I. Genel Olarak Tapu İptali ve Tescil Davası
Türk Medeni Kanunu’nun 716’ncı maddesinde “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” şeklinde tapu iptali ve tescil davasının kanuni dayanağı hükme bağlanmıştır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası da bu hüküm sayesinde açılabilmektedir.
Bir taşınmaz üzerinde mülkiyet hakkı, tapu kütüğüne tescille kazanılır. Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmaz aynına ilişkin davalardır. Tapu iptali ve tescil davaları, taşınmazın maliki olan kişiye karşı açılır. Tabu sicilinde malik olarak davalının silinerek davacının malik olmasını sağlayan eda davasıdır. Dava açılmasının nedeni, tapudaki gerçek hak sahibinin ancak dava yoluyla belirlenebilmesidir.1
Tapu iptali ve tescil davası ile taşınmazın kaydında gerçeği yansıtmayan durumun hak sahibi lehine değişmesi hedeflenir. Tescilden evvel mülkiyet hakkının kazanımı yollarından biri olan mahkeme ilamı ile şahsi hak alacaklısı tescile zorlama davası açarak taşınmaz mülkiyetinin kendisine intikalini isteyebilmektedir. 2
Dava açabilmenin ilk şartı, devir borcu altına giren taşınmaz malikinin devir alacaklısının tescil talebine rağmen bu talebi yerine getirmemesidir. Davada hakim tescil isteminde bulunan devir alacaklısının üzerine düşen edimini yerine getirip getirmediğini incelemektedir. Davacının, kendi edimini yerine getirmiş olması gerekmektedir. Tapu iptal tescil davasında tescil talebi haklı bulunan alacaklının, mahkeme kararını kesinleşmeyle birlikte tapu müdürlüğüne vermesi taşınmazın kendi adına tescil edilmesi için yeterlidir. Karar, yenilik doğuran bir karar olup davacı hükmün kesinleşmesiyle mülkiyeti iktisap eder. Tapuda yapılacak tescil, açıklayıcı niteliktedir.3
Tapu iptali ve tescil davaları hakkında detaylı bilgi edinmek için; Tapu İptali ve Tescil Davası yazımızı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi hakkında bilgi edinmek için Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi okuyabilirsiniz.
II. Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi Nedeniyle Tapu İptal Tescil Davası
1) Genel Olarak
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayanarak vaat alacaklısı, mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunu’nun 716’ncı maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.4 Vaat borçlusu edimini ifadan kaçınırsa, vaat alacaklısının aynen ifa talebinde bulunma hakkı vardır.5
Taşınmaz satış vaadinden doğan ön sözleşmesel yükümlülüğünü yerine getirmeyen tarafa karşı açılan davalarda, satış sözleşmesinin akdedilmesi talebinin ötesine geçilerek, taşınmaz mülkiyetinin vaat alacaklısı adına tescili talep edilmektedir.6
Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Geçerliliği Şekli Şarta Tabidir.
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeniyle tapu iptali ve tescil davası açabilmek için öncelikle değerlendirilmesi gereken husus sözleşmenin geçerliliği olmalıdır. Sözleşmenin noterde veya tapu müdürlüğü nezdinde “resmi şekilde” düzenlenmiş olması zorunludur. Aksi takdirde geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden bahsedilemeyecektir.
Satış vaadi sözleşmesinin şekil şartına uygun olarak düzenlenmemiş olması durumunda Yargıtay söz konusu sözleşmeyi “harici satış sözleşmesi” olarak kabul edecektir.
Sözleşmenin şekle aykırı olması kamu düzeninden kabul edilecek ve hakim tarafından re’sen nazara alınacaktır. Taşınmaz satış sözleşmesinin şekle aykırı olması davanın reddine sebep olabilir.
Taşınmaz Alıcısı Satış Bedelini Ödemiş Olmalıdır.
Kendi edimini yerine getirmeyen, satış bedelini kısmen ya da tamamen ödemeyen vaat alacaklısının açacağı tescile zorlama davası dinlenemez. Satış bedelini vaat alacaklısının ödemiş olması gerekir. Bir kısmını ödediyse de kalan kısmını mahkemeye depo etmesi gerekmektedir.7 Yargıtay’a göre kalan kısım depo edilirken; taşınmazların dava tarihindeki rayiç değeri keşif yapılıp bilirkişi raporu ile saptanarak bakiye satış bedeli konusunda davacının sözleşmedeki satış bedeli ile ödemiş olduğu bedel oranlanarak, dava konusu taşınmazların dava tarihindeki rayiç bedeli belirlendikten sonra satış bedelindeki oranlamaya göre saptanacak bakiye satış bedelinin depo ettirilmesine karar verilmesi gerekmektedir.8
Eğer taraflardan biri, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan kişisel hakkını üçüncü kişiye devrederse, kişisel hakkını devreder. Fakat taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan borcu ifa etme yükümlülüğü devam eder. Burada taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan alacak devredilmektedir, sözleşmeden kaynaklanan borç ilişkisinin devri söz konusu değildir. Sözleşmeden kaynaklanan hakkı devralan üçüncü kişi, devraldığı kişisel hakka dayanarak vaat borçlusuna karşı tapu iptal ve tescil davası açarsa, vaat borçlusu bedelin ödenmediğini defi olarak devralan üçüncü kişiye karşı ileri sürebilir.9
Aynı Taşınmaz İçin Birden Çok Taşınmaz Satış Vaadi Söz Konusu Olursa Haklar Yarışır.
Satış vaadi sözleşmesine konu yapılan bir taşınmaz için sonradan bir başka kişiye satış vaadinde bulunulması da mümkündür. Bu durumda şahsi hakların yarışması söz konusudur. Kural olarak da geçersiz olmadıkça veya sözleşme feshedilmedikçe yarışan şahsi haklardan önceki tarihli olanına değer tanınır ve önce yapılmış taşınmaz satış vaadi sözleşmesi için açılan tapu iptal tescil davası kabul edilir.10 Fakat daha sonra yapılan satış vaadi sözleşmesi borçlandırıcı işlem olduğundan vaat alacaklısı, menfi zararını talep edebilir.
Zamanaşımı Süresine Dikkat Edilmelidir.
Taşınmaz mal satış vaadi sözleşmesinden doğan davalar için özel bir zamanaşımı süresi öngörülmediğinden on yıllık zamanaşımı süresi vardır. Bu süre, sözleşmenin ifa olanağının doğmasından sonra işlemeye başlamaktadır.11 Ancak satışı vaat edilen taşınmaz, sözleşme ile veya fiilen vaat alacaklısına teslim edilmiş ise on yıllık zamanaşımı süresi geçtikten sonra açılan davalarda zamanaşımı savunması “dürüst davranma kuralı” ile bağdaşmayacağından dinlenmez.12 Zilyetlik devam ettiği sürece zamanaşımı süresi işlemez.13
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri ve ön ödemeli konut kredisi sözleşmelerinde de satıştan önce taşınmaz satış vaadi sözleşmesi yapılmaktadır. Bu sözleşmelerde de aynı şekilde taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden sonra taşınmaz, vaad alacaklısına devredilmezse tapu iptal ve tescil davası açılarak taşınmazın vaad alacaklısı adına tescili sağlanmaktadır.
2) İfa İmkansızlığı Nedeniyle Tazminat Talebi
Yargıtay’a göre; satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.14 Taşınmaz satış vaadi sözleşmesiyle vaat borçlusu, malik olmadığı bir taşınmazı devretmeyi vaat edebilir. Önemli olan vaat borçlusunun malik olmadığı bir taşınmazı vaat etmiş olduğu durumda vaat alacaklısının vaat borçlusundan sözleşmeden kaynaklanan borcun aynen yerine getirilmesini istediği durumda vaat borçlusunun taşınmazın maliki olmasıdır. Eğer tapu iptal tescil davasında davanın açıldığı sırada vaat borçlusu taşınmazın maliki değilse açılan tapu iptal ve tescil davası reddedilir.15
Satış vaadine dayalı tapu iptali ve tescil davalarında satış vaadi sözleşmesinin yapıldığı tarihte “ifa olanağının bulunup bulunmadığı” hususu sadece sözleşmenin yapıldığı tarihe bakılarak değil, yargılama devam ettiği sürece re’sen dikkate alınarak belirlenmeli, kararın verildiği tarihte ifa olanağı bulunuyorsa ve şartlar oluşmuşsa davanın kabulüne karar verilmelidir.16
Elbirliği mülkiyetine konu taşınmazlarda da pay vaat edilmesi durumunda, tapu iptal tescil davası açıldığında vaat borçlusunun sözleşmeden kaynaklanan borcu yerine getirmesi mümkün olmaması halinde dava reddedilir.17 Pay sahibi paylı mülkiyete konu taşınmazın tamamı üzerinde vaatte bulunmuş ancak ifanın talep edildiği sırada taşınmazın maliki değilse ifa imkansızlığı nedeniyle taşınmazın mülkiyeti vaat alacaklısına geçirilemez ve dava yine reddedilir.18
Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nun 8’inci fıkrasına göre tarım arazilerinde; ifraz, hisselendirme, pay temliki, paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek diğer paydaşlara kısmen devri hususlarındaki yapılacak işlemlerde bölünemez büyüklüğe göre ifraz edilip edilemeyeceğinin değerlendirmesinin yapılması için il/ilçe tarım müdürlüğüne sorulması gerekir. Bölünemez büyüklüğün altında kalan tarım arazilerinde tam pay malik olunsa dahi paydaşın payının bir kısmını hisselendirerek satmasının mümkün değildir. Bu sebeple eğer ifraz mümkün değilse, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde ifa imkansızlığı söz konusu olur. 19
Vaat borçlusunun taşınmaz satış vaadinin yapıldığı sırada taşınmazın tamamına malik olmadığı veya taşınmazı sözleşmenin yapıldığı tarihten sonra sattığı (tapuda şerh yoksa) durumlarda tapu iptal tescil davası kabul edilemez. Bu durumlarda vaat borçlusu, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan borcun ifasını gerçekleştiremediği için, vaat alacaklısına karşı tazminat sorumluluğu mevcuttur.
Türk Borçlar Kanunu’nun 112’nci maddesinde; “Borç hiç veya gereği gibi ifa edilmezse borçlu, kendisine hiçbir kusurun yüklenemeyeceğini ispat etmedikçe, alacaklının bundan doğan zararını gidermekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir. Vaat borçlusu tarafından taşınmazın devri vaat edilmiş fakat yerine getirilmemiştir. Bu sebeple vaat alacaklısının zararını gidermesi gerekir. Bu sebeple vaat alacaklısı, mahkemede tazminat davası açarak zararını vaat borçlusundan talep etme hakkına sahiptir.
İfa imkansızlığı bulunması, taşınmaz satış vaadi sözleşmesini geçersiz yapmaz. Borç doğuran bir sözleşme olarak geçerlidir ve sonuçta sübjektif imkânsızlık nedeniyle tasarrufi işlemin, yani ifanın yerine getirilememesi sonunda meydana gelen zararın tazmini, satıcıdan istenebileceği gibi, eğer bir ceza şartı kararlaştırılmış ise bunun da ödetilmesi alıcı tarafından istenebilir.20
Kural olarak, borcun ifa edilmemesi borçlunun sorumluluğunu meydana getirir ve borcun ifa edilmemesinde kusurlu kabul edilir. Ödenmesine hükmedilecek tazminat, vaat alacaklısının müspet zararıdır. Yani vaat alacaklısı, aktin hiç veya gereği gibi ifa edilmemesinden doğan zararını talep edecektir.21 Taşınmazın dava tarihindeki rayiç bedelinin, tazminat olarak vaat alacaklısına verilmesi gerekir.22
3) Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuda Şerh Edilmesinin Tapu İptali ve Tescil Davasına Etkisi
Taşınmaz satış vaadi sözleşmesinden doğan kişisel hakkın tapu kütüğüne şerh edilmesiyle, bu hak ilgili taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılan haklara karşı ileri sürülebilir hale gelir.23 Taşınmaz satış vaadinden doğan kişisel hakkın tapuya şerh verilmesi ile bu hak güçlendirilmiş bir kişisel hakka dönüşür.24
Kişisel hakkın tapu siciline şerhi ile vaad alacaklısı, şerhten sonra o taşınmaz üzerinde malik olan herkese karşı kişisel hakkını ileri sürerek asıl taşınmaz satış sözleşmesinin kendisi ile yapılmasını isteme hakkını kullanabilir.
Yeni malik, satış sözleşmesini yapmaktan kaçınırsa, ona karşı dava açarak sözleşmeyi ifaya zorlayabilir, asıl satış sözleşmesinin kurulması için kararlaştırılan satış bedelini de yeni malike öder.25 Bu sebeple tapuya verilen şerh çok önemlidir. Tapuya şerh verilmemiş taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde, vaat borçlusu taşınmazı devrederse yeni malike tapu iptal tescil davası açılamaz. Sadece vaat borçlusundan tazminat talep edilebilir.
Vaat alacaklısı, şerhten sonra o taşınmaz üzerinde başkaları tarafından kazanılmış olan hakların ortadan kaldırılmasını isteme hakkına da sahip olur. Vaad alacaklısı sonradan kazanılmış hakların tapu sicilinden terkinini isteyebilir. Alıcı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin aynen ifa edilmesi için vaat borçlusuna karşı dava açarak taşınmaz üzerinde şerhten sonra kazanılmış herhangi bir hak varsa, taşınmazın bu haklardan arındırılarak kendisine verilmesini isteme hakkına sahiptir. Ancak bu durumda taşınmaz üzerinde hak elde etmiş olan kişilere karşı, vaat borçlusu ile birlikte husumet yöneltilmelidir.26 Örneğin şerhten sonra taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek tesis edilirse vaat alacaklısı, bu ipoteği terkin ettirebilir.
Satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhinden sonra beş yıl içinde kayda işlenen her türlü haciz, ipotek ve benzeri sözleşme ve vaat alacaklısının haklarını kısıtlayacak nitelikteki şerhler vaat alacaklısını bağlamaz.27
Şerh, beş yıllık süre dolmasına karşın tapu sicilinden resen silinmezse ve tapu sicilinde kalmaya devam ederse, şerhin etkisinin devam edip etmeyeceği ise tartışmalıdır. Yargıtay’ın bu konuda yerleşir bir içtihadı bulunmamaktadır.
Yargıtay bazı kararlarında, beş yıllık sürenin geçmesi ile şerhin etkisini yitirdiğini belirtirken, bazı kararlarında ise resen silinme olgusunu kabul etmeyip ilgilisi tarafından terkin için istemde bulunulmasını şart koştuğundan şerhin etkisinin devam ettiğini belirtmiştir. Ayrıca Yargıtay, beş yıllık sürenin dolması ile şerhin etkisinin yitirildiğini, ancak şerh resen terkin edilmediyse, şerhin ortadan kalktığını iddia etmenin iyi niyetle bağdaşmadığını da belirtmiştir.28
4) İmara Aykırı Yapılar
Ruhsatsız veya ruhsata aykırı olarak yapılan bina veya bağımsız bölümler yasaya uygun hale getirilmezse yıkılır. Yargıtay içtihatlarına göre; yıkılacak yerlerle ilgili olarak yaratılmış ekonomik değerlerin korunması söz konusu olamaz. Bu sebeple de imara aykırı yapıların aynının paylaştırılması paylaşım sonucu da bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satışı veya satış vaadi sözleşmesine konu yapılması yasalara uygun düşmez.29
Mahkemece ilk olarak taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptal tescil davasında; taşınmaz üzerinde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesis edilip edilemeyeceği, yapının yasal hale getirilmesinin mümkün olup olmadığı belediyeden sorularak ve bilirkişilere inceletilerek tespit edilmelidir. Yapı yasalara uygun hale getirilebilecekse davacıya yetki ve süre verilmeli ve yasal hale getirilmelidir. Yapı yasal hale getirilirse satış vaadine konu bağımsız bölüme özgülenecek arsa payı binada kat irtifakı kurulacakmış gibi bilirkişilere hesaplattırılarak bu payın vaat alacaklısı adına tesciline karar verilmesi gerekir.30
İmara aykırı-kaçak ve yıkılması gereken bir yapı varsa ve yasal hale gelmesi mümkün değilse; bağımsız bölüm satışına değer tanımak yasa aykırılığın hukuk düzeni tarafından korunması anlamına gelir. Kaçak ve yıkımı gereken yapılarda, tescil talebinin ifa olanağı bulunmadığından reddine karar verilmelidir.31
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
KAYNAKÇA
DEMİRKAYA Selen, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Mersin, 2020.
ORTA, Elif, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, İstanbul, 2021.
KILIÇ, Ahmet, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Gaziantep, 2019.
ÖZÜREN, Murat, Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, Ankara, 2019.
AKYÜZ, Mustafa, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları, Gaziantep, 2022.
GÖKPINAR, Mert, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptal ve Tescil Davaları, İstanbul, 2022.
DİPNOTLAR
1 AKYÜZ, Mustafa, Ölünceye Kadar Bakma Sözleşmesine Dayalı Tapu İptali ve Tescil Davaları, Gaziantep, 2022, s.84.
2 GÖKPINAR, Mert, Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinde Üçüncü Kişiler Tarafından Açılan Tapu İptal ve Tescil Davaları, İstanbul, 2022, s.58.
3 GÖKPINAR, s.58.
4 Yargıtay 14. HD., E. 2012/12488 K. 2012/13873 T. 29.11.2012.
5 ALP, s.62.
6 ORTA, s.15.
7 Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/9519 Esas, 2014/11489 Karar, 06.11.2000.
8 Yargıtay 7. HD., E. 2022/388 K. 2022/5107 T. 13.9.2022.
9 KILIÇ, s.11.
10 Yargıtay 7. HD., E. 2021/6807 K. 2022/7243 T. 28.11.2022.
11 Yargıtay 3. HD., E. 2022/8296 K. 2023/77 T. 18.1.2023.
12 Yargıtay 1. HD., E. 2022/1501 K. 2022/5799 T. 15.9.2022.
13 Yargıtay 14. HD., E. 2016/15492 K. 2020/4684 T. 8.9.2020.
14 Yargıtay 14.HD., Esas No: 2019/3125, Karar No: 2019/2091, Tarih: 07.03.2019, (
15 KILIÇ, s.20.
16 Yargıtay 14. HD., E. 2017/1348 K. 2020/7970 T. 1.12.2020.
17 KILIÇ, s.21.
18 KILIÇ, s.23.
19 Yargıtay 7. HD., E. 2021/2430 K. 2022/942 T. 10.2.2022.
20 Yargıtay 3. HD., E. 2020/12193 K. 2021/10356 T. 20.10.2021.
21 Yargıtay 3. HD., E. 2022/8296 K. 2023/77 T. 18.1.2023.
22 Yargıtay 7. HD., E. 2021/1094 K. 2021/894 T. 21.9.2021.
23 ÖZÜREN, s.22.
24 ÖZÜREN, s.22.
25 ÖZÜREN, s.23.
26 ÖZÜREN, s.24.
27 Yargıtay 7. HD., E. 2021/84 K. 2021/1866 T. 13.10.2021.
28 ÖZÜREN, s.26. (Yargıtay 14. HD. 27.11.2001 T. 2001/7169 E., 2001/8258 K., Yargıtay 14. HD. 09.03.2006 T. 2006/1476 E., 2006/2652 K., Yargıtay 14. HD. 30.03.2010 T. 2010/1193 E., 2010/3454 K.)
29 Yargıtay 7. HD., E. 2021/8474 K. 2022/2954 T. 19.4.2022.
30 Yargıtay 7. HD., E. 2021/8114 K. 2022/1783 T. 8.3.2022.
31 Yargıtay Kararı – 7. HD., E. 2021/7427 K. 2021/4157 T. 22.12.2021
