I. Vekalet Sözleşmesi ve Şekli Unsuru
Vekalet sözleşmesi, vekilin, vekalet vereni menfaatine ve iradesine uygun olarak bir iş görme borcu altına girdiği sözleşmedir. Sözleşme ile kararlaştırılan veya teamülün bulunduğu hallerde vekil ücret talep edebilmektedir. Bu şekilde müvekkilin ücret ödemekle yükümlü olduğu durumlarda, vekalet sözleşmesi tam iki tarafa borç yükleyen sözleşme niteliği taşır.
Vekalet sözleşmesi, kural olarak herhangi bir geçerlilik şekline tabi olmaksızın, vekilin ve vekalet verenin bir işin veya hizmetin görülmesi hususunda karşılıklı, birbirine uygun iradelerini beyan etmeleriyle kurulmaktadır.
Kanunun vekalet ilişkilerini düzenleyen maddelerinde vekalet sözleşmesinin kurulmasına ilişkin özel bir düzenleme bulunmamaktadır. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 12’nci maddesi gereği vekalet sözleşmesinin kurulmasının şekle bağlı değildir. Ayrıca yazılı olarak kurulması da zorunlu değildir.
II. Kiraya Verenin veya Kiracının Vekili Kira Sözleşmesi Yapabilir Mi?
Kira sözleşmesinin vekaleten yapılması mümkündür. Bununla beraber kiraya veren bir şeyin kiralanması konusunda üçüncü bir kişiye temsil yetkisi verilebilmektedir. Fakat vekilin kira sözleşmesi yapması için yazılı bir vekaletnameye ihtiyacı yoktur.
Genel bir vekaletname ile yetki verilmiş vekilin kira sözleşmesi yapmasında bir engel yoktur. Genel vekilin yetki kapsamının düzenlendiği Türk Borçlar Kanunu’nun 504’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında vekile hangi konularda özel yetki verilmesi gerektiği ayrıca belirtilmiştir. Bu hükümde, bir taşınmazın kiraya verilmesi açısından özel yetki gerektiğine yönelik bir düzenleme getirilmemiştir. Bu sebeple genel vekilin; bir taşınmazı, bu konuda özel olarak yetkilendirilmemiş olsa da kiraya verebilmesi mümkündür.
Vekalet sözleşmesi kapsamında kiraya verme yetkisi üçüncü kişiye verildiğinde kiracı, vekilin malik adına hareket ettiğini biliyorsa, kiralanan şey malik tarafından kiraya verilmiş olduğundan sorumluluk da malike ait olur. Vekaleten kira sözleşmesi yapıldığında kiraya veren veya kiracı, vekaleti verendir.
Kira sözleşmesinin vekil aracılığıyla yapıldığı durumlarda vekilin kira verene veya kiracıya vekaleten sözleşmeyi imzaladığını kira sözleşmede açıkça belirtmesi gerekmektedir.
III. Vekilin Yaptığı Kira Sözleşmesinin Geçerliliği
Sözlü vekalet ilişkisi mevcutsa, vekilin yaptığı sözleşmenin geçerli olabilmesi için vekil edenin itiraz etmemesi gerekir. Yargıtay’a göre; vekaletin kapsamı açıkça gösterilmemiş ise, görülmesi gerekin işin niteliğine göre belirlenmektedir. Ayrıca vekaletin kapsamı dışında vekilin yaptığı kira sözleşmesi vekil edeni bağlamaz. Kendisini hukuksal yükümlülük altına sokmayan böyle bir sözleşmenin ayrıca iptali için bağımsız bir davanın açılmasına, muvazaa ya da hile ile gerçekleştirildiğine dair bir belgenin ibrazına da gerek yoktur. Bununla birlikte kiraya veren, kiracının işgalci olduğunu beyan ederek ecrimisil talep edebilmektedir. 1
Vekaletname yazılı olarak verilmiş ise genel yetkili vekaletname ile de kira sözleşmesi vekil tarafından yapılabilmektedir. Ayrıca kiraya veren bu sözleşme ile bağlıdır. Bunun ışığında itiraz ederek kira sözleşmesini geçersiz kılamaz.
Kiracı vekili tarafından imzalanan kira sözleşmesi için de aynı kurallar geçerlidir. Kural olarak yetkisi olmaksızın veya yetki sınırlarını taşarak başkası adına hukuki işlem yapan kişinin yaptığı akde, yetkisiz temsil olunan tarafından icazet verilmedikçe bu akit temsil olunanı bağlamaz. Kiracı tarafından vekile yazılı bir genel veya özel yetkili vekaletname verilmezse kira sözleşmesi kiracıyı bağlamayacaktır. 2
IV. Tahliye Taahhütnamesi Vekil Aracılığı ile Yapılabilir mi?
Kiracının vekili tarafından tahliye taahhütnamesi verilirse geçerli olması için vekaletnamede bu konuda özel yetki bulunması gerekir. Yargıtay, vekaletnamesinde tahliye taahhüdüne ilişkin özel bir yetki bulunmayan, olağan ve normal işler için verilen vekaletnameye dayanarak müvekkili tehlikeye sokan ve düzeltilmesi mümkün olmayan bir sakınca yaratacak şekilde vekil tarafından kiralayana verilen tahliye taahhüdünün geçerliliği olmadığını kabul etmiştir. 3
Kiracı adına kira sözleşmesi imzalayan vekilin sadece bu sebepten dolayı tahliye taahhütnamesini imzalamaya yetkisi bulunmaz. Çünkü kira sözleşmesi, genel vekaletnameye dayalı olarak da imzalanabilirken tahliye taahhütnamesi için genel yetkili vekaletname yeterli değildir. 4
V. Vekilin Özel Olarak Yetkilendirilmiş Olması Gerekir Mi?
Vekilin özel olarak tahliye taahhüdünde bulunma yetkisinin mi aranacağı yoksa genel bir yetkilendirmenin yeterli mi olacağı tartışmalıdır. Bir görüş, tahliye taahhüdünde bulunan kiracı vekilinin özel temsil yetkisine sahip olması gerekmediğini savunmaktadır. Diğer görüş ise, tahliye taahhüdünde bulunabilmesi için vekilin bu konuda özel olarak yetkilendirilmesini aramaktadır.5
Türk Borçlar Kanunu’nun 504’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında vekilin özel olarak yetkili kılınması gereken işlemler; dava açma, sulh olma, hakeme başvurma, iflas, iflasın ertelenmesi ve konkordato talep etme, kambiyo taahhüdünde bulunma, bağışlama yapma, kefil olma, taşınmazı devretme ve bir hak ile sınırlandırma olarak sayılmıştır. Bununla birlikte vekalette özel yetkinin gerektiği işlemlerin sadece bu işlemlerle sınırlı olup olmadığı ise yasada belirsizdir.
Doktrindeki hakim görüş, dürüstlük kuralı uyarınca belirlenecek diğer olağanüstü nitelikteki işlemlerin yapılması için vekilin özel olarak yetkilendirilmesi gerektiği yönündedir. Ayrıca burada kira sözleşmesine ilişkin tahliye taahhüdü vermenin olağanüstü nitelikte bir işlem olup olmadığı belirlenirken somut olayın özellikleri dikkate alınmalıdır. Tahliye taahhüdünde bulunmanın olağanüstülüğü, somut olayda vekilin sahip olduğu yetkilere göre belirlenmelidir. Vekilin kira sözleşmesini feshetme yetkisinin bulunduğu bir durumda veya vekilin avukat olduğu ve her türlü dava yetkisinin bulunduğu bir durumda, tahliye taahhüdü verilmesi temsilcinin yapacağı olağanüstü nitelikte bir işlem olarak kabul edilebilmektedir. Ancak vekilin sadece genel bir ifadeyle kiracının temsilcisi kılındığı bir durumda, tahliye taahhüdü için özel bir yetkilendirme aranmalıdır.
Vekilin yazılı vekaletnamesinde tahliye taahhütnamesi vermeye yetkili olduğu durumda herhangi bir tartışma olmayacaktır. Fakat aksi halde özel yetkileri olması ve hangi yetkilerin olması durumunda tahliye taahhütnamesi yapabileceği tartışmalıdır.
VI. Tahliye Davalarında Vekalet Sözleşmesinin Etkisi
Tahliye davalarında davacı sıfatı açısından vekil ile yapılan kira sözleşmeleri önem arz eder. Hepsinden önce tahliye davasını açmaya yetkili olan kiraya verendir. Kira sözleşmesini vekaleten imzalayan kişinin kendi adına takip yapma ve dava açma hakkı bulunmamaktadır.
Takip ve dava hakkı kamu düzenine ilişkin olduğundan mahkemece resen gözetilmesi gereken bir husustur. Bunla beraber takip yapma hakkı da alacaklı sıfatıyla kiraya verene aittir. Bu sebeple vekilin takip veya dava açması durumunda mahkemece aktif husumet yokluğundan davanın reddine karar verilmektedir. 6
Kira sözleşmesinde vekil, gerçek kişi veya tüzel kişi adına imzaladığını açıkça belirtirse bu durumda sözleşmenin vekil tarafından imzalandığına dair şüphe bulunmamaktadır. Davayı ve takibi kiraya verenin açması gerekmektedir. 7
Özel yetkilendirilen vekil, kira sözleşmesini müvekkili adına yapabilir. Ayrıca kira sözleşmesinin feshi için müvekkili adına ihtarname gönderebilir ve dava açabilir. Fakat vekilin tüm bu işlemleri müvekkili adına yapması gerekmektedir. 8
Vekil, kira sözleşmesini imzalarken müvekkiline vekaleten imzaladığını belirtmezse ve kiraya veren kısmında vekilin ismi yazarsa vekil kiralayan sıfatına haiz olur. Bu durumda tahliye davasını kiraya veren sıfatına haiz olduğundan vekilin açması gerekir.9
Kira sözleşmesinde kiraya veren kısmında vekilin ismi yazsa bile vekil sözleşmeyi malike vekaleten imzaladığını yazılı olarak belirtirse kiraya veren malik sayılır. Bu bağlamda da tahliye davasını vekil eden açabilmektedir. 10
Vekilin imzaladığı sözleşmelerde kiraya veren ve kiracı tarafından en güvenli olan; yazılı bir vekaletnameyle yetkili kılınmış vekilin kiraya verene vekaleten imzaladığını yazılı olarak belirterek kira sözleşmesini imzalamasıdır.
Avukat Ece Deniz VARDAR
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
Dipnotlar
1 Yargıtay 3. HD., E. 2007/144 K. 2007/12316 T. 17.07.2007
2 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/15561 K. 2013/200 T. 15.1.2013
3 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2002/414 K. 2002/1200 T. 04.02.2002
4 Yargıtay 11. HD, 2005/14000 Esas, 2005/12675 Karar, 21.12.2005.
5 DELİPINAR, Yusuf, Kiracıdan Kaynaklanan Sebeplerle Konut ve İşyeri Kiralarında Sözleşmesinin Sona Ermesi, On İki Levha Yayıncılık, Aralık 2016
6 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/1512 K. 2017/476 T. 24.1.2017, Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/1731 K. 2017/2345 T. 2.3.2017, Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2009-1579 K. 2010-217 T. 28.06.2010
7 Yargıtay Kararı – 8. HD., E. 2019/260 K. 2019/1450 T. 14.2.2019
8 Yargıtay Kararı – HGK., E. 2017/459 K. 2021/658 T. 1.6.2021
9 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/3683 K. 2017/9968 T. 13.6.2017
10 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/17035 K. 2014/9738 T. 15.09.2014
KAYNAKÇA
ÖNCÜ, Azim, Kira Sözleşmelerinde Taraf Değişikliği Halleri ve Bunlara Bağlanan Hukuki Sonuçlar, Ankara, 2016
KODAL, Osman, Roma ve Türk Hukukunda Kira Sözleşmesi, Ankara, 2008
ECİR, H. Gülşah, Vekalet Sözleşmesinin Sona Ermesi, İstanbul, 2018
AKÇAAL, Mehmet, Yargıtay Uygulaması Işığında Yazılı Tahliye Taahhüdü ve Çözüm Önerileri, Süleyman Demirel Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi, 12. Sayı, Isparta, 2022
AKIN, Murat Yusuf, YARGITAY ÜÇÜNCÜ HUKUK DAİRESİ’NİN E 2002/414 K 2002/1200 SAYI VE 4.2.2002 TARİHLİ KARARI ÜZERİNE DÜŞÜNCELER
DEMİR, Fatma Nur, Konut ve Çatılı İşyeri Kiralarında Kira Sözleşmesinin Dava Yoluyla Sona Ermesi, Kırıkkale, 2019
