Kira Sözleşmesi

tahliye taahhutnamesi

Kira sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 299’uncu maddesinde; “Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde tanımlanmıştır.

Kira sözleşmesi apartman dairesi, bina, mülk gibi taşınmaz için söz konusu olabileceği gibi otomobil, telefon veya başkaca bir taşınır eşya için söz konusu olabilir. Bu yazımızdaki bahsi geçen kira sözleşmesi “Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” hakkında bilgi içermektedir.

Kira sözleşmesinin tarafları “Kiraya veren” ve “kiracı”dır. Kiraya veren (Ev veya işyeri sahibi); kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, sözleşmede belirlenen günde ödemekle ve kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Birçok sözleşme türünde tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşma yani irade serbestisi geçerlidir. Ancak bazı sözleşme türlerinde kanunda emredeci hükümler getirilerek taraflar arasında güç dengesi sağlanmaktadır. Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu ile 356’ıncı maddeleri arasında bu yönde düzenlemeler yapılmıştır.

Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?

Kira ilişkisinin varlığı ya da kira sözleşmesinin kurulması için sözleşmenin “yazılı” olarak yapılması gerekmez. Kira sözleşmesi “sözlü” olarak da yapılabilir. Ancak kira sözleşmesinin yazılı yapılmadığı durumlarda çok ciddi belirsizlik ve ispat sorunları söz konusu olacaktır.

Kira sözleşmesinde muhakkak bulunması gereken bilgileri şu şekilde sıralamak mümkündür;

  • Kiraya verene ilişkin bilgiler : Adı soyadı adresi, kimlik numarası iletişim bilgisi, cep telefonu numarası veya mail adresi
  • Kiracıya ilişkin bilgiler : Adı soyadı adresi, kimlik numarası iletişim bilgisi, cep telefonu numarası veya mail adresi
  • Kiralanana ilişkin bilgiler : kiralananın doğru şekilde açık adresi (Mümkünse DASK’ta bulunan adresin yazılmasında fayda vardır.) (Bazı kira sözleşmelerinde tapu bilgilerine de yer verilmekte olup böyle bir zorunluluk söz konusu değildir.)
  • Kira başlangıç tarihi : Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile kira başlangıç tarihi birbirinden farklıdır. Kira başlangıç tarihi kira hukuku ve kira sözleşemleri için çok önemlidir. Çünkü süreler ve kira yılları bu tarihe göre hesaplanır. Tahliye davalarında, kira artış oranının uygulanma zamanında kira başlangıç tarihi dikkate alınır.
  • Kira bedeli ve ödeme şekli : Kira sözleşmeleri genelde aylık olarak ödenme şeklinde düzenlenir. Kira bedellerinin de banka hesabına yatırılması kararlaştırılır. Kiracının aylık olarak ödemesi gereken kira bedelinin doğru şekilde kira sözleşmesine yazılması gerekir. Aksi takdirde kira bedelinin ne kadar olduğu hususunda uyuşmazlık doğar.
  • Kira bedelinin ödeme zamanı : Bir çok kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme zamanı olarak “Her ayın 1’inci ile 5’inci günü” “Ayın 15’ine kadar” şeklinde ibareler yer almaktadır. Kira sözleşmesinde yer alan bu ibareler kiracının temerrüdü açısından oldukça önemlidir. Kira sözleşmesinde böyle bir ibare yer almadığı takdirde o ayın son gününe kadar kiracıya vade tanınmış olur.
  • Kira süresi : Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde genelde kira süresi ” 1 yıl ” şeklinde düzenlenmektedir. Kira süresinin 1 yıl olarak düzenlenmiş olması kiraya veren ev sahibi ya da işyeri sahibine tahliye veya fesih hakkı tanımaz. Kira süresi yalnızca kiracıya en az 15 gün önceden bildirimde bulunarak tahliye hakkı tanımaktadır. Kira sözleşmesinde “taraflarca veya kiraya veren sürenin bitiminde tahliye talep edebilir.” ya da “Kiracı sürenin sonunda kiralananı tahliye edecektir.” şeklinde ibareler yer alsa dahi kanuna aykırı olarak yazılan bu hükümler yok hükmündedir. 1 yıllık kira sözleşmesi bitince yeni bir sözleşme imzalanmasına veya düzenlenmesine gerek olmadan kira sözleşmesi bir sonraki yıl için otomatik olarak yenilenir.
  • Kira artış oranı : Kira sözleşmelerinde genellikle düzenlenmesinde hata yapılan veya yazılması unutulan diğer bir husus ise kira bedelinin diğer yıl için artış oranının ne olacağıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre; kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde bir sonraki kira artış oranı bir önceki yılın on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını geçemez. Kira sözleşmesinde “Yenilenen kira döneminde kira artış oranı bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranında olacaktır.” şeklinde ibare olması doğru ve yeterlidir. Bir çok kira sözleşmesinde ise ; yalnızca TÜFE şeklinde yazıldığını görmekteyiz. Bu ibare belirsizliğe neden olacaktır. Zira TÜFE oranı bir önceki ayın mı yoksa bir önceki yıla göre oranı mı yoksa on iki aylık artış oranı mı olacaktır? Yapılan bir diğer hata ise kira sözleşmesine ÜFE – TEFE gibi belirsiz oranların yazılmasıdır. Kira artış oranı kanunun öngördüğü şekilde bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranını geçtiği takdirde bu hüküm geçersiz olacaktır. Kira sözleşmesinde artış oranının yazılmamış olması halinde kiracı kira artışı yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak kira artış oranı belirlenmesi konusunda karar alınmalıdır.
  • Depozito : Kira sözleşmelerinde kiralanana zarar verilmesi halinde teminat olarak alınan depozito bedelinin de net rakam olarak yazılması ve elden verilmesi durumunda bu hususunda açıkça belirtilmesi yerinde olacaktır.
  • Kiralanın durumu ve demirbaşlar : Kiralanan eşyalı olarak veriliyorsa kira sözleşmesine ek olarak eşyaların bir listesi veya her halükarda demirbaş listesi yapılmalıdır. Demirbaşların çalışıp çalışmadığı sözleşme öncesinde denenmelidir. Ancak çoğu zaman kiralananda elektrik veya doğalgaz aboneliği aktif olmadığında bu durum test edilememektedir. Sözleşmeye demirbaşların çalışıp çalışmadığının kontrol edilmediği de yazılabilir. Bunun dışında kiralanan yerin; dairenin veya işyerinin durumu, boş olup olmadığı veya boyalı-badanalı olup olmadığı da yazılmalıdır. Kiralananda değişecek yerler var ise bu şartlar da sözleşmeye yazılabilir.

Çoğu zaman kira sözleşmelerinin matbu yani basılı “kırtasiye” sözleşmesi dediğimiz sözleşmeler ile düzenlendiği görülmektedir. Bu tür sözleşmelerde yukarıda özel olarak belirttiğimiz hususlar yer almasa dahi sözleşmeye bunlar eklenebilir. İleride herhangi bir hak kaybına veya uyuşmazlığa mahal vermemek adına kira sözleşmesi düzenlenmesi konusunda avukattan destek almak yerinde olacaktır.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ne Olur?

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Feshi Mümkün Müdür?

Konu kira sözleşmesi ya da işyeri kira sözleşmesi süresinin bitimine ilişkin Türk Borçlar Kanunu’nda özel düzenleme yer almaktadır. Buna göre; kiracının sözleşmenin süresinin bitiminden en az onbeş gün önce bildirimde bulunarak sözleşmeyi feshetme ve konutu tahliye etme hakkı vardır.

Kiraya veren ise sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Kiraya veren ancak on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak sözleşmeye son verebilir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Ev Sahibi Kiracıyı Çıkarabilir mi?

1 yıllık kira sözleşmesi bitince sözleşme aynı şartlar ile (sözleşmede hüküm var ise kira artış oranı yapılarak) bir yıl için uzatılmış sayılır. Kiraya veren 1 yıllık sözleşme süresinin bittiğine dayanarak tahliye isteyemez. Bu hususta sözleşmede hüküm yer alsa dahi bu hüküm geçersizdir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitmeden Evden Çıkmak

Kira sözleşmelerinde bir diğer konu ise kiralananın erken tahliyesinden doğan uyuşmazlıklardır. Kiracı bir çok sebeple kiralananı kira sözleşmesinde belirtilen süreden evvel tahliye etmek zorunda kalabilmektedir. Bu durumda kiraya verenin hakları ne olacaktır?

Kiralananın sözleşmenin bitiminden önce geri verilmesi başlıklı kanun hükmüne göre, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçları kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam eder.

Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 01.01.2022 tarihi olarak yapılmış ve kira ilişkisi başlamıştır. Ancak kiracının tayin durumu, iş değişikliği veya başkaca bir sebeple 3 ay sonra taşınması gerekeceğini varsayalım. Bu durumda kiracı kiralananı tahliye ettiğini kiraya verene bildirse dahi kira ödeme borcu; aynı şartlarda kira bedeli ödemeyi kabul edebilecek başka bir kiracı bulunana kadar devam edecektir. Kanunkoyucunun makul süreden kastı budur. Kiracı geriye kalan 9 aylık kira borcundan sorumlu olmayacaktır. Ancak kiralananın aynı şartlarda 9 ay boyunca kiraya verilmesinin mümkün olmadığının ortaya konulması halinde kiracı bu ayların kiralarından da sorumlu tutulabilir. Konut kiraları için bu durum pek mümkün gözükmemektedir.

1 yıllık kira sözleşmesi bitmeden evden çıkmak isteyen kiracı, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulduğunu kiraya verene bildirir ise kiracının sözleşmeden doğan borçları sona erecektir.

1 Yıllık Kira Sözleşmesi Bitince Kira Artış Oranı Ne Olmalıdır?

1 yıılık kira sözleşmesi bitince kira sözleşmesi aynı şartlarla 1 yıl için uzatılmış sayılacaktır. Bu durumda yeni dönemde kira artış oranının ne şekilde olacağının tespiti için öncelikle kira sözleşmesine bakmak gerekir.

Kira sözleşmesi yenilenen kira artış oranının ne olacağı konusunda hüküm içermiyorsa; kiraya verenin kira artış oranının belirlenmesi için Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi uyarınca dava açması gerekebilir. Ancak kiracı ve kiraya verenin kira artış oranı hususunda anlaşması da mümkündür.

Kira sözleşmesinde kira artış oranının yasal sınırdan fazla olarak yazılmış olması halinde, kiracı ancak kanunda getirilen yasal orandan sorumludur. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre yasal oran; on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasıdır. Bu nedenle kira sözleşmesinde farklı bir hüküm yer alsa dahi bu hüküm geçersizdir. ( * Kiracının “tacir ya da ticaret şirketi” olduğu kira sözleşmelerinde kira artış oranının belirlenmesinde sözleşme serbestisi vardır. Yasal bir sınırlama yoktur. )

Ancak 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilecek kira sözleşmelerinde artış oranı kanuna getirilen geçici hüküm ile yüzde yirmibeş %25 oranı ile sınırlandırılmıştır. Bu nedenle bu tarihler arasında yenilenecek kira artış oranı sözleşmede farklı bir hüküm yer alsa dahi yüzde 25’i aşamayacaktır. Kiraya veren buna dayanarak kira bedelinin eksik ödenmesi iddiasına dayalı hak talebinde bulunamaz.

Kira Sözleşmesi Feshi ve Tahliye

1. Bildirim Yoluyla Sözleşmenin Sona Ermesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmelerin süresinin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren 1 yıllık kira sözleşmesi bitince tahliye talep edemez. Kiraya veren ancak; on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir ve tahliye talep edebilir.

2. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir. Yazılı tahliye taahhütnamesi imzalayarak belli bir tarihte çıkmayı kabul eden kiracı, dava yoluyla ya da icra takibi yoluyla tahliye edilebilir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye hakkında detaylı bilgi edinmek için “ Tahliye Taahhütnamesi ” yazımızı okuyabilirsiniz.

3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Kiracı, bir kira yılı içerisinde kira bedelini ödemediğinden dolayı iki kez kiraya veren tarafından kendisine yazılı ihtar gönderilirse, kira yılının sonundan itibaren 1 ay içinde dava açarak kira sözleşmesini feshedebilir.

Daha fazla ve detaylı bilgi edinmek için ” İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye ” yazımızı okuyabilirsiniz.

4. Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Bir ay içinde kiraya verenin bu durumda dava açması gerekir. Bu durumda kiraya verenin samimi olup olmadığı, gerçekten konutu ya da işyerini kullanıp kullanmayacağına bakılır. Kiraya veren, gereksinim amacıyla kira sözleşmesini feshettiğinde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

5. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiralananın Tahliyesi

Türk Borçlar Kanunu’nun 351’inci maddesinde; “Kiralananı sonradan edinen kişi, onu kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut veya işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde durumu kiracıya yazılı olarak bildirmek koşuluyla, kira sözleşmesini altı ay sonra açacağı bir davayla sona erdirebilir. Kiralananı sonradan edinen kişi, dilerse gereksinim sebebiyle sözleşmeyi sona erdirme hakkını, sözleşme süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde açacağı dava yoluyla da kullanabilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Taşınmazı satın alan kişi, konutu ya da işyerini kullanmak istiyorsa bir ay içinde kiracıya yazılı olarak ihtarda bulunarak taşınmazı kullanacağını ve kiracının çıkması gerektiğini bildirmelidir. Daha sonrasında kira sözleşmesi feshi için 6 ay sonra dava açmalıdır.

6. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye

Kiracı, kira sözleşmesinde belirtilen sürelere göre kira borcunu gecikmeksizin ödemelidir. Kiracının kira borcunu ödememesi durumunda en az 30 günlük süre içerisinde borcunu ödemesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ihtarında bulunulabilir. Kira sözleşmesinde aksi bir hüküm yoksa ihtarname noterden gönderilmek zorunda değildir. Ancak ispat şartının sağlanması ve ihtarnamenin tebligat ile kiracıya ulaştırılması için noterden gönderilmesi tavsiye edilir.

İhtarnamenin kiracıya tebliğinden itibaren 30 gün içinde kira bedelinin ödenmesi durumunda artık tahliye davası açılamaz. Ancak aynı kira dönemi içerisinde iki haklı ihtara sebep olunursa iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları oluşabilir.

30 günlük sürenin tebliğden itibaren geçmesine rağmen kira borcunun ödenmemesi durumunda sulh hukuk mahkemesinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası açılabilir.

Bir diğer yöntem ise kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı ilamsız icra takibi başlatmaktır.

İcra İflas Kanunu’nun 269’uncu maddesinde;Takip adi kiralara veya hasılat kiralarına mütedair olur ve alacaklı da talep ederse ödeme emri, Borçlar Kanununun 260 ve 288 inci maddelerinde yazılı ihtarı ve kanuni müddet geçtikten sonra icra mahkemesinden borçlunun kiralanan şeyden çıkarılması istenebileceği tebliğini ihtiva eder. Bu tebliğ üzerine borçlu, yedi gün içinde, itiraz sebeplerini 62 nci madde hükümleri dahilinde icra dairesine bildirmeye mecburdur. Borçlu itirazında, kira akdini ve varsa buna ait mukavelenamedeki imzasını açık ve kesin olarak reddetmezse,akdi kabul etmiş sayılır. İtiraz takibi durdurur. İtirazın tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde itirazın kaldırılmasını istemiyen alacaklı, bir daha aynı alacaktan dolayı ilamsız icra yoliyle takip yapamaz. Borçlar Kanununun 260 ıncı maddesinin kiralayana altı günlük mühletin hitamında akdi feshe müsaade ettiği hallerde itiraz müddeti üç gündür.” hükmüne yer verilmiştir.

İcra takibi (Örnek No: 13 İlamsız icra takibi) dosyasından gönderilen ödeme emrinin tebliğinden itibaren kiracı 30 gün içinde kira borcunu ödemediği takdirde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.

İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiralanın tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawoffice.com

whatsApp