I. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi
Alışveriş merkezi; bir yapıya veya alan bütünlüğü içinde yapılar topluluğuna, en az beş bin metrekare satış alanına, içinde en az biri büyük mağaza niteliğini taşımak şartıyla beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az on işyerine ya da büyük mağaza niteliği taşıyan işyeri bulunmasa dahi beslenme, giyinme, eğlenme, dinlenme, kültürel ve benzeri ihtiyaçların bir kısmının veya tamamının karşılandığı en az otuz işyerine, ortak kullanım alanlarına, merkezi bir yönetime sahip yapıdır.1
Alışveriş merkezleri, Türk Borçlar Kanunu’nun kira hukuku hükümlerinde düzenlenmiş olan çatılı işyeri mahiyetindedir. Ayrıca kira sözleşmesine konu alışveriş merkezinin kat mülkiyetine tabi bir taşınmaz olması durumunda ise, bağımsız bölüm malikleri arasındaki ilişkiler, Kat Mülkiyeti Kanunu’na tabidir.2
II. Alışveriş Merkezinde Ödenmesi Gereken Ortak Giderler
Alışveris Merkezleri Hakkında Yönetmelik’in 3’üncü maddesinde göre alışveriş merkezlerinde ortak gider; ortak kullanım alanlarına ilişkin elektrik, su, doğalgaz, yenileme niteliğinde olmayan bakım ve onarım, güvenlik, temizlik ve sağlık giderleri gibi alışveriş merkezinin aynına ilişkin olmayan ortak kullanım alanı giderleri ile yönetim gideridir.
Alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik hükümleri çerçevesinde belirtilen ortak giderler emredici niteliktedir ve taraflarca aksi kararlaştırılamamaktadır. Bu sebeple alışveriş Merkezleri Hakkında Yönetmelik kapsamında ortak gider olduğu veya ortak gider olabileceği belirtilmeyen bir husus, taraflarca alışveriş merkezi kira sözleşmesi ile ortak gider olarak kararlaştırılamaz.3
Ortak giderler, alışveriş merkezindeki perakende işletmelerin satış alanlarının alışveriş merkezinin satış alanına oranı ölçüsünde paylaştırılırlar. Bununla beraber ortak gider katılım payları Türk Lirası üzerinden hesaplanır ve ödenir. Ayrıca alışveriş merkezindeki perakende işletmelerden reklam, pazarlama ve danışmanlık giderleri ortak gider değildir.4
Ortak giderler, kiracılar tarafından ödenir. Fakat kiraya verilmemiş iş yerlerine ait ortak gider katılım payları bu iş yerlerinin maliklerince karşılanır. Eğer ki kiracı tarafından söz konusu ortak giderler ödenmezse, malik giderleri ödeyerek kiracıdan ödediği parayı talep edebilir.5 Ayrıca alışveriş merkezi kiralarında da kiraya veren, kiracıdan söz konusu bedeli talep eder ve kiracı 30 gün içerisinde ortak gideri ödemezse kiraya veren, kiracıyı tahliye ettirme hakkına sahiptir.
III. Alışveriş Merkezlerinde Kira Bedelinin Uyarlanması Davası
Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.” hükmüne yer verilmiştir.
Eğer ki alışveriş merkezi kira sözleşmelerinde kiracı tarafından öngörülmeyen ve öngörülmesi kendisinden beklenemeyecek olağanüstü bir durum ortaya çıkar ve kira bedelini ödemesi aşırı güçleşirse, kiracı kira bedelinin uyarlanmasını talep edebilir. Yargıtay kararlarına göre;
- Alışveriş merkezindeki inşai faaliyetlerin tamamlanmaması ve alışveriş merkezinin kısmen şantiye ve inşaat halinde olması,6
- Alışveriş merkezindeki diğer mağazaların kapanması ve müşteri kapasitesinin yüksek miktarda azalması,7
- Alışveriş merkezinde uzun bir süre önce başlatılan çok geniş kapsamlı tadilat faaliyetlerinin olması, alışveriş merkezinin iç alanları dahilinde bir kısım yerlerin örtülerle kapatılması, çalışmaların giriş kapısından müşteri girişini engellemesi ve tadilat nedeniyle iş yerinin cirosunun ciddi oranda düşmesi,8
- Kira sözleşmesinde alışveriş merkezinin doluluk oranının garanti edilmesi fakat bu doluluk oranına sahip olmaması9 durumlarında kira bedelinin uyarlanmasına karar verilir.
Alışveriş merkezindeki kiracı eğer tacir ise basiretli bir iş adamı olarak hareket etme zorunluluğu vardır. Bu sebeple önceden öngörebileceği bir olay mevcutsa kira bedelinin uyarlanmasına karar verilemez.10 Ayrıca Türk Ticaret Kanunu kapsamındaki tacirlerin basiretli davranma yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bağlamda Alışveriş Merkezi’nde yer kiralarken kiralananın fiziki ve hukuki durumunu inceleyip ona göre davranması gerekir.11 Türk Borçlar Kanunu’nda da belirtildiği gibi kira bedelinin uyarlanması davasının kabul edilebilmesi için öngörülemeyecek bir durumun ortaya çıkması gerekir.
IV. Alışveriş Merkezinin Açılmaması Durumunda Kira Bedelinin Ödenmesi Gerekir Mi?
Alışveriş merkezi kira sözleşmesi ile alışveriş merkezinin açılacağı tarihten itibaren kira bedelinin ödeneceği kararlaştırılmış olabilir. Ayrıca alışveriş merkezinin açılacağı tarih ile ilgili de kira sözleşmesinde belirli bir hüküm bulunabilmektedir.
Kira sözleşmesinde, kira ve ortak gider masraflarının Alışveriş Merkezinin açılış tarihinden başlatılacağı düzenlenmişse, kira sözleşmesinin kira parasının başlayabilmesi için işyerinin teslimi gerekir. Alışveriş merkezi açılmazsa ve kiracıya işyeri teslim edilemezse, kiracının kira parası ve ortak gider ödemesine gerek yoktur.12
Kira sözleşmesi alışveriş merkezinin açılış tarihinden önce yapıldıysa, alışveriş merkezinin açılması ve işyerinin kiracıya teslim edilmesi ile kira bedellerinin ödenmeye başlanması gerekir.13
V. Kiralanan İçin Yapılan Masraflar Geri Alınabilir Mi?
Alışveriş merkezlerinde kiralanan işyerlerine kiracılar tarafından birçok masraf yapılmış olabilir. Bu doğrultuda kiralanan tahliye edildiğinde kiracı, kiralanana yaptığı zorunlu ve faydalı imalat bedellerini kiraya verenden talep edebilir. Ayrıca sökülebilecek eşyaları da götürebilir.14
VI. Alışveriş Merkezi Kira Sözleşmesi Feshi
Alışveriş merkezleri çatılı işyeri olduğundan, Türk Borçlar Kanunu’nun konut ve çatılı işyerlerine ilişkin hükümlerine göre tahliye davası açılabilir.
Kiraya verenin sözleşme ile amaçlanan şekilde kiracının kullanım ve istifadesine sunması gerekmektedir. Alışveriş merkezinin niteliklerinin değişmesi, örneğin içerisinde bir özel okul açılması durumunda kiracı tarafından kira sözleşmesi feshedilebilir.15 Kiracının öncelikle kiraya verene ihtar göndererek süre vermesi ve eksikliklerin ya da ayıpların giderilmesini istemesi gerekir.16 Ayrıca ihtar gönderilmesinin gereksiz olduğu açık ise sözleşmeyi direk feshedebilir.
Eğer ki kiracı tacirse basiretli davranma yükümlülüğü mevcuttur. Alışveriş merkezinden işyeri kiralarken kiralananın fiziki ve hukuki durumunu inceleyip ona göre davranması gerekir. Eğer basiretli davranmadıysa bu sebeple kira sözleşmesini feshedemez.17
Kiracının kira süresi sona ermeden kira sözleşmesini tek taraflı feshederek kiralananı tahliye etmesi durumunda, kural olarak kira süresinin sonuna kadar kira parasından sorumludur. Bu bağlamda kiracının, kiralananın yeniden kiralanması konusunda gayret göstermesi, zararın artmasını önlemesi için kendisine düşen ödevi yapması gerekir. Şüphesiz kiraya verenin zararı, tahliye tarihinden kiralananın aynı koşullarla yeniden kiraya verilebileceği tarihe kadar boş kaldığı süreye ilişkin kira parasıdır. Kiracının işyerinin boş kaldığı zamana ilişkin kira bedellerini kiralayana ödemesi gerekir.18 Ayrıca boş kaldığı süre için alışveriş merkezi ortak giderlerinin de kiraya verene ödenmesi gerekir.19
Avukat Ece Deniz VARDAR
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
Dipnotlar
1 Alışveriş Merkezi Yönetmeliği 4’üncü maddesi
2 ÇAPKINOĞLU, Gülenay, Alışveriş Kira Sözleşmelerinde Ortak Gider, On İki Levha Yayıncılık, Nisan 2019, s.16.
3 ÇAPKINOĞLU, s.15.
4 Alışveriş Merkezi Yönetmeliği 11’inci madde
5 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2015/10063 K. 2016/5106 T. 5.9.2016
6 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/12872 K. 2015/674 T. 22.01.2015
7 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/3845 K. 2013/15476 T. 18.11.2013
8 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/12452 K. 2014/1767 T. 19.2.2014
9 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/10616 K. 2013/2856 T. 20.02.2013
10 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/261 K. 2017/781 T. 31.1.2017
11 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/13352 K. 2015/1446 T. 17.02.2015
12 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/12415 K. 2013/5476 T. 27.03.2013
13 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/16899 K. 2014/1613 T. 17.2.2014
14 Yargıtay Kararı – 3. HD., E. 2017/5180 K. 2019/2616 T. 27.3.2019
15 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2013/14346 K. 2013/16217 T. 3.12.2013
16 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2011/14848 K. 2012/3260 T. 1.3.2012
17 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2014/13352 K. 2015/1446 T. 17.02.2015
18 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/13784 K. 2013/6388 T. 9.4.2013
19 Yargıtay Kararı – 6. HD., E. 2012/3821 K. 2012/7838 T. 24.5.2012
