İcra ve İflas Kanunu uyarınca ihale ile satılmasına karar verilen malın mevzuata uygun satılması gerekecektir. İhaleye konu mal hacizli olabileceği gibi ortaklığın giderilmesine de konu olabilecektir. İhalenin kanunda ve yönetmelikte öngörülen usule aykırı olması durumunda ise ilgililerin İhalenin feshi sebepleri dayanarak dava açması mümkündür.
I. İhale Nedir?
İhale, hacizli veya ortaklığın giderilmesine konu edilen malın paraya çevrilmesi için işletilen prosedürdür. Bu prosedürün kanunda öngörülen usule uygun olması, borçlu, alacaklı, ilgililer veya hissedarlar için önemlidir. Aksi takdirde tarafların hak kaybına uğraması söz konusu olabilecektir.
Haczedilen malın satışı için icra dairesinden satış talebinde bulunulacaktır. Ortaklığın giderilmesine konu taşınmazlarda ise sulh hukuk mahkemesi satış memurluğundan ilamın icrası istenebilecektir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 322’inci maddesi uyarınca paylaştırma ve ortaklığın giderilmesi için satış için hakim satış için bir memur görevlendirir. Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır.
İcra ve İflas Kanunu’nda paraya çevirmeye dair usul genel olarak 111/a maddesi ile 143’ıncı maddeleri arasında düzenlenmiştir.
II. Özet Olarak İhale Usulü
İhale usulünü şu şekilde genel hatlarıyla özetlemek mümkündür.
- Taşınır veya taşınmaz malın haczi veya ortaklığın giderilmesine karar verilmiş olması,
- Hacizli mallarda satış talebinde bulunulması, (Ortaklığın giderilmesinde satış memurluğundan ilamın icrasının istenilmesi.)
- Satış için masraf avansı yatırılması,
- Memurun ilgili bilgi ve belgeleri toplaması, (Örneğin taşınmazların satışında tapu kaydı, imar ve çap durumu vs. gibi)
- Kıymet takdiri yapılması ve ilgililere telbiğ edilmesi,
- Kıymet takdirine dair şikayet yargılaması olup olmamasının sorgulanması,
- Satış kararı verilmesi,
- Artırma ilanı ve şartnamasi düzenlenmesi ve ilanın tebliği ve yayınlanması,
- İhale teminatlarının kabulü,
- İhalenin yapılması,
- İhale bedelinin yatırılması,
- İhalenin feshi davasının açılıp açılmadığının tespiti,
- Damga vergisi, Katma Değer Vergisi tahsil edilmesi,
- Sicile tabi mallarda ilgili sicil kaydı ile mülkiyetin devri,
- Sıra cetveli ile tahsil edilen satış bedelinin ilgililere yatırılması,
III. İhalenin Feshi Sebepleri
Yukarıda özet olarak ihale usulünde yer alan bir kısım işlemler hukuki ifade ile ‘Artırmaya Hazırlık Aşaması’ ‘Artırma’ ‘Artırma Sonrası İşlemler’ olarak sayılabilir. Bu aşamalarda yapılması veya yapılmaması gereken memur işlemleri ihalenin feshi sebebi sayılabilecektir. Genel hatlarıyla bu fesih sebeplerini inceleyeceğiz.
1. Artırmaya Hazırlık Aşamasından Önceki İhalenin Feshi Sebepleri
a. Taraf veya Takip Ehliyetinin Yokluğu
İcra hukuku nazarında taraf ve takip ehliyeti takip şartıdır. İcra takibinde alacaklı ve borçlunun takibin her aşamasında taraf ve takip ehliyetine sahip olması zorunludur. Bu durum kamu düzenine ilişkin olup takibin her aşamasında incelenmelidir. Bu nedenle gerçek kişilerde, ölüm, akıl hastalığı gibi hususlar, tüzel kişilerde sicilden terk, fesih gibi hususlar ihalenin feshi sebebi sayılabilir.
b. Haczedilemez Malın Satışa Çıkarılması
İcra ve İflas Kanunu’nun 82’inci maddesinde haczi mümkün olan ve olmayan mallar sayılmıştır. Haczi kabil olmayan bir malın paraya çevrilmesi yoluyla satışı da hukuka aykırı olacaktır.
c. Satış Talebinin Süresinde Yapılmamış Olması
Taşınır ve taşınmaz malların satışı için hacizden itibaren bir yıl içinde satış talebinde bulunulmalıdır. Satış talebinin süresinde yapılmamış olması ihalenin feshine neden olabilecektir.
Satış talebi ile birlikte kıymet takdiri ve paraya çevirme giderlerinin tamamının peşin olarak yatırılması zorunludur. Sicile kayıtlı motorlu karar araçlarında ek olarak muhafaza masrafları da peşin yatırılmalıdır. Eksikliğin varlığı halinde ise on beş günlük süre içinde masraf avansı istenecektir. Masrafın veya eksikliğin giderilmemesi halinde geçerli bir satış talebi olmayacağından bu husus da ihalenin feshi sebebi sayılacaktır.
d. Diğer Sebepler
İcra ve İflas Kanunu’nun 146 ve 149 maddeleri uyarınca borçlu ile birlikte rehinli taşınır veya ipotekli taşınmaz maliğine de takip başlatılması zorunludur. Bu ayrkılık da süresiz şikayet nedeni olup ihalenin feshi nedeni sayılabilecektir. 1
İcra ve İflas Kanunu’nun 45’inci maddesine göre; alacak rehin ile teminat altına alınmışsa alacaklının önce rehne başvurma zorunluluğu vardır. Bu nedenle rehnin paraya çevrilmesi yolu dışında başlatılan icra takipleri usule aykırı olacaktır. Önce rehne başvuru zorunluluğunun olduğu durumda bu kurala aykırı eylemin yaptırımı ihalenin feshine neden olabilecektir. 2
Paraya çevirme / satış aşamasına geçilmesinden önce ödeme veya icra emrinin tebliğ edilmediğinin farkedilmesi, ihalesi yapılan malın haczedilmemiş olması gibi nedenler ihalenin feshi sonucu doğurabilir.
2. Artırmaya Hazırlık Aşamasında İhalenin Feshi Sebepleri
Yargıtay’ın yerleşik emsal içtihatlarına göre; artırmaya hazırlık aşamasında meydana gelebilecek ihalenin feshi sebepleri icra memur muamelesini şikayet yoluyla en geç yedi günlük süre içinde ileri sürülmelidir. Buna göre ilgilinin bu ihalenin feshi sebepleri konusunda ne zaman bilgi sahibi olduğu da göz önüne alınmalıdır. Şikayet konusu yapılmayan artırma ilanı ve kıymet takdiri kesinleştikten sonra ancak kamu düzenine ilişkin ihalenin feshi sebepleri ileri sürülebilir. 3
a. Arttırma İlanı – Satış İlanı
İcra ve İflas Kanunu’na göre satış açık artırma ile yapılır. Artırma ilanının çok kişiye ulaşması ihalede sürülecek pey ihtimalini artırır. Bu nedenle ilanın hiç yapılmaması başlı başına ihalenin feshi nedeni olacaktır.
Birinci ve ikinci artırmanın yapılacağı gün ve saat aralığı, artırmaya başlangıç tarihinden en az on beş gün önce ilan edilir. İlan elektronik satış portalı ve Basın İlan Kurumu İlan Portalında artırmanın bitimine kadar yayımlanır. İki artırma, bir ayı geçmeyecek süre ile yapılmalıdır.
Muhammen bedeli;
- *Beş yüz bin Türk Lirasına kadar olan ihalelerede gazete veya internet haber sitesinde ilan yapılıp yapılmayacağına icra dairesi, ilgililerin menfaatlerini dikkate alarak karar verecektir. (*01/02/2024 tarihinden itibaren 720.000-TL)
- *Beş yüz bin Türk Lirası ve üzerinde ile iki milyon Türk lirasına kadar olan ihalelerde; satışın yapılacağı yerde yayınlanan resmi ilan yayılanma hakkını haiz bir yerel gazete veya bir internet haber sitesinde ilanı gerekecektir. (*01/02/2024 tarihinden itibaren 720.000-TL’den 2.885.000-TL’ye)
- *İki milyon Türk Lirası ve üzerinde olan ihalelerde bir internet haber sitesinde veya yurt genelinde dağıtılıp satışa sunulan ve ilan talebi tarihinde günlük fiili satışı elli bin adedin üzerinde olan resmi ilan yayınlama hakkına sahip bir gazetede yayınlanması gerekecektir. (*01/02/2024 tarihinden itibaren 2.885.000-TL ve üzeri)
Gazete veya internet haber sitesinde yayınlanacak ilanlar aynı zamanda Basın İlan Kurumu İlan Portalında da yayınlanacaktır.
Satış ilanının elektronik ortamda yapılması kanunun emredici hükmü olup aksine uygulama ihalenin feshi nedeni olacaktır. 4
İlanda, taşınırın veya taşınmazın cinsi, vasfı, özellikleri, kıymetinin, bulunduğu yerin ve fotoğraflarının yer alması gerekecektir.
Taşınırlar açısından satış ilanının taraflara tebliği zorunlu değildir. Ancak icra dairesinin satış ilanının ilgililere tebliğine karar vermesi halinde bu şartın yerine getirilmesi zorunludur.
Taşınmazlar açısından ise satış ilanının alacaklıya, borçluya ve tapuda kayıtlı ilgililere tebliği zorunludur.
b. Artırma Şartnamesi ve Mükellefiyetler Listesi
İhaleye katılacakların, satılacak mal ve diğer hususlarda bilgi edinmesi için icra dairesi veya satış memurunca artırma şartnamesi düzenlenir. Artırma şartnamesinin içinde bulunan kayıtlar alıcılar açısından önem taşır. Özellikle;
- Katma Değer Vergisi’nin şartnamede yanlış olarak yüksek oranda gösterilmesi,
- Taşınmaza ilişkin son imar durumunun yanlış olması,
- Taşınmazın ölçüsünün yanlış olması,
- Muhammen bedelin yanlış gösterilmesi
- Teminatın veya teminat oranının yanlış gösterilmesi
- Birden çok malın ihalesi için ayrı şartnameler düzenlenmesi,
- Mükellefiyetler listesinin hazırlanmaması,
Artırma şartnamesi ve mükellefiyetler listesi bakımından ihalenin feshi nedeni olabilecektir.
c. Kıymet Takdiri
Taşınmazlar bakımından her halükarda kıymet takdiri yapılması zorunludur. Kıymet takdirinin bilirkişi marifetiyle yapılması gerekecektir. İcra müdürü veya memurlarının kıymet takdiri yapması ihalenin feshi sebebi olacaktır.
Kıymet takdirine ilişkin bilirkişi raporunun borçlu, alacaklı ve diğer ilgililere tebliği gerekecektir. Ancak kıymet takdiri ilgililere tebliğ edilmese dahi artırma ilanının tebliği de yeterli olacaktır.
Kıymet takdirine karşı icra memur muamelesine şikayet yoluna gidilebilecektir. Aksi takdirde kıymet takdirine aykırı hususlar ihalenin feshi nedeni sayılamayacaktır. Buna karşın kamu düzenine ilişkin şikayet nedenleri her zaman ileri sürülebilecektir.
Kıymet takdir raporu iki yıl geçerlidir. Bu husus kamu düzeninden olup, iki yılı geçen kıymet takdir raporunun dolmasına rağmen ihale yapılmışsa ihalenin feshi nedeni sayılacaktır. İki yıllık süre kıymet takridinin yapıldığı keşif tarihinden itibaren hesaplanacaktır.
3. Artırmadan Kaynaklanan İhalenin Feshi Sebepleri
Elektronik ortamda olan ihalede ilk artırım yedi gün boyunca yapılmalıdır. Arttırmanın son on dakikalık süresinde yeni bir teklif ileri sürüldüğü takdirde artırma on dakika daha uzar. Sistemsel bir hatadan dolayı teklif ileri sürülemezse icra müdürü ya da satış memuru artırmanın bir gün uzatılmasına karar verecektir.
a. Teminat Şartı
İhalede teklifte bulunabilme için teminat yatırılması gerekecektir. Teminattan muafiyetin söz konusu olduğu durumlarda teminat şartı aranmayacaktır. Borçlunun kendisi ihaleye katılamaz. 5
b. Artırmaya Fesat Karıştırılma İddiası
Elektronik satışlarda ihaleye ya da artırmaya fesat karıştırılması oldukça güçtür. Zira ihaleye katılanlar bir araya gelmemekte fiziki olarak müdahalede bulunulamamaktadır. İhaleye kimlerin katıldığının tespiti de ilgililer yönünden imkansız olmasa da zordur.
Yargıtay elektronik ortamda ihaleye fesat karıştırılma iddiasını ihale alıcısının çok yüksek bir teklif sunmasına karşın ihale bedelini yatırmaması ve ikinci sıradaki teklifin ise ilk sıradaki teklife göre çok düşük olması şeklindeki bir dosyada kabul etmiştir.6
c. UYAP Sisteminde Hatalı Artırma Yapılması
UYAP Elektronik Satış Portal Bilgi Sistemi üzerinden teklifte bulunan ilgililerin oldukça dikkatli olması gerekmektedir. Çünkü yapılan maddi hataların sonucu mağdur olmalarına neden olabilecketir.
Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2018/9263 Esas ve 2018/11321 Karar sayılı 13.11.2018 tarihli kararında; yaklaşık on kat fazla teklifte bulunan alıcının hatası nedeniyle ihalenin feshine karar vermiştir. Benzer yönde karar için Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/9841 Esas ve 2022/12370 Karar sayılı 28.11.2022 tarihli kararı.
d. Muhammen Bedelin Yarısının veya Rüçhanlı Alacağın Karşılanmaması
İhalende ileri sürülen teklifin muhammen bedelin en az yarısının veya rüçhanlı alacakların toplamından hangisi fazla ise bu mitarı ve masraflarrı karşılamalıdır. Aksi takdirde İcra ve İflas Kanunu’nun 114’üncü maddesinin yedinci ve 115’inci maddesinin birinci fıkrasına aykırı durum ortaya çıkar. Bu da ihalenin feshini gerektirecektir.
4. Alıcının Esaslı Hataya Düşmesi
İhale alıcısının ihaleye konu mal ile ilgili esaslı hataya düşmesi ihalenin feshi için başka bir nedendir. örneğin artırma ilanı veya şartnamede yer alan bilgilerin gerçeği yansıtmaması halinde ortaya çıkar.
İhale konusu malın evsafının belirtilen şekilde olmaması, ölçülerinin tutmaması, ödenmesi gereken Katma Değer Vergisi oranının ihale ve şartnamede belirtilenden yüksek olması gibi hususlar ihalenin feshi nedeni sayılabilecektir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
Dipnotlar
1 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2022/12594 Esas ve 2022/5470 Karar sayılı 09/05/2022 tarihli kararı
2 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2018/31940 Esas 2018/4539 Karar sayılı 09/05/2018 tarihli kararında; “…Takip konusu borç için verilmiş rehin varken, genel haciz yoluyla ilamsız takip yapılamayacağı yönündeki şikayet, dayanağını İİK’nun 45. maddesinde bulmakta olup, anılan madde kapsamındaki şikayetler, kamu düzeni ile ilgili olduğundan İİK’nun 16/2. maddesi uyarınca süresiz olarak yapılabilir. O halde, mahkemece başvurunun şikayet niteliğinde olduğu gözetilerek, şikayetin esasının İİK’nun 45. maddesi kapsamında incelenip oluşacak sonuca göre karar verilmesi gerekirken, istemin itiraz olarak değerlendirilip yazılı şekilde hüküm tesisi isabetsizdir…” hükmüne yer verilmiştir.
3 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/6479 Esas ve 2021/11721 Karar sayılı 21/12/2021 tarihli kararı; “...Kaldı ki, satışa hazırlık işlemlerinden kaynaklanan nedenlerle ihalenin feshi isteminde bulunulabilmesi için, usulsüz olduğu ileri sürülen hususun ihaleden önce şikayetçi tarafından öğrenilmemiş olması, öğrenilmiş ise; İİK.’nun 16/1. maddesinde öngörülen yasal yedi günlük sürede icra mahkemesi nezdinde şikayet konusu yapılmış olması gerekir. Satışa hazırlık işlemlerine yönelik şikayet üzerine mahkemece verilecek kararlar kesin olmakla beraber, süresinde şikayet hakkının kullanıldığı hallerde, icra mahkemesi kararının, ihalenin feshi aşamasında incelenmesi mümkündür. Ancak, yasanın öngördüğü bu olanağı kullanmayanlar, aynı şikayet nedenleri ile ihalenin feshini talep edemezler…“ hükmüne yer verilmiştir.
4 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2015/29055 Esas ve 2015/31083 Karar sayılı 19/01/2017 tarihli kararı.
5 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi 2021/5611 Esas ve 2021/6653 Karar sayılı 21/06/2021 tarihli kararı
6 Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin 2016/12287 Esas ve 2016/14999 Karar sayılı 26/05/2016 tarihli kararı.
