I. Ortak Gider Nedir?
Kat mülkiyeti düzeni birlikte yaşamayı kolaylaştırıcı bir takım düzenlemeler içermektedir. Bunlardan en önemlisi ortak gider kat malikleri tarafından paylaşılması ve ödenmesini sağlayıcı önlemlerdir.
Kat malikleri başka bir anlaşma yapmadıkça bütün ortak yerlerin giderlerine arsa payları oranında katılmakla yükümlüdür. Söz konusu ortak giderlerin neler olduğu Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 20’nci maddesinde ifade edilmiştir. Bu madde hükmüne göre kat maliklerinden her birinin, aralarında başka türlü anlaşma olmadıkça, kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanacak avansa eşit olarak; anagayrimenkulün sigorta primlerine ve bütün ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderleri ile yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine ve giderler için toplanacak avansa kendi arsa payları oranında katılmakla yükümlü olduklarını belirtmiştir. Hükümde belirtilen gider ve avans payından maksat, ortak giderler (genel giderler) ve bunlara ilişkin avanslardır. Uygulamada bu aidat olarak bilinmektedir.
Kanunun bu hükmü emredici nitelikte değildir. Dolayısıyla kat malikleri bu kuralın aksini kararlaştırabilmekte, ortak giderlerin neler olacağına kendileri karar verebilmektedirler. Ancak Yargıtay, kat maliklerinin ortak yerlerdeki kullanım hakkından feragat ettiklerine dair hükmün yönetim planına konulamayacağına karar vermiştir. Başka kararında yönetim planına konulan böyle bir hükmün kanunun 20’nci maddesine aykırı olduğundan geçersizliğine hükmetmiştir.
II. Ortak Giderlere Katılmaya İlişkin Anlaşmalar
Kat malikleri arasında ortak giderlere ilişkin anlaşmalar çeşitli şekillerde meydana gelebilmektedir. İlk olarak kat malikleri ortak gider avanslarının ne şekilde pay edileceğini yönetim planında belirlemiş olabilirler. Uygulamada en çok karşılaşılan yöntem budur. İkinci olarak, kat malikleri kurulunda alınan bir kararla ortak giderlere ilişkin bir düzenleme yapmak mümkündür.
1. Yönetim Planı
Yönetim planı; yönetim tarzını, kullanma amacını, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyen bir sözleşmedir. Niteliği itibarıyla bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşmedir. Kat mülkiyetinin kuruluşunda, tüm paydaşların imzası olan, tapu idaresine sunulan bir belgedir.
Yönetim planı hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu ve diğer kanunların emredici hükümlerine aykırı olmamak kaydıyla, kat malikleri tarafından diledikleri şekilde düzenlenebilmektedir. Ancak Yargıtay’a göre, Kat Mülkiyeti Kanununun oybirliği veya belirli çoğunluk arayan hükümlerinin aksi yönetim planı ile kabul edilemez.
Ortak giderlerin belirlenmesi ve kat malikleri arasında ne şekilde paylaştırılacağı yönetim planında belirlenir. Yönetim planı ve kat mülkiyetinin yönetimi hakkında detaylı bilgi için “Kat Mülkiyetinin Yönetimi” yazımızı okuyabilirsiniz.
2. Yönetim Planı Dışında Ortak Gidere İlişkin Anlaşma
Kat malikleri, kat malikleri kurulunda alınan bir kararla da ortak giderlere ilişkin bir düzenleme yapabilirler. Ancak bu düzenleme yönetim planına aykırı olamaz. Diğer taraftan bütün kat maliklerinin beşte dördünü karşılayan bir oranla alınmış kat malikleri kurulu kararı aynı zamanda yönetim planı değişikliği sayılmaktadır.
Yönetim planı başta kat maliklerinin oybirliği ile yapıldığı halde, yönetim planının kat malikleri kurulu kararıyla değiştirilebilmesi için bütün kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir.
Yeter sayı sağlanamadığı takdirde, örneğin, bir kısım kat maliklerinin sözleşmeden doğan haklarını kötüye kullanma niteliğinde sayılabilecek şekilde, diğer kat malikleri tarafından ileri sürülen haklı isteklere karşı çıkmaları halinde kanunun 33’üncü maddesi uyarınca mahkemeye başvurma imkanı tanınmıştır.
Yönetim planında ortak giderlerin paylaşımına ilişkin mevcut düzenlemelerin değiştirilmesi için kat maliklerinin beşte dördünün oyu yeterlidir.
III. Ortak Gider Avansının (Aidatın) Ödenmesi
Ortak gider avansı, yönetici tarafından toplanır. Yöneticinin kendi adına fakat, ana taşınmazın yöneticisi sıfatıyla muteber bir bankada açtıracağı bir hesaba yatırılmaktadır.
Gider veya avans payını ödemeyen kat maliki hakkında, diğer kat maliklerinden her biri veya yönetici tarafından, yönetim planına, bu Kanuna ve genel hükümlere göre dava açılması ve icra takibi yapılması mümkündür. Avans payını ödemeyen kat maliki geciktiği günler için aylık yüzde beş gecikme tazminatı ödemekle yükümlüdür.
Aidat borcundan ve gecikme tazminatından kat malikleriyle birlkite kiracılar da müştereken ve müteselsilen sorumludurlar. Ancak, kiracının sorumluluğu ödemekle yükümlü olduğu kira miktarı ile sınırlıdır. Yaptığı ödeme kira borcundan düşülmektedir. Kat malikinin borcu bu yolla da alınamazsa, mahkemece tespit edilen borcunu ödemeyen kat malikinin bağımsız bölümü üzerine, varsa yöneticinin yoksa kat maliklerinden birinin yazılı istemiyle, diğer kat malikleri lehine kanuni ipotek hakkı tescil edilmektedir.
Aidat ödemeyen kiracı hakkında detaylı bilgi için “Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
