I. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedir?
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ileride bir taşınmazın kararlaştırılan koşullarla satışının gerçekleştirilmesini sağlayan, kişisel hak ve borç doğuran, alıcısına taşınmaz satışını isteme olanağı veren, tapu siciline şerhi mümkün olan, iki taraflı ve resmi biçimde noterde veya tapu müdürlüğünde düzenleme şeklinde düzenlenmesi gereken bir ön sözleşmedir. 1
Tarafların, birbirlerine karşı ön sözleşmeden doğan yükümlülüklerini, gelecekteki bir zamanda satış sözleşmesinin akdedilmesi ile ifa etmeleri gerekir.2
Kanunda taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin açık bir tanımı yapılmamıştır. Türk Borçlar Kanunu’nun 29’uncu maddesinde; “Bir sözleşmenin ileride kurulmasına ilişkin sözleşmeler geçerlidir. Kanunlarda öngörülen istisnalar dışında, önsözleşmenin geçerliliği, ileride kurulacak sözleşmenin şekline bağlıdır.” şeklinde ön sözleşmelerin geçerliliği ve şartları belirtilmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin hukuki niteliği de bir ön sözleşme olmasıdır. Yargıtay ve doktrindeki baskın görüş bu yöndedir. Doktrindeki başka bir görüşe göre taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir ön sözleşme değil asıl satış sözleşmesinin kendisidir. Fakat bu görüş çok fazla kabul görmemektedir. Bu sebeple hukuki niteliği ön sözleşme olan taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, Türk Borçlar Kanunu’nun 29’uncu maddesine tabidir.3
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, şartları henüz gerçekleşmediği için taşınmaz satış sözleşmesinin yapılamadığı durumlarda yapılmakta olup ülkemizde çokça uygulaması bulunmaktadır. Taraflar arasında borçlandırıcı bir etki taşımaktadır. Vaat borçlusu, taşınmazın mülkiyetini alıcıya devretmek; vaat alacaklısı ise bunun karşılığında bir bedel ödemekle yükümlüdür.4
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği Şekil Şartına Bağlıdır.
Türk Borçlar Kanunu’nun 237’nci maddesinde ise taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şekil şartı düzenlenmiştir. Sözleşmenin resmi şekilde düzenlenmesi ve yazılı olması geçerlilik şartıdır.
Noterlik Kanunu’nun 60’ıncı maddesinin üçüncü fıkrasında; “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapmak ve bu sözleşmeyi taraflardan birinin talep etmesi, harç ve giderleri ödemesi hâlinde tapu bilişim sistemi vasıtasıyla tapu siciline şerh vermek, taşınmaz satış sözleşmesi yapmak,” hükmüne yer verilmiş olup taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
Yargıtay’ın görüşüne göre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi tek tarafın irade beyanı ile olarak düzenlenemez. İki tarafın da iradelerinin uyuşması gerekmektedir. Taşınmazı devretmeyi üstlenen taraf, vaat borçlusu; taşınmazı devralacak taraf ise vaat alacaklısıdır.5
II. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Konusu
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin konusunu, taşınmazlardır. Türk Medeni Kanunu’nun 704’üncü maddesine göre taşınmaz; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar ile kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümlerdir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu taşınmaz belirli ya da belirlenebilir olmalıdır. Taşınmaz satış vaadine konu taşınmazın tapu bilgileri, taşınmaz bulunduğu mevki, taşınmazın sınırları, taşınmazın krokisine yer verilerek taşınmazın belirlenebilir olması sağlanmalıdır. Taşınmazın ada ve parsel numarasının sözleşmede gösterilmiş olması zorunluluğu yoktur.6 Kat mülkiyetli taşınmazlar ve kat irtifakına konu bağımsız bölümlerin satışı vaat edilebilir. 7
Taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, tapuya kayıtlı taşınmazlar hakkında yapılabilir. Tapuya kayıtlı olmayan taşınmazlar için taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılamaz. Eğer yapılırsa sözleşme tamamen geçersiz olmayıp; söz konusu sözleşme zilyetliğin devri sözleşmesidir. 8
Başkasına ait bir taşınmaz hakkında vaat borçlusu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Bu durum sözleşmeyi geçersiz kılmaz. Önemli olan ifanın talep edildiği ve taşınmazın devredilmesi gereken zamanda, taşınmazın mülkiyetinin vaat borçlusuna ait olmasıdır.9
Elbirliğine konu taşınmazlarda elbirliğine konu pay, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine konu edilebilir. Fakat sözleşmeye konu edilen elbirliği mülkiyetine konu pay, paylı mülkiyete dönüştürülmedikçe sözleşmenin ifa olanağı söz konusu olamayacağından sözleşmenin yerine getirilmesi mümkün değildir.10
Paylı mülkiyete konu taşınmazda payı bulunan kimse kendi payını vaat ederek taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapabilir. Paylı mülkiyete konu taşınmazda pay sahibi, paylı mülkiyete konu taşınmazdaki payını, taşınmazın tamamı ya da belli veya belirlenebilir bir kısmı üzerinde vaatte bulunabilir. Burada da taşınmazın tamamına ilişkin vaatte bulunduysa devredilmesi gereken zamanda mülkiyet kendisinde olmalıdır. Aksi takdirde devir gerçekleşemez. Fakat iki durumda da vaat borçlusunun tazminat sorumluluğu mevcuttur.11
III. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Taraflara Sağladığı Haklar
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, taraflarından birisi veya ikisine, ileride yapılması düşünülen taşınmaz satış sözleşmesinin yapılmasını talep etme hakkını verir. Tasınmaz satış vaadi sözleşmesinin vermiş olduğu hak, herkese karşı ileri sürülemez. Ayni bir hak değil, kişisel bir haktır. Sadece taraflar arasında hüküm doğurur. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tarafları sözleşmeden doğan kişisel haklarını sadece birbirlerine ve kanuni haleflerine karşı ileri sürebilirler.12
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkın üçüncü kişilere devredilebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın üçüncü kişilere devri mümkündür. Alacağın devri, yazılı şekilde yapılmalıdır.13 Satış vaadi sözleşmesinden doğan şahsi hak, satış vaadinde bulunanın rızası aranmaksızın üçüncü kişiye temlik edilebilir.14
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkı devralan üçüncü kişi, sözleşmeden kaynaklanan borcun yerine getirilmesini isteyebilir.15 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin taraflarının herhangi birisinin ölmesi halinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan hak ve borçlar tarafların mirasçılarına geçer.16
Vaat alacaklısının (alıcı) zamanı geldiğinde taşınmazın devrini talep etme hakkı vardır. Eğer vaat borçlusu taşınmazı devretmezse, vaat borçlusunu tapu iptal tescil davası açarak devre zorlama hakkı mevcuttur.
Vaat borçlusunun ise ödenecek para ödenmediyse bu parayı talep etme hakkı vardır. Taraflar taşınmaz satış vaadi sözleşmesini düzenlerken genellikle; kararlaştırdıkları bedelin ödenip ödenmediğini, kısmi ödeme yapılmışsa ödenen miktarı ve kalan ödemenin ne şekilde yapılacağını ya da satış bedeli hiç ödenmemişse nasıl ödemede bulunulacağını, bedele karşılık senetle ödeme yapılacaksa bunların tutarı ile vade tarihlerini satış vaadi sözleşmesinde hüküm altına alırlar.17
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin kısmen ya da tamamen ödenmemesi durumunda, vaat borçlusu vaat alacaklısına ihtarname göndererek, alacaklı olduğu satış bedelini talep etmelidir. Çünkü, Türk Borçlar Kanunu’nun 117’nci maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu, alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Vaat alacaklısı bedel ödenmediği için temerrüde düşürülmüş ya da Türk Borçlar Kanunu’nun 124’üncü maddesinde18 sayılan durumlardan biri gerçekleşmişse, vaat borçlusu temerrüde düşen vaat alacaklısına uygun bir süre verir. Bu süre sonunda da borç ifa edilmezse, vaat borçlusu; aynen ifa ve gecikme sebebiyle tazminat isteme hakkı, aynen ifa ve gecikme tazminatından vazgeçerek müspet zararını isteme hakkı ve sözleşmeden dönme ve menfi zararını isteme hakkına sahiptir.19
Vaat alacaklısına yeni bir süre verilmesinin gereksiz olduğu durumlarda, borçluya yeni bir süre verilmez. Böyle bir durumda vaat borçlusu vaat alacaklısına yeni bir süre vermeden de seçimlik haklarından birini kullanabilir.20 Vaat borçlusu sözleşmeden dönme hakkını kullanırsa, sonuçları geriye etkili olur ve vaat borçlusu yerine getirmediği borçlarını ifadan kurtulur.21
IV. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan satın alma hakkı, tapu siciline şerh edilebilir.22 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hak, sözleşmenin iki tarafı tarafından da tapu siciline şerh edilebilir.
Tapu Kanunu’nun 26’ncı maddesinin sekizinci fıkrasında ve Türk Medeni Kanunu’nun 1009’uncu maddesinde taşınmaz satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilebileceği kanunlarımızda açıkça düzenlenmiştir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde vaad borçlusu daha mülkiyeti kendisinde bulunmayan bir taşınmazı vaad alacaklısına ileride satmayı vaad etmişse, vaad borçlusunun taşınmaz üzerinde tasarruf ehliyeti olmadığından, tapu siciline şerh edilemez. Şerh edilebilmesi için satışını vaad eden tarafla, satışı vaad edilen taşınmaz arasında bir ilgi bulunmalıdır. İlgi yoksa, o taşınmaz üzerine şerh koyulamaz. Fakat doktrine göre ilginin, taşınmazın mutlaka vaad borçlusu adına tapuda kayıtlı olması anlamına gelmez.23
Kat mülkiyeti veya kat irtifakı kurulmadan ve bağımsız bölüm ayrı bir taşınmaz niteliği kazanmadan önce yapılan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri geçerlidir ve tapuya şerh edilebilir.24
Türk Medeni Kanunu’nun 1009’uncu maddesine göre; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesiyle, bu hak ilgili taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir hale gelir.25
Şerh ile taşınmaz malikinin taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisi engellenemez. Taşınmaz maliki; taşınmazı üçüncü kişilere satabilir, devredebilir veya üzerinde sınırlı ayni ya da şahsi haklar kurulmasına izin verebilir.26
Tapu Kanunu’nun 26’ncı maddesinde;şerhin geçerliliğinin 5 yıl olduğu ifade edilmiştir. Beş yıllık süre, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin kurulduğu tarihten itibaren değil, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan hakkın tapu siciline şerh edilmesinden başlar. Beş yıllık süre içerisinde, asıl sözleşme olan taşınmaz satış sözleşmesi yapılmaz ise yapılmış bulunan şerh etkisini yitirmektedir.27
Beş yıllık sürenin geçmesi ile şerh tapudan terkin edilirse taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan satın alma hakkı artık üçüncü kişilere karşı ileri sürülemez. Fakat satın alma hakkı, kişisel hak olma niteliğini korur ve vaad alacaklısı ile vaad borçlusu arasında hüküm ifade eder. Vaad alacaklısı, şerh terkin edilmiş olsa da vaad borçlusundan sözleşmenin gereklerini yerine getirmesini isteyebilir.28
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
KAYNAKÇA
DEMİRKAYA Selen, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Mersin, 2020.
ORTA, Elif, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, İstanbul, 2021.
KILIÇ, Ahmet, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Gaziantep, 2019.
ÖZÜREN, Murat, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Ankara, 2019.
AKYÜZ, Mustafa, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları, Gaziantep, 2022.
GÖKPINAR, Mert, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptal ve Tescil Davaları, İstanbul, 2022.
DİPNOTLAR
1 DEMİRKAYA Selen, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Mersin, 2020, s.4.
2 ORTA, Elif, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, İstanbul, 2021, s.15
3 DEMİRKAYA, s.12.
4 DEMİRKAYA, s.6.
5 Yargıtay 11. Hukuk Dairesi, 2015/7521 Esas, 2015/13627 Karar, 17.12.2015.
6 KILIÇ, s.18.
7 KILIÇ, s.24.
8 KILIÇ, s.19.
9 KILJÇ, s.19.
10 KILIÇ, s.21.
11 KILIÇ, s.22.
12 KILIÇ, Ahmet, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Gaziantep, 2019, s.9.
13 KILIÇ, s.10.
14 Yargıtay Kararı – 7. HD., E. 2021/837 K. 2022/803 T. 8.2.2022
15 KILIÇ, s.10.
16 KILIÇ, s.11.
17 ALP, Yasin, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Antalya, 2017, s.59.
18 Türk Borçlar Kanunu’nun 124’üncü maddesinde; “Aşağıdaki durumlarda süre verilmesine gerek yoktur: 1. Borçlunun içinde bulunduğu durumdan veya tutumundan süre verilmesinin etkisiz olacağı anlaşılıyorsa. 2. Borçlunun temerrüdü sonucunda borcun ifası alacaklı için yararsız kalmışsa. 3. Borcun ifasının, belirli bir zamanda veya belirli bir süre içinde gerçekleşmemesi üzerine, ifanın artık kabul edilmeyeceği sözleşmeden anlaşılıyorsa.” hükmüne yer verilmiştir.
19 ALP, s.59.
20 ALP, s.58.
21 ALP, s.59.
22 ÖZÜREN, Murat, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Ankara, 2019, 19.
23 ÖZÜREN, s.21.
24 ÖZÜREN, s.22.
25 ÖZÜREN, s.22.
26 ÖZÜREN, s.24.
27 ÖZÜREN, s.24.
28 ÖZÜREN, s.28.
