I. İpotek Kaldırma Şekli ve Nedenleri
İpotek, tescilin terkini veya taşınmazın tamamen yok olmasıyla sona ermektedir. Kural olarak tapu sicilinden terkin ile sona ermektedir. Taraflar mevcut ipoteği iradeleriyle tapuda yapacakları işlem sonucu ipotek kaldırma mümkündür. Fakat ipotek sona ermesine rağmen tescil edilen ipotek, terkin edilmeyebilmektedir. Bir tarafın terkine rıza göstermemesi halinde diğer taraf, ipotek bedelinin ödenmesi koşulu ile kaldırılmasını mahkemeden de isteyebilmektedir. Bu durumda ipoteğin terkini (fekki) davası ile ipotek, tapu sicilinden silinecektir.
İpoteğin sona erme sebepleri;
- Asıl alacağın sona ermesi,
- İpoteği sona erdiren bir mahkeme kararı olması,
- İpotekli taşınmazın tamamen yok olması
- Taşınmazın kamulaştırılması,
- İpoteğin belirli bir süre ile sınırlı olarak kurulması durumunda sürenin dolması,
- İpotekli taşınmazın cebri icra yoluyla satılmasıdır.
II. İpoteğin Asıl Alacağa Bağlı Olarak Sona Ermesi
İpotek feri bir alacaktır. Bu sebeple asıl alacağın sona ermesi durumunda ipotek de sona erecektir. İfa, ibra ve takas gibi nedenlerle alacak sona erebilmektedir.
Alacağın sona ermesi ile ipotek de sona ermesine rağmen tapu kütüğünden terkin edilmiş olmadıkça, tapu kayıtlarında şekli olarak devam etmektedir. Bu sebeple ipotek hakkının şekli olarak da sona ermesi için, ipotekli alacaklının tapu sicil müdürlüğünden terkinini talep etmesi gerekmektedir.
Eğer ki üçüncü kişinin taşınmazı üzerinde ipotek kurulmuşsa, rehinli taşınmaz maliki, borçluya ait koşullar içinde borcu ödeyerek taşınmazın üzerindeki ipoteğin kaldırılmasını isteyebilmektedir. Bu durumda ipotek kalkmaktadır. Fakat alacak devam etmektedir. Bununla beraber artık alacaklı da borcu ödeyen malik olmaktadır.
İpotekli taşınmazı satın alan yeni malik de asıl alacağı ödeyerek ipoteği kaldırma hakkına sahiptir. Değerini aşan bir borç için ipotek edilmiş olan bir taşınmazı edinen kimse, borçtan şahsen sorumlu değilse, icra takibine başlanmadan önce, satın alma bedelini ödeyerek taşınmazı ipotekten kurtarabilmektedir. Ayrıca taşınmazı karşılıksız olarak edinen kimse de, takdir edeceği bedeli ödeyerek bu hakkı kullanabilmektedir.
III. İpoteğin Alacaktan Bağımsız Olarak Sona Ermesi
İpotek alacaklısının tapu müdürlüğünden terkin talebinde bulunması ve ipoteğin terkin edilmesiyle ipotek sona ermektedir. Terkin, tapu kayıtlarında yer alan bir tescilin çizilmesidir. Ayrıca, ipotek alacaklısının malik ile yaptığı bir sözleşme ile hakkından feragat etmesi, tescilin dayandığı ya da ölüme bağlı bir tasarruf işlemi ile ipotekli alacaklının terkin talebinde bulunma borcu ile yüklenmiş olması da terkin sebepleridir.
İpotekli alacaklının talebi olmaksızın yolsuz bir şekilde gerçekleştirilen terkin ise alacaklının zarara uğramasına sebebiyet vereceğinden alacaklı tarafından, yolsuz olan terkinin düzeltilmesi için tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılabilmektedir. Fakat tapu sicilindeki yolsuz terkin, dava yolu ile düzeltilinceye kadar, üçüncü bir kişi mülkiyeti devralır ise bu kazanımı korunacaktır.
İpotekli alacaklı ile taşınmazın maliki arasında, ipotek hakkından feragat ile tapu sicilinden terkini talep etme yükümlülüğü doğuran bir sözleşme yapılabilmektedir. Bu sözleşme, şekle bağlı olmadan yapılabilmektedir. Fakat feragat edilmesi için devam eden alacağın güvence altına alınması için bir diğer teminatın gösterilmesi gerekmektedir. Bununla beraber sözleşme tek başına, ipotek hakkını sona erdirmemektedir. Ayrıca ipoteğin sona ermesi için alacaklının tapu sicil müdürlüğünden terkin talebinde bulunması gerekmektedir.
Feragat sözleşmesi yapılmasına rağmen ipotek terkin edilmez ve alacaklı tarafından ipoteğin paraya çevrilmesi yolu ile takip başlatılırsa borçlu tarafından takibe itiraz edilebilecektir.
İpotek tapu sicil kayıtlarından terkin edilmesine gerek duyulmaksızın kendiliğinden sona erebilecektir. Bu durumda tapu kütüğünden terkin edilme işlemi, açıklayıcı nitelikte olacaktır. İpotek hakkının, terkinden ayrı olarak sona ermesi halleri;
- Mahkeme kararı,
- Taşınmazın yok olması,
- Kamulaştırma,
- Cebri icra yoluyla satış halleridir.
IV. Süreli İpoteğin Sona Ermesi
Süreli olarak tesis edilen bir ipoteğin süresinin dolması, terkin sebebidir. İpotek süreli olarak kurulmuşsa, sürenin bitiminden itibaren otuz gün içinde ipotekli taşınmaz üzerinde ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığına ilişkin şerhin konulmaması halinde ipotek, malikin talebiyle tapu müdürlüğünce terkin edilmektedir.
İpoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takibe başlandığında İcra memuru, ipoteğin paraya çevrilmesi hakkındaki takibin
başladığını tapu idaresine haber vermeye mecburdur. Tapu memuru da taşınmazın siciline şerh vermektedir. Bu şerh, tapu memurunca ipoteğin süresinin bitiminden itibaren otuz gün içinde konulursa taşınmaz maliki terkin talebinde bulunamayacaktır.
V. İpoteğin Kaldırılması (Fekki) Davası
İpotek hakkı, yukarıda bahsedilen sona erme sebeplerinden biriyle sona ererse ve alacaklı ipoteği terkin ettirmezse borçlu malik tarafından ipoteğin kaldırılması davası açılarak tapu sicilinden ipotek terkin ettirilmektedir.
İpotek kaldırma davasının açılması için ipotek hakkının yolsuz tescil edilmesi gerekmektedir. Hukuki sebebi bulunmayan, geçersiz bir hukuki sebebe dayanan veya usulüne göre yapılmayan her türlü tescil yolsuzdur. Tescil, sonradan da geçersiz hale gelebilmektedir.
Ayni nitelikte bir menfi tespit davasıdır. Davacı, ipoteğin koyulduğu taşınmazın malikidir. Malik dava devam ederken vefat ederse davaya mirasçıları devam edebilmektedir. Malik olmayan borçlu da ipoteğin kaldırılması davasını
açabilmektedir. Paylı mülkiyete tabi taşınmazın her bir paydaşı tarafından bu dava açılabilmektedir.
Davalı, ipotek alacaklısıdır. Alacaklının iyiniyetli olup olmaması dava açısından önemli değildir. Davalı vefat ederse, dava mirasçıları aleyhine açılmaktadır. Lehine yolsuz olarak rehin tescil edilmiş kişiden hakkı devralan üçüncü kişi aleyhine de ipoteğin kaldırılması davası açılabilmektedir. Fakat bunun için, üçüncü kişinin kötüniyetli olması gerekmektedir.
İpotek kaldırma davasında yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Görevli mahkeme ise asliye hukuk mahkemesidir.
Davada, davacının ipoteğe ilişkin tescilin yolsuz olduğunu ispat etmesi gerekmektedir. İfa sonucunda alacağın sona erdiği iddia ediliyorsa bu hususun yazılı kesin delille ispatlanması gerekmektedir. İpoteğin kaldırılması davasında zamanaşımı veya hak düşürücü süre yoktur. Her zaman açılabilmektedir.
Dava kazanılırsa sicildeki ipoteğin gerçeğe uygun düşmediği belirlenmektedir. Davacı, mahkemenin kararına dayanarak tapu kütüğünü düzelttirebilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
