Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye Davası

kiracinin ozenle kullanma ve komsulara saygi borcu nedeniyle tahliye davasi

I. Kiracının Kiralananı Özenle ve Komşulara Saygı Gösterme Yükümlülüğü

Türk Borçlar Kanunu‘nun 316’ncı maddesi hükmü uyarınca kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanma ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

II. Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırılık Nedeniyle Tahliye Davası

Kiracının özenle kullanma yükümlülüğe aykırı davranması durumunda sözleşmeye aykırılık nedeniyle tahliyesine karar verilebilmesi için öncelikle kiraya verenin konut ve çatılı işyeri kirasında kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığın giderilmesini, aksi takdirde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak bildirmesi gerekir.

Kiraya verenin tanıdığı bu süre içerisinde kiracı özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davranmaya devam ederse kiraya veren tahliye davası açarak kiracıyı tahliye edebilir.

Söz konusu dava kiracının yerleşim yerinde bulunduğu sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır. Dava açmadan önce hukuk uyuşmazlıklarında arabuluculuk başvurusunun da gerçekleştirilmiş olması gerekir.

III. Kiracının Özenle Kullanma Yükümlülüğüne Aykırı Davrandığı Haller

Özenle kullanma borcuna aykırılık nedenine dayanılarak açılan davada tahliyeye karar verilmesi için borca aykırılığın önemli ve doğrudan doğruya kiralananın bizzat kullanılması ile ilgili olması gerekir.¹ İçtihatlara göre kiracının özenle kullanma yükümlülüğüne aykırı davrandığı hallerden bazıları;

Kiracının, kiraya verene veya ailesine kötü söz ve davranışlarda bulunması,
Kiralananda meydana gelen koku ve gürültü nedeniyle başkalarına rahatsızlık verilmesi,²
Kiracının komşulara yönelik tehdit içeren sözler söylemesi,³
Kiracının gece geç saatlere kadar yüksek sesle müzik dinlemesi ve komşuların rahatsız olması halleridir.⁴

IV. İhtara Gerek Olmayan Haller

Konut ve çatılı kira ilişkisi olmayan diğer kira ilişkilerinde kiraya veren, kiracıya önceden bir ihtarda bulunmaksızın, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir.⁵

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde açıktan fena kullanım hallerinde kiracıya herhangi bir ihtar verilmeksizin kiraya veren tahliye davası açılabilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ncı maddesinin üçüncü fıkrasına göre açıktan fena kullanım hali sayılan ve ihtara gerek görülmeyen haller;

Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi,
Kiracıya verilecek sürenin yararsız olacağının anlaşılması,
Kiracının özen yükümlülüğüne aykırı davranışının kiraya veren veya aynı taşınmazda oturan kişiler ile komşular bakımından çekilmez olmasıdır.

Yargıtay içtihatlarıyla açıktan fena kullanım sayılarak ihtara gerek görülmeyen hallerden bazıları;

Kiralananda bulunan bir yapının can ve mal güvenliği açısından tehlike arz etmesi,⁶
Kiracının komşuların mallarına zarar vermesi,⁷
Kiracının kiralananda çok fazla hayvan bulundurması ve hayvanların koku ile sesinden komşuların rahatsız olması,⁸
Kiracının kiraya verene küfür etmesi,⁹
Kiracının kiralanana kaçak priz hattı, kaçak elektrik çekmesi,¹⁰
Kiracının ve kiraya verenin birbirlerinden şikayetçi olması ve haklarında ceza yargılamaları yapılması,¹¹
Kiralananda fuhuş yapılması halleridir.¹²