Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraladığı konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci için iki yöntem izlenebilir. Bunlardan ilki icra takibi başlatmak ikincisi ise doğrudan dava açmak olacaktır.
I. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Şartları
Tahliye sebebiyle nedeniyle tahliye için icra takibi başlatmadan ya da dava açmadan önce, bir takım şartların kontrol edilmesi gerekecektir.
İlk olarak tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarına sahip olmadığına dikkat edilmelidir : Tahliye taahhütnamesi yazılı olmalıdır. Ayrıca kiralananın tesliminden sonra düzenlenmiş olması geçerlilik koşuludur. Bununla birlikte kiracı sayısı birden fazla ise her kiracının tahliye taahhütnamesini imzalamış olması gerekir. Taahhütname vekil aracılığı ile imzalanmış ise vekilin tahliye taahhütnamesi imzalama konusunda özel yetki aranır. Tahliye taahhütnamesi örneği ve tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları hakkında detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi Nedir?” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.
İkinci olarak tahliye taahhütnamesi tarihleri boş olarak alınmış ise bu tarihlerin sonradan doldurulması gerekecektir. Tahliye taahhütnamesinde iki tarih yer almalıdır. Bunlardan birisi taahhüt / tahliye tarihi , ikincisi ise düzenleme tarihidir. Peki boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması hukuken geçerli midir? -Evet. Ancak taraflar arasında tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihlerin ne şekilde doldurulacağına dair yazılı bir anlaşma var ise bu anlaşmaya uygun davranılmalıdır. Boş tahliye taahhütnamesinin geçerliliği ve boş tahliye taahhütnamesinin doldurulmasının suç olup olmadığı hususlarında detaylı bilgi edinmek için “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Peki tahliye taahhütnamesini mecburiyetten veren kiracının tahliye taahhütnamesini iptal etmesi mümkün müdür? Kiraya verenin tahliye taahhütnamesi ile icra takibi veya dava süreci başlatmadan önce tahliye taahhütnamesinin geçersiz kılınması mümkün olabilir. Detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Tahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
II. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye İçin Süre
Tahliye taahhütnamesi sebebiyle tahliye için tahliye taahhütnamesinde tahliye / taahhüt tarihi olarak belirtilen tarihten 1 ay içinde icra takibi başlatılmalı ya da dava açılmalıdır. 1 aylık süre hak düşürücü süredir. Yani süresi içerisinde yasal işlem başlatılmadığı takdirde tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye hakkı kaybedilir.
İcra takibi veya dava açılırken 1 aylık süre içerisinde süreç doğru olarak başlatılmaldır. Örneğin icra takibi başlatılırken “tahliye” takip yolunun seçilmemesi dava sonucunda anlaşılırsa; yapılan hatanın telafisi de olmayacaktır.
III. Tahliye Taahhütanemsi Nedeniyle İcra Takibi
İcra ve İflas Kanunu’nda icra takipleri genel olarak ilamsız ve ilamlı icra takibi olarak iki türe ayrılmıştır. Ancak ilamsız icra takiplerinin içinde Yazılı Sözleşme ile Kiralanan Taşınmazın Tahliyesi ( Örnek No:14 ) türünde icra takibi imkanı söz konusudur. Bu icra takibi ile tahliye taahhütnamesi olan kiraya verenin kiracıyı tahliye etmesi mümkün olacaktır.
Yukarıda ifade edildiği üzere icra takibinin tahliye tarihinden 1 ay içinde başlatılmalıdır.
İcra takibi başlatılırken, kiracının adı ve soyadı ve ayrıca Türkiye Cumhuriyeti Kimlik Numarası ya da yabancı kimlik numarası bilinmelidir. Kiracının kira sözleşmesinde belirtilen adresi seçilmelidir. İcra takibine tahliye taahhütnamesinin bir sureti de eklenmelidir.
İcra takibi başlatıldıktan sonra icra müdürlüğü kiracıya; tahliye emri gönderecektir. Bu tahliye emrinde kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı olduğu, itiraz etmediği takdirde ise 15 gün içinde kiralananı tahliye etmesi gerektiği ihtaren bildirilecektir.
Kiracı tahliye taahhütnamesine, tahliye taahhütnamesindeki imzaya, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlendiğine, tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulduğuna hatta kira ilişkisinin varlığına itiraz edebilir.
Kiracının 7 gün süre içinde itiraz etmesi halinde, itirazının içeriğine göre sulh hukuk mahkemesinde veya icra hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye – itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılacaktır.
Kiracı tahliye emrine 7 gün içinde itiraz etmemiş ise; talep ile birlikte, icra müdürlüğü tahliye emrinin tebliğinden 15 gün geçildikten sonra kiralananı zorla tahliye etmek için kiralana gidecektir. ( Bazı icra müdürlükleri kiracıya tekrar 15 gün süre verebilmektedir. Kanaatimize göre bu uygulama kanuna uygun değildir. )
IV. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Davası
Kiraya veren, tahliye taahhütnamesindeki 1 aylık süre içinde icra takibi başlatmayıp doğrudan sulh hukuk mahkemesinde kiralananın tahliyesi için dava açabilir. Ancak icra takibi başlatıp kiracının itiraz edip etmemesine göre süreci işletmek daha avantajlıdır.
Kiracının icra takibine itiraz etmesi halinde kiraya veren itirazın içeriğine göre sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye veya icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açmalıdır.
Kiracı, tahliye taahhütnamesindeki tarihlerin sonradan doldurulduğuna, imzaya, kira ilişkisine, kiralananın tesliminden önce düzenlendiğine itiraz ettiği takdirde davaya sulh hukuk mahkemesi bakabilir.
Kiracının kira ilişkisini ikrar etmekle birlikte, sözleşmenin yenilendiğine veya sadece “itiraz” ettiğine dair itirazı halinde icra hukuk mahkemesinde de dava açılması mümkündür.
Davanın icra hukuk mahkemesinde görülmesi sulh hukuk mahkemesine göre hem yapılacak masraflar açısından hem de süre açısından kiraya verenin yararına olacaktır.
Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı
Bir çok kiracı, tahliye taahhütnamesine karşı başlatılan yasal süreçlerde tahliye taahhütnamesinde kiracı olmayan eşinin imzası olmadığını veya kiralananın aile konutu olduğuna dair itirazda bulunmaktadır. Bazı avukatlar da kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş adına takibin iptali yönünde dava açma yolunu seçmektedirler. Kanaatime göre tahliye taahhütnamesine konu olan konutun aile konutu olması ve kiraya verenin bu durumu bilmesi tahliye sürecini kiracı lehine sonuçlandırmak için yeterli değildir. Tahliye taahhütnamesine karşı aile konutu itirazı hakkında detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı Tartışması” yazımı okumanızı tavsiye ederim.
Boş Tahliye Taahhütnamesi İtirazı
Tahliye taahhütnamesindeki imzaya açıkça itiraz edilmemekle birlikte tarihlerin sonradan doldurulduğuna itiraz edilebilmektedir. Tahliye taahhütnamesinde tahliye tarihi ve düzenlenme tarihi yer alır. Boş tahliye taahhütnamesinde her iki tarihe yapılan itirazlar iki farklı anlam taşımaktadır. Ancak her iki ihtimalde de ispat külfeti kiracıda olup, kiracı tahliye taahhütnamesinde belirtilen tarihlerin sonradan doldurulduğunu ve anlaşmaya aykırı olduğu yazılı delil ile ispat etmek zorundadır.
Boş tahliye tahhütnamesine itiraz hakkında daha fazla bilgi edinmek için “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” yazımızı okumanızı tavsiye ederim.
V. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Davasına Karşı İstinaf Başvurusu
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasının kiraya veren lehine sonuçlanması ve tahliyeye karar verilmesi durumunda kiracının istinaf kanun yoluna başvuru hakkı mevcuttur. İcra hukuk mahkemelerinde istinaf başvuru süresi tefhim ile başlayacaktır ve süresi 10 gündür. Sulh hukuk mahkemelerinde istinaf hakkı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren başlar ve 14 gün içinde yapılmalıdır.
Tahliye davalarına ilişkin kararlar kural olarak kesinleşmeksizin icra takibine konu edilebilir. Bu nedenle kiraya verenin istinaf başvurusu ile birlikte icranın geri bırakılmasını – tehiri icra talebinde bulunması gerekir.
Kanaatime göre icra hukuk mahkemesi tarafından itirazın kaldırılması ve tahliye yönünde karar verildiği takdirde 3 aylık kira bedelinin icra müdürlüğü veznesine depo edilmesi ile tahliye kararı durdurulamaz. Çünkü İcra ve İflas Kanunu’nun 36’ıncı maddesinde “tahliye taahhütnamesi” ile ilgili bir hüküm bulunmamaktadır. Yargıtay’ın da bu yönde vermiş olduğu kararlar mevcuttur. Yargıtay içtihatlarının sulh hukuk mahkemesi kararları için de uygulanması gerekir.
Sonuç Olarak
Tahliye taahhütnamesi sebebiyle başlatılacak icra takiplerinde veya tahliye davalarında hukuki süreçler sanıldığından çok daha karmaşık hale gelebilir. Örneğin kiracının kira ilişkisinin varlığına itiraz etmesi halinde kiracılık ilişkisinin de ispatı gerekecektir. Bazen müvekkillerimizin yazılı kira sözleşmelerinin olmadığı ancak tahliye taahhütnamesi olduğunu görüyoruz.
Yasal süreçlerin kira hukuku alanında uzmanlık gösteren avukatlar tarafından yürütüldüğü takdirde kiraya verenin veya kiracının hak kaybına uğramasının önüne geçilebilir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
