I. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Bilindiği gibi kiracının konut veya işyerinden tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanunu‘nda sayılı şartlara bağlıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye de sınırlı sayıda olan bu haklardan biri olarak düzenlenmiştir.
Kiracının konut veya çatılı işyeri kira sözleşmesinde belirtilen kira bedelini ihtara veya icra takibine rağmen 30 gün içinde ödememesi halinde kiraya verenin tahliye hakkı mevcuttur. 30 günlük süre içinde ödeme yapılırsa tahliye hakkı doğmayacaktır. Peki kiracı, kira bedelini sürekli geciktirebilir mi?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının amacı da kiracının kira bedellerini geciktirmesinin önüne geçmektir. Öyle ki; kiracı aynı kira dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya verenin tahliye hakkı mevcuttur. Bu sayede kiracının kira bedelini geciktirmesinin önüne geçilecektir.
II. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
1. Aynı Kira Dönemi
Kiraya verenin iki haklı ihtar nedeniyle tahliye ile kiracısını çıkarabilmesi için öncelikle kiracının “aynı kira dönemi” içinde kira bedelini ödememesi nedeniyle en az iki haklı ihtara sebep olmalıdır.
Aynı kira döneminden kasıt; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile bitiş tarihindeki kira dönemidir. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 15.09.2021 ise ve kira sözleşmesi 1 yıllık olarak düzenlenmiş ise; kiracının kira bedelini 15.09.2021 ile 15.09.2022 tarihleri arasında en az iki kez ödememesi nedeniyle kiraya verenin iki haklı ihtarda bulunmuş olması gerekecektir.
Örneğin 01.01.2022 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ayın 1’inci ile 5’inci günü arasında sözleşmede belirtilen banka hesabına yatıralacağı şeklinde hüküm bulunduğunu varsayalım. Buna göre kiracının Şubatın 5’inci günü saat 00:00 (Geceyarısına) kadar kira bedelini ödemiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde kira bedeli muaccel hale gelir. Yani kiracının borcu tahsil edilebilir olacaktır. Bu durumda kiracıya ihtarname gönderilerek ya da “ihtar anlamına gelecek” icra takibi yapılarak haklı ihtara sebebiyet verilecektir. Bu durumun aynı kira dönemi içerisinde tekrar yaşanması ve yeniden ihtar yapılması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları oluşacaktır.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İki Haklı İhtar Şartı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için kiracının, aynı kira dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir.
İhtarın yazılı olması gerekir. Noterden gönderilmiş olması zorunlu değildir. Ancak ihtarnamenin karşı tarafa ulaştığının ispatı açısından en kolay yöntem noter vasıtasıyla ihtarname göndermektir.
Yargıtay’a göre kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle başlatılacak icra takipleri de ihtar anlamını taşır. Bu nedenle noterden ihtarname göndermek yerine; icra takibi başlatmak daha avantajlıdır. Çünkü ihtarnameye rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde tekrar icra takibi başlatılmak zorunda olunacaktır.
3. Muaccel Kira Bedelleri Aynı İhtar ile İstenmelidir.
Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye sebep olması için gönderilecek ihtarların veya başlatılacak icra takibinin muaccel kira bedellerinin tümünü kapsaması gerekir. Aksi takdirde iki haklı ihtar şartı oluşmayacaktır.
Örneğin bir kiracının Eylül, Ekim ve Kasım ayı kira bedellerini ödemediğini düşünelim. İhtarname göndereceğiniz veya icra takibi başlatacağınız takdirde her bir ay için ayrı ayrı ihtarname göndermeniz veya icra takibi başlatmanız mümkün değildir. Muacceliyet koşuluna göre bütün ayları tek bir ihtarnamede veya icra takibinde konu etmelisiniz. Eğer bir sonraki dönemin kira bedeli muaccel hale gelmediyse o takdirde bir sonraki kira dönemine ihtarnamede yer vermeniz de doğru olmayacaktır.
4. Kiracının İhtarnameden Önce Kira Bedelini Ödememiş Olması Gerekir.
Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtarname göndermesinden sonra ancak ihtarnamenin kiracının eline ulaşmamasından önce kira bedeli ödendiği takdirde; haklı ihtar koşulu bu ihtar için oluşmamış olacaktır. Ancak kiracı eline ihtar ulaştıktan hemen sonra ödeme gerçekleştirmiş olsa dahi ihtar haklıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre hakdüşürücü olup bu süreye uyulmaması halinde tahliye davası kaybedilecektir.
İhtarnamenin noterden gönderilmesi zorunlu değildir. Halbuki noterden iki kez ihtarname göndermek oldukça masraflıdır. Bunun yerine kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı ( Örnek No: 13) icra takibi başlatılması noterden daha az masraflı ve mantıklı bir yöntemdir. Bu durumda ayrıca kira bedelinin 30 gün boyunca ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkı doğacaktır. Böylelikle kira yılının bitimine kadar beklemeye lüzum kalmayabilir.
5. İhtarların “Kira Bedelinin” Ödenmemesi Nedeniyle Gönderilmiş Olması Gerekir.
Kanuna göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartı “kira bedelinin ödenmemiş” olmasına dayalı olduğu için “aidat” borcunu ödemeyen kiracı hakkında gönderilen ihtar veya başlatılan icra takibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına imkan sağlamayacaktır.
III. İhtarname Nasıl Hazırlanmalıdır?
Genelde kiraya verenler tarafından kira sözleşmesi ile birlikte notere gidilerek noterlerde yer alan matbu ihtarname şeklinde kiracıya ihtar gönderilmektedir. Kira sözleşmesinde yer alan ödeme tarihleri dikkate alınmadan veya muacceliyet şartının oluşup oluşmadığına bakılmadan kiracıya ihtarname gönderilmesi kiraya veren açısından oldukça risklidir.
İhtarnamede, hangi aylara ait kira bedellerinin ödenmediği belirtilmelidir. Kira bedelinin en geç ayın hangi gününe kadar ödenmesi gerektiği de yazılmalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye imkanı olması açısından kiracıya kira bedelini en geç 30 gün içinde ödemesi gerektiği ve ödemenin yapılması gereken banka hesabı da yazılmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği her olaya göre değişir. Bu nedenle herhangi bir hak veya para kaybına uğranmaması için muhakkak avukatınıza danışarak ihtarname düzenleyiniz. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği şu ibarelere benzer ibareler içerecektir;
Sayın Muhatap, Halihazırda kiracı olarak oturmakta olduğunuz “Ataköy Mahallesi No:12/2 Bakırköy İstanbul” adresinde mukim mecur için akdedilen 01.01.2022 tarihli kira sözleşmesine göre kira bedellerinin her ayın en geç 5’inci gününe kadar kira sözleşmesinde belirtilen banka hesap numarasına yatırılması gerekmektedir. Ancak bugün yani 14.09.2022 tarihine kadar 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli tarafımıza ödenmemiştir. Bu nedenle 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli olan 6.000-Türk Lirası’nın TR98000023123123421421 IBAN numaralı Vakıfbank banka hesabıma en geç işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödemenizi aksi takdirde aleyhinize yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririm.
IV. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nerede ve Ne Zaman Açılmalıdır?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira döneminin bitiminden itibaren 1 ay içinde, kiralananın bulunduğu yerdeki veya kiracının ikamet adresindeki Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
1 aylık dava açma süresi hak düşürücü bir süredir. Bu nedenle davanın 1 aylık süreden önce veya sonra açılması durumunda davanın süre nedeniyle reddine karar verilecektir.
İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasında hakimin öncelikle inceleyeceği hususlar, davanın süresinde açılıp açılmadığı, davaya konu ihtar , ihtarname veya icra takibi ödeme emrinde bu şartların yer alıp yer almadığı ve kira sözleşmesi olacaktır. Bu şartların yerine doğru şekilde getirilmemiş olması durumunda davanın kaybedilmesi söz konusu olur.
Memduh Remzi BAL
BAL Avukatlık Bürosu | BAL Law Firm
–
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
