Ülkemizde taşınmaz satışı nedeniyle çoğu zaman “kapora” adı altında ödeme gerçekleştirilmesi söz konusudur. Alıcı; satıcıya kapora olarak para vermekte veya banka hesabına göndermektedir. Taşınmaz satış sözleşmesi nedeniyle verilen kaporanın niteliği ve kaporanın iadesi hakkında bilgi vereceğiz.
I. Kapora
Taşınmaz satış sözleşmesi Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenmiştir. Ancak kanunda kapora ibaresi geçmemektedir. Kapora, kelimesi dilimize İtalyanca’dan (caparra) geçmiş olup Türk Dil Kurumu tanımına göre “güvenmelik” anlamı taşır.
Kapora bedeli genelde satılan malın başkalarına satılmasını engellemek amacıyla verilmekte. Verilen kapora satışın tamamlanması aşamasında satış bedelinden düşülmektedir.
Genelde kapora bedeline ilişkin bilinen husus, satıcının anlaşmadan vazgeçmesi durumunda bu bedeli iade etmesi gerektiği, alıcının satın almadan vazgeçmesi durumunda satıcının kaporayı iade etmek zorunda olmadığıdır. Halbuki bu galatı meşhur bir uygulamadır.
II. Bağlanma Parası
Bağlanma parası, sözleşmenin yapıldığına ilişkin kanıt olarak verilen paradır. Aksine bir sözleşme veya adet olmadıkça bağlanma parası, esas alacaktan düşer. Sözleşmenin başında kapora olarak verilen para genel olarak bağlanma parası anlamına gelir.
Taşınmaz satış sözleşmesinde ve/veya taşınmaz satış vaadi sözleşmesinde verilen kapora bedeli aksi taraflarca kararlaştırılmadığı sürece bağlanma parası niteliğindedir. Bu nedenle tarafların sözleşmeden dönme hakkını kullandığı durumlarda bağlanma parasının da iadesi gerekecektir. Tarafların müsbet, munzam veya menfi zararlarına ilişkin iddiaları saklıdır.
III. Cayma Parası
Cayma parası, tarafların her birinin sözleşmeden dönme durumunda verdikleri bu paranın iade edilmeyeceği, almış olanın ise iki katı ile geri vereceği bedeldir. Amacı sözleşme hükümlerinin yerine getirilmesi hususunda yaptırım sağlamaktır.
Gayrimenkul satış veya satış vaadi sözleşmesinin başında verilen kapora bedelinin cayma parası olduğunun kabulü ancak tarafların bu hususta yazılı olarak ve geçerli bir şekilde anlaşmış olmalarına bağlıdır.
IV. Taşınmaz Satış Sözleşmesinin Geçersizliği Sorunu
Taşınmaz satışının geçerliliği resmi şekil şartına bağlıdır. Bunun anlamı kısaca; taşınmaz satış veya satış vaadi sözleşmesinin noterde veya tapu müdürlüğünde yapılması zorunluluğudur. Aksi takdirde taraflar arasında yapılan taşınmaz satış sözleşmesi hukuken geçerli olmayacaktır.
Hukuken geçerli olmayan ‘harici’ (yani sadece taraflar arasında yapılan) sözleşmede alıcının kapora bedeli olarak verdiği paranın geri verilmeyeceği, bu paranın cayma parası olarak verildiği yazılmış olsa dahi bu hüküm geçerli değildir. Taraflar arasında geçerli olmayan satış sözleşmesine bağlanan fer’i nitelikteki borç hükümleri de geçerli olmaz.
Geçersiz bir taşınmaz satış ve/veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle ödenen kapora bedeli ister bağlanma parası ister cayma parası olarak nitelendirilsin; kaporanın iadesi gerekir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2020/551 Esas ve 2022/1147 Karar sayılı 22/09/2022 tarihli kararında vurgulandığı üzere; “…Bağlanma parasında olduğu gibi cayma parasının istenebilmesi için de sözleşmenin geçerli olması gerekmektedir. Çünkü cayma parası da bir fer’î (yan) bir borçtur. Bu sebeple, sözleşme herhangi bir nedenle geçersiz ise, artık cayma parasından da söz edilemeyecektir. Sözleşme geçersiz olmasına rağmen, cayma parasının verilmesi durumunda, alınmış cayma parasının sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre iade edilmesi …” hükmü mevcuttur. (Benzer yönde; Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/592 Esas ve 2020/430 Karar sayılı 17/06/2020 tarihli kararı)
Taşınmaz satış ve/veya satış vaadi sözleşmesinin hukuken geçerli olduğu durumda ise kapora bedelinin ise cayma parası olduğunu iddia eden taraf bunu ispatlamak zorundadır. Aksi takdirde ödenen kapora bağlanma parası olarak değerlendirilir.
V. Kaporanın İadesi İçin Yasal Yollar
Kapora bedelinin iadesi satıcının rızası ile gerçekleştirilmemesi halinde icra takibi başlatmak mantıklıdır. İlamsız icra takibine karşı satıcının itiraz hakkı vardır. Ancak itirazın iptali davasının satıcı aleyhine sonuçlanması durumunda; talep halinde, yüzde yirmi oranında icra inkar tazminatı, faiz, dava ve icra takibi için ayrı ayrı vekalet ücreti ve harç ve masraf ödemek zorunda kalacaktır.
İtirazın iptali davasında görevli mahkeme; taşınmazın “konut” vasfında olması ve satıcının tacir olması durumunda tüketici mahkemesi olacaktır. Bu nedenle dava açılmadan önce hukuk uyuşmazlıklarında dava şartı tüketici arabuluculuk başvurusunun yapılması da gerekir.
Taşınmaz satış ve/veya satış vaadi sözleşmesine konu gayrimenkul “işyeri , atölye , dükkan , tarla , arsa” gibi niteliklere haiz ise bu durumda görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir.
Yetki bakımından ise dava; para alacağı nedeniyle alacaklının yerleşim yerinde veya genel yetki bakımından borçlunun yerleşim yerindeki mahkemede görülebilir.
Kapora bedelinin iadesi için duruma göre arabuluculuğa başvurulup da alacak davası açılması mümkün ise de sürecin daha uzama ihtimali, daha masraflı olma ihtimali söz konusudur. Ayrıca icra inkar tazminatı istemek de mümkün olmayacaktır.
Avukat Memduh Remzi BAL
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
