Türk Borçlar Kanunu’nun kira ilişkisini düzenleyen hükümleri “Genel Hükümler” “Konut ve Çatılı İşyeri Kiraları” ve “Ürün Kiraları” olarak ayrılmıştır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında özel hükümler geçerlidir. Örnek No:13 Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emri konut ve çatılı işyeri kiralarında ancak tahliye taahhütnamesine dayanılarak düzenlenebilecektir. Örnek no 14 tahliye talepli ilamsız icra takiplerinin bir türüdür.
I. Genel Kira Sözleşmeleri Bakımından
Kira sözleşmesi ile kiralanan bir taşınmazın süresi bittikten bir ay içinde tahliye talep edilebilecektir. (Ancak “Konut ve Çatılı İşyeri” bakımından bu durum ancak tahliye taahhütnamesiyle mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’inci maddesine göre kiraya verenin sözleşmenin bitimine dayanarak tahliye talep etme hakkı yoktur.)
Açık otopark, 6 aydan kısa süreli yazlık kiralamaları, açık alanı kapalı alanından büyük işyerleri, tarlalar, arsalar genel kira sözleşmesi kapsamında kalacaktır.
Genel kira sözleşmelerinde sözleşmenin belirli süreli olarak düzenlenmesi durumunda kira sözleşmesinin süresinin bitim tarihinden itibaren 1 ay içinde icra yoluyla taşınmazın tahliyesi talep edilebilecektir.
II. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri Bakımından
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri bakımından örnek 14 tahliye emri düzenlenmesi “tahliye taahhütnamesi” nin varlığına bağlıdır. Aksi takdirde Türk Borçlar Kanunu’nun emredici 347’inci maddesi nedeniyle; kiraya verenin sözleşmenin süresinin bitimine dayanarak icra takibi başlatması mümkün değildir. Kiracının, kira sözleşmesinin süresinin bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunarak fesih ve tahliye hakkı mevcuttur. Eğer kiracı böyle bir bildirimde bulunmazsa kira sözleşmesi 1 yıl için kendiliğinden yenilenecektir.
Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emri icra dairesi tarafından düzenlenecektir. Ancak icra dairesi bu tahliye emrini takip talebinde yer alan hususlara dayanarak düzenleyebilir. Takip talebinde gösterilmeyen bir ibarenin tahliye emrinde yer alması mümkün olmayacaktır. Aksi durum ise İcra Memur Muamelesini Şikayet nedenidir.
Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emri örneği;
İtiraz
Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emrinin alt bölümünde şu şekilde bir ibare yer alacaktır :
“Üç numaralı bentte yazılı kira süresi bitmiş olan taşınmaz işbu tahliye emrinin tebliği tarihinden itibaren (15) gün içinde tahliye ve teslim etmeniz; kiranın yenilendiğine veya uzatıldığına dair bir itirazınız varsa (7) gün içinde dilekçe ile veya sözlü olarak icra dairesine bildirmeniz; müddeti içinde itiraz etmez veya kendiliğinden tahliye etmezseniz icraen çıkaralacağınız; itirazınız kaldırılırsa İcra ve İlfas Kanununun 273 üncü maddesi gereğince zorla tahliye olacağınız ihtar olunur.”
böyle bir yazıyı alan kiracı doğal olarak endişeye kapılacaktır. Ancak kiracının konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinden kaynaklanan örnek 14 tahliye emrine, tahliye taahhütnamesine itiraz hakkı mevcuttur.
İtiraz süresi; Yazılı sözleşme ile kiralanan taşınmazın kira süresinin bitmesi durumunda tahliye emrinin tebliğinden itibaren 7 günlük süreye tabidir. Aksi takdirde itiraz süresi geçirilmiş olunacaktır. Tebligatın usulüne uygun olarak tebliğ edilmemesi halindeyse tebligatın usulsüzlüğü nedeniyle şikayet yoluna gidilebilir.
İtiraz;
- Kira sözleşmesinin yenilendiğine ve tahliye taahhütnamesinin hükümsüz kaldığına,
- Tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarını taşımadığına,
- Tahliye taahhütnamesindeki imzaya,
- Tahliye taahhütnamesinin tarihlerinin sonradan doldurulduğuna,
- Tahliye taahhütnamesinde tüm kiracıların imzasının bulunmadığına ve kiracının çokluğuna,
- Tahliye taahhütnamesindeki şartın gerçekleşmediğine,
- İcra takibi başlatan kişinin kiraya veren olmadığına,
ve diğer sebeplere göre yapılabilecektir.
Yargılamayı gerektiren itirazlardan dolayı kiraya veren öncelikle arabuluculuğa başvurmalı ve sonrasında sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açmalıdır.
Yargılamayı gerektirmeyen itirazlarda bakımından icra hukuk mahkemesinden itirazın kaldırılması talep edilebilecektir.
Herhangi bir sebeple itirazın süresi kaçırılmışsa; yapılabilecek tek şey sulh hukuk mahkemesinde menfi tespit davası açmak ve icra takibinin durdurulması yönünde tedbir talep etmek olacaktır.
Tahliye emrine itiraz borçlu bakımından bağlayıcıdır. Borçlu itirazında yer almayan sebepleri daha sonra ileri süremeyecektir.
İcra ve İflas Kanunu’na göre; icra takibi sırasında inkar olunan imzanın kendisine ait olduğu anlaşılan kiracı veya kiraya veren “yüzbin liradan beşyüzbin liraya kadar para cezasına mahkum edilir şeklinde hüküm vardır. Ancak buradaki rakamlar 1988 tarihinin rakamları olup halihazırda 1.500-Türk Lirası gibi bir bedele tekabül etmektedir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
