1. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmüne yer verilerek kiraya veren ev sahibi ya da işyeri sahibine iki haklı ihtar nedeniyle tahliye hakkı tanınmıştır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, kiracının aynı kira döneminde en az iki kez kira bedelini ödememiş olması veya geciktirmesi halinde kiraya verene tanınan bir tahliye hakkıdır.
Bilindiği gibi kiracının konut veya işyerinden tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanunu‘nda sayılı şartlara bağlıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye de sınırlı sayıda olan bu haklardan biri olarak düzenlenmiştir.
2. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının açılması için dikkat edilmesi gereken bir kısım şartlar vardır. Bunlardan en önemlisi kiracının sözleşmede belirtilen kira dönemi içerisinde kira bedelini ödememiş veya geç ödemiş olmasına dayanır.
Örneğin 01.01.2022 başlangıç tarihli kira sözleşmesinde kira bedelinin her ayın 1’inci ile 5’inci günü arasında sözleşmede belirtilen banka hesabına yatıralacağı şeklinde hüküm bulunduğunu varsayalım. Buna göre kiracının Şubatın 5’inci günü saat 00:00 (Geceyarısına) kadar kira bedelini ödemiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde kira bedeli muaccel hale gelir. Yani kiracının borcu tahsil edilebilir olacaktır. Bu durumda kiracıya ihtarname gönderilerek ya da “ihtar anlamına gelecek” icra takibi yapılarak haklı ihtara sebebiyet verilecektir. Bu durumun aynı kira dönemi içerisinde tekrar yaşanması ve yeniden ihtar yapılması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları oluşacaktır.
Kira sözleşmesinde kira bedelinin ayın kaçıncı gününe kadar ödenmesi gerektiğine dair bir hüküm bulunmuyorsa; kural olarak kiracının kira bedelini ayın son gününe kadar ödeme hakkı vardır. Bu durumda diğer aya sarkan günler haklı ihtar sebebi olacaktır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre hakdüşürücü olup bu süreye uyulmaması halinde tahliye davası kaybedilecektir.
İhtarnamenin noterden gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtarnamenin karşı tarafa ulaştığının ispatı açısından en kolay yöntem noterler vasıtasıyla ihtarname göndermektir. Halbuki noterden iki kez ihtarname göndermek oldukça masraflıdır. Bunun yerine kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı ( Örnek No: 13) icra takibi başlatılması noterden daha az masraflı bir yöntemdir. Bu durumda ayrıca kira bedelinin 30 gün boyunca ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkı doğacaktır. Böylelikle kira yılının bitimine kadar beklemeye lüzum kalmayabilir.
Yargıtay’ın emsal kararlarında dikkat ettiği öncelikli hususlardan bir diğeri ise iki haklı ihtar nedenine dayalı ihtarname veya icra takiplerine konu olan kira dönemleridir. Örneğin bir kiracının Eylül, Ekim ve Kasım ayı kira bedellerini ödemediğini düşünelim. İhtarname göndereceğiniz veya icra takibi başlatacağınız takdirde her bir ay için ayrı ayrı ihtarname göndermeniz veya icra takibi başlatmanız mümkün değildir. Muacceliyet koşuluna göre bütün ayları tek bir ihtarnamede veya icra takibinde konu etmelisiniz. Eğer bir sonraki dönemin kira bedeli muaccel hale gelmediyse o takdirde bir sonraki kira dönemine ihtarnamede yer vermeniz de doğru olmayacaktır.
Dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise ihtarname veya icra takibi ödeme emrinin kiracıya tebliğ edilmiş veya ulaşmış olmasıdır. Eğer ihtarname gönderim aşamasındayken kira bedelinin ödenmiş olursa o takdirde haklı ihtar sayılmayacaktır.
Kanuna göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartı “kira bedelinin ödenmemiş” olmasına dayalı olduğu için “aidat” borcunu ödemeyen kiracı hakkında gönderilen ihtar veya başlatılan icra takibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına imkan sağlamayacaktır.
3. İhtarname Nasıl Hazırlanmalıdır?
Genelde kiraya verenler tarafından kira sözleşmesi ile birlikte notere gidilerek noterlerde yer alan matbu ihtarname şeklinde kiracıya ihtar gönderilmektedir. Kira sözleşmesinde yer alan ödeme tarihleri dikkate alınmadan veya muacceliyet şartının oluşup oluşmadığına bakılmadan kiracıya ihtarname gönderilmesi kiraya veren açısından oldukça risklidir.
İhtarnamede kira bedelinin ödenmediği aylar özel olarak belirtilmeli, kira bedelinin en geç ayın hangi gününe kadar ödenmesi gerektiği de yazılmalı, kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye imkanı olması açısından kiracıya kira bedelini en geç 30 gün içinde ödemesi gerektiği ve ödemenin yapılacağı banka hesap bilgisi yazılmalıdır.
İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasında hakimin öncelikle inceleyeceği hususlar, davanın süresinde açılıp açılmadığı, davaya konu ihtar , ihtarname veya icra takibi ödeme emrinde bu şartların yer alıp yer almadığı ve kira sözleşmesi olacaktır. Bu şartların yerine doğru şekilde getirilmemiş olması durumunda davanın kaybedilmesi söz konusu olur.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği her olaya göre değişir. Bu nedenle herhangi bir hak veya para kaybına uğranmaması için muhakkak avukatınıza danışarak ihtarname düzenleyiniz. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği şu ibarelere benzer ibareler içerecektir;
Sayın Muhatap, Halihazırda kiracı olarak oturmakta olduğunuz “Ataköy Mahallesi No:12/2 Bakırköy İstanbul” adresinde mukim mecur için akdedilen 01.01.2022 tarihli kira sözleşmesine göre kira bedellerinin her ayın en geç 5’inci gününe kadar kira sözleşmesinde belirtilen banka hesap numarasına yatırılması gerekmektedir. Ancak bugün yani 14.09.2022 tarihine kadar 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli tarafımıza ödenmemiştir. Bu nedenle 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli olan 6.000-Türk Lirası’nın TR98000023123123421421 IBAN numaralı Vakıfbank banka hesabıma en geç işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödemenizi aksi takdirde aleyhinize yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririm.
4. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Masrafları – 2022
Kira tahliye davalarında, başvurma harcı, tahliye harcı, gider avansı yatırılması gerekecektir.
- Başvurma harcı 80,70-TL,
- Gider avansı 550-TL ( Taraf sayısına göre değişkenlik gösterir.)
- Tahliye harcı (Peşin Harç) ise son yıllık kira bedelinin binde 68,31’inin 1/4’ü kadar olacaktır. Örneğin aylık kira bedeli 4.000-TL ise; yıllık kira bedeli 48.000-TL üzerinden ; 819.72-TL harç yatırılması gerekecektir.
Harcın eksik yatırılması veya mahkemece ihtar edilmesine rağmen kesin sürede yatırılmamış olması tahliye davasının uzamasına veya davanın açılmamış sayılması nedeniyle reddine sebebiyet verebilir. Bu nedenle davanın kira avukatı yardımı alınmadan takip edilmesi ciddi bir hak veya zaman kaybına neden olabilir.
5. İki Haklı İhtar Nedenine Dayalı Tahliye Davası Nerede ve Ne Zaman Açılır?
Dava açma süresi iki haklı ihtara neden olunan kira yılının bitiminden itibaren 1 aydır. Süre hak düşürücü olup süre geçirilmeden önce dava açılması mümkün olmayıp süre geçirildikten sonra açılan dava da reddedilecektir.
Dava davalının yerleşim yeri veya kiralananın (kira sözlşemesinden dolayı) bulunduğu yerdeki Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmalıdır.
Kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawoffice.com
