I. Kira Sözleşmesi Nedir?
Kira sözleşmesi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını veya kullanmayla birlikte ondan yararlanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kararlaştırılan kira bedelini ödemeyi üstlendiği sözleşmedir.
Kir sözleşmesi; apartman dairesi, bina, mülk gibi taşınmaz için söz konusu olabileceği gibi otomobil, telefon veya başkaca bir taşınır eşya için söz konusu olabilir. Bu yazımızdaki bahsi geçen kira sözleşmesi “Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” hakkında bilgi içermektedir.
Kira sözleşmesinin tarafları “Kiraya veren” ve “Kiracı“dır.
Kiraya veren (Ev veya işyeri sahibi); kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür.
Kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, sözleşmede belirlenen günde ödemekle ve kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
Birçok sözleşme türünde tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşma yani irade serbestisi geçerlidir. Ancak bazı sözleşme türlerinde kanunda emredeci hükümler getirilerek taraflar arasında güç dengesi sağlanmaktadır. Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu ile 356’ıncı maddeleri arasında bu yönde düzenlemeler yapılmıştır.
II. Kira Sözleşmesi Nasıl Yapılır?
Kira ilişkisinin varlığı ya da kira sözleşmesinin kurulması için sözleşmenin “yazılı” olarak yapılması gerekmez. Kia sözleşmesi “sözlü” olarak da yapılabilir. Ancak kira sözleşmesinin yazılı yapılmadığı durumlarda çok ciddi belirsizlik ve ispat sorunları söz konusu olacaktır.
Kira sözleşmesinde muhakkak bulunması gereken bilgileri şu şekilde sıralamak mümkündür;
1. Kiraya verene ilişkin bilgiler
Kiraya verenin, adı soyadı, adresi, kimlik numarası, iletişim bilgisi, cep telefonu numarası veya mail adresi kira sözleşmesinde bulunmalıdır.
2. Kiracıya ilişkin bilgiler
Kiracının, adı soyadı, adresi, kimlik numarası, iletişim bilgisi, cep telefonu numarası veya mail adresi kira sözleşmesinde bulunmalıdır.
3. Kiralanana ilişkin bilgiler
Kiralananın doğru şekilde açık adresi (Mümkünse DASK’ta bulunan adresin yazılmasında fayda vardır.) (Bazı kira sözleşmelerinde tapu bilgilerine de yer verilmekte olup böyle bir zorunluluk söz konusu değildir.)
4. Kira başlangıç tarihi
Kira sözleşmesinin imzalandığı tarih ile kira başlangıç tarihi birbirinden farklıdır. Genelde kira sözleşmesinin imzalandığı tarih kira başlangıç tarihinden daha eski bir tarihtir. Bu nedenle kira başlangıç tarihi ayrıca yazılmaktadır. Kira başlangıç tarihinin belirtilmemesi durumunda, kira sözleşmesinin imzalandığı tarih, başlangıç tarihi kabul edilecektir.
Kira başlangıç tarihi kira hukuku ve kira sözleşemleri için çok önemlidir. Çünkü süreler ve kira yılları bu tarihe göre hesaplanır. Tahliye davalarında, kira artış oranının uygulanma zamanında kira başlangıç tarihi dikkate alınır.
5. Kira bedeli ve ödeme şekli
Sözleşmelerde genelde aylık olarak ödenme şeklinde düzenlenir. Kira bedellerinin de banka hesabına yatırılması kararlaştırılır. Kiracının aylık olarak ödemesi gereken kira bedelinin doğru şekilde kira sözleşmesine yazılması gerekir. Aksi takdirde kira bedelinin ne kadar olduğu hususunda uyuşmazlık doğar.
Kira bedellerinin yıllık veya belirli periyotlarda ödenmesi de kararlaştırılabilir. Kira bedelinin yıllık olarak ödeneceği kararlaştırılmış ise yenilenen kira dönemlerinde de kiracının kira bedelini yıllık olarak ödemesi gerekir.
6. Kira bedelinin ödeme zamanı
Bir çok kira sözleşmesinde kira bedelinin ödeme zamanı olarak “Her ayın 1’inci ile 5’inci günü” “Ayın 15’ine kadar” şeklinde ibareler yer almaktadır. Sözleşmesde yer alan bu ibareler kiracının temerrüdü açısından oldukça önemlidir. Kira sözleşmesinde böyle bir ibare yer almadığı takdirde o ayın son gününe kadar kiracıya vade tanınmış olur.
7. Kira süresi
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde genelde kira süresi “1 yıl” şeklinde düzenlenmektedir. Süresinin 1 yıl olarak düzenlenmiş olması kiraya veren ev sahibi ya da işyeri sahibine tahliye veya fesih hakkı tanımaz. Kira süresi yalnızca kiracıya en az 15 gün önceden bildirimde bulunarak tahliye hakkı tanımaktadır.
Kira sözleşmesinde “taraflarca veya kiraya veren sürenin bitiminde tahliye talep edebilir.” ya da “Kiracı sürenin sonunda kiralananı tahliye edecektir.” şeklinde ibareler yer alsa dahi kanuna aykırı olarak yazılan bu hükümler yok hükmündedir. 1 yıllık kira sözleşmesi bitince yeni bir sözleşme imzalanmasına veya düzenlenmesine gerek olmadan kira sözleşmesi bir sonraki yıl için otomatik olarak yenilenir.
8. Kira artış oranı
Kira sözleşmelerinde genellikle düzenlenmesinde hata yapılan veya yazılması unutulan diğer bir husus ise kira bedelinin diğer yıl için artış oranının ne olacağıdır. Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre; kira sözleşmesinin yenilenmesi halinde bir sonraki kira artış oranı bir önceki yılın on iki aylık Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasını geçemez.
Kira sözleşmesinde “Yenilenen kira döneminde kira artış oranı bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranında olacaktır.” şeklinde ibare olması doğru ve yeterlidir. Bir çok kira sözleşmesinde ise ; yalnızca TÜFE şeklinde yazıldığını görmekteyiz. Bu ibare belirsizliğe neden olacaktır. Zira TÜFE oranı bir önceki ayın mı yoksa bir önceki yıla göre oranı mı yoksa on iki aylık artış oranı mı olacaktır?
Yapılan bir diğer hata ise kira sözleşmesine ÜFE – TEFE gibi belirsiz oranların yazılmasıdır. Kira artış oranı kanunun öngördüğü şekilde bir önceki yılın on iki aylık TÜFE oranını geçtiği takdirde bu hüküm geçersiz olacaktır. Kira sözleşmesinde artış oranının yazılmamış olması halinde kiracı kira artışı yapmadan eski kira bedelini ödemeye devam edebilir. Bu durumda sulh hukuk mahkemesinde dava açılarak kira artış oranı belirlenmesi konusunda karar alınmalıdır.
Kira artış oranının belirlenmesine dair daha detaylı bilgi edinmek için “Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
9. Depozito
Kira sözleşmelerinde kiralanana zarar verilmesi halinde teminat olarak alınan depozito bedelinin de net rakam olarak yazılması ve elden verilmesi durumunda bu hususunda açıkça belirtilmesi yerinde olacaktır.
Kira sözleşmelerinde depozito ile ilgili yanlış bilinen başka bir husus ise; “1 aylık kira karşılığı” şeklinde yazılan depozitonun iade edilirken son kira bedeli tutarında ödeneceğinin sanılmasıdır. Halbuki depozito bedelinin iadesi yalnızca ödendiği tutar kadar olacaktır.
Aslında kanunda kira sözleşmeleri nedeniyle kiraya verene ödenecek depozitonun banka hesabına yatırılması ve nemalandırılması şartı vardır. Ancak çoğu zaman böyle bir uygulamaya gidilmemektedir.
Depozito bedeli üç aylık kira bedelini geçmemelidir.
10. Kiralanın durumu ve demirbaşlar
Kiralanan eşyalı olarak veriliyorsa kira sözleşmesine ek olarak eşyaların bir listesi veya her halükarda demirbaş listesi yapılmalıdır. Demirbaşların çalışıp çalışmadığı sözleşme öncesinde denenmelidir. Ancak çoğu zaman kiralananda elektrik veya doğalgaz aboneliği aktif olmadığında bu durum test edilememektedir. Sözleşmeye demirbaşların çalışıp çalışmadığının kontrol edilmediği de yazılabilir.
Bunun dışında kiralanan yerin; dairenin veya işyerinin durumu, boş olup olmadığı veya boyalı-badanalı olup olmadığı da yazılmalıdır. Kiralananda değişecek yerler var ise bu şartlar da sözleşmeye yazılabilir.
Çoğu zaman kira sözleşmelerinin matbu yani basılı “kırtasiye” sözleşmesi dediğimiz sözleşmeler ile düzenlendiği görülmektedir. Bu tür sözleşmelerde yukarıda özel olarak belirttiğimiz hususlar yer almasa dahi sözleşmeye bunlar eklenebilir. İleride herhangi bir hak kaybına veya uyuşmazlığa mahal vermemek adına kira sözleşmesi düzenlenmesi konusunda avukattan destek almak yerinde olacaktır.
III. Kira Sözleşmesi Feshi ve Tahliye
Kira sözleşmesinin feshi ve tahliye konusunda aşağıda özet bilgilere yer verilmiştir. Konut veya çatılı işyeri kira sözleşmeleri nedeniyle tahliye konusunda detaylı bilgi için “Kiracı Nasıl Çıkarılır? – Kiracının Tahliyesi” yazımızı okuyabilirsiniz.
Türkiye’de kiraya verenin kiracıyı tahliye etme nedenleri şunlar olabilir :
- Kiracının Kira Bedelini Ödememesi veya Eksik Ödemesi
- Kiracının Tahliye Taahhütnamesi Vermiş Olması
- Kiracının Kira bedelini Geciktirmesi veya Ödememesi Nedeniyle İki Haklı İhtara Neden Olması
- Kiraya Verenin Konut İhtiyacı
- Kiracının Aidat Bedellerini Ödememesi
- Kiracı veya Eşinin Konutunun Olması
- Konutun zorunlu olarak yıkılması veya kullanılamayacak hale gelmesi
- Yeni konut satın alan kiraya verenin ihtiyacı
- Kira sözleşmesinin 10 yıllık yenileme dönemini doldurmuş olması
- Kiraya veren ile kiracı arasında savcılık şikayetlerinin veya ceza davalarının olması
Her bir nedene dayalı kiracı tahliyesi için farklı prosedürler söz konusu olabilir. Kiracının kendi rızası ile konutu tahliye etmemesi durumunda kiracının tahliyesi davası açılması gerekebilecektir. * Kiracının tahliyesi için dava açılmasına gerek olmayan tek yöntem “Tahliye Taahhütnamesi” nedenine dayanan kiracı tahliyesidir. Ancak kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibine itiraz ederse bu durumda da kiracının tahliyesi için mahkemede dava açılmak zorundadır.
IV. Kira Tespit Davası
Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin davadır. Kira tespit davası, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen veya bundan sonraki her 5 yılın sonunda açılabilir. Kanunda açıkça emsal kira bedellerinin nazara alınarak kira tespiti yapılabilmesi için 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ifadesi kullanılmıştır.
Kira tespit davasında iki çeşit tespit talep edebilirsiniz. Bunlardan ilki; kira sözleşmenizde kira bedeli artış hükmü varsa; kira bedelinizin, kira sözleşmenizin başlangıç tarihinden itibaren TÜFE oranına göre tespitidir. İkincisi ise davanın açıldığı ya da sözleşmenizin yenilendiği tarihten itibaren evinizi yeni kiralıyormuşsunuz gibi evinizin rayiç kira bedelini talep edebilirsiniz. Evinizin rayiç kira bedeli, emsal kira sözleşmelerine göre belirlenmektedir.
Kira Tespit Davaları ile ilgili detaylı bilgiye “Kira Tespit Davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
