Tahliye taahhütnamesi, kiracının, kiraladığı konutu veya işyerini belirli bir tarihte boşaltacağını taahhüt ettiği yazılı belgedir. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci için iki yöntem vardır. Bunlardan ilki icra takibi başlatmak ikincisi ise dava açmak olacaktır. Çoğu zaman icra takibiyle süreci başlatmak mantıklıdır. Zira kiracının tahliye emrine itiraz etmemesi durumunda kiralananı tahliye etmesi gerekir. Bu durumda uzun bir dava sürecine ve masrafa da gerek kalmayacaktır.
Süreçlerin başlatılmasında ve takibinde veya sürece karşı itirazlar için; kira hukuku avukatından destek almak hem masraf hem de zaman bakımından fayda sağlayacaktır. Çünkü yapılan hataların telafisi olmayabilecektir.
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci başlatmadan önce tahliye taahhütnamesinin geçerli olup olmadığını tartışmak yerinde olacaktır.
Tahliye taahhütnamesinin yazılı olması gerekecektir. Taahhütten kiralananın tesliminden sonra düzenlendiği anlaşımalıdır. Ayrıca taahhütnamenin tüm kiracılar tarafından imzalanması gerekir. Tahliye taahhütnamesi şarta bağlı olarak yapılabilecektir. Ancak tahliye taahhütnamesinde şartın gerçekleştiğini ispat kültefi davacıdadır. Tahliye taahhütnamesi şartları hakkında detaylı bilgiye Tahliye Taahhütnamesi Nedir? yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesinin boş olarak imzalanması ve sonradan tarih eklenmesi geçerliliğini etkilemez. Taahhütnamenin anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu, kiracı, yazılı delille ispatlamalıdır. Detaylı bilgi için; Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir? yazımızı okuyabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması da çoğu zaman tartışma konusu olmaktadır. Halbuki kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin taahhütnamede imzasının olması zorunluluğu bulunmamaktadır. Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Yoksa Geçersiz Midir? yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.
Tahliye taahhütnamesine nedeniyle tahliye süreci yalnızca kiraya veren tarafından başlatılabilir. Malik ve kiraya veren farklı olsa dahi kira sözleşmesinde kiraya veren olarak belirtilen kişinin süreci başlatması zorunludur. Malik ve Kiraya Verenin Tahliye Davası Açma Hakkı yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.
I. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle İcraya Başvurarak Tahliye Süreci
1. İcra Takibi Başlatmak İçin Süre
Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunmalıdır. Bunlardan birisi tahliye tarihidir. Diğeri ise tahliye taahhütnamesinin düzenlendiği tarihtir.
Tahliye taahhütnamesine dayalı icr takibi tahliye tarihinden sonra en geç 1 ay içinde başlatılmalıdır. 1 aylık süre hakdüşürücü süredir.
2. Tahliye Talepli Takip Talebi
İcra takibi takip talebiyle başlatılır. İcra takibi, kiralananın bulunduğu yer icra dairesinde ve/veya kiracının ikamet adresinde başlatılabilir. Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatırken takip talebinde; kiracının adı soyadı adresi, tahliye taahhütnamesine ilişkin bilgiler ve tahliye talebinde bulunulduğunun yazması gerekecektir.
İcra dairesine takip açarken, harç ve masraf da yatırılması gerekecektir. İcra harç ve masrafları hakkında; Yargı Harçları ve Avanslar 2024 yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Takip talebiyle, tahliye emrinin örtüşmesi gerekecektir. Takip talebinde bulunmayan hususlara tahliye emrinde yer verilemez. Tahliye talepli takip talebi hakkında detaylı bilgiye; Tahliye Talepli İcra Takibi yazımızdan ulaşabilirsiniz.
3. Tahliye Emrinin Düzenlenmesi ve Kiracıya Tebliği
Usul ve yasaya uygun tahliye emri ve dayanak belgeleri icra dairesine sunulduktan sonra icra müdürlüğü tahliye emri düzenleyecektir. Bu tahliye emrinin kiracıya tebliği gerekir. Tebligat Kanunu’nun 10’uncu maddesine göre kiracının adresi olarak bilinen son adres yazılmalıdır. Bu adres kira sözleşmesinde belirtilen adres olacaktır. Tebligatın iade dönmesi halinde icra dairesinden yeniden tebligat gönderilmesi istenecektir.
Tebligatın kiracıya tebliği aşaması oldukça önemlidir. Zira tebligatın kanuna veya yönetmeliğe aykırı şekilde tebliğ edilmesi kiracıya icra memur muamelesini şikayet hakkı tanır. Tebligat ve tebligatın usulsüzlüğüne dair detaylı bilgiye Tebligat ve Tebligatın Usulsüzlüğü yazımızdan ulaşabilirsiniz.
4. Tahliye Emrine İtiraz
Tebligatın usul ve yasaya uygun olarak tebliğinden sonra kiracı 7 günlük süre içinde tahliye emrine itiraz edebilir. Kiracı itiraz olarak;
- Kira ilişkisine,
- Tarihlerin sonradan doldurulduğuna,
- Kiraya verenin kiralananı kullanmak için süre verdiğine,
- Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığına,
- Kira sözleşmesinde birden çok kiracı olduğuna,
- İcra takibini başlatan kişinin kiraya veren olmadığına,
- Tahliye taahhütnamesinde belirtilen şartın gerçekleşmediğine,
itirazlarını ileri sürebilecektir..
Kiracı itirazını, tahliye emrinin gönderildiği icra dairesine yazılı bir dilekçeyle yapabilir. Kiracının itirazına göre kiraya verenin sürece ne şekilde devam edeceği belli olacaktır. Çünkü itirazda yargılamayı gerektiren hususlar için sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekecektir. Yargılamayı gerektiren itirazlar yoksa; icra mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilecektir.
Kiracının, tarihlerin sonradan doldurulduğuna, imzaya, kira ilişkisine yaptığı itirazlar yargılamayı gerektirecektir. Benzer şekilde taahhütnamede belirtilen şartın gerçekleşip gerçekleşmediğine dair itiraz için de sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekecektir.
5. İcra Mahkemesinde İtirazın Kaldırılması ve Tahliye
Kiracı tarafından yapılan itiraz yargılamayı gerektirmiyorsa, icra mahkemesinden itirazın kaldırılması İİK 272 ve devamı maddelerince sağlanabilecektir. İcra mahkemesi kural olarak şekli inceleme yapacaktır. Yalnızca yazılı belgelere göre hüküm kurar. İtirazın kaldırılması ve tahliye davası duruşmalı olarak görülecektir. Eğer kiracı itirazının haklı olduğunu ispata elverişli yazılı delillerle haklılığını ispat ederse, davanın reddine karar verilecektir. Kiracı itirazını ispat edemediği takdirde itirazın kaldırılmasına karar verilir. Gerekçeli kararın icra dairesine sunulmasıyla takibe devam olunur. Kiracıya ayrıca bir tahliye emri gönderilmesi gerekmez. Ancak çoğu icra dairesi, gerekçeli kararın kiracıya tebliğ edilip edilmediğini ve üzerinden on günlük sürenin geçip geçmediğini araştırmaktadır.
İcra mahkemesinden verilen itirazın kaldırılması ve/veya itirazın kaldırılması ve tahliye kararının icrası için kararın kesinleşmesi beklenmez. Hatta öyle ki, Yargıtay’a göre icra mahkemesinin tahliye taahhütnamesi nedeniyle verdiği kararlara karşı tehiri icra da mümkün değildir. Çünkü icranın geri bırakılması -tehiri icra- ancak İcra ve İflas Kanunu’nun 36’ıncı maddesi mucibince mümkündür. Tahliye taahhütnamesine karşı itirazın kaldırılması usulünü düzenleyen İcra ve İflas Kanunu 272’inci ve devamı maddelerinde tehiri icra için bir atıf maddesi bulunmamaktadır. Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılması yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.
6. Sulh Hukuk Mahkemesinde İtirazın İptali ve Tahliye
Kiracının tahliye emrine karşı süresinde yaptığı itiraz yargılamayı gerektirmekteyse davanın sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekecektir. Ancak kira uyuşmazlıklarından dolayı açılacak davalardan önce dava şartı arabuluculuk sürecinin yerine getirilmesi gerekmektedir.
Kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabulucuk 1 Eylül 2023 tarihinden sonra uygulanmaya başlanmıştır. İcra ve İflas Kanunu’nun 269’uncu ve 272’inci maddelerinde belirtilen itirazın kaldırılması ve tahliye davaları dışındaki bütün uyuşmazlıklarda, dava açmadan önce, arabuluculuk sürecinin tamamlanması gerekmektedir. Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızdan detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.
Kiracının, tahliye taahhütnamesindeki imzaya itiraz etmesi, tahliye tarihlerinin sonradan doldurulduğuna itiraz etmesi gibi yargılamayı gerektiren hususlarda sulh hukuk mahkemesi görevlidir. Sulh hukuk mahkemesi, basit yargılama usulüne tabi olarak yargılama yürütür. Medeni usul hukukunda yargılamaya hakim ilkeler bu davanın görülmesinde de dikkate alınır.
Sulh hukuk mahkemesinin davacıyı haklı görmesi halinde, itirazın iptaline ve tahliyeye karar vermesi gerekecektir. Sulh hukuk mahkemesinin kiracının tahliyesine dair verdiği kararların kesinleşmesi gerekmez. Yani alacaklı gerekçeli kararı icra dosyasına sunarak icra takibine devam edebilir. Alacaklı mahkemenin kararıyla yeni bir icra takibi de başlatabilir.
Aleyhine sulh hukuk mahkemesinden tahliye kararı çıkan kiracıysa; tehiri icra talepli istinaf başvurusunda bulunarak icranın geri bırakılması süreci başlatabilecektir. Sulh hukuk mahkemesinin tahliye kararına karşı icranın geri bırakılması kararı alınmışsa istinaf incelemesi sürecince kiracı tahliye olunmayacaktır.
5. Tahliye Emrine İtiraz Edilmezse veya Tahliye Kararı Kesinleşirse Tahliye Süreci
Kiracının tahliye tarihine itiraz etmemesi durumunda; kiracının kiralananı 15 gün içinde tahliye etmesi gerekmektedir. Ancak kiracı kendi rızasıyla tahliye etmezse; icra dairesine talepte bulunularak tahliye için gün alınmalıdır. Çoğu icra dairesi doğrudan tahliyeye gitmek yerine kiracıya tahliye için tekrar gün vermektedir. Bu uygulamanın yasal dayanağı olmasa da kiracının kiralananı kendisinin tahliye etmesi masraf açısından kiraya verenin lehinedir.
Kiracıya verilen süreye rağmen tahliye etmemesi durumunda kiralanan cebren boşaltılır ve durum icra memurunca tutanak altına alınır. Kiracının eşyaları lisanslı yediemin deposuna götürülür. Yapılan tüm masraflardan kiracı sorumlu olacaktır. Ancak bunların peşinen alacaklı tarafından ödenmesi gerekir.
II. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Dava Açarak Tahliye Süreci
1. Arabuluculuk Süreci
Kiraya veren, icraya başvurmak yerine tahliye taahhütnamesi nedeniyle dava açarak da tahliye süreci başlatabilecektir. Tahliye taahhütnamesinde belirtilen tahliye tarihi geçmesine rağmen kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren 1 aylık kesin süre içinde öncelikle kira uyuşmazlığı arabuluculuk sürecine başvurmalıdır.
Arabulucuk süreci, dava şartı olup; zorunlu arabuluculuk sürecinin yapılmadan doğrudan dava açılması davanın usulden reddine neden olacaktır.
Arabuluculuk sürecinde anlaşma sağlanamadığı takdirde, kiraya verenin kiralananın bulunduğu yer veya kiracının yerleşim yerindeki sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açması mümkündür.
2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Dava Süreci
Sulh hukuk mahkemesinde dava, dava dilekçesiyle açılacaktır. Davada, kira sözleşmesinin feshi, kiralananın geri verilmesi / tahliyesi talep edilmelidir. Davada ispat külfeti davacıdadır. Bu nedenle tahliye taahhütnamesinin geçerlilik şartlarının varlığı ve diğer hususları davacı kiraya veren ispat edecektir. Buna karşın davalı kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı itirazlarını en geç cevap dilekçesiyle ileri sürmelidir.
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye davasında; kiralanının bulunduğu yer veya kiracının ikametinin bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesi yetkilidir.
Dava değeri, kiralanın bir yıllık kira bedeline göre tespit edilecektir. Dava değeri, hem karar ve ilam harcının peşin ödenen kısmı açısından hem de davayı kaybeden tarafın ödeyeceği bakiye karar ve ilam harcı ve vekalet ücreti açısından önemlidir. Harcın eksik olarak hesaplanıp yatırılması dava sürecinin uzamasına neden olacaktır.
Dava basit yargılama usulüne göre ilerleyecektir. Bu nedenle iddia ve savunmanın genişletilmesi yasağı dava ve cevap dilekçeleriyle başlayacaktır. Dilekçelerin teatisinden sonra tahkikata geçilecektir. Tahkikat aşamasında deliler değerlendirilecek ve sözlü yargılamaya geçilecektir. Araştırılması gereken başka bir husus yoksa hakim hükmünü verir. Hakim duruşmada kısa hükmünü açıkladıktan sonra gerekçeli kararını yazar.
Sulh hukuk mahkemesinin kira sözleşmesinin feshi, ve tahliye yönündeki kararının icrası için kesinleşmesi gerekmeyecektir. Bu nedenle karar ilamlı icra takibine konu edilebilecektir. Ancak kiracı icranın geri bırakılması talepli olarak istinafa başvurabilir. Bunun akabinde; icranın geri bırakılması sürecini tamamlayarak istinaf süresince tahliye kararının icrasını durdurabilecektir. Detaylı bilgi için Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılması yazımızı okuyabilirsiniz.
Sonuç Yerine
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye sürecine icra takibiyle başlamak mantıklıdır. Çünkü kiracının itiraz etmemesi durumunda uzun ve masraflı bir dava sürecine girmeye lüzum kalmayabilecektir. Hatta öyle ki; mahkeme kararı olmaksızın kiracının tahliyesinin sağlanabileceği tek yol budur. Ancak duruma göre, dava şartı arabuluculuk başvurusundan sonra sulh hukuk mahkemesinde de tahliye davası açılabilir. Önemli olan husus her iki sürecin de en geç 1 aylık kesin süre içinde başlatılmasıdır.
Hukuki süreçlerin takibinde uzmanlığı, uyuşmazlıkların çözümü olan avukatlardan destek almanızı tavsiye ederim.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
