Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının tahliyesi kanunda sayılan haller ile mümkündür. Türk Borçlar Kanunu’nun 347’inci maddesinde 10 yıllık kiracının tahliyesi hususunda özel düzenlemelere yer verilmiştir.
Kanuna göre kiraya verenin sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdirme hakkı yoktur. Yalnızca kiracı sözleşmeyi bitimden itibaren 15 gün önce bildirimde bulunarak sona erdirebilir. Aksi takdirde sözleşme aynı koşullarla bir yıl için uzatılmış sayılacaktır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri belirli süreli veya belirsiz süreli olarak yapılması mümkündür. Kira sözleşmesinde kira süresinin ne kadar olacağı belirtilmişse sözleşme belirli süreli kabul edilecektir. Sözleşmede bu şekilde bir süreye yer verilmemiş ise kira sözleşmesi belirsiz süreli olacaktır. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde belirli süreli kira sözleşmesi sürenin bitmesi ile belirsiz süreli kira sözleşmesine dönüşmez.
I. Belirli Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli kira sözleşmelerinde, 10 yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak şartıyla sözleşmeyi feshedebilir. Örneğin 1 yıl süreli konut kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 15/06/2013 olduğunu varsayalım. Bu durumda sözleşmenin süresi 15/06/2014 tarihinde dolacaktır. 10 yıllık uzama süresi ise 15/06/2024 tarihinde dolacaktır. Kiraya veren sözleşmeyi feshetmek için en geç 15/03/2025 tarihine kadar yazılı bildirimde bulunursa, kiralananın 15/06/2025 tarihinde geri verilmesini / tahliyesini isteyebilir.
Özetlemek gerekirse belirli süreli kira sözleşmelerinde kiraya verenin süreye dayanarak fesih hakkı kira süresi + 10 yıl + 1 yıl olmaktadır. Yani belirli süreli kira sözleşmelerinde 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkün değildir.
II. Belirsiz Süreli Kira Sözleşmelerinde 10 Yılın Dolması
Belirsiz süreli kira sözleşmelerindeyse kiraraya veren 10 yıllık kiracıya bir sonraki 6 aylık kira süresi dolmadan evvel 3 ay önce ihtarname göndererek sözleşmeyi feshedebilecektir. Örneğin belirsiz süreli bir kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 01/03/2014 tarihi olduğunu varsayalım. Bu durumda 10 yıllık süre 01/03/2024 tarihinde dolmuş olacaktır. Kiraya veren en geç 01/06/2024 tarihine kadar yazılı bildirimle sözleşmeyi feshederek kiralananın 01/09/2024 tarihine kadar tahliyesini isteyebilecektir.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yılın dolmasının ardından 10 yıllık kiracının tahliyesi mümkündür.
III. 10 Yıllık Kiracının Tahliyesi İhtar Örneği
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Bu nedenle ispat kolaylığı ve bildirimin kiracıya ulaşmasının sağlanabilmesi için fesih bildiriminin noterden gönderilmesini tavsiye ederiz.
IV. Kiracının İhtara Rağmen Kiralananı Tahliye Etmemesi Halinde Tahliye Davası
İster belirli ister belirsiz süreli kira sözleşmesi olsun, kiracının yazılı ihtara rağmen kiralananı tahliye etmemesi durumunda kiraya veren tahliye davası açmak zorunda kalacaktır.
Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu uyarınca kira ilişkilerinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce dava şartı arabuluculuk başvurusu zorunludur. Bu hususta detaylı bilgi için Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızı okuyabilirsiniz. Arabuluculuk son tutanağının aslının veya onaylı bir suretinin dava dilekçesine eklenmesi dava şartıdır. Aksi takdirde davanın usulden reddine karar verilecektir.
Arabuluculukta anlaşma sağlanamamışsa o takdirde; kiralananın bulunduğu yer veya davalı-kiracının yerleşim yeri adresinde bulunan Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilecektir.
Dava dilekçesinde delil olarak muhakkak noter ihtarnamesi ve ihtarname tebliğ şerhi ve kira sözleşmesi sunulmalıdır. Zira söz konusu davada hakim, kiraya verenin haklılığını bunlara bakarak tespit edecektir.
Sulh hukuk mahkemelerinde kiralananın tahliyesi / geri verilmesi talebiyle açılan diğer davalarda olduğu gibi bu davada da davanın değeri, davanın açıldığı tarihteki yıllık kira bedeline göre hesaplanır. Bu nedenle davanın açıldığı tarihteki kira ödeme dekontunun da mahkemeye ibrazı davanın daha hızlı sonuçlanmasını sağlayacaktır. Davadaki peşin harç da (karar ve ilam harcının dörtte biri) yıllık kira bedeli üzerinden yatırılmalıdır. Yargı Harçları hakkında detaylı bilgiye Yargı Harçları ve Avanslar 2023 yazımıdan ulaşabilirsiniz.
Dava dilekçesinin sonuç kısmında “Feshin Haklılığınının Tespiti ile Kiralananın Geri Verilmesi” talep edilmesi doğru olacaktır. Zira kanuna göre bildirim yoluyla fesih hakkı kiraya verene tanınmıştır. Ancak hakim hukuki nitelemeyi kendisi yapacağından, sözleşmenin feshi ile tahliye talep edilmesi istenildiğinde de davayı yine kabul etmelidir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
