I. Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde yeni kira yılında ödenecek kira bedelinin belirlenmesinde kullanılan orandır.
Kıra artış oranının belirlenmesinde kanuni bir kısım sınırlamalar mevcuttur. Kanun, temel barınma veya işyeri ihtiyacını karşılamak isteyen kiracı lehine düzenlemeler getirerek fahiş miktarda kira artış oranı belirlenmesinin önüne geçmektedir.
II. Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artış oranının belirlenmesinde ezbere hareket etmek doğru olmayacaktır. Çünkü kira artış oranın belirlenmesinde kira sözleşmesinin yazılı olup olmaması, kira sözleşmesinde kira artış oranının nasıl belirlendiği hususlarına göre değişkenlik gösterir.
Kira artış oranı için getirilen kanuni sınırlamalar “konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri” için düzenlenmiştir. Buna göre konut niteliğinde olmayan veya açık otopark gibi çatılı işyeri olmayan kira sözleşmelerinde bu sınırlamalar geçerli olmayabilir.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri konusunda detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmesi” yazımızı inceleyebilirsiniz.
III. Yasal Kira Artış Oranı Hesaplama
Türk Borçlar Kanunu’na göre taraflar arasında yenilenen kira döneminde uygulanacak kira bedeline ilişkin anlaşma ancak; “kira yılında tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.” Kanun maddesinde belirtilen “tüketici fiyat endeksi” kısaca TÜFE olarak ifade edilmekte ve sözleşmelere de genelde bu şekilde yazılmaktadır. TÜFE her ay Türkiye İstatistik Kurumu tarafından belirlenmekte ve internet sitesinde oranlar yayınlanmaktadır. Ancak TÜİK tarafından açıklanan 3 TÜFE oranı vardır. Bunlardan birisi bir yıllık oran, diğeri bir önceki yılın aynı ayına göre oran bir diğeri ise bir önceki yılın aralık ayına göre TÜFE oranıdır.
Yasal kira artış oranı hesaplanması kira sözleşmesinin yenilendiği aydan geriye doğru TÜFE on iki aylık aylık artış ortalamasına göre hesaplanmaktadır.
Taraflar Arasında Yazılı Kira Sözleşmesi Yoksa ya da Yazılı Kira Sözleşmesinde Oran Yazılmamışsa; Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olma şartı yoktur. Bu nedenle taraflar arasında yazılı bir kira sözleşmesi yapılmamış veya sözleşme kaybedilmiş olsa dahi taraflar arasında kira ilişkisini ve sözleşme ilişkisi devam eder. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu ile kira artış oranına getirilen sınırlamalar kira sözleşmesinin yazılı olmadığı sözlü kira sözleşmeleri için de geçerlidir.
Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa ya da yazılı kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış oranı belirlenmemiş ise; kiraya veren öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrasına dayanarak “kira artış oranının” belirlenmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kira tespit davası” açmalıdır. Aksi takdirde; kiraya verenin yenilenen kira döneminde doğrudan kira bedelinde artış yapma hakkı yoktur. Böyle bir durumda kiracının kira bedelini arttırma zorunluluğu yoktur.
Kira Artış Oranı Yazılı Kira Sözleşmesi ile Berlienmişse; Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira sözleşmesinde, kira artış oranı belirlenmiş ise öncelikle bakılması gereken husus kira artış oranı olarak belirlenen oranın yasal orandan yüksek ya da düşük olup olmadığıdır.
Yazılı kira sözleşmesinde, kira artış oranı yasal orandan fazla belirlenmiş, kiracı tarafından kabul edilmiş olsa dahi yasal kira artış oranından ( On iki aylık TÜFE ortalaması) daha fazla kira artışı yapılması kanunun emredici hükmüne aykırılık teşkil eder, geçersizdir. Bu durumda kiracı ancak yasal oran üzerinden kira bedelini arttırmakla sorumlu tutulabilir.
Kira artış oranın yasal orandan daha düşük şekilde belirlenmesinde ise kiracı lehine olan düşük oran geçerli olur. Örneğin kira sözleşmesinde “her yeni kira döneminde artış oranının %10 olarak yapılacağı” yazılı olarak belirlenmiş ise kiracıdan %10’u aşan yasal oranda kira artışı istenemeyecektir.
Çoğu zaman kira sözleşmelerinde ÜFE ve TEFE şeklinde tabirlere de yer verildiği görülmektedir. 17/01/2019 tarihine kadar Türk Borçlar Kanunu’ndaki yasal kira artış oranı ÜFE yani üretici fiyat endeksiydi. Ancak kanunda yapılan değişiklik ile şimdiki hale getirildi. TEFE ise toptan eşya fiyat endeksiydi. TEFE 2014 yılından beri yayınlanan bir endeks değildir. TEFE’ye yapılan atıflar ise Yİ-ÜFE olarak tabir edilen yurt içi üretici fiyat endeksine göre belirlenmektedir. Yazılı kira sözleşmelerinde bu şekilde ÜFE veya TEFE şeklinde kira artış oranlarının yazılmış olması durumunda; bu oranlar hesap edilmeli ve kiracı lehine TÜFE ya da belirtilen oranlardan hangisi lehe ise kira artış oranı bu şekilde hesaplanmalıdır.
Konut Kiralarında Kira Artış Oranının Kanunen %25 Olarak Sınırlandırılması – 2022 – 2023
Yeni-Geçici Kanuni Düzenlemeye göre 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenen konut kira sözleşmelerinde artış oranı “TÜFE”ye göre değil; %25 olarak belirlenmiştir. Bu nedenle 11 Haziran 2022 tarihi ile 1 Temmuz 2023 tarihleri arasında yenilenecek konut kira sözleşmelerinde artış oranında kira sözleşmesinde %25’den daha az bir oran belirlenmemiş ise artış oranı %25 olacaktır.
Örneğin kira sözleşmesinde kira artış oranı olarak Tüketici Fiyat Endeksindeki on iki aylık ortalama şeklinde hüküm olsa dahi yeni dönem kira sözleşmesinde artış oranı %25 olacaktır. Ancak kira sözleşmesinde artış oranı %10 şeklinde belirlenmişse, kiracıdan yüzde yirmi beş oranında kira bedeli arttırımı istenemez.
IV. Kira Artışı Yapmayan Kiracıya Karşı İcra Takibi ve Tahliye
Yukarıda belirtilen tüm hususlar dikkate alınarak, kira artış oranının net bir şekilde oranı tespit edildikten sonra, kiracı yenilenen kira döneminden itibaren kira bedelini arttırarak ödemek zorundadır. Kiracı ile her yenilenen dönemde yeni bir yazılı kira sözleşmesi yapılmasına lüzum yoktur. Aynı şekilde yalnızca yeni kira bedelinin ne kadar olduğuna dair yazılı bir taahhüde veya sözleşmeye ihtiyaç bulunmamaktadır.
Kiracının yeni kira bedelinin ne kadar olması gerektiğini kendisinin hesaplaması ve kira sözleşmesinde belirtilen aylık kira ödeme süresi içerisinde (Örneğin her ayın 1’i ile 5’i arasında ya da en geç 15’inci gününe kadar, ay sonuna kadar) kira bedelini kendiliğinden arttırarak yatırması gerekir. Kira bedelinin arttırılmadan eski kira bedelinin ödenmesi durumunda ayrıca bir süreye , yazılı bir ihtara ya da ihbara gerek olmadan kiracı aleyhine “kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No:13) başlatılabilir.
Kiracının kira artışı yapmadan eski kira bedelini ödemesi durumunda bakiye kira bedeli farkını kendisine ödeme emrinin gönderilmesinden itibaren en geç 30 gün içinde ödemesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye davası açabilir.
Kiraya Veren Kira Artış Oranına Göre Eksik Kalan Kira Bakiyesini 5 Yıl Geriye Doğru Bakiye Kira Bedeli İsteyebilir.
Kiracının sözleşmede belirlenen artış oranından daha düşük kira artışı yapması durumunda ise kiraya veren 5 yıl (zamanaşımı süresi) geriye dönük olarak eksik ödenen kira bedelllerini talep etme hakkı vardır. Böyle bir davada kiracının kira artış oranının sözleşmede belirlenenden daha düşük olarak anlaşıldığını yazılı olarak ispat etmesi gerekir. Sözlü olarak yapılan kira arttırım anlaşmaları kiracı aleyhine oldukça risk taşır. Bu nedenle kiracılara tavsiyemiz; yeni dönem kira bedeli ödenirken, kira sözleşmesinde belirtilen (yasal oranı aşmayacak şekilde) şekilde, yuvarlama yapmadan, kuruşu kuruşuna arttırım hesaplama yaparak ödenmesidir.
Bu duruma şu şekilde örnek verelim; Kiraya veren ile kiracı asında yeni dönem kira bedellerinin yasal oranda arttırılması konusunda kira sözleşmesinde hüküm bulunduğunu varsayalım. Buna göre kiracının mevcut kirası 3.000-TL iken yasal oranın %30 olduğu durumda yeni dönem kira bedeli 3.900-TL olacaktır. Kiraya veren ile kiracı kendi aralarında kira bedelinin 3.750-TL olarak ödenmesi şeklinde konuşmuşlar kiracı da 1 yıl boyunca bu kira bedelini ödemiştir. Kiraya veren aradan geçen 1 sene sonunda her ay için 150-TL kira bakiyesini icra takibine konu ederek tahliye isteyebilir. Böyle bir durumda kiracının elinde kira bedelinin 3.750-TL olarak belirlendiğine dair YAZILI bir delil yok ise kira bedellerini ödemek zorunda kalacaktır. Aksi takdirde ise kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye davasını kazanır.
Geçmiş Kira Farklarının İstenilmesi Mümkündür.
Kira sözleşmelerinden doğan alacaklarda zamanaşımı 5 yıldır. Bu nedenle kiraya veren kiracının elinde yazılı anlaşma ve belge olmadığını düşünerek 5 yıl geriye doğru kira artış bakiyelerini talep edebilecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/3-23 Esas ve 2005/48 Karar sayılı 09/02/2005 tarihli kararında; “Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.” şeklindeki hüküm ile kiracının kira artış bedellerini kabul eden kiraya verenin örtülü olarak kira bedellerindeki artış oranını kabul ettiği anlamına gelmediği, bakiye kira bedellerinin ödemesi gerektiği şeklinde hüküm kurmuştur.
Kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira sözleşmesi, kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
Kira Hukuku Avukatı hizmetlerimize göz atın. Kira Hukuku alanındaki tüm yayınlarımızı inceleyin.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
