I. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Nedir?
Bilindiği gibi kiracının konut veya işyerinden tahliye edilmesi Türk Borçlar Kanunu‘nda sayılı şartlara bağlıdır. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye, sınırlı sayıda olan tahliye sebeplerinden biridir.
Kiracı kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kiracının kira borcunu sözleşmede belirtilen sürede ödemesi gerekir. Sözleşmeden kiranın ne zaman ödeneceği anlaşılmıyorsa; kira, o ayın son gününe kadar ödenebilecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci yalnızca kira bedelleri için işletilebilecektir. Bu nedenle kiranın ne zaman ödenmesi gerektiği bu tahliye bakımından önemlidir. Kiranın ne zaman ödeneceğine dair “Kira Ne Zaman Ödenmelidir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Kiracının kira bedelini ödememesi halinde kendisine yazılı ihtar gönderilebilecektir. Kiracıya ödeme süresi olarak 30 gün verilmek zorunludur. Çünkü bu durum Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde düzenlenmiştir. 30 günden az süre verilmesi ihtarı haklı kılmaz. Kiracı ihtarın tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödeme yapmazsa temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi istenebilecektir. Peki kiracı 30 gün içinde ödeme yapar ancak bu durumu tekrar yaşatırsa? İşte iki haklı ihtar nedeniyle tahliye bu durum için öngörülmüştür.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının amacı da kiracının kira bedellerini geciktirmesinin önüne geçmektir. Öyle ki; kiracı aynı kira dönemi içerisinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olursa, kiraya verenin tahliye hakkı mevcuttur. Bu sayede kiracının kira bedelini geciktirmesinin önüne geçilecektir.
II. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Şartları Nelerdir?
1. Aynı Kira Dönemi
Kiracının geciktirdiği kira bedeli aynı kira dönemi içinde olmak zorundadır. İki haklı ihtarın da bu kira dönemi içinde kiracıya ulaşmış olması gerekecektir.
Aynı kira döneminden kasıt; kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile bitiş tarihindeki kira dönemidir. Örneğin kira sözleşmesinin başlangıç tarihi 15.09.2021 olsun. Kira sözleşmesi de 1 yıllık olsun. 15.09.2021 tarihi ile 15.09.2022 tarihleri arası aynı kira dönemidir. Benzer şekilde 15.09.2022 tarihi ile 15.09.2023 tarihleri de aynı kira dönemi olacaktır. Kiracının 2021 yılı Aralık ve 2022 yılı Aralık kiralarını geciktirmesi aleyhine olmayacaktır. Zira gecikme aynı kira döneminde gerçekleşmemiştir.
Örneğin 01.01.2022 başlangıç tarihli 1 yıllık kira sözleşmesinde, kira bedelinin her ayın 1’inci ile 5’inci günü arasında sözleşmede belirtilen banka hesabına yatıralacağı şeklinde hüküm bulunduğunu varsayalım. Buna göre kiracının Şubatın 5’inci günü saat 00:00 (Geceyarısına) kadar kira bedelini ödemiş olması gerekmektedir. Aksi takdirde kira bedeli muaccel hale gelir. Bu durumda kiracıya ihtarname gönderilerek ya da “ihtar anlamına gelecek” icra takibi yapılarak haklı ihtara sebebiyet verilecektir. Bu durumun aynı kira dönemi içerisinde tekrar yaşanması ve yeniden ihtar yapılması durumunda iki haklı ihtar nedeniyle tahliye şartları oluşacaktır.
2. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle İki Haklı İhtar Şartı
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye için kiracının, aynı kira dönemi içinde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle iki haklı ihtara sebebiyet vermiş olması gerekir.
İhtarın yazılı olması gerekir. Noterden gönderilmesi zorunlu değildir. Ancak ihtarnamenin karşı tarafa ulaştığının ispatı açısından en kolay yöntem noter vasıtasıyla ihtarname göndermektir.
Yargıtay’a göre kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle icra ödeme emirleri de “ihtar” anlamı taşır. Bu nedenle noterden ihtarname göndermek yerine; icra takibi başlatmak daha avantajlıdır. Çünkü ihtarnameye rağmen kira bedelinin ödenmemesi halinde tekrar icra takibi başlatmak gerekecektir. Ayrıca icra takibi daha az masraflıdır. Ancak bazen icra emrinin düzenlenmesi zaman alabilecektir.
3. Muaccel Kira Bedellerinin Tamamı Tek İhtar ile İstenmelidir.
Kiracının iki haklı ihtar nedeniyle tahliyeye sebep olması için gönderilecek ihtarların veya icra takibinin muaccel kira bedellerinin tümünü kapsaması gerekir. Aksi takdirde iki haklı ihtar şartı oluşmayacaktır.
Örneğin bir kiracının Eylül, Ekim ve Kasım ayı kira bedellerini ödemediğini düşünelim. İhtarname göndereceğiniz veya icra takibi başlatacağınız takdirde her bir ay için ayrı ayrı ihtarname göndermeniz veya icra takibi başlatmanız mümkün değildir. Muacceliyet koşuluna göre bütün ayları tek bir ihtarnamede veya icra takibinde konu etmelisiniz. Eğer bir sonraki dönemin kira bedeli muaccel hale gelmediyse o takdirde bir sonraki kira dönemine ihtarnamede yer vermeniz de doğru olmayacaktır.
4. Kiracının İhtarnameden Önce Kira Bedelini Ödememiş Olması Gerekir.
Kiraya veren, kiracıya kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtarname göndermesinden sonra ancak ihtarnamenin kiracının eline ulaşmamasından önce kira bedeli ödendiği takdirde; haklı ihtar koşulu bu ihtar için oluşmamış olacaktır. Ancak kiracı eline ihtar ulaştıktan hemen sonra ödeme gerçekleştirmiş olsa dahi ihtar haklıdır.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde açılmalıdır. Bu süre hakdüşürücü olup bu süreye uyulmaması halinde tahliye davası kaybedilecektir.
İhtarnamenin noterden gönderilmesi zorunlu değildir. Halbuki noterden iki kez ihtarname göndermek oldukça masraflıdır. Bunun yerine kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı ( Örnek No: 13) icra takibi başlatılması noterden daha az masraflı ve mantıklı bir yöntemdir. Bu durumda ayrıca kira bedelinin 30 gün boyunca ödenmemesi halinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açma hakkı doğacaktır. Böylelikle kira yılının bitimine kadar beklemeye lüzum kalmayacaktır.
5. İhtarların Konusunu “Kira Bedelinin Ödenmemesi” Oluşturmalıdır.
Kanuna göre iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasının şartı “kira bedelinin ödenmemiş” olmasına dayalı olduğu için “aidat” borcunu ödemeyen kiracı hakkında gönderilen ihtar veya başlatılan icra takibi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına imkan sağlamayacaktır.
III. İhtarname Nasıl Hazırlanmalıdır?
Genelde kiraya verenler tarafından kira sözleşmesi ile birlikte notere gidilerek noterlerde yer alan matbu ihtarname şeklinde kiracıya ihtar gönderilmektedir. Kira sözleşmesinde yer alan ödeme tarihleri dikkate alınmadan veya muacceliyet şartının oluşup oluşmadığına bakılmadan kiracıya ihtarname gönderilmesi kiraya veren açısından oldukça risklidir.
İhtarnamede, hangi aylara ait kira bedellerinin ödenmediği belirtilmelidir. Kira bedelinin en geç ayın hangi gününe kadar ödenmesi gerektiği de yazılmalıdır. Kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye imkanı olması açısından kiracıya kira bedelini en geç 30 gün içinde ödemesi gerektiği ve ödemenin yapılması gereken banka hesabı da yazılmalıdır.
İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği her olaya göre değişir. Bu nedenle herhangi bir hak veya para kaybına uğranmaması için muhakkak avukatınıza danışarak ihtarname düzenleyiniz. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye İhtarname Örneği şu ibarelere benzer ibareler içerecektir;
Sayın Muhatap, Halihazırda kiracı olarak oturmakta olduğunuz “Ataköy Mahallesi No:12/2 Bakırköy İstanbul” adresinde mukim mecur için akdedilen 01.01.2022 tarihli kira sözleşmesine göre kira bedellerinin her ayın en geç 5’inci gününe kadar kira sözleşmesinde belirtilen banka hesap numarasına yatırılması gerekmektedir. Ancak bugün yani 14.09.2022 tarihine kadar 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli tarafımıza ödenmemiştir. Bu nedenle 2022 yılı Eylül ayı kira bedeli olan 6.000-Türk Lirası’nın TR98000023123123421421 IBAN numaralı Vakıfbank banka hesabıma en geç işbu ihtarnamenin tarafınıza tebliğinden itibaren 30 gün içinde ödemenizi aksi takdirde aleyhinize yasal yollara başvurulacağını ihtaren bildiririm.
Kiracının kira bedelini ödememesi nedeniyle ihtar örneği. * İhtarda geçen isim ve olaylar hayal ürünüdür. Örnek olarak düzenlenmiştir.
1. Kiracıya İhtar Örneği
2. Adi Kira ve Hasılat Kiralarına Ait Takipte Ödeme Emri Örneği
Yukarıda ihtarın noterden gönderme zorunluluğu olmadığından bahsetmiştik. İcra takibinden gönderilen ödeme emri de iki haklı ihtarda haklı ihtarlardan sayılacaktır. Adi kira ve hasılat kiralarına ait takipte ödeme emri örneği aşağıdaki gibi olabilecektir.
IV. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Nerede ve Ne Zaman Açılmalıdır?
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasından önce Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk süreci tamamlanmalıdır. Bu sürece kira döneminin sonundan itibaren 1 ay içinde başvuru zorunludur. Arabuluculukta geçen süre 1 aylık süreye eklenecektir.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, kira süresinin bitiminden itibaren 1 ay içinde açılacaktır. Dava kiralanın bulunduğu yer veya davalının yerleşim yeri Sulh Hukuk Mahkemesi’nde açılmalıdır.
1 aylık dava açma süresi hak düşürücü bir süredir. Davanın 1 aylık süreden önce veya sonra açılması durumunda davanın süre nedeniyle reddine karar verilecektir.
İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davasında hakimin öncelikle inceleyeceği hususlar, davanın süresinde açılıp açılmadığı, davaya konu ihtar , ihtarname veya icra takibi ödeme emrinde bu şartların yer alıp yer almadığı ve kira sözleşmesi olacaktır. Bu şartların yerine doğru şekilde getirilmemiş olması durumunda davanın kaybedilmesi söz konusu olur.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
