Tapudaki tescil işlemi hukuken geçerli bir neden dayanmıyorsa veya tescilin dayanağı olan hukuki sebep geçersizse yolsuz tescil söz konusudur. Hukuki sebebin geçersizliği ehliyetsizlik, irade fesadı, muvazaa, temsilcinin vekaletinin sahte olması gibi nedenlerden kaynaklanabilmektedir.. Hukuken geçerli bir tescil yolsuz olarak sicilden terkin edilmiş veya değiştirilmiş ise yolsuz terkin ve değiştirme söz konusudur.
Yolsuz tescil terkin ve değiştirme nedeniyle ayni hakkı etkilenen kişi tapu sicilindeki yolsuzluğun düzeltilmesini dava edebilmektedir. Söz konusu davanın dayanağı Türk Medeni Kanunu’nun 1025’inci maddesidir. Madde hükmü şöyledir:
“Bir aynî hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden aynî hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.İyiniyetli üçüncü kişilerin bu tescile dayanarak kazandıkları aynî haklar ve her türlü tazminat istemi saklıdır.“
I. Dava Açılmasına Konu Olabilecek Kayıtlar
- Tapudaki yolsuz tescil, terkin veya değişikliklere karşı,
- Tapudaki yolsuz şerh ve beyanlara karşı,
- Tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğünde yer alan işlemlere karşı,
- Tapu kütüğünde atıf yapılan diğer ana sicllere karşı,
- Ayni hakları açıklayıcı tescillerdeki yolsuzluklara karşı, söz konusu tapu iptal davası açılabilmektedir.
II. Dava Konu Yapılamayacak Kayıtlar
- Ayni haklara etkisi bulunmayan yardımcı feri sicillere karşı,
- Tapu kütüğündeki taşınmazları tanımlayan kayıtlara karşı, söz konusu tapu iptal davası açılamaz.
III. Tapu İptaline Neden Olan İşlem ve Eylemler
Tapu iptal davayı tek bir olguya dayanabileceği gibi birden fazla sebep de ileri sürülebilmektedir. Örneğin ehliyetsizlik, muris muvazaası, vekalet görevinin kötüye kullanılması sebepleri birlikte ileri sürülebilmektedir.
Uygulamada sık karşılaşılan ve tescilin yolsuz olmasına neden işlemlerdeki sahteciliklere şunlar örnek verilebilir:
- Sicilde boş sayfa ayırıp sahte tescil yapılması,
- Resmi belge olmadan yapılan sahte tesciller,
- Tapu kütüğü üzerinde değişiklik yaparak sahte kayıt yazmak,
- Kısmı taşınmaz satışını tam satış gibi göstermek,
- Satılan payın miktarında değişiklik yapmak,
- Resmi senet üzerinde tahrifat yapmak,
- Kesin olmayan mahkeme kararına dayanarak sicilde değişiklik yapmak.
IV. Davada Görevli ve Yetkili Mahkeme
Bu tür davalar malvarlığına ilişkin olduğu için Asliye Hukuk Mahkemesi görevlidir. Yolsuz tescil, terkin ve değişikliğe dayalı tapu iptal ve tescil davaları taşınmazın aynına ilişkin bir uyuşmazlık olduğu için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir. Bu yetki kuralı kesindir. Taraflar yargılamanın sonuna kadar yetki itirazında bulunabilmektedir. Ancak taraflar itirazda bulunmasa bile mahkeme resen dikkate alır.
V. Davanın Unsurları
1. Davacı
Yolsuz tescil, terkin, veya değişiklik nedeniyle ayni hakkı zedelenen kişi dava açabilmektedir.
Paylı mülkiyet söz konusu ise her paydaş yalnıca sicildeki kendi payı oranında tapu iptal ve tescil davası açabilmektedir. Ancak taşınmazın bütününü ilgilendiren bir yolsuzluk söz konusu ise paydaşların tamamının davayı açması gerekmektedir.
Elbirliği mülkiyetinde ise tüm ortakların birlikte tapudaki yolsuzluğun düzeltilmesi davası açması gerekmektedir. Bununla birlikte terekeye temsilci atanması durumunda da bu kişi temsilci davayı açabilmektedir.
2. Davalı
Tapudaki yolsuz tescil terkin ve değişiklikle görünüşte hak sahibi olan herkese karşı bu dava açılabilmektedir. Bu yolsuz tescilden yararlanan ilk kişinin iyi niyetli olup olmaması önemli değildir. Yolsuz tescili bilen veya bilmesi gereken kişin edindiği hak korunmaz ve ona karşı dava açılabilir. Ancak, tapu kütüğündeki bu tescile iyi niyetle dayanarak bir ayni hak elde edinen kişinin bu edinimi korunmaktadır. Bu nedenle lehine yolsuz tescil yapılmış olan kişiden hakkı iyi niyetli olarak devralan kişiye karşı tapu sicilinin düzeltilmesi davası açılamaz. Bu durumda gerçekte malik olmadığı halde taşınmazı devreden kişiye karşı haksız fiil veya sebepsiz zenginleşmeye dayalı tazminat davası açılabilmektedir.
Paylı mülkiyette dava tüm pay sahiplerine karşı açılmaktadır. Bununla birlikte paydaşlardan biri tarafından diğer paydaşa yönelik olarak dava açılması da söz konusu olabilmektedir. Eğer paydaş kendi payının tescili veya miktarının artırılması isteminde bulunmuşsa tüm diğer paydaşların davalı sıfatında gösterilmesi gerekmektedir. Çünkü davanın sonucu tüm paydaşları etkileyecektir.
Elbirliği mülkiyetinde de davanın tüm ortaklara birlikte yöneltilmesi gerekmektedir. Nitekim elbirliği mülkiyetinde ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı söz konusudur.
3. İspat Yükü
Tapu iptal ve tescil davasında ispat yükü davacıdadır. Örneğin taşınmaz üzerinde hak iktisap eden üçüncü kişinin kötü niyetli olduğunu davacı ispatlamak zorundadır.
Tapu sicilindeki işemin konusu genellikle bir hukuki işlem olduğu için bunların aksinin resmi senetle ispat edilmesi gerekir. Ancak hukuki fiile dayanarak yolsuz bir işlem tesis edilmiş ise söz konusu durumun aksi tanıkla ispat edilebilir. Örneğin hata, hile, korkutma, aşırı yararlanma gibi olgulara dayanılarak tapu iptal davası açıldığı takdirde bu olguların senetle ispatlanması imkansız olduğu için tanıkla da ispat edilebilmektedir. Eğer muvazaa iddiasıyla tapu iptal davası açılmışsa davacı sözleşmenin tarafı ise yazılı delille, tarafı değil ise tanıkla muvazaayı kanıtlayabilir.
4. Hüküm
Yargılama sonucunda verilen hükümke tapu sicilindeki yolsuz tescil, terkin ve değişiklik iptal edilmektedir. Aynı zamanda gerçek malik adına tesciline karar verilmektedir. Karar kesinleşmedikçe tapuda herhangi bir düzeltme işlemi yapılmamaktadır. Söz konusu tescil mahkeme kararına dayandığı için hak sahibinin talebine gerek yoktur. Ancak sadece yolsuz kayıtın iptalinde ilişkin karar verilmesi hatalı olacaktır. İptaliyle birlikte gerçek hak sahibine tesciline karar verilmesi gerekmektedir.
5. Harç, Vekalet Ücreti ve Yargılama Gideri
Tapu iptal ve tescil davalarında Harçlar Kanunu’na bağlı 1 sayılı tarife uyarınca davacıdan maktu başvurma harcı alınır. 2024 yılı güncel başvurma harcı 427,60 TL’dir.
Nispi karar ve ilam harcının dörtte biri de dava açılırken peşin harç olarak davacı tarafından ödenmektedir. Karar ve ilam harcı, dava değeri üzerinden hesaplanır. Anlaşmazlık konusu değer üzerinden (Binde 68,31) alınan harç karar ve ilam harcıdır. Peşin harç olarak ödenen kısımdan geri kalanı kararın tebliğinden itibaren bir ay içinde ödenmektedir.
Davaya konu taşınmazın keşifle belirlenen değeri üzerinden tamamlama harcı alınması gerekmektedir. Eğer bu harç alınmazsa, vekalet ücreti dava dilekçesindeki değere göre belirlenmektedir.
Söz konusu davalardaki hak para ile ölçülebilen nitelikte olduğu için nispi vekaletn ücretine hükmedilmesi gerekmektedir.
6. Dava Hakkının Kullanılmasında Süre
Yolsuz tescil, terkin ve değişikliğe dayalı iptali davaları süreye tabi değildir. Ancak bu durumun bazı istisnaları bulunmaktadır. Davanın açılması için öngörülen hak düşürücü sürelere ilişkin hükümler şu şekildedir:
Kadastro Kanunu’nun 12’inci maddesinin üçüncü fıkrası: “Bu tutanaklarda belirtilen haklara, sınırlandırma ve tespitlere ait tutanakların kesinleştiği tarihten itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz olunamaz ve dava açılamaz.”
İrade bozykluğu ve aşırı yararlanmaya dayalı olarak açılan davalarda Türk Borçlar Kanunu’nun 28 ve 39’uncu maddelerinde yer alan bir ve beş yıllık hak düşürücü süreler geçirilmeden dava açılmalıdır.
Türk Medeni Kanunu’nun 504’üncü maddesine göre “Ancak, mirasbırakan yanıldığını veya aldatıldığını öğrendiği ya da korkutma veya zorlamanın etkisinden kurtulduğu günden başlayarak bir yıl içinde tasarruftan dönmediği takdirde tasarruf geçerli sayılır.”
Orman Kanunu’nun 11’inci maddesine göre kesinleşen orman kadastrosu iptali on yıllık hak düşürücü süre içerisinde istenebilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
