I. Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Sözleşme; apartman dairesi, bina, mülk gibi taşınmaz için söz konusu olabileceği gibi otomobil, telefon veya başkaca bir taşınır eşya için söz konusu olabilecektir. Bu yazımızdaki bahsi geçen kira sözleşmesi “Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” hakkında bilgi içermektedir.
Kira sözleşmesinin tarafları “Kiraya veren” ve “Kiracı“dır. Tarafların irade beyanları karşılıklı olarak örtüştüğü takdirde kira sözleşmesi kurulacaktır. Sözleşme özel bir geçerlilik şartına tabi değildir. Sözlü olarak da yapılabilecektir. Ancak taraflar arasındaki uyuşmazlıkların en aza indirgenmesi için yazılı olması tavsiye edilecektir.
Kiraya veren (Ev veya işyeri sahibi); kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, sözleşmede belirlenen günde ödemekle ve kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Birçok sözleşme türünde tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşma yani irade serbestisi geçerlidir. Ancak bazı sözleşme türlerinde kanunda emredeci hükümler getirilerek taraflar arasında güç dengesi sağlanmaktadır. Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu ile 356’ıncı maddeleri arasında bu yönde düzenlemeler yapılmıştır.
II. Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira sözleşmesi yapılırken genelde kırtasiyelerde satılan matbu belgeler doldurulmaktadır. Bu matbu kırtasiye evraklarında genel hatlarıyla sözleşmede yer alması gereken hususlar bulunmaktadır. Ancak tarafların eklemek istedikleri veya değiştirmek istedikleri hususlara yer verme imkanı yoktur. Ayrıca taraflar çoğu zaman sözleşmeyi o kadar kötü doldururlar ki; sözleşmeden ne adres ne taraf bilgileri anlaşılmaktadır. Bu durum ise sözleşmenin yapılma amacını ortadan kaldırır.
Kira sözleşmesinde asgari düzeyde şu bilgilerin yazılması yerinde olacaktır:
1. Taraflara Ait Bilgiler
Kiraya verenin, adı soyadı, adresi, kimlik numarası, iletişim bilgisi, cep telefonu numarası veya mail adresi kira sözleşmesinde bulunmalıdır.
Kiracının, adı soyadı, adresi, kimlik numarası, iletişim bilgisi, cep telefonu numarası veya mail adresi kira sözleşmesinde bulunmalıdır.
Bunlara ek olarak sözleşmede vekil veya kefil söz konusuysa bunlara ait bilgilerin de sözleşmede yer alması yerinde olacaktır.
2. Kiralananın Bilgileri
Kiralananın açık adresi sözleşmeye doğru şekilde yazılmalıdır. (DASK’ta bulunan adresin yazılmasında fayda vardır.) (Bazı kira sözleşmelerinde tapu bilgilerine de yer verilmekte olup böyle bir zorunluluk söz konusu değildir.)
Kiralananın niteliği ve kullanma amacı da sözleşmeye eklenmelidir. Sözleşmeden kiralananın niteliği anlaşılmaktaysa uyuşmazlığa hangi kanun hükümlerinin uygulanacağı belli olacaktır.
Kiralananın mevcut halinin de sözleşmeye yazmasında fayda vardır. Konutun veya işyerinin durumu, boş olup olmadığı veya boyalı-badanalı olup olmadığı da yazılmalıdır.
Kiralanan taşınmazla birlikte verilen eşya da kira sözleşmesine dahildir. Kira sözleşmesinde demirbaş olarak yazan her türlü eşyaya da sözleşme hükümleri uygulanacaktır.
Demirbaşların çalışıp çalışmadığı kontrol edilip sözleşmeye bu şekilde yazılması gerekecektir. Aksi takdirde çalışmayan, bozuk demirbaşlar taraflar arasında uyuşmazlık konusu olacaktır.
Sözleşmenin başında eksik olan bir husus varsa bunun kim tarafından ne zaman yaptırılacağı da kararlaştırılmalıdır. Örneğin duşakabin, tuvalet, mutfak dolabı eksikliklerin kiraya veren tarafından 15 gün içinde yaptırılacağı kararlaştırılabilecektir.
3. Kira Başlangıç Tarihi ve Süresi
Kira sözleşmesinde yükümlülükler; kural olarak, kiralananın teslimi ile başlayacaktır. Yazılı kira sözleşmesinde kiralananın ve/veya anahtarların teslimine dair hüküm varsa sorun olmaz. Ancak sözleşmede “kira başlangıç tarihi” belirtilmişse bu tarih esas alınır.
Kira başlangıç tarihine bağlanan sonuçlar oldukça fazladır. Kira döneminin yenilenmesi, sözleşmenin uzaması, fesih ihbar süreleri, kira tespiti bu tarihe göre hesap edilecektir. Sözleşmede ayrıca kira başlangıç tarihi belirtilmediyse imza tarihinin kira başlangıç tarihi olduğu varsayılacaktır. Kiralananın daha geç veya erken teslim alınmasının önemi yoktur. Önemli olan yazılı kira sözleşmesindeki tarihtir. Bazen kira sözleşmelerinde “2022 Ekim, Ağustos 2021” gibi ibareler yer almaktadır. Yargıtay’a göre böyle bir ibare söz konusuysa; kira başlangıç tarihi o ayın son günü olarak kabul edilmektedir.
Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile kira başlangıç tarihi birbirinden farklıdır. Genelde kira sözleşmesinin imzalandığı tarih kira başlangıç tarihinden daha eski bir tarihtir. Bu nedenle kira başlangıç tarihi ayrıca yazılmaktadır. Kira başlangıç tarihinin belirtilmemesi durumunda, kira sözleşmesinin imzalandığı tarih, başlangıç tarihi kabul edilecektir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli veya belirsiz süreli olarak düzenlenebilmektedir. Sözleşmenin belirli süreli olması “kira süresi” olarak belirtilen bir hüküm olmasına bağlıdır. Örneğin “Kira süresi 1 yıllıktır.” gibi bir ibare yer alabilmektedir.
Kira sözleşmesinde sürenin dolması kiraya verene fesih hakkı tanımaz. Yalnızca kiracı, sözleşme bitim tarihinden itibaren en az on beş gün önceden bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirme hakkına sahiptir. Belirli süreli sözleşmelerde kiracı, sözleşme süresine ek olarak on yıl kullanma hakkına sahiptir. Örneğin çatılı işyeri kirasında süre 5 yıl olarak kararlaştırıldıysa; kiracının asgari 15 yıl kullanım hakkı olacaktır. Çünkü kiraya verenin sözleşmenin bitimine dayanarak fesih hakkı yoktur.
Kira sözleşmesinde bir süre öngörülmemişse, kiraya veren on yılın dolmasından sonra sözleşmeyi feshetme hakkına sahiptir.
4. Kira Bedeli ve Ödeme Şartları
Kira bedelinin miktarı şüpheye yer verilmeyecek şekilde doğru yazılmalıdır. Kiranın aylık miktarı rakam ve yazı ile ayrı ayrı yazılmalıdır.
Kiranın ne şekilde ödeneceği de net bir şekilde kararlaştırılmalıdır. Taraflar kiranın ödeme şeklini diledikleri gibi kararlaştırabileceklerdir. Sözleşmelerde genelde aylık olarak ödenme şeklinde düzenlenmektedir. Kira bedelinin yıllık veya belli periyotlarda ödenmesi şeklinde anlaşma da mümkündür.
Bunlara ek olarak kira sözleşmesine kiranın ne zaman ödeneceği de açıkça yazılabilecektir. Kiranın başlangıç tarihi ya da sözleşmenin imzalandığı tarih kira ödeme zamanını göstermez. Örneğin sözleşmenin başlangıç tarihi 20.01.2024 ise ancak sözleşmede “en geç ayın 5’i” olarak ibare varsa; 2024 Şubat kirası en geç 5 Şubat 2024 tarihine kadar ödenmelidir. Bu konuyla ilgili Kira Ne Zaman Ödenmelidir? yazımızda detaylı bilgi yer almaktadır.
Kira sözleşmelerinde yapılan hatalardan biri de ayın birinci günü başlamayan kiralamalarda ilk kira bedelinin peşin ödenmesidir. Çünkü o ayın kira kullanımı bir aylık olmayacaktır ve gün hesabı yapılmalıdır. Aksi takdirde kiracı fazla ödeme yapmış olacaktır. Örneğin aylık kirası 30.000-Türk Lirası olan bir konut için kira başlangıç tarihi ayın 15’iyse; o halde ilk kira ödemesi 15.000-Türk Lirası olarak hesaplanacaktır.
5. Yıllık Artış Oranı
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde taraflar arasında en çok uyuşmazlık olan konu muhtemelen yıllık artış oranıdır. Genelde kiraya veren artışın rayiç kiralara göre yapılmasını ister. Ancak kiracı ise sözleşmeyi işaret eder.
Yıllık artış oranının sözleşmeye ne şekilde yazılacağı oldukça basittir : “Kira sözleşmesinin yıllık olarak yenilenmesi durumunda; kira bedeli on iki aylık tüketici fiyat endeksindeki artış oranında arttırılacaktır.” basit ve yeterlidir.
“ÜFE-TÜFE” “TEFE-TÜFE” “TEFE-TÜFE Ortalaması” gibi ibareler sözleşmelerde kafa karıştıracaktır. Yasal yıllık artış oranı; “On iki aylık Tüketici Fiyat Endeksindeki Artış”tır.
Kira sözleşmelerinde genellikle düzenlenmesinde hata yapılan veya yazılması unutulan diğer bir husus ise kira bedelinin diğer yıl için artış oranının ne olacağıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre; kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde bir sonraki kira artış oranı bir önceki yılın on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını geçemez.
Kira sözleşmesinde “Yenilenen kira döneminde kira artış oranı bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranında olacaktır.” şeklinde ibare olması doğru ve yeterlidir. Bir çok kira sözleşmesinde ise ; yalnızca TÜFE şeklinde yazıldığını görmekteyiz. Bu ibare belirsizliğe neden olacaktır. Zira TÜFE oranı bir önceki ayın mı yoksa bir önceki yıla göre oranı mı yoksa on iki aylık artış oranı mı olacaktır?
Yapılan bir diğer hata ise kira sözleşmesine ÜFE – TEFE gibi belirsiz oranların yazılmasıdır. Kira artış oranı kanunun öngördüğü şekilde bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranını geçtiği takdirde bu hüküm geçersiz olacaktır. Kira sözleşmesinde artış oranının yazılmamış olması halinde kiracı kira artışı yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak kira artış oranı belirlenmesi konusunda karar alınmalıdır.
Kira artış oranının belirlenmesine dair daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
6. Diğer Şartlar
a. Depozito
Kira sözleşmelerinde kiralanana zarar verilmesi halinde teminat olarak alınan depozito bedelinin de net rakam olarak yazılması ve elden verilmesi durumunda bu hususunda açıkça belirtilmesi yerinde olacaktır.
Kira sözleşmelerinde depozito ile ilgili yanlış bilinen başka bir husus ise; “1 aylık kira karşılığı” şeklinde yazılan depozitonun iade edilirken son kira bedeli tutarında ödeneceğinin sanılmasıdır. Halbuki depozito bedelinin iadesi yalnızca ödendiği tutar kadar olacaktır.
Aslında kanunda kira sözleşmeleri nedeniyle kiraya verene ödenecek depozitonun banka hesabına yatırılması ve nemalandırılması şartı vardır. Ancak çoğu zaman böyle bir uygulamaya gidilmemektedir.
Depozito bedeli üç aylık kira bedelini geçmemelidir.
b. Alt Kiralama Yasağı
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kiraya verenin yazılı izni olmadıkça alt kiraya verilemez. Aksi takdirde sözleşmeye aykırılık söz konusu olur. Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ıncı maddesine göre sözleşmeye aykırılığın 30 günlük ihtar süresine rağmen giderilmemesi ise fesih ve tahliye hakkı doğurur.
c. Değişiklik ve Tadilatlar
Kural olarak, kiracı, kiralananda değişiklik ve tadilat yapamaz. Böyle bir zorunluluk varsa kira sözleşmesinde belirtilmelidir. Kiraya verenin yazılı rızası olmayan değişikliklerden dolayı kiraya veren sorumlu tutulamayacaktır.
Kiralananın tesliminden önce zorunlu tadilat ve değişiklik yapılmalıysa o halde bu durumun da sözleşmeye yazılmasında fayda vardır.
Eğer yapılan değişiklik ve tadilat kiralanana zarar vermekteyse kiracının sözleşmeye aykırılığı söz konusu olacakktır. Bu durumda kiracının değişikliği, en geç 30 gün içinde eski hale getirmesi istenecektir. Aksi takdirde sözleşme feshebileceikecek ve kiralanan geri istenebilecektir.
Kiralanana kasten zarar verildiyse o halde ihtara gerek olmaksızın; önce arabubluculuğa başvurulup akabinde fesih ve tahliye davası açılabilecektir.
d. Yan Giderler
Kiracı, kira bedeli dışında yan giderlerden de sorumlu olacaktır. Bu durum sözleşmede yazmasa dahi kanundan doğan bir yükümlülüktür. Ancak sözleşmede yan giderlerin ne olduğunun açıkça yazmasında fayda vardır.
e. Temerrüt Faizi
Taraflar, kira bedelinin veya yan gider ödeme yükümlülüğünün gecikmesi halinde temerrüt faizi kararlaştırılabilirler. Ancak temerrüt faizi adi kanuni faiz oranının yüzde yüz fazlasını aşamaz. Adi kanuni faiz oranı hali hazırda yıllık yüzde dokuzdur. Buna göre temerrüt faizi en fazla yıllık yüzde on sekiz olabilecektir. “Aylık yüzde beş faiz uygulanır.” şeklinde hüküm olsa; yıllık yüzde onsekizin üstünde talepte bulunulamayacaktır.
f. Kiralananı Göstermeye İzin
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri uzun ilişkiler doğurur. Kiralananın satılması zorunlu hale gelebilecektir. Kiracının kiralananı ne kadar süreyle haftanın hangi günlerinde ve saatlerinde göstermesi gerektiğine ilişkin hüküm konulabilir.
Çoğu zaman kira sözleşmelerinin matbu yani basılı “kırtasiye” sözleşmesi dediğimiz sözleşmeler ile düzenlendiği görülmektedir. Bu tür sözleşmelerde yukarıda özel olarak belirttiğimiz hususlar yer almasa dahi sözleşmeye bunlar eklenebilir. İleride herhangi bir hak kaybına veya uyuşmazlığa mahal vermemek adına kira sözleşmesi düzenlenmesi konusunda avukattan destek almak yerinde olacaktır.
g. Kiracı Aleyhine Konulan Şartlar
Kira sözleşmelerine kiracı kabul etse dahi, kiracı aleyhine konulan şartlar kanuna aykırı ise geçersizdir. Yukarıda örnekler verdiğimiz gibi, kiracının süreden dolayı fesih hakkı, fahiş faiz oranı veya başkaca yükümlülükler geçerli olmayacaktır.
Kira Sözleşmesi Örneği
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
