde olacaktır;
1. Tevdi Mahalli Tayini
Kiraya verenin erken teslimi kabul etmeyerek kiralanana ait anahtarların geri alınmasına rıza göstermemesi halinde, kiracının mahkemeye müracaat ederek tevdi mahalli tayini talep etmesi gerekir. Kiralanana ait anahtarların tevdi mahalli tayini ile karar verilen tevdi mercine teslimi ile birlikte kiracının kira sözleşmesinden kaynaklanan sorumluluğu sona erer. Aksi takdirde kira sözleşmesi hukuken geçerli kabul edilecektir.
2. Kiralananın Durumunun Tespiti
Kiraya verenin erken teslimi kabul etmediği durumda bir diğer sorun ise kiralananın durumudur. Çoğu zaman kira sözleşmelerinde kiralananın ne şekilde ve hangi demirbaşlar ile kiracıya teslim edildiği kira sözleşmesinde yazmaktadır. Bununla birlikte kiralananın iadesi halinde de ne şekilde iade edilmesi gerektiğine dair kira sözleşmesinde hüküm yer alır. Örneğin; kira sözleşmesinde yer alan kiralanan boş, temiz, boyalı-badanalı, kullanmaya elverişli şekilde teslim edilmiştir. Şeklinde bir anlaşma maddesi var ise kiralananın kural olarak bu şekilde iade edilmesi gerekir. Bunun yanında kira sözleşmesinde belirtilen demirbaşların da iadesi sözleşmede yazdığı gibi yapılmalıdır.
Kiralananın erken teslimi halinde kiracının kiralananın son durumunu bilirkişi ya da noter marifetiyle yani resmi mercilere müracaat ederek tutanak altına alması yerinde olacaktır. Kiralananın kira sözleşmesinde belirtildiği halde ve tüm demirbaşları ile birlikte iade edildiğine ilişkin ispat sorunu bu şekilde ortadan kalkacaktır. Böyle bir durumda kiracının kira sözleşmesinin başlangıcında ödediği depozito – teminat bedelini de kiraya verenden istemesi mümkündür.
3. Kiralananın Kullanılmaması
Kiralananın kira ilişkisi boyunca kullanmaya elverişli halde olması ise kiraya verenin borcudur. Kiralanan kullanılmaya elverişli olmaması halinde kiracı söz konusu durum ile ilgili tespit yaptırarak kira ödeme borcundan da kaçınabilir.
Kiracı, kullanıma elverişli haldeki kiralananı kullanmasa bile kira bedelini ve yan giderleri ödemekle yükümlüdür. Zira kiralananın kullanılmaması kira sözleşmesini sona erdirmez. (Türk Borçlar Kanunu Madde 324)
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
