I. Arabuluculuk Nedir?
Arabuluculuk, hukuki uyuşmazlık yaşayan tarafların, aralarındaki uyuşmazlığın çözümü için bir araya gelmesidir. Taraflar, tarafsız ve bağımsız bir arabulucu tarafından bir araya gelir. Böylelikle birbirleri ile konuşmaları, müzakerede bulunmaları sağlanır. Genel olarak menfaatlerine uygun en iyi çözümü kendilerinin bulmalarına hizmet eden dostane bir çözüm yöntemidir.1
Arabuluculuk, ihtiyari arabuluculuk ve zorunlu arabuluculuk olarak ikiye ayrılmaktadır. İhtiyari arabuluculukta taraflar; arabulucuya başvurmak, süreci devam ettirmek, sonuçlandırmak veya bu süreçten vazgeçmek konusunda serbesttirler. Zorunlu arabuluculuk, tarafların dava açmadan önce arabulucuya başvurma zorunluluğu bulunmasıdır.
Kira uyuşmazlıklarında ve ortaklığın giderilmesi ile ilgili uyuşmazlıklarda arabulucuya başvurulması zorunludur. Aynı şekilde işçi işveren arasındaki uyuşmazlıklarda, ticari uyuşmazlıklarda da zorunludur. Bir de tüketici uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
Arabuluculuk sürecinde taraflar arasında konuşulanlar gizlidir. Taraflarca aksi kararlaştırılmadıkça arabulucu, arabuluculuk faaliyeti çerçevesinde kendisine sunulanları gizli tutar. Arabulucu, elde ettiği bilgi ve belgeler ile diğer kayıtları da gizli tutmak zorundadır.2
Arabulucu, yapmış olduğu faaliyet karşılığı ücret, masraflar ve avans isteme hakkına sahiptir. Arabulucu, ücret ve masraflar için avans da talep edebilme hakkına sahiptir. Aksi kararlaştırılmadıkça arabulucunun ücreti, Arabulucu Asgari Ücret Tarifesine göre belirlenmektedir. Arabuluculunun ücreti ile masraf taraflarca eşit olarak karşılanır.3
II. Arabuluculuk Süreçleri
1. Arabuluculuk Sürecinin Başlaması
Arabuluculuk süreci, arabulucular siciline kayıtlı, tarafsız ve bağımsız arabulucular tarafından yürütülmektedir.4 Öncelikle arabuluculuk sürecinin başlaması için arabulucuya başvurulmalıdır. Taraflar, dava açmadan önce veya dava açıldıktan sonra davanın yargılaması devam ederken arabulucuya başvurması gerekmektedir. Süreç, zorunlu arabuluculuk başvurusuysa, yetkili mahkemenin bulunduğu yer arabuluculuk bürosuna başvurunun yapılmasıyla başlar.5
Dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurulması halinde ihtiyari arabuluculuk süreci söz konusu olur. Süreç, tarafların arabulucu tarafından ilk toplantıya davet edilmeleri ve sürecin devam ettirilmesi konusunda anlaşmaya varmasıyla başlar. Bu anlaşmanın bir tutanakla belgelendirildiği tarihte başlamış olur.6
Dava açıldıktan sonra taraflarca ihtiyari olarak arabulucuya başvurulabilmektedir. Bu durumda süreç, mahkemenin tarafları arabuluculuğa davetinin taraflarca kabul edilmesi halinde başlayabilmektedir. Süreç duruşmada bu beyanlarının tutanağa geçirildiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Ayrıca taraflar arabulucuya başvurma konusunda anlaşmaya vardıklarını duruşma dışında mahkemeye yazılı beyan edebilirler.
2. Arabuluculuk Süreci
Arabulucu, öncelikle taraflarla ve varsa kanuni temsilcileri veya vekilleri ile iletişime geçer. Tarafları arabuluculuk süreci, sürecin sonuçları hakkında bilgilendirir. Ardından ve tarafları en kısa sürede ilk toplantıya davet eder.8 İlk toplantı günü, taraflar ve arabulucu bir araya gelir. Arabulucu, açılış konuşması yapar ve sonrasında eşitlik ilkesi gözetilerek taraflar söz alır. Taraflar, birbirlerine taleplerini iletir ve uyuşmazlığın çözümü için müzakere ederler. Taraflar menfaatlerine en uygun çözümü bu aşamada bulabilmektedir. Çözüm üretemedikleri noktada arabulucunun getirebileceği bir çözüm önerisini de kabul edebilirler. Bu şekilde arabuluculuk sürecini anlaşma ile sona erdirebilirler. Anlaşamazlarsa, bu durumu tespit ederek arabuluculuk sürecini anlaşma sağlamadan sonlandırabilirler.9
3. Arabuluculuk Sürecinin Sona Ermesi
Arabuluculuk süreci, tarafların bir anlaşmaya varmaları veya anlaşma sağlayamamaları ile sona erer. Daha fazla çaba harcanmasının gereksiz olduğunun arabulucu tarafından tespit edilmesi halinde de sona erer. Ayrıca taraflardan birinin arabuluculuk sürecinden çekilmesi, uyuşmazlığın arabuluculuğa elverişli olmadığının tespit edilmesi durumlarında sona erer.10
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlayamayan taraflar, sürecin sonlanmasından sonra dava açabilirler. Aynı şekilde açılan bir dava varsa davaya kaldığı yerden devam edebilirler.11 Zorunlu arabuluculuk sürecinde, sürecin sona erdiği son tutanak ile belgelendirilmektedir. Anlaşamayan taraflar, dava açmak isterlerse son tutanağı dava dilekçesine ekleyerek dava açabilirler.12
Taraflar anlaşırsa, arabuluculuk süreci sonunda son tutanak ile anlaşmaları belgelendirilmektedir. Arabuluculuk süreci sonunda varılan anlaşmanın kapsamı, içeriği, tarafların hak ve yükümlülükleri taraflarca belirlenmektedir. Arabuluculuk süresi sonunda taraflarca anlaşmaya varılırsa taraflar artık bu konuda dava açamaz.13
III. Kira Uyuşmazlıklarında Dava Şartı Arabuluculuk
1. Kanuni Düzenleme
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’na 28 Mart 2023 Tarihinde 18/B maddesi eklenerek kira uyuşmazlıklarında dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması gerektiği dava şartı olarak düzenlenmiştir.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde; “Aşağıdaki uyuşmazlıklarda, dava açılmadan önce arabulucuya başvurulmuş olması dava şartıdır:
a) Kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar.
b) Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar.
c) 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunundan kaynaklanan uyuşmazlıklar.
ç) Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklar.
18/B maddesinin yürürlüğe girmesi ile birlikte 01/09/2023 Tarihinden itibaren kira uyuşmazlıkları ile ilgili dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu hale gelmiştir. Eğer arabulucuya başvurmadan önce dava açarsanız, davanız reddedilecektir.
2. Hangi Kira Uyuşmazlıklarında Arabulucuya Başvurmaya Gerek Yoktur?
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 18/B maddesinde; “kiralanan taşınmazların 2004 sayılı Kanuna göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler hariç olmak üzere” hükmüne yer verildiğinden bu durumlarda arabulucuya başvurmadan dava açılabilmektedir.
Kiraya verende geçerli ve hukuka uygun tahliye taahhütnamesi olabilir. Bu taahhütname icra takibine konularak kiralananın tahliye edilmesi için arabulucuya başvurması gerekmez. Kiracı tarafından icra takibine itiraz edilebilmektedir. Kiracının tahliye taahhütnamesindeki imzaya veya tarihe itiraz etmesi durumunda itirazın iptali davası açılması gerekir. Bu durumda arabulucuya başvurulması gerekecektir. Fakat borçlu icra takibine itiraz etmesine rağmen imzaya ve tarihe itiraz etmeyebilir. Bu durumda itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilmesi için öncesinde arabulucuya başvurulmasına gerek yoktur.
Kiracının kira bedellerini eksik ödemesi sebebiyle icra takibi başlatılması için arabulucuya başvurmak gerekmemektedir. Kiracının 30 gün içerisinde eksik ödediği kira bedellerini ödememesi durumu söz konusu olabilmektedir. Bu durumda icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmadan önce arabulucuya başvurulmasına gerek bulunmamaktadır.
İcra hukuk mahkemelerinde açılacak itirazın kaldırılması ve tahliye davalarının açılması söz konusu olabilir. Bu durumda arabulucuya başvurulması dava şartı değildir. Kira uyuşmazlıklarıyla ilgili geri kalan tüm davaların açılmasından önce arabulucuya başvurulması zorunludur.
3. Arabulucuya Başvuru Süresi Ne Kadardır?
Kira uyuşmazlıkları ile ilgili davalarda taraflarca dava açmak için riayet edilmesi gereken süreler vardır. Bu süreler, arabuluculuk süreci için de geçerlidir.
Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açıldığı durumda süre önemlidir. Kiraya veren tarafından kira sözleşmesinin sona erdiği tarihten itibaren 1 ay içerisinde açılmalıdır. Kira sözleşmesinin sona erme tarihi 15/09/2023 olduğu durumu ele alalım. Bu durumda kiraya veren, 1 ay içerisinde 15/10/2023 tarihine kadar arabuluculuk sürecine başvurmalıdır. Ardından ihtiyaç nedeniyle tahliye davasını açmalıdır.
Arabuluculuk sürecinde, sürecin başlaması olan arabulucuya başvuru tarihinde süre durur. Son tutunağın düzenlendiği sona erdiği tarihe kadar geçen sürede zamanaşımı durur. Böylece hak düşürücü süre işlemez.14
4. Kira Arabuluculuktan Sonra Dava Açma Süresi
Kiraya verenin arabuluculuğa başvurma tarihinden arabuluculuğun sona erdiği tarihe kadar 1 ay süre duracaktır. Arabuluculuk sürecinin sona erdiği tarihten itibaren dava açma süresi yeniden işlemeye başlayacaktır.
Türk Borçlar Kanunu’nda bazı kira davalarının açılması hakdüşürücü süreye bağlanmıştır. Kira arabuluculuktan sonra dava açma süresi hakdüşürücü süreye göre hesap edilmelidir.
Gereksinim Nedeniyle Tahliye Davası (TBK 350)
Gereksinim nedeniyle tahliye davasında dava açma süresi belirli süreli sözleşemelerde 1 aylık hakdüşürücü süreye tabidir. Sürenin sonunda arabuluculuğa başvurulmalı, arabuluculukta geçen süre, 1 aylık hakdüşürücü süreye eklenerek bu sürede dava açılmalıdır. Aksi takdirde dava süresinde açılmamış sayılacaktır.
Yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davasında da aynı şart geçerli olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliyede (TBK 351/1)
Tahliye taahhütnamesiyle tahliyede icraya başvurmak veya dava açmak 1 aylık hakdüşürücü süreye tabidir. İcra ve İflas Kanunu’nunn 272 ve devamına göre başlatılacak süreçte arabuluculuk zorunluluğu yoktur. Ancak itirazın niteliğine göre sulh hukuk mahkemesinde dava açmak gerekecekse o halde arabuluculuk zorunludur. İtirazın iptali ve tahliye isteminde itirazın tebliğinden itibaren 1 yıllık hakdüşürücü süre mevcuttur. Buna dikkat etmek gerekir.
Tahliye talepli icra takibi yerine doğrudan dava açılmak istenirse 1 aylık hakdüşürücü süre içinde arabuluculuğa başvurmak gerekecektir. Arabuluculukta geçen süre 1 aylık hakdüşürücü süreye eklenir.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye (TBK 352/2)
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası da 1 aylık hakdüşürücü süreye tabidir. Kiraya veren, şartlar oluşmuşsa, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir. Önce arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculukta geçen süre hesap edilerek 1 aylık süreye eklenerek dava açılmalıdır. Sürenin geçmesi davanın reddine neden olacaktır.
Kiracının veya Eşinin Oturmaya Elverişli Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye (TBK 352/3)
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun olması da ayrı bir tahliye nedenidir. Bu nedene dayalı olarak açılacak davanın da belirli süreli sözleşmelerde sürenin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılması gerekir. Bu süre içinde arabuluculuğa başvurulmalı ve arabuluculukta geçen süre eklenmelidir.
Dava Açma Süresinin Uzaması (TBK 353)
Kiraya veren, en geç davanın açılması için öngörülen sürede dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirmişse, dava açma süresi bir kira yılı için uzamış sayılır. Bu durumda kanunda öngörülen 1 aylık hakdüşürücü süreler içinde yazılı bilidrimden sonra da arabuluculuk başvurusu yapılabilecektir. Arabuluculuk başvurusundan sonra bir kira yılı içinde davanın açılması gerekir.
Örnek kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk formu örneği
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
Dipnotlar
1 BABAOĞLU, Tuba, Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kira Bedelinin Belirlenmesi ve Arabuluculuk Yoluyla Çözümü, Konya, 2023, s.86.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu’nun 2’nci maddesinde arabuluculuk; “Sistematik teknikler uygulayarak, görüşmek ve müzakerelerde bulunmak amacıyla tarafları bir araya getiren, onların birbirlerini anlamalarını ve bu suretle çözümlerini kendilerinin üretmesini sağlamak için aralarında iletişim sürecinin kurulmasını gerçekleştiren, tarafların çözüm üretemediklerinin ortaya çıkması hâlinde çözüm önerisi de getirebilen, uzmanlık eğitimi almış olan tarafsız ve bağımsız bir üçüncü kişinin katılımıyla ve ihtiyarî olarak yürütülen uyuşmazlık çözüm yöntemi” olarak tanımlanmıştır.
2 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 4’üncü madde
3 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 7’nci madde
4 BABAOĞLU, s.97.
5 BABAOĞLU, s.97.
6 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 16’ncı madde
7 Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 16’ncı madde
8 BABAOĞLU, s.97.
9 BABAOĞLU, s.98.
10 BABAOĞLU, s.99.
11 BABAOĞLU, s.99.
12 BABAOĞLU, s.100.
13 BABAOĞLU, s.101.
14 BABAOĞLU, s.97.
