Kat Mülkiyeti kavramının tanımı 634 Sayılı Kat Mülkiyeti kanunu’na yapılmıştır. Buna göre kat mülkiyeti, tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerindeki mülkiyettir.
Kat mülkiyeti, kat malikleri kurulu ve yönetici tarafından yönetilmektedir.
I. Kat Malikleri Kurulu
1. Kurulun Niteliği Yetkileri ve Toplanması
Anagayrimenkul kat malikleri kurulu tarafından, sözleşme, yönetim planı ve kanun hükümleri uyarınca verilecek kararlara göre yönetilmektedir. Kat malikleri kurulunun bir tüzel kişiliği yoktur. Kurulun amacı ve görevi ana taşınmazın kullanılması veya yönetimle ilgili ortaya çıkan tüm problemleri çözmektir. Bütün kat malikleriyle külli ve cüzi halefleri, yönetici ve denetçiler, kat malikleri kurulunun kararlarına uymakla yükümlüdürler. Ancak kat maliklerinin problemi kurula bildirme zorunluluğu yoktur. Dilerlerse direkt olarak mahkemeye başvurabilirler.
Genel kurulun toplantı zamanı yönetim planında gösterilmektedir. Ancak gösterilmemişse her takvim yılının ilk ayı içinde kurul toplantısı yapılmaktadır. Kurul yılda en az bir defa toplanır. Ancak önemli bir sebebin çıkması halinde çağrı olması üzerine kat malikleri kurulu her zaman toplanabilmektedir.
Her bağımsız bölüm malikinin arsa payına bakılmaksızın tek bir oyu vardır. Ancak kurulda alınacak karar doğrudan doğruya kendisini ilgilendiren kat maliki toplantıya katılsa da oy kullanamaz.
Kat maliki birden fazla bağımsız bölüme sahipse her bağımsız bölüm için ayrı oy hakkına sahiptir. Ancak sahip olduğu oy sayısı toplam oyun üçte birinden fazla olamaz.
Kat malikleri kurulu kararları her sayfası noter mühüriyle tasdikli bir deftere yazılmaktadır. Kararlar toplantıda bulunan bütün kat maliklerince imzalanmaktadır. Karara aykırı oy verenler bu aykırılığın sebebini belirterek imza koyarlar. Ayrıca karara aykırı oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilmektedir. Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmamakatdır.
2. Yönetim Planı
Kat mülkiyetinde yönetim planı, kat malikleri arasındaki hukuki ilişkileri düzenler. Kat maliklerinin hak ve yetkileri ile borç ve yükümlülükleri yönetim planında düzenlenmektedir. Bununla birlikte ortak giderlerin belirlenmesi ve paylaştırılması, yöneticinin görevleri de yönetim planında düzenlenmektedir. Kat mülkiyetini kurulabilmesi için yönetim planın hazırlanarak tapu idaresine teslim edilmesi gerekmektedir.
Yönetim planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir.
Hakkında Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, anagayrimenkulün yönetiminden doğacak anlaşmazlıklar Kat Mülkiyeti Kanunu’na ve genel hükümlere göre karara bağlanır.
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır. Planda yapılan değişiklikler, bütün kat malikleriyle onların külli ve cüzi haleflerini ve yönetici ve denetçileri bağlar.
Yönetim planının ve onda sonradan yapılan değişikliklerin tarihi, kat mülkiyeti kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilir ve bu değişiklikler yönetim planına bağlanarak kat mülkiyetinin kuruluş belgeleri arasında saklanır.
3. Kurulun Kararları
A. Oybirliği Aranan Haller
Anagayrimenkulün, kütükte mesken olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde sinema, tiyatro, kahvehane, gazino, pavyon, bar, kulüp, dans salonu ve emsali gibi eğlence ve toplantı yerleri ve fırın, lokanta, pastahane, süthane gibi gıda ve beslenme yerleri ve imalathane, boyahane, basımevi, dükkan, galeri ve çarşı gibi yerler, ancak kat malikleri kurulunun oybirliği ile vereceği kararla açılabilmektedir.
Gayrimenkulün bütününe bir hakla kayıtlanması veya arsanın bölünmesi ve bölünen kısmın mülkiyetinin başkasına devrolunması gibi temliki tasarruflar veya anayapının dış duvarlarının, çatı veya damının reklam maksadıyla kiralanması gibi önemli yönetim işleri ancak bütün kat maliklerinin oybirliğiyle verecekleri karar üzerine yapılabilir.
Anagayrimenkulün üstüne kat ilavesi veya mevcut çekme kat yerine tam kat yapılması veya zemin veya bodrum katlarında veya arsanın boş kısmında 24’üncü maddenin ikinci fıkrasında yazılı yerlerin sonradan yapımı veya ilavesi için oybirliği aranır.
Toplam inşaat alanı iki bin metrekare ve üzeri olan binalarda merkezi ısıtma sisteminin ferdi ısıtma sistemine dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı olarak oybirliği ile verecekleri karar üzerine yapılmaktadır.
B. Beşte Dört Çoğunluk Kararı Aranan Haller
Yönetim planının değiştirilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu şarttır.
C. Çifte Çoğunluk Kararı Aranan Haller
Kat maliklerinden biri bu kanuna göre kendisine düşen borçları ve yükümleri yerine getirmemek suretiyle diğer kat maliklerinin haklarını, onlar için çekilmez hale gelecek derecede ihlal ederse kat maliki hakkında, bağımsız bölümün mülkiyetinin hükme en yakın tarihteki değeri o kat malikine ödenerek bu mülkiyetin diğer kat maliklerine, arsa payları oranında devredilmesi için davanın açılması, aksi kararlaştırılmış olmadıkça, diğer kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğuyla karar vermesine bağlıdır.
Isı yalıtımı, ısıtma sisteminin yakıt dönüşümü ve ısıtma sisteminin merkezi sistemden ferdi sisteme veya ferdi sistemden merkezi sisteme dönüştürülmesi, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılmaktadır.
Kat mülkiyeti hakkı sahipleri, anagayrimenkulün ortak yerlerinde kendi başlarında bir değişiklik yapamazlar. Ortak yerlerin düzgün bir hale konulmasına veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına yarayacak bütün yenilik ve ilaveler, kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılır.
Engellilerin yaşamı için zorunluluk göstermesi hâlinde, proje tadili kat maliklerinin en geç üç ay içerisinde yapacağı toplantıda görüşülerek sayı ve arsa payı çoğunluğu ile karara bağlanır.
4. Kurul Kararlarına Hakimin Müdahalesi
Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 33’üncü maddesinde hangi sebeplerle hakimin müdahalesine başvurulabileceği düzenlenmiştir. Bu sebeplerden ilki kat malikleri kurulu kararlarının iptalinin gerekmesidir. Bir diğeri ise kat maliklerinin veya bağımsız bölümden faydalanan kimselerin borç ve yükümlülüklerine aykırı hareket etmeleri nedeniyle zarara
uğranılması halidir.
Alınan kat malikleri kurulu kararının yerinde olmadığını düşünen veya alınan karar dolayısıyla ile zarara uğrayan kat maliki, bahsi geçen kararın iptali için hakimin müdahalesi yoluna başvurabilmektedir.
Verilen kararlar aleyhine oy kullanan her kat maliki karar tarihinden başlayarak bir ay içinde, toplantıya katılmayan her kat maliki kararı öğrenmesinden başlayarak bir ay içinde ve her halde karar tarihinden başlayarak altı ay içinde anagayrimenkulün bulunduğu yerdeki sulh mahkemesine iptal davası açabilmektedir.
Kat malikleri kurulu kararlarının yok veya mutlak butlanla hükümsüz sayıldığı durumlarda süre koşulu aranmaz. Kat maliklerinden birinin yahut onun katından kira akdine, oturma hakkına veya başka bir sebebe dayanarak devamlı surette faydalanan kimsenin, borç ve yükümlerini yerine getirmemesi yüzünden zarar gören kat maliki veya kat malikleri, anagayrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesine başvurarak hâkimin müdahalesini isteyebilmektedir.
Hakim, ilgilileri dinledikten sonra, bu kanuna ve yönetim planına ve bunlarda bir hüküm yoksa, genel hükümlere ve hakkaniyet kaidelerine göre derhal kararını verir ve bunun, tespit edeceği kısa bir süre içinde yerine getirilmesi lüzumunu ilgiliye tefhim veya tebliğ eder.
Tespit edilen süre içinde hâkimin kararını yerine getirmeyenlere, aynı mahkemece, ikiyüz elli Türk Lirasından ikibin Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilmektedir.
II. Yönetici
Ana taşınmazın yönetimi sağlayan yönetim organıdır. Kat malikleri, anagayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışardan seçecekleri bir kimseye verebilirler. Veya üç kişilik bir kurula da verebilirler. Bu kimseye (Yönetici), kurula da (Yönetim kurulu) denir.
1. Yöneticinin Atanması
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü varsa, yönetici atanması mecburidir. Taşınmazın bütün bölümleri bir kişinin mülkiyetinde ise, malik kanunen yönetici durumundadır. Yönetici, kat maliklerinin, hem sayı hem arsa payı bakımından çoğunluğu tarafından atanır. Yönetici kat maliklerinden seçilebileceği gibi, üçüncü bir kişi de olabilmektedir. Kat malikleri bir yönetici atayamazlarsa, sulh hukuk mahklemesi atar. O geyrimenkulün bulunduğu yerin sulh mahkemesince, kat maliklerinden birinin müracaatı üzerine gayrimenkule bir yönetici atanır.
Yöneticinin ad ve soyadı ile iş ve ev adresinin anagayrimenkulün kapısına çerçeve içinde asılması mecburidir. Aksi takdirde, yöneticiden veya yönetim kurulu üyelerinin her birine, ilgilinin başvurması üzerine aynı mahkemece, elli Türk Lirasından ikiyüzelli Türk Lirasına kadar idarî para cezası verilmektedir.
2. Yöneticinin Görevleri
Yönetici vekil gibi hareket eder. Kat malikleri ile yönetici arasındaki ilişki vekalet ilişkisidir.
Yöneticinin görevleri, yönetim planında belirtilmektedir. Yönetim planında aksine hüküm olmadıkça, yönetici aşağıdaki işleri görür:
- Kat malikleri kurulunca verilen kararların yerine getirilmesi;
- Anagayrimenkulün gayesine uygun olarak kullanılması, korunması, bakımı ve onarımı için gereken tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün sigorta ettirilmesi;
- Anagayrimenkulün genel yönetim işleriyle korunma, onarım, temizlik gibi bakım işleri ve asansör ve kalorifer, sıcak ve soğuk hava işletmesi ve sigorta için yönetim planında gösterilen zamanda, eğer böyle bir zaman gösterilmemişse, her takvim yılının ilk ayı içinde, kat maliklerinden avans olarak münasip miktarda paranın toplanması ve bu avansın harcanıp bitmesi halinde, geri kalan işler için tekrar avans toplanması;
- Anagayrimenkulün yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısiyle doğan borçların ödenmesi ve kat malikleri tarafından ayrıca yetkili kılınmışsa, bağımsız bölümlere ait kiraların toplanması;
- Anagayrimenkulün tümünü ilgilendiren tebligatın kabulü;
- Anagayrimenkulü ilgilendiren bir sürenin geçmesinden veya bir hakkın kaybına meydan vermiyecek gerekli tedbirlerin alınması;
- Anagayrimenkulün korunması ve bakımı için kat maliklerinin yararına olan hususlarda gerekli tedbirlerin, onlar adına alınması;
- Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlerini yerine getirmiyen kat maliklerine karşı dava ve icra takibi yapılması ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmesi;
- Topladığı paraları ve avansları yatırmak ve gerektiğinde almak üzere muteber bir bankada kendi adına ve fakat anagayrimenkulün yönetici sıfatı gösterilmek suretiyle, hesap açtırılması;
- Kat malikleri kurulunun toplantıya çağırılması.
- Anagayrimenkulde bulunan asansörlerin güvenli bir şekilde işletilmesinin sağlanması amacıyla aylık bakımları ile yıllık kontrollerinin ilgili teknik düzenlemelere uygun şekilde yaptırılması ve bu işlemlere ilişkin ücretlerin ödenmesi.
Bu Kanunun 34 üncü maddesinde belirtilen şartları taşımasına rağmen yönetici ataması yapılmayan anagayrimenkulde, birinci fıkrada sayılan işlerin yaptırılmasından kat malikleri müştereken sorumludur.
A. İşletme Projesinin Yapılması
İşletme projesi yıllık tahmini gider tutarlarının hesaplanarak, bu giderlerden dolayı dairelere düşecek tahmini miktarın belirlenmesi ve giderleri karşılamak için dairelereden toplanacak aidat miktarının hesaplanmasıdır.
Yönetim tarafından hazırlanan işletme projesi daire sakinlerine posta yoluyla veya imza karşılığı tebliğ edilmektedir. Ancak burada tebliğ edilmemesi veya usulsüz tebliğ durumunda ise borç yükümlülüğünüz ortadan kalkmaz.
İşletme projesine tebliğ tarihinden sonra 7 gün içinde itiraz edilebilmektedir. İtiraz için anagayrimenkul yönetimine bir dilekçe yazarak ilgili işletme projesinin yeniden görüşülmesinin belirtilmesi yeterlidir.
İşletme projesi tebliğ edildikten sonra 7 gün içerisinde herhangi bir yoksa işletme projesi kesinleşmiş olur. Kesinleşen işletme projeleri veya kat malikleri kurulunun işletme giderleri ile ilgili kararları, İcra ve İflas Kanununun 68’inci maddesinin birinci fıkrasında belirtilen belgelerden sayılmaktadır.
3. Yöneticinin Hakları
Kural olarak yönetici vekilin haklarına sahiptir.
Kat malikleri,kendilerine düşen borçları yönetici tarafından yapılan ihtara rağmen vaktinde yerine getirmezlerse, yönetici yöneticilikten çekilebilmektedir. Bu halde yöneticinin hiçbir tazminat ödemesi gerekmez. Bu yüzden uğradığı zararın tazminini kat maliklerinden isteyebilmektedir.
Yönetici, yönetim planında bir ücret tayin edilmemiş olsa bile, kat maliklerinden ücret isteyebilmektedir.
Kat malikleri kurulu, kat malikleri arasından atanmış yöneticinin yönetim giderlerine katılıp katılmayacağı, katılacaksa, ne oranda katılacağını kararlaştırır. Bu yolda, bir karar alınmamış ise, yönetici yönetim süresince kendisine düşen yönetim giderlerinin yarısına katılmaz.
III. Denetçi
Kat malikleri kurulu denetim işini, kendi aralarından sayı ve arsa payı çoğunluğuyla seçecekleri bir denetçiye veya üç kişilik bir denetim kuruluna verebilmektedir. Denetçi veya denetim kurulu, kat malikleri kuruluna verecekleri raporla denetimin sonucunu bildirir. Bu bildirim yönetim planında yazılı zamanlarda yapılmaktadır. Eğer zaman yazılmamışsa, her takvim yılının birinci ayı içinde denetim sonucunu bildirir. Bu rapor çoğaltılarak birer örneği taahhütlü mektupla kat maliklerine gönderilmektedir.
Denetçiler bu raporu ve verecekleri kararları, her sayfası noter mührüyle tasdikli bir deftere geçirir. Tarih koyarak altını imza ederler.
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
