I. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
Tahliye taahhütnamesi en basit tanımıyla; kiralanan bir konutun veya çatılı işyerinin belli bir tarihte tahliye edileceğinin kabul edildiği taahhüttür. Tahlıye taahhüdü; Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu kanuni düzenlemeye ek olarak bir çok Yargıtay İçtihadı ile de uygulama alanı bulunmaktadır.
II. Tahliye Taahhütnamesi Ne İşe Yarar?
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi sebepleri sınırlıdır. Tahliye taahhütnamesinin en büyük avantajı, kiraya verenin süreye bağlı olmadan tahliye sağlayabilmesidir. Zira konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak tahliye hakkı yoktur. Kiraya veren, akde aykırı davranmayan kiracıyı en az on yıl çıkaramamaktadır.
Konut ve çatılı kira sözleşmelerinde tahliye nedenleri;
- Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
- Aidat Borçlarının Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
- İhtiyaç Nedeniyle Tahliye
- Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye
- Zorunlu Onarım veya Tadilat Nedeniyle Tahliye
- Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliyedir.
Tahliye taahhütnamesinin önemi ve ihtiyacı da bu zor kanun hükmünden kaynaklanmaktadır. Tahliye için sayılan sebeplerden en kolay, en hızlı ve en az masraflı, prosedür kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyesi diyebiliriz.
III. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerlilik Şartları
Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarının ne olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olması emredici hükme bağlanmıştır. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kısaca şu şekildedir;
1. Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmak Zorundadır.
Tahlye taahhütnamesinin birinci koşulu yazılı olmasıdır. Tahliye taahhüdü kural olarak noterden olmak zorunda değildir. Taraflar arasında adi yazılı olarak düzenlenmesi yeterli olacaktır.
Kiracının mahkeme huzurunda sözlü olarak kiralananını belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair taahhüdü de tahliye taahhütnamesi hükmünde olacaktır.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçerliliği ‘Kiralananın Tesliminden Sonra’ Düzenlenmesine Bağlıdır.
Kiralananın tesliminden önce kiracının verdiği tahliye taahhüdü aslında geçersizdir. Yani kira sözleşmesinde belirtilen kira başlangıç tarihinden önce kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınamaz. Ancak kiralananın tesliminden önce imzalansa dahi boş tahliye taahhütnamesi alınarak tarihler ileri bir tarih olarak doldurulmaktadır.
Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunur: Düzenlenme tarihi ve Tahliye tarihi. İlki tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihidir. İkincisi ise kiracının kiralananı tahliye edeceğini taahhüt ettiği tahliye tarihidir.
Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı veya bu tarihten önce düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü kanunda “kiralananın tesliminden sonra” şartı söz konusu olduğu için geçersiz olacaktır. Böyle bir tahliye taahhütnamesi kanunun emredici hükmüne aykırı düzenlendiği için tahliye davasının kazanılması davacı-ev sahibi açısından mümkün olmaz.
Bu sebeple tahliye taahhütnamesi ya emrivaki ile kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte boş tahliye taahhütnamesi olarak imzalatılır ya da düzenlenme tarihi kira başlangıcından ileri bir tarihe göre düzenlenir.
Boş tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığı hususunda “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.
3. Kira Sözleşmesinde Kiracıların Tümünün Tahliye Taahhütnamesini İmzalamış Olması Gerekir.
Kira sözleşmesinde kiracı birden fazlaysa yalnızca birinin tahliye taahhütnamesini imzalamış olması yeterli değildir. Tüm kiracıların tahliye taahhütnamesini imzalamış olması gerekir.
Kira sözleşmesinin başlangıcında, sözleşmenin tarafı olmayan eşin kira sözleşmesine tek taraflı bildirim ile “kiracı” olma hakkı vardır. (Türk Medeni Kanunu 194/son Türk Borçlar Kanunu 349/son)
Bu geçerlilik şartı “aile konutu” olarak kullanılan konutlarda eşin sonradan kira sözleşmesinin tarafı olması ile tahliye taahhütnamesinin iptali için önemlidir. Bu konuda detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
4. Tahliye Tahhütnamesi Ancak Özel Yetkili Vekil Tarafından İmzalanırsa Geçerli Olur.
Kira sözleşmeleri azımsanmayacak derecede vekaleten imzalanmaktadır. Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanmasında bir sakınca olmasa da kiracının “tahliye taahhütnamesi imzalamaya özel olarak yetkili” kılmadığı vekil tahliye taahhütnamesi imzalarsa kiracıyı bağlamayacaktır.
5. Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlanmışsa Şartın Gerçekleşmiş Olması Gerekir.
Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlandığı durumlarda şartın gerçekleşmiş olup olmadığı önemlidir. Şartın gerçekleşmediği durumlarda kiracının mecuru tahliye etme zorunluluğu da bulunmamaktadır. Örneğin “30 gün boyunca kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir şart var ise ya da “İki kez üst üste kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir şart var ise bu şartların gerçekleşmediğini kiracının iddia ve ispat etmesi gerekecektir.
III. Tahliye Taahhütnamesi Örneği
IV. Tahliye Taahhütnamesi ile İlgili Sıkça Sorulan Sorular
1. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?
Tahliye taahhütnamesinde tarihler boş olarak bırakılıp kiracı tarafından imzalandıysa, tahliye taahhütnamesi geçerlidir. Tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin sonradan doldurulmasında hukuken bir sorun yoktur.
Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulmuş olmasının suç oluşturup oluşturmayacağı ancak kiraya verenin, tahliye taahhütnamesini anlaşmaya aykırı doldurduğunun yazılı delil ile ispatlanması şartına bağlıdır.
Kiracının, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce olduğunu yazılı delil ile ispat etmesi gerekir. Tahhütnamedeki “taahhüt” ya da “tahliye” tarihinin ise kiracı ile kiraya veren arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu da kiracı, yazılı olarak, ispat etmek zorundadır.
Detaylı bilgi edinmek için “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
2. Tahliye Taahhütnamesinin Geçersizliği
Taahhütnamedeki ve kira sözleşmesindeki tarihlerden taahhütnamenin geçersizliği anlaşılıyorsa hakim bunu gözetmelidir. Ancak icra takibi sürecinde bu duruma itiraz etmek gerekecektir.
Tahliye taahhütnamesi şarta bağlanmışsa yine icra sürecinde şartın gerçekleşmediği vurgulanacaktır. Dava aşamasında şartın gerçekleşip gerçekleşmediği araştırılacaktır.
Kiracının tahliye taahhütnamesi vermesinden sonra tahliye taahhütnamesini geçersiz kılması mümkündür. Bunları, noterden ihtarname veya yetkisiz vekil ile tahhütname imzalattırılması, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taraf haline getirilmesi olarak sayabiliriz. Detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?”
İrade sakatlıkları, hile, korkutma, yanıltma nedeniyle iptal davası açılarak tahliye taahhütnamesinin iptal edilebileceği görüşünde değilim. Benzer şekilde “aile konutu” olarak kullanıldığı kiraya veren tarafından bilinse dahi tahliye taahhütnamesinde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersiz kılmayacaktır. Detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı Tartışması” ve “Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Yoksa Geçersiz Midir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
3. Tahliye Taahhütnamesi İle Tahliye Süreci
Tahliye tarihinden itibaren en geç 1 ay içinde icraya başvurmak ya da dava açmak gerekecektir.
İcraya başvurmak çoğu zaman öncelikle dava yoluna başvurmaktan mantıklıdır. Çünkü kiracı; icra takibiyle düzenlenen tahliye emrine itiraz etmezse takip kesinleşir. Öte yandan dava açıldığı takdirde uzun bir yargılama süreci olabilecektir.
Tahliye taahhütnamesi ile tahliye süreci hakkında detaylı bilgi için “Tahliye Talepli İcra Takibi” ve Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Süreci” yazılarımızdan ulaşabilirsiniz.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
