Orman niteliğini kaybetmiş araziler kadastro açısından orman sınırları dışına çıkarılır. Orman Kanun’un 2’inci maddesinin B fıkrasında düzenlendiği için bu arazilere “2B Arazisi” denilmektedir. Sonradan düzenlenen kanunlarda da 2/B alanları şeklinde tanımlamalara yer verilmiştir.
Orman sınırları dışına çıkartılan 2B Arazileri devlete ait ise Maliye Hazinesi adına kayıt ve tescil edilir. Orman sınırları dışına çıkarma işlemi yapılırken kadastro çalışması yapılır. Kadastro çalışması sırasında 2B Arazisinin “fiili kullanıcı”larının da tespitine yer verilirek kadastro tutanağına bu kişilerin bilgileri ve krokide hangi alanı kullandığı belirtilir. Bu belirlemeye “Kullanım Kadastrosu” adı verilmektedir.
Kullanım kadastrosuna göre; 2B Arazisinin fiili kullanıcısı olan hak sahibi Milli Emlak Müdürlüğü’nce belirlenen ücreti yasal süresi içerisinde ödediği takdirde 2B arazisinin mülkiyet hakkına da sahip olacaktır. Bu nedenle 2B arazisinin fiili kullanıcısının kadastro tutanağında kim olarak yazıldığı çok önemlidir.
Kadastro çalışmalarının yapıldığı tarihlerde; bu durumdan haberdar olmayan gerçek fiili kullanıcılar yerine başkaca kişilerin kadastro tutanaklarına yazıldığı görülmektedir. Bu nedenle gerçek fiili kullanıcı olanların söz konusu arazinin mülkiyetini edinme ihtimali de olmayacaktır.
Kullanım kadastro tutanağına zilyet (fiili kullanıcı) olarak yazılması gerekirken başka kişi/kişilerin yazılması halinde ise gerçek fiili kullanıcının 2B Arazisi Nedeniyle Kullanım Kadastrosuna İtiraz ve Zilyetliğin Tespiti için dava açma hakkı vardır.
Davanın gerçek fiili kullanıcı olan hak sahibi tarafından kazanılması için bir kısım şartların yerine getirilmiş olması gerekmektedir.
I. Yetkili ve Görevli Mahkeme
Davanın açılması için yetkili mahkeme taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi olacaktır.
Kullanım kadastrosunda fiili kullanıcı olarak adı yazılmayan hak sahibi kadastro tutanağının askıya çıkması ve kadastro tutanağının kesinleşmesine kadar Kadastro Mahkemesi’nde; Asliye Hukuk Mahkemesinde kadastro tespitine itiraz ve zilyetliğin tespit davası açabilir. 1
II. Dava Açma Süresi
Kadastro tespitine itiraz ve zilyetliğin tespiti davası açmak için 30 günlük askı ilan süresi içinde ya da kadastro tutanağı kesinleşmesine kadar kadastro mahkemesinde dava açılması mümkündür. Bununla kullanım kadastrosunun kesinleşmesinden itibaren 10 yıl içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabilir. Ancak bu süre içinde kullanım kadastrosundaki beyanlar hanesi dikkate alınarak tapulama yapılırsa artık kadastro tespitine itiraz davası açılmaz. Bu durumda tapu iptal ve tescil davası açılması söz konusu olabilir.
III. Fiili Kullanım
3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 4. maddesi “6831 sayılı Yasa’nın 20.06.1973 tarihli Kanunla değişik 2. maddesinin (B) bendine göre orman kadastro komisyonlarınca Hazine adına orman sınırları dışına çıkarılan yerler, fiili kullanım durumları dikkate alınmak ve varsa üzerindeki muhdesatın kime veya kimlere ait olduğu ve kim veya kimler tarafından ne zamandan beri kullanıldığı, kadastro tutanağının beyanlar hanesinde gösterilmek suretiyle bu Kanun’un 11. maddesinde belirtilen askı ilanı hariç diğer ilanlar yapılmaksızın öncelikle kadastrosu yapılarak Hazine adına tescil edilir.” şeklindedir.
Belirtilen bu madde uyarınca “kullanım kadastrosu” olarak isimlendirilen bir çalışma yapılmakta olup bu çalışmanın amacı; 2/B uygulaması ile orman sınırları dışına çıkarılan ve bu nitelikleri kesinleşen sahaları, fiili kullanım durumlarını dikkate alarak parsellere ayırmak ve bu taşınmazları 2/B alanı olarak Hazine adına tescil ederken, taşınmazlar üzerinde tespit günü itibariyle fiili kullanımı bulunanları ve muhdesatları tespit ederek tapunun beyanlar hanesinde göstermektir. Madde metninden de anlaşılacağı üzere, kullanım kadastrosu çalışmalarına konu olan taşınmazların orman rejimi karşısındaki durumları netleşmiştir. Kullanım kadastrosu çalışmaları ancak 6831 sayılı Orman Kanunu’nun 2/B maddesi uygulaması neticesinde orman sınırları dışına çıkarılarak bu nitelikleri kesinleşen yerlerde yapılabilir. Kullanım kadastrosuna itiraz davalarında kabul kararı verilebilmesi için öncelikle davacı tarafın taşınmazı kullandığının ispat edilmesi gerekmektedir. Diğer bir anlatımla, kullanım kadastrosu sırasında beyanlar hanesinde kullanıcı olarak gösterilebilecek kişiler, kadastro tespiti sırasında çekişmeli taşınmazı ekonomik amacına uygun olarak fiilen asli zilyet olarak kullanan kişilerdir.
Gayrimenkul hukukumuzda kullanıma ilişkin olarak “zilyetlik” kavramı kullanılmakta iken 3402 sayılı Kadastro Kanunu’nun Ek Madde 4. maddesinde “fiili kullanım” kavramı kullanılmış, bu ifadenin içeriği ve kullanım süresi ile ilgili bir husus madde metninde belirtilmemiştir. Ancak Yargıtay uygulamasında filli kullanımın, ekonomik amaca uygun bir kullanım olması gerektiği ve zilyetliğin en azından taşınmaz üzerinde fiili hakimiyet sağlamaya yetecek bir süreyi içermesi gerektiği kabul edilmektedir.
Kullanım kadastrosu nedeniyle itiraz ve zilyetliğin tespiti davası açan davacının öncelikle; kullanım kadastrosundan önce gerçek fiili kullanıcı olduğunu davada ispat etmesi gerekir.
Fiili kullanım, 2B Arazisinin orman vasfını yitirmesinden sonra söz konusu araziden faydalanmayı ve bu arazide tasarrufta bulunmayı ifade eder. Örneğin; araziyi tarla olarak ekip biçme, bağ, zeytinlik veya bahçe olarak bakımını yapma, parselleme, çit örme, duvar yapma, yolunu yapma gibi durumlar fiili kullanım olarak kabul edilecektir.
Buna karşılık piknik yapma, dönemsel olarak mesire yeri olarak kullanma, hayvan otlatma gibi eylemler fiili kullanım olarak sayılmayacaktır.
Fiili kullanım süresinin ne kadar olması gerektiği kanunda düzenlenmemiştir. Ancak kadastro tespitinden öncesinde belli bir dönem 2B arazisini kullanmış olması gerekir. Çok kısa bir süre fiili kullanım olarak sayılmayacaktır.
Kadastro tespit tarihinde fiili kullanıcı olmayıp; daha sonrasında fiili kullanıcı olan kişinin ise dava hakkı yoktur. Kadastro tespitine itiraz davasında haklılık durumu kadastro tespit tarihine göre yapılacaktır. 2
IV. Davanın Tarafları
Kullanım Kadastrosunun Beyanlar Hanesinde Lehine Şerh Verilen Fiili Kullanıcı
Kadastro tutanağının beyanlar hanesine fiili kullanıcı olarak kaydedilen kişi ve/veya kişiler kadastro tespitine itiraz ve zilyetliğin tespiti davasında davalı olacaklardır.
Davacının iddiası ve ispatlaması gereken husus kadastro tespitinin yapıldığı tarihte fiili kullanıcının kendisi olduğudur. Buna karşı davalı yan ise gerçek fiili kullanıcının kendisinin olduğunu, karşı tarafın fiili kullanım durumu olmadığını savunacaktır.
Maliye Hazinesi
Kullanım kadastrosuna itiraz davalarında husumetin tapu kayıt maliki olarak Maliye Hazinesi ile birlikte varsa beyanlar hanesinde lehine kullanıcı şerhi verilen kişi ya da kişilere yöneltilmesi gerektiği belirtilmişti. Esasen; Maliye Hazinesi, kullanım kadastrosu tespitine itiraz davalarında hakları yarışan kişilerden değildir. Yani gerçek anlamda bir davalı olmayıp, tapu kayıt maliki olarak bir nevi “ilgili” konumundadır. Bu nedenle, Maliye Hazinesi açılan davaya açıkça karşı durmadığı sürece, davanın gerçek hasmı sadece davalı gösterilen ve tutanakta adına kullanıcı şerhi verilen kişidir. Bu nedenle, kural olarak Maliye Hazinesi aleyhine yargılama giderine hükmedilemez.
V. Mahkemece Yapılacak Araştırma ve İnceleme
Kadastro tespitine itiraz ve zilyetliğin tespiti davasında; mahkemece gerçek fiili kullanıcı olduğunu iddia eden davacının gösterdiği tüm deliller toplanmalı, taşınmazlar keşif ile incelenmeli, mahalli bilirkişi, tutanak mümzileri, tespit kişileri ve taraf tanıkları çekişmeli 2B arazisinde dinlenmelidir. 3
Mahalli bilirkişiler; arazinin yıllar boyunca silsile halinde kimlerin kullanımında olduğunu bilen veya bilebilecek durumda olan kişilerden seçilmeli; bu konuda kolluk kuvvetlerine veya mahalli idari amiri olan kişilere araştırma müzekkeresi yazılmalıdır.
Tüm delillerin eksiksiz olarak toplanmasının ardından gerçek fiili kullanıcının tespiti saptanmalı, kullanım kadastrosunda maddi hatalar var ise bu hataların da alınacak bilirkişi raporu ile düzeltilmesi sonucu karar verilmelidir. Fiili kullanım durumunun tespiti açısından da uydu ve hava fotoğrafları da rapora eklenmeli ve incelenmelidir. 4
VI. Dava Değeri
Kullanım kadastrosuna itiraz davaları malvarlığına ilişkin davalardan olmakla birlikte, bu tür davalarda aynın/mülkiyetin uyuşmazlık konusu olmayıp, uyuşmazlığın kullanım durumuna ilişkin olması nedeniyle, dava değerini belirleme imkanı yoktur.
Bu itibarla davadaki haklılık durumuna göre yargılama giderlerine ve vekalet ücretine hükmedilecektir. Vekalet ücreti ise matbu ücret üzerinden hüküm altına alınacaktır.
Dipnotlar
1 Yargıtay 16. Hukuk Dairesi 2013/1069 Esas ve 2013/1246 Karar sayılı 25/02/2013 tarihli kararı;
“…Çekişmeli taşınmaza ait kadastro tutanağı, 07/09/2010 ila 06/10/2010 tarihleri arasında askı ilanına çıkarıılmıştır. Eldeki dava bu tarihlerden sonra açılmış olmakla birlikte, askı ilan süresi içerisinde dava dışı MG ve YG tarafından Kadastro Mahkemesinde açılan ve dosya kapsamından halen derdest olduğu anlaşılan 2010/2386 Esas sayılı dava nedeniyle tutanağını kesinleştiğinden söz edilemeyeceği gibi taşınmazın tapu kaydının oluşmadığı da sabittir. Bu durumda eldeki davanın Kadastro Mahkemesinde açılan davaya katılma niteliğinde olduğunun kabulü gerekmektedir…”
2 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2021/5825 Esas ve 2021/12374 Karar sayılı 13/12/2021 tarihli kararı;
“…Somut olayda; davacılar, dava konusu taşınmaz bölümlerinin kendi fiili kullanımlarında bulunduğunu ileri sürerek dava açmış iseler de, İlk Derece Mahkemesi tarafından, 29.04.2016 tarihinde mahallinde yapılan keşif sırasında dinlenen tespit bilirkişileri, taşınmaz bölümleri üzerindeki ziraai ve inşai muhdesatların tespit gününden sonra dikildiğini ve yapıldığını, tespit tarinden sonra taşınmaz bölümleri üzerinde davacılar tarafından teraslama çalışmalarının yapıldığını; dinlenen diğer kişiler ise, taşınmazların, davacılar tarafından satın alınmasından önceki sahibi tarafından tarımsal amaçlı olarak kullanıldığını beyan etmişlerdir. Yine İlk Derece Mahkemesi tarafından alınan ziraat bilirkişi raporunda, taşınmazların taşlık ve kayalık olduğu, tarımsal faaliyet yapılmadığı belirtilmiş olup rapora ekli fotoğraflarda da taşınmaz bölümleri üzerinde ekonomik amaca uygun kullanım bulunmadığı anlaşılmaktadır.
Buna göre, kullanım kadastrosu tespitinin 2015 yılında yapılmış olduğu göz önüne alındığında, kadastro tespiti sırasında taşınmaz bölümlerinin davacılar tarafından kullanılmadığının belirlenmiş olması karşısında; İlk Derece Mahkemesinin davanın reddine ilişkin kararının doğru olduğu anlaşılmakla, Bölge Adliye Mahkemesince aksi düşünceyle İlk Derece Mahkemesi kararının kaldırılarak davanın kabulüne karar verilmesi usul ve yasaya aykırı olup bozmayı gerektirmiştir...”
3 Yargıtay 16. Hukuk Dairesi’nin 2013/2408 Esas ve 2013/3150 Karar sayılı 04/04/2013 tarihli kararı
“Taşınmazın başında icra edilecek keşif sırasında dinlenecek yerel bilirkişi, tespit bilirkişileri ve taraf tanıklarından, zilyetliğin sürdülüşü ile ilgili olarak taşınmazın geçmişte ne durumda bulunduğu, kime ait olduğu, kimden nasıl intikal ettiği, kim tarafından ne zamandan beri ne suretle kullanıldığı, özellikle tespit tarihinde davacının taşınmaz üzerinde zilyetliğinin olup olmadığı,yolun kadim olup olmadığı etraflıca sorulup maddi olaylara dayalı olarak açıklattırılmalı..”
4 Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2021/11235 Esas ve 2021/10223 Karar sayılı 11/10/2021 tarihli kararı
“…Hal böyle olunca; sağlıklı sonuca varılabilmesi için; dava konusu taşınmazların tespitinin yapıldığı 2010 yılına ait ortofoto ve uydu fotoğrafları getirtilerek dosya ikmal edildikten sonra mahallinde, yaşlı, tarafsız, yöreyi iyi bilen, davada yararı bulunmayan şahıslar arasından seçilecek yerel bilirkişiler ve taraf tanıkları ile inşaat, ziraat mühendisi bilirkişi ve teknik bilirkişinin katılımıyla yeniden keşif yapılmalı ve bu keşif sırasında dinlenilecek yerel bilirkişi ve tanıklardan, taşınmazların niteliği, tespit günü itibariyle taşınmazlarda fiili kullanım bulunup bulunmadığı, mevcut ise ne şekilde olduğu ve hangi taşınmazın kimin kullanımında olduğu hususlarında maddi olaylara dayalı ayrıntılı bilgi alınmalı, beyanlar arasında oluşabilecek çelişkiler gerektiğinde yüzleştirme yapılarak yöntemince giderilmeye çalışılmalı; teknik bilirkişi, inşaat ve ziraat mühendisi bilirkişiden, taşınmazların 2012 yılındaki ortofoto ve uydu fotoğraflarını da uygulayarak, tespit tarihi itibariyle taşınmazların niteliği, taşınmazların kullanım durumu, taşınmazlar üzerindeki inşaii muhdesatların niteliği ve yaşları hususunda ayrıntılı ve gerekçeli rapor alınmalı, taşınmazların çevresinin yakın plan ve panoramik fotoğrafları çektirilip, üzerine taşınmaz sınırlarının işaretlenilmesi istenilerek sonucuna göre karar verilmelidir. Mahkemece bu yönler göz ardı edilerek yanılgılı değerlendirme ve eksik inceleme ile yazılı şekilde hüküm kurulması isabetsizdir…”
İlgili Mevzuat;
Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Genelgeleri 2009/15, 2011/2 2012/5 sayılı genelgeleri
2B Arazisi nedenine dayalı uyuşmazlıkların çözümünde hukuki destek sağlıyoruz.
2B Arazisi Nedeniyle Kullanım Kadastrosu Tespitine İtiraz ve Zilyetliğin Tespiti davası gerçek hak sahiplerinin hakkına kavuşabilmesi için önemli bir davadır. Davanın süresinde açılmaması veya bilgi eksikliği nedeniyle kaybedilmesi halinde gerçek fiili kullanıcılar kendilerine sağlanan haktan faydalanamayacaklardır. Bu nedenle 2B Arazisi nedeniyle açılacak gayrimenkul hukuku alanında hizmet sunan avukatlardan destek almak önemlidir.
BAL Avukatlık Bürosu olarak gayrimenkul hukukunun alanına giren tüm hukuki uyuşmazlıklarda destek sağlıyoruz. Gayrimenkul avukatlarımız ile iletişime geçin.
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
