Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi

I. Genel Olarak

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi; alıcının, satış bedelini, malın tesliminden önce doğrudan satıcıya ya da satıcı adına açılmış bir banka hesabına peşin olarak veya taksitlerle yatırmayı, satıcının da satış bedelinin bir kısmı ya da tamamı ödendikten sonra malı alıcıya teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmedir.¹

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’nun 40’ıncı maddesi ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik‘in 4’üncü maddesinin ğ bendinde bu sözleşmelerin tanımı şu şekilde yapılmıştır: “Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.”

Bu sözleşmenin kanunda özel olarak düzenlenme nedeni kanun gerekçesinde “konutun satışa sunulduğu dönemde ortada henüz bir konut bulunmadan veya inşaatı devam ederken konut satışının yapılmasının tüketicilerin iyi niyetinin kötüye kullanılmasına sebebiyet verdiği” şeklinde açıklanmıştır. Kanun koyucu, tüketicin mağdur olmaması için konuyu özel olarak düzenlemiştir.²

II. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Unsurları

Kanunun lafzına baktığımızda bu tanımdan şu üç unsur karşımıza çıkmaktadır: satış bedelinin tüketici tarafından öncelikli olarak ödenmesi, satış sözleşmesinin konusunun konut amaçlı taşınmaz olması, satıcının konutu devir ve teslim borcunu tüketicinin satış bedelinin bir kısmını ya da tamamını ödedikten sonra gerçekleştirmesi.

1. Satış Bedelinin Tüketici Tarafından Öncelikli Olarak Ödenmesi

Ön ödemeli konut satış sözleşmesine ilişkin Tüketicinin Korunması Hakkındaki Kanun’daki düzenleme, ödeme zamanı bakımından Türk Borçlar Kanunu’ndaki satış sözleşmelerine ilişkin düzenlemeden farklılık arz etmektedir. Türk Borçlar Kanunu’nun 207’nci maddesinde sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça taraflar satış bedelinden doğan borçlarını aynı anda ifa ile yükümlü oldukları düzenlenmiştir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 40’ıncı maddesinin birinci fıkrasında ise “tüketicinin satış bedelini, konutun devir ve tesliminden önce olmak üzere, satış bedelinin bir kısmını ya da tamamının ödendiği” belirtilerek, tüketiciye öncelikli ifa yükümlülüğü getirilmiştir. Aynı zamanda malın bedelinin tamamının ödenmeden kısmi bir ödeme ile de konutun devir ve tesliminin yapılabileceğine imkân vermiştir.³

Alıcı, satım bedelinin tamamını devir ve teslimden önce ödemekle yükümlü değildir. Bir kısmını ödemesi, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin kurulması için yeterli görülmüştür. Alıcı, ön ödemeli konut satış sözleşmesinde kararlaştırılan bedelin tamamını ödeyebileceği gibi bir kısmını teslim ve devirden önce ödeyerek kalanını devir ve teslimden sonra taksitler halinde de ödeyebilir. Burada önemli olan husus alıcının öncelikli ifa yükümlüsü olarak satım bedelinin bir kısmını ya da tamamını devir ve teslimden önce ödemesidir.⁴

2. Satış Sözleşmesinin Konusunun “Konut” Amaçlı Taşınmaz Olması

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinin konusunun “konut amaçlı taşınmaz” olduğu Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40’ıncı maddesinde belirtilmiştir.

Kanun koyucu, burada tüketicinin amacını ön plana çıkarmış ve taşınmazın “mesken” ya da “barınma” amacı ile kullanılmak üzere satın alınması halinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40’ıncı maddesi ve devamı maddelerinin uygulanacağını düzenlemiştir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 12’nci maddesinin a bendine göre inşa edilecek olan mimari projede, bağımsız bölümün niteliği, yani konut nitelikli mi yoksa ticari nitelikli (işyeri, ofis dükkân vs) olduğu belirtileceğinden, ticari nitelikli bir bağımsız bölümün satın alınması halinde, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40’ıncı maddesi ve devamı hükümlerinin uygulanmayacağı savunulmaktadır. Fakat, bağımsız bölümün imar planında gösterilen niteliğinden ziyade, tüketicinin o bağımsız bölümü barınma amacı ile kullanmak üzere satın alması halinde ise artık Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40’ıncı maddesi ve devamı hükümlerinin uygulanacağının kabulü gerekmektedir.

Birden fazla bağımsız bölüm satın alındığı takdirde bu işlemin tüketici işlemi sayılıp sayılmayacağı hakkında Yargıtay’ın farklı yönde kararları bulunmaktadır. Bazı kararlara göre birden fazla bağımsız bölüm satın alan kişi tüketici kabul edilmemektedir.⁵

Diğer bazı kararlarda ise birden fazla bağımsız bölüm satın alınmasının sözleşmenin tüketici işlemi niteliğini değiştirmeyeceği, önemli olanın tüketicilerin konutu edinme amaçları olduğu belirtilmektedir.⁶

3. Satıcının, Konutu Devir ve Teslim Borcunu, Tüketicinin Satış Bedelinin Bir Kısmını ya da Tamamını Ödedikten Sonra Gerçekleştirmesi

Satıcının borcunu, tüketicinin satış bedeline ilişkin sözleşmeden doğan ödeme yükümlülüğünden sonra ifa etmesi hususunda özellik arz eden husus, hükmün ele alınış biçimi ile Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen satış sözleşmesindeki satıcının esas borcundan farklılık arz etmesidir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 207’nci maddesindeki düzenlenme dikkate alındığında, satıcının borcu, konutun teslimi ve mülkiyetin devri olmak üzere iki aslî yükümlülüğü vardır. Ancak, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40’ıncı maddesinde satıcının sözleşmeden doğan ifa yükümlülüğü “taşınmazı tüketiciye devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir.” şeklinde belirtilmiştir.

Kanun koyucu, ön ödemeli konut satım sözleşmesine ilişkin özel hükümleri düzenlerken, ön ödemeli satımı aşan bir sözleşme türünü oluşturarak, satıcıyı, henüz var olmayan bir konutu satmak ve tamamlamak borcu altına sokmaktadır. Ön ödemeli konut satım sözleşmesinde, satıcı konutu devir ve teslim etme borcu altında iken tüketici de “konut amaçlı bir taşınmazı devir ve teslim almak” için satım bedelini ödemektedir.

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde henüz taşınmaz inşa edilmeden önce (maketten/projeden satışlarda) bir devir söz konusu olur ise, tüketici adına tapuda tescil, kat irtifakının devri ile olacaktır. Bu durumda, tüketici konut amaçlı bir taşınmazın mülkiyetinin adına tescilini değil sadece arsa payının adına tescilini elde etmiş olacaktır. Dolayısı ile ön ödemeli konut satışında, tüketicinin elde etmeyi amaçladığı konut amaçlı bir taşınmaz henüz var olmadığından, sözleşmenin akabinde kat irtifakı tescilinin yapılmasının, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40 ila 46’ncı maddesi hükümlerinin uygulanmasına engel olmayacağı kanaatindeyiz.⁷

III. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Tarafları

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin tüketici ve satıcı olmak üzere iki tarafı vardır. Birinci bölümde tüketici kavramı altında ifade edilen açıklamalar doğrultusunda ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 4’üncü maddesinin ı bendi hükmü gereğince, ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden gerçek ve tüzel kişiyi ifade etmektedir. Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde satıcının karşısında yer alan tarafı oluşturan gerçek veya tüzel kişi, ticari veya mesleki amaçlarla hareket ederek konut edinmiş ise tüketici niteliğine sahip olmayacaktır. Bu durumda yapılacak sözleşme ön ödemeli konut satış sözleşmesi olmayacaktır.

Ön ödemeli konut satış sözleşmelerinin diğer tarafı ise satıcıdır. Satıcı kavramı 6502 sayılı Kanun’da ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te aynı ifadelerle tanımlanmıştır. 6502 sayılı Kanun’da ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te yer alan tanıma göre satıcı; kamu tüzel kişileri de dahil olmak üzere ticari veya mesleki amaçlarla tüketiciye mal sunan ya da mal sunanın adına ya da hesabına hareket eden gerçek veya tüzel kişidir. Ön ödemeli olarak tüketiciye konut satacak tarafın satıcı vasfına sahip olabilmesi için en temel kriter kişinin ticari veya mesleki amaçla hareket etmesi veya adına ya da hesabına hareket eden birinin olmasıdır.⁸

IV. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği

Ön ödemeli konut satışı sözleşmesi ister taşınmaz satış sözleşmesi ister taşınmaz satış vaadi sözleşmesi şeklinde düzenlensin, her halde tam iki tarafa borç yükleyen, bir sözleşmedir. Bu sözleşmenin aynı zamanda “tüketici işlemi” niteliği taşıdığı vurgulanmalıdır. Bunun için taraflardan birinin Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun anlamında tüketici, diğerinin yine Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun anlamında satıcı olarak kabul edilmesi ve sözleşme konusunun konut veya tatil amaçlı taşınmaz olması gerekir.⁹

V. Sözleşmenin Şekli

1. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi

Ön ödemeli konut satışı sözleşmeleri, ticari ve mesleki amaçlarla hareket eden satıcı ile tüketici arasında kurulan, satıcıya konutun mülkiyetini tüketiciye devretme borcu yükleyen, tüketicinin de satış bedelinin bir kısmını konutun devrinden önce ödemekle yükümlü olduğu, taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmedir. Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41’inci maddesinin birinci fıkrasında, “ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi” zorunlu kılınmıştır. Kanun koyucunun amacı, kat irtifakının kurulması ve kat irtifakı “tescilinin” gerçekleşmesidir.

Kanun koyucu tarafından, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41’inci maddesinde, şekil şartı olarak “ön ödemeli konut satışının tapu siciline tescil edilmesi” belirtilmiş ise de, bu ibarenin ne anlama geldiği tartışmalıdır.

Öz’e göre, tapuya tescil ancak ayni haklar için geçerli olup sözleşmeler sadece tapuya şerh edilebilir. Dolayısı ile, kanun koyucunun madde lafzında yer verdiği “tescil” ifadesi hatalı olup bu cümlenin “tapu sicilinde yapılması veya düzenlenmesi zorunludur” şeklinde anlaşılması gerektiği ifade edilmiştir. Yazara göre ilgili maddenin devamında, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılacağının ifade edilmesi, mülkiyetin devrinin de tapuda alıcı adına tescil ile yapılacağının kastedildiğini göstermektedir.¹⁰

Anlaşılan odur ki; kanun koyucu tescil sözcüğü ile gerçek anlamda tescili kastetmemiştir. Burada taşınmaz satış sözleşmesinin tapu müdürü tarafından düzenleme şeklinde yapılması gerektiğini anlatmak istemiştir. Zira 41’inci maddenin üst başlığı “Şekil şartı” olup, bu hükümde sözleşmenin şekli düzenlenmeye çalışılmıştır. Burada tescil ile kastedilenin “resmi şekil” olduğu ve “tescil” ifadesinin de aslında tapu müdürünce düzenlenecek taşınmaz satış sözleşmesi anlamına geldiği, yani taahhüt işlemi olduğu kabul edilmelidir. ¹¹

Ön ödemeli konut satışlarının, taşınmaz satış sözleşmesi yolu ile yapılması uygulamada da tercih edilmemektedir. Bu kadar tartışmalı olan bir konuda yaşanabilecek olası sorunların çözümünde karşılaşılacak güçlük, uygulamanın tercihini satış vaadi sözleşmesi akdetme doğrultusunda kullanması ile fiilen giderilmiştir.¹²

2. Ön Ödemeli Konut Satış Vaadi Sözleşmesi

Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmeleri, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu tüketiciye devir veya teslim etmeyi taahhüt ettiği sözleşmelerdir. Bu sözleşmeye ilişkin satış vaadinin noterde düzenleme şeklinde yapılacağı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41’inci maddesinin birinci fıkrasında ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 6’ncı maddesinin birinci fıkrasında belirtilmiştir.

Şekil koşullarına uyulmadan yapılan sözleşmeler geçersizdir. Ancak Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 41’inci maddesi gereği satıcı bu geçersizliği tüketicinin aleyhine olacak şekilde ileri süremeyecektir. Çabri, tüketici sözleşmelerinde kesin hükümsüzlüğün özel bir türünün düzenlendiğini, şekle aykırılığı ileri sürme hakkının sadece tüketiciye tanındığı görüşündedir.¹³ Aydoğdu’ ya göre, tek taraflı tüketici lehine geçersizlik söz konusudur ve resmi şekilde sözleşme yapmayan satıcının sonradan sözleşmenin geçersizliğini iddia etmesi hakkaniyete uygun değildir, bu nedenle de yasaklanmıştır.¹⁴

Resmi şekil şartı olmakla birlikte, sözleşme noterde yapılmadığı takdirde satıcı, daha sonra sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını öne süremez. Bu durumu Yargıtay şu şekilde ifade etmiştir: “Davaya konu sözleşmenin, ön ödemeli konut satış sözleşmesi olduğu, noterden resmi şekilde yapılması zorunluluğu bulunmakla birlikte, noterde resmi şekilde yapılmadığı, ancak satıcının sonradan sözleşmenin resmi şekilde yapılmadığını beyan ederek sözleşmenin geçersizliğini ileri süremeyeceği TKHK m. 41/1. de belirlenmiştir. Bu kapsamda, taraflar arasındaki sözleşme noterde yapılmasa dahi geçersizliği yönünde değerlendirme yapılması mümkün olmayacaktır.”¹⁵

Ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesiyle satıcı, tüketiciye karşı ileride taşınmaz satış sözleşmesini yapmayı borçlanmaktadır. Öğretide ağırlıklı olan görüş, satış vaadinin bir ön sözleşme olduğu yönündedir. Bunun bir satış sözleşmesi olmadığı kabul edilmektedir. Bu sebeple, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesiyle taraflar esasen ileride bir ön ödemeli konut satışı sözleşmesini kurma borcunu yüklenmektedir.¹⁶

Konunun Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun kapsamında değerlendirilebilmesi için, ön ödemeli konut satış vaadi sözleşmesi kuran taraflardan biri olan satıcının tacir olması, yani ticari ve mesleki amaçlarla hareket eden taraf olması, alıcının ise ticari ve mesleki olmayan amaçlarla hareket eden tüketici sıfatına sahip olması gerekmektedir.

VI. Sözleşmenin Taşıması Gereken Özellikler

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 5’inci maddesinin ilk fıkrası gereğince; ön ödemeli konut satışı sözleşmesi kurulmadan en az bir gün önce anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir şekilde düzenlenen ön bilgilendirme formunun tüketiciye verilmesi zorunludur. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 7’nci maddesinde, ön ödemeli konut satışı sözleşmesinde bulunması gereken zorunlu içerikler belirtilmiştir. Buna göre ön ödemeli konut satışı sözleşmesinin, en az 12 punto büyüklüğünde, anlaşılabilir bir dilde, açık, sade ve okunabilir bir şekilde yapılması, bir örneğinin tüketiciye verilmesi gerekmektedir. Sözleşmenin zorunlu içeriği olarak aşağıdaki hususlara sözleşmede yer verilmelidir:

a) Satıcının adı veya unvanı, açık adresi, telefon numarası ve varsa MERSİS numarası ile diğer iletişim bilgileri,
b) Tüketicinin adı, soyadı, açık adresi, telefon numarası ve varsa diğer iletişim bilgileri,
c) Sözleşmenin düzenlendiği tarih,
ç) Sözleşme konusu konuta ilişkin bağımsız bölümün yer aldığı ada, parsel, blok, konum, kat ve benzeri temel nitelik bilgileri ile Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine göre belirlenen bağımsız bölüm net ve brüt alanları,
d) Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak satış fiyatı, varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi,
e) Konutun tüm vergiler dâhil Türk lirası olarak toplam taksitli satış fiyatı; varsa teslim ve diğer masraflara ilişkin bilgi
f) Faiz miktarı ve faizin hesaplandığı yıllık oran ve sözleşmede belirlenen faiz oranının yüzde otuz fazlasını geçmemek üzere gecikme faiz oranı,
g) Tüketicinin temerrüde düşmesinin hukuki sonuçları,
ğ) Ön ödeme tutarı,
h) Ödeme planı ve ödemelerin yapılacağı banka ve hesap bilgileri,
ı) Cayma hakkının kullanılma şartları, süresi ve usulüne ilişkin bilgiler,
i) Sözleşmeden dönme hakkının kullanılma şartları, süresi, usulü ile tazminata ilişkin bilgiler,
j) Cayma ve sözleşmeden dönme bildirimlerinin yapılacağı açık adres bilgileri,
k) Verilen teminata ilişkin bilgiler,
l) Konutun teslim tarihi ve şekli,
m)Yapı ruhsatının alınış tarihi,
n) Konutun ortak giderlerine ilişkin bilgiler,
o) Tüketicilerin uyuşmazlık konusundaki başvurularını tüketici mahkemesine veya tüketici hakem heyetine yapabileceklerine dair bilgi.

Yukarıdaki belirtilen hususların sözleşmede yer almaması veya eksik olması durumunda, sözleşmenin geçerli olacağı hususu Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 4’üncü maddesinin ilk fıkrasında hükme bağlanmıştır: “Sözleşmede bulunması gereken şartlardan biri veya birkaçının bulunmaması durumunda, eksiklik sözleşmenin geçerliliği etkilemez. Bu eksiklik sözleşmeyi düzenleyen tarafından derhal giderilir”. Buna göre, sözleşmedeki eksikliklerin sözleşmeyi hazırlayan taraf olan satıcı tarafından giderilmesi gerekmektedir. Ancak eksik hususların sözleşmenin esaslı noktalarını oluşturması, sözleşmenin yokluğuna yol açacaktır. Yönetmeliğin 7’inci maddesi hükmünde belirtilen bu hususların tüketici aleyhine satıcı tarafından değiştirilmesi, kaldırılması veya bunlara yer verilmemesi durumunda sözleşme kesin hükümsüz kabul edilmektedir.¹⁷

VII. Tarafların Hak ve Yükümlülükleri

1. Tüketicinin Hak ve Yükümlülükleri

A. Tüketicinin Satış Bedelini Ödeme Borcu

a. Satış Bedelinin Tamamının Ödenmesi

Ön ödemeli konut satış sözleşmesi, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 40’ıncı maddesinde satım bedelinin devir ve teslimden önce tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın satış bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi üstelendiği sözleşme olarak tanımlamıştır. Tanımdan da anlaşılacağı üzere, satıcının borcu olan taşınmazın devir ve tesliminden önce, alıcının borcu olan satım bedelinin tamamının ödenmesine de imkân tanımıştır.

Ön ödemeli konut satışında ön plana çıkan olgu, ön ödeme olarak nitelendirilen kısmın, satış bedeline oranla bir kısım olabileceği gibi satım bedelinin tamamının da devir ve teslimden önce ödenebilmesidir. Dolayısı ile dikkat edilmesi gereken husus, satış bedelinin tamamının önce ödendikten sonra devir ve teslimin sonradan yapılmasıdır. Bu hallerde Kanun’un 40’ıncı maddesi ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır.

Burada tüketici, devir ve teslime kadar uygulamada peşinat olarak ifade edilen ödemeyi, akabinde bakiye tutarı, kısım kısım da ödeyebilir. Alıcı, satım bedelinin tamamı, devir ve teslimden önce ödeme seçeneği mevcut olup bu durumda da Kanun’un 40’ıncı maddesi ve devamı hükümleri uygulama alanı bulacaktır.¹⁸

b. Satış Bedelinin Devir ve Tesliminden Önce Bir Kısmının Ödenmesi

Tüketici, devir ve teslimden önce satım bedelinin tamamını ödemek yerine bir kısmını da ödeyebilir. Ancak tüketici, henüz satım bedelini ödemeye başlamadan konutu devir ve teslim alıyorsa, burada ön ödemeli konut satım sözleşmesinden bahsedilemez.

Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un uygulanmasına ilişkin esasları düzenleyen yönetmelikte ödeme planı ile ön ödeme miktarının belirtilmesi sözleşmede bulunması gerekli olan zorunlu bir unsur olarak düzenlenmiş ise de, ön ödemeli konut satım sözleşmesinde ön ödeme olarak nitelendirilen miktarın ne kadar olacağı kanunda belirtilmemiştir. Bir görüşe göre, taksitle satış ile ön ödemeli satış arasındaki farkın ortaya koyulması açısından ön ödeme miktarının satış bedeline olan oranına bir sınırlandırma getirilmesi gerekir. Burada sınırlandırma getirilmek istenmesindeki amaç, tüketicinin menfaatinin korunmasıdır. Büyük bir ön ödeme yaptıktan sonra tüketicinin, konutu elde edememe ihtimalinde uğradığı zarar oldukça büyük olacağından, ön ödemeye kanunen bir sınırlandırma getirilmesi gerektiği belirtilmektedir. ¹⁹

Dolayısı ile taraflar sözleşme serbestisi kapsamında, ön ödemenin ne kadar olacağını, ön ödemenin taksitlendirilerek mi yoksa peşin olarak mı ödeneceği hususunda tamamen serbesttir. Bununla birlikte Kanun’un 40’ıncı madde ve devamı hükümlerinin uygulama alanı bulması için tarafların dikkat etmesi gereken bir husus bulunmaktadır. Bu da alıcının öncelikli ifa yükümlüsü olarak satım bedeline ilişkin ödemelerini, ödeme planına göre, satıcının devir ve teslim borcunu ifasından önce gerçekleştirmesidir.²⁰

B. Tüketicinin Sözleşmeden Cayma Hakkı

6502 sayılı Kanun’un 43’üncü maddesi ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 8’inci maddesi ön ödemeli konut satış sözleşmelerinden cayma hakkını düzenlemiştir. Cayma hakkı bozucu yenilik doğuran bir haktır. On dört günlük hak düşürücü süreye tabidir. Ön ödemeli konut satış sözleşmesini kuran beyanın geri alınmasını ifade etmektedir. Cayma hakkının madde gerekçelerinin 43’üncü maddesinde, yoğun reklamlarla cazibesi artırılan ve proje aşamasında olup yapımına başlanmamış taşınmaz satış sözleşmesinin düşünülmeden akdedilmesi durumunda, tüketiciyi koruma amaçlı, tüketicinin sözleşmeden cayma hakkının olduğu belirtilmiştir.²¹

6502 sayılı Kanun, tüketicinin cayma hakkını kullandığına dair bildirimin sözleşmenin kurulmasından sonraki on dört gün içerisinde satıcıya yöneltilmiş olmasının yeterli olduğuna hükmetmiştir. Bu düzenleme ile cayma iradesinin, satıcıya ulaşma zamanının on dört günden fazla olması durumunda oluşacak hak kaybının önüne geçilmiştir. Tüketicinin cayma iradesinin karşı tarafa ulaşmaması riski tüketiciye yüklenmemiştir. Ancak 6502 sayılı Kanun cayma bildiriminin satıcıya yöneltilmesini yeterli bulmuşken Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik cayma bildirimin noterlik vasıtasıyla satıcıya yöneltilmesi gerektiğine hükmetmiştir. İspat hukuku açısından cayma bildirimin noterlik aracılığı ile satıcıya yöneltilmesi tüketici lehine bir düzenlemedir. Sözleşmeye ilişkin uyuşmazlık yaşanması durumunda cayma hakkının kullanıldığı kolay bir şekilde ispatlanabilecektir.²²

6502 sayılı Kanun cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirildiğini, satıcının ispat etmesi gerektiğini belirtmekle yetinmiştir. Ancak tüketicinin cayma hakkı konusunda bilgilendirilmemesi durumuna ilişkin düzenleme yapmamıştır. Bu durumda 6502 sayılı Kanun’un 47’nci maddesinde yer alan iş yeri dışında kurulan sözleşmelere ilişkin cayma hakkı konusunda tüketicinin bilgilendirilmemesi sonuçlarına bağlanan hükümler burada da benimsenebilir. Satıcının, tüketiciyi cayma hakkı konusunda bilgilendirmemesi halinde on dört günlük hak düşürücü süre işlemeye başlamayacaktır. Ancak tarafların karşılıklı olarak edimlerini uzun bir süre ifa etmeye devam etmeleri durumunda, tüketicinin cayma hakkı konusunda bilgilendirilmediğini ileri sürerek sözleşmeden cayması da Türk Medeni Kanunu’nun 2’nci maddesinde yer alan dürüstlük kuralı gereğince mümkün olmamalıdır.²³

Cayma hakkı yasal süresi içerisinde satıcıya yöneltildiğinde satıcı, tüketiciden aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren on dört gün içerisinde tüketiciye geri vermelidir. Bu husus ise kanunda değil söz konusu yönetmelikte düzenlenmiştir.

Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi tüketiciye iade ettiği tarihten itibaren tüketici on gün içerisinde edimlerini iade etmelidir. Tüketicinin, cayma hakkını kullandığını beyan edip edimlerini iade etmemesi durumunun sonuçlarına ilişkin olarak, tüketicinin cayma hakkını kullanması, edimlerini iade etmemiş veya edememiş olsa bile, sözleşmeden caymaya yönelik iradesinin olduğunun göstergesidir. Cayma hakkının kullanılıp edimlerin iade edilmemiş olması, tüketicinin cayma hakkından vazgeçtiği anlamına gelmemelidir.²⁴

Cayma hakkına yönelik hükümlere aykırı hareket edilmesi halinde, 6502 sayılı Kanun’un 77’nci Maddesinin 3. fıkrasına göre, tespit edilen her aykırı işlem veya sözleşme için 1.000-TL idari para cezası uygulanacaktır. Ancak cayma hakkına yönelik düzenlemelerin içerisinde tüketicinin de yükümlülükleri mevcuttur. 6502 sayılı Kanun’un 77’nci maddesinin üçüncü fıkrası, satıcı-tüketici ayrımı yapmadan 43’üncü maddede yer alan hükümlere aykırı davranılması durumunda idari para cezası yaptırımı uygulanacağına hükmetmiştir. Dolayısıyla bu yaptırıma tüketicinin de maruz kalacağı anlamına gelecektir.

C. Tüketicinin Sözleşmeden Dönme Hakkı

6502 sayılı Kanun’un 45’inci maddesinde yer alan dönme hakkı İsviçre Borçlar Kanunu’nun 227’nci örnek alınarak hazırlanmıştır. Tüketiciye tanınan dönme hakkı kuşkusuz sözleşme özgürlüğü ilkesinin bir çeşidi olan sözleşmeyi ortadan kaldırma özgürlüğünden kaynaklanmaktadır.

Dönme hakkı her ne kadar sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan nedenlerden dolayı kullanılabilse de ön ödemeli konut satış sözleşmelerinde sözleşmenin kurulmasından sonra yirmi dört aya kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönülmesi mümkündür. Tüketici cayma hakkı konusunda bilgilendirilmemiş ise cayma hakkına ilişkin on dört günlük hak düşürücü süre başlamayacaktır. Dolayısı ile cayma hakkını kullanması mümkün olan tüketicinin dönme hakkını kullanması mümkün olmayacaktır. Ancak cayma hakkı konusunda bilgilendirilmeyen tüketicinin uzun süre edimleri ifa etmeye devam etmesi durumunda cayma hakkının kullanılması hakkın kötüye kullanılması olarak nitelenebilecektir. Bu durumda cayma hakkı konusunda bilgilendirilmemiş ancak uzun bir süre edimlerini düzenli olarak ifa etmiş olan tüketici artık cayma hakkını kullanamayacaktır. Dönme hakkının kullanılması söz konusu olacaktır.²⁵

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 9’uncu maddesinin 2. fıkrasına göre sözleşmeden dönme bildirimin satıcıya noterlikler aracılığı ile bildirilmesi yeterlidir. Sözleşmeden dönme bildiriminin satıcıya noterlikler aracılığı ile bildirilmesi külfetine tüketici katlanacaktır. Dönme bildiriminin noterlikler aracılığı ile yapılması, tüketicinin dönme hakkını kullandığının ispatı açısından kolaylık sağlayacaktır.

Kanun koyucu satıcıyı korumak amacıyla sözleşmeden gerekçe göstermeksizin dönülmesi durumunda ön ödemeli konut satışı veya konut satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme tarihinden itibaren ilk üç ay için sözleşme bedelinin yüzde ikisine, üç ila altı ay arası için yüzde dördüne, altı ila on iki ay arası için yüzde altısına ve on iki ila yirmi dört ay arası için de yüzde sekizine kadar tazminatın tüketici tarafından ödeneceğine hükmetmiştir. Diğer bir ifade ile ön ödemeli konut satış sözleşmesi ile bu bedellerin ödeneceği kararlaştırılmış ise tüketici sorumlu olacaktır. Sözleşme ile kararlaştırılmamış ödemelerden tüketici sorumlu tutulamayacaktır.²⁶

Şu hallerde ise tüketici hiçbir bedel ödemeden devir ve teslime kadar dönme hakkını kullanabilir: Satıcının yükümlülükleri hiç veya gereği gibi yerine getirmemesi, tüketicinin ölmesi, tüketicinin kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ve yine aynı sebepten dolayı sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi.

2. Satıcının Hak ve Yükümlülükleri

A. Satıcının Teminat Sağlama Yükümlülüğü

Sözleşmelerin kanunda öngörülen şekle uyularak yapılması, önceden satım bedelini ödeyerek ileri tarihte taşınmazlarına kavuşmayı bekleyen alıcıları korumakta yetersiz kalmıştır. Tüketiciler, konut satın alma amacı ile satış bedelinin bir kısmını ödemelerine rağmen konutu teslim alamamaktadırlar. Kanun koyucu, tüketicilerin satıcılara ödemiş oldukları satım bedellerine karşılık satıcıdan kaynaklanan sebeplerle konutu devir ve teslim alamama ihtimaline karşı tüketiciyi güvence altına almıştır. Bu kapsamda, Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 42’nci maddesi ile satıcıya, tüketici ile ön ödemeli konut sözleşmesi imzalamadan önce, bina tamamlama sigortası yapma ya da Bakanlık tarafından belirlenecek olan diğer teminat türlerinden birini sağlama yükümlülüğü getirilmiştir.²⁷

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin “Teminat” başlıklı 12’nci maddesi “Satıcının konut satışına başlamadan önce, konut adedi otuz ve üzerinde olan projeler için bina tamamlama sigortası yaptırması veya aşağıda belirtilen diğer teminat ve şartlardan en az birini sağlaması zorunludur:

a) Banka teminat mektubu,

b) Hak ediş sistemi,

c) Bağlı kredi ile teminat.

Birinci fıkrada yer alan teminatlar dışında, tüketicinin tüm ödemelerini garanti altına alacak başka bir yöntem öngörülmesi durumunda, bu yöntem Bakanlık tarafından uygun görülürse teminat olarak kabul edilebilir.” şeklinde düzenlenmiştir. Bu düzenlemeyle, satıcının teminat sağlama zorunluluğu otuz ve üzeri konut sayısı bulunan projeler için getirilmiştir. Bu durum tüketiciler açısından olumsuz sonuçlara sebep olabilir. Zira kanun koyucu, tüketicileri korumak amacıyla satıcıya teminat sağlama zorunluluğu getirmiştir

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 12’nci maddesinin birinci fıkrası ile teminatlar arasında, bina tamamlama sigortası, teminat mektubu, hakediş usulü, bağlı kredi ile teminat olmak üzere sayılmış ancak, Bakanlık tarafından gerekli görülmesi halinde de ek teminatların isteneceği hüküm altına alınmıştır.

a. Bina Tamamlama Sigortası

Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te bina tamamlama sigortasının kapsamının, koşullarının ve uygulama esaslarının Hazine Müsteşarlığı tarafından belirleneceği düzenlenmiştir. Bu çerçevede Hazine Müsteşarlığı, “Bina Tamamlama Sigortası Genel Şartları”nı belirlemiştir. Genel şartlarda bina tamamlama sigortasının konu itibariyle üç halle sınırlandırıldığı görülmektedir:

a) Satıcının iflâs etmesi,

b) Satıcının gerçek kişi olması durumunda mirasçıların mirası reddetmesi şartıyla ölümü,

c) Satıcının sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde konutu veya devre tatili tamamlayamaması.

Yukarıda belirtilen üç halden birinin gerçekleşmesi durumunda tüketicilere Genel Şartlar ve sigorta poliçesindeki özel şartlar çerçevesinde sigorta teminatı sağlanır. Ancak satıcının ölümü durumunda, sigorta teminatının sağlanması mirasçıların mirası reddetmesi şartına bağlanmıştır. Bu durumda eğer mirasçılar mirası reddetmemişse, satıcının ölmesi başlı başına rizikonun gerçekleştiği anlamına gelmemektedir. Bir diğer durum ise, satıcının konutu süresinde teslim edememesidir. Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Ancak Genel Şartlardaki hüküm gereğince tüketici, sözleşmenin kurulmasından itibaren kırk sekiz ayın geçmesiyle birlikte doğrudan sigortaya başvuramaz. Sigortaya başvurulabilmesi için, teslim tarihinin üzerinden 12 ay geçmiş olması gerekmektedir. Dolayısıyla Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44’üncü maddesinin birinci fıkrasında düzenlenen devir ve teslim süresinin bir anlamı kalmamaktadır.²⁸

Bina tamamlama sigortası çerçevesinde sigortacının yükümlülüğü, riziko gerçekleştiğinde tüketiciler tarafından yapılan ödemeleri yasal faizi ile birlikte geri ödemektir. Ancak sigortacının bu çerçevede ödeyeceği tazminat tutarı, poliçede belirtilen azami teminat limiti ile sınırlıdır. Şu halde tüketici, poliçede belirtilen limitten daha fazla zarara uğramışsa, bunların giderilmesi için satıcıya başvurmak zorundadır.

Sigortacı, poliçede kararlaştırılması halinde ödeme yapmak yerine projenin tamamlanarak hak sahiplerine teslim edilmesine de karar verebilir.

Sigortacı, projenin tamamlanması yönünde karar verirse yeni bir yüklenici ile anlaşmak durumundadır. Ancak Genel Şartlarda, rizikonun satıcının taşınmazı sözleşmede taahhüt edilen teslim tarihini müteakip 12 ay içinde tamamlayamaması nedeniyle gerçekleşmesi durumunda, sigortacının aynı satıcı ile anlaşabileceği belirtilmiştir.²⁹

b. Banka Teminat Mektubu

Satıcının teminat sağlama zorunluluğu çerçevesinde sağlayabileceği teminatlardan biri de banka teminat mektubudur. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te, banka teminat mektubunun, satıcının tüketiciye karşı ön ödemeli konut satışına ilişkin yükümlülüklerini yerine getirmemesi halinde tüketicinin ödediği bedeli, ilk talebinde ona derhal ödemeyi kabul ve taahhüt ettiğine dair banka tarafından verilen kesin ve süresiz mektup olduğu ifade edilmiştir.

Banka teminat mektubu hukukî niteliği itibariyle üçüncü kişinin fiilini üstlenme niteliğinde bir garanti sözleşmesi olarak kabul edilmektedir. Yargıtay da yerleşik içtihatlarında aynı görüşü benimsemiştir.³⁰ Banka teminat mektubunda üçlü bir ilişki vardır. Bu üçlü ilişkide garanti veren “banka”, garanti alan “muhatap” ve lehine garanti verilen borçlu ise “lehtar”dır.

Konumuz açısından ele alacak olursak, garanti veren “banka”, garanti alan “tüketici” ve lehine garanti verilen ise “satıcı”dır. Tüketici ile satıcı arasındaki ilişki temel borç ilişkisi, yani ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan ilişkidir. Banka ile tüketici arasındaki ilişki teminat ilişkisidir. Zira banka, tüketici ile banka teminat mektubu sözleşmesi yaparak satıcının ön ödemeli konut satış sözleşmesinden doğan devir ve teslim borcunu ifa edeceğini garanti etmektedir. Banka ile satıcı arasındaki ilişki ise karşılık ilişkisidir. Banka, satıcının talebi doğrultusunda ve onun lehine olarak tüketiciyle banka teminat mektubu sözleşmesi yapma yükümlülüğü altına girmekte, bunun karşılığında ise satıcıdan komisyon almaktadır.³¹

c. Hakediş Sistemi

Hakediş, yüklenicinin inşaatta yapmış olduğu işlerin karşılığı olarak tahakkuk eden alacağı anlamındadır. Bu sistem inşaat sektöründe yaygın olarak kullanılmaktadır. Bu sistem, yüklenicinin inşaatı tamamladığı oranda bunun karşılığı olan ödemeleri iş sahibinden alması esasına dayanmaktadır. Böylelikle, iş sahibinin inşaatın başlangıcında veya bitiminde ödeme yapmasının sakıncaları giderilmiş olmaktadır.

Hakediş sistemi, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’te satıcının sağlayabileceği teminatlardan biri olarak düzenlenmiştir. Buna göre, tüketicinin ödemelerinin hakediş sistemi ile teminat altına alınması durumunda sözleşmede bir banka belirlenir ve bu bankada satıcı adına hesap açılır. Tüketici de sözleşme gereğince yapacağı ödemeleri bu hesaba yatırır, ancak tüketicinin ödemeleri konutun devir veya teslimine kadar bloke altında olur. Satıcının inşaatı tamamladığı oranda hakediş karşılığı olarak bu hesaptaki ödemeler serbest bırakılır.

Yönetmeliğe göre, konutun tamamlanma oranı çerçevesinde belirlenecek hakediş sisteminde, ödemelerin doğrudan bankaya yapılmış olması ve bankanın sorumluluğu altında inşaatın ilerleme seviyesi oranında şirkete aktarılması esastır. Bu şekilde yapılacak ödemelerde tüketicinin rızası aranmaz. Bu işlemlerle ilgili olarak banka, tüketiciden komisyon ve benzeri isim altında herhangi bir bedel talep edemez.³²

d. Bağlı Kredi İle Teminat

Bağlı kredi sözleşmesi; tüketici kredileri açısından Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 30’uncu maddesi hükmünde ve konut finansmanı sözleşmeleri açısından da Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 35’inci maddesi hükmünde düzenlenmiştir. Bu sözleşme; konut finansmanı kredisinin münhasıran belirli bir konutun satın alınması durumunda bir sözleşmenin finansmanı için verildiği ve bu iki sözleşmenin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturduğu sözleşmeyi ifade etmektedir. Şu halde bağlı kredinin söz konusu olabilmesi için, konut satış sözleşmesi ile konut finansmanı sözleşmesinin objektif açıdan ekonomik bir birlik oluşturması gerekmektedir.³³

Kanunda yer alan bu düzenlemenin temel amacı, satıcının tüketiciyi belirli bir kredi verenden kredi almaya yönlendirmesi durumunda, satış sözleşmesi ile kredi sözleşmesi arasında bağlantı kurularak tüketicinin korunmasıdır. Tüketicinin herhangi bir yönlendirme veya satıcı ile kredi veren arasında bir sözleşme olmaksızın kredi kullanması durumunda, söz konusu kredi bağlı kredi olarak nitelendirilemez.³⁴

B. Satıcının Konutu Devir ve Teslim Borcu

Ön ödemeli konut satış sözleşmesinde Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun’un 44’üncü maddesi satıcının konutu tüketiciye, sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ay içerisinde devir veya teslim etmesi gerektiği satıcının bir yükümlülüğü olarak düzenlenmiştir. Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmeliğin 10’uncu maddesinde bu husus,“(1) Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren kırk sekiz ayı geçemez. Aşağıdaki hallerde konutun tüketiciye devir veya teslim edildiği kabul edilir:

a) Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili,

b) Kat irtifakına konu konutun tüketici adına tapu siciline tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli bir şekilde zilyetliğinin devri.” şeklinde ifade edilmiştir. Kanun koyucunun konutun teslimi ve devri için bir üst sınır öngörmesi, ön ödemeli konut satış sözleşmesinin taşıdığı tehlikelere karşı bir tedbirdir.

Satıcı, kırk sekiz içerisinde kat irtifakının devri ile yapılan ön ödemeli konut satış sözleşmesinde, konutun oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devri ve sözleşmenin satış vaadi şeklinde yapılması halinde ise kat mülkiyetinin alıcı adına tescili ve zilyetliğin devrini yapmakla yükümlüdür. Satıcının bu yükümlülüğünü sözleşmenin imza tarihinden itibaren kırk sekiz aylık süre içerisinde yerine getirmesi gerekmekte olup bu süre üst sınır olarak düzenlenmiştir. Sözleşmede devir ve teslim için daha az bir süre kararlaştırılabilir. Ancak, kırk sekiz ayı aşacak şekilde devir ve teslim süresi öngörülemez.³⁵

Kanunun lafzına bakıldığında, kırk sekiz ay içerisinde “devir veya teslim” ifadesi kullanılmış ise de Türk Borçlar Kanunu’nun 207’nci maddesi ile satış sözleşmesinde satıcının asli edimi satış sözleşmesine konu eşyanın devir ve teslimi, alıcının asli edimi ise satış bedelinin ödenmesidir. Bu nedenle, “veya” bağlacının kullanılması eleştirilmekte ve ne tek başına zilyetliğin devrinin ne de alıcı adına tescilin yapılmasının satıcının asli edimini yerine getirdiği şeklinde yorumlanabileceği belirtilerek kırk sekiz ay içerisinde hem devir hem de teslimin gerçekleştirilmesi gerektiği ifade edilmektedir. Görüldüğü üzere tek başına konutun mülkiyetinin devri ya da tek başına konutun teslimi ile satıcı, ön ödemeli konut satışından kaynaklanan asli edimini yerine getirmiş sayılmamaktadır.³⁶

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawyer.com

whatsApp →

KAYNAKÇA

Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi, TBB Dergisi Sayı: 144, 2019.

Aydoğdu, Murat. Tüketici Hukuku Dersleri, Adalet Yayınevi, Ankara 2015.

Çabri, Sezer. “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi”, Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015, Bilgi Yayınevi, Ankara 2015.

Koçaker, Burak. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri, Yüksek Lisans Tezi, Eskişehir, 2015.

Solak, Nilgün. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2020.

Tekelioğlu, Numan. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satıcının Teminat Sağlama Zorunluluğu, Ankara Üniversitesi Hukuk Fak. Dergisi, 67 (1), 2018.

Dipnotlar

1 Solak, Nilgün. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi, Yüksek Lisans Tezi, İstanbul, 2020, s. 5.

2 Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinin Hukuki Niteliği ve Ön Ödemeli Konutların Değerlemesi, TBB Dergisi Sayı: 144, 2019, s. 278.

3 Solak, (a.g.e.) s. 11

4 Solak, (a.g.e.) s. 11

5 “Somut olayda; 3 adet bağımsız bölüm satın alan davacı “tüketici” kavramı kapsamında kabul edilemez”, Yargıtay 14’üncü Hukuk Dairesi, 2015/5308 Esas, 2017/7167 Karar Sayılı, 04/10/2017 Tarihli Kararı.

6 “…Bağımsız bölümlerin üç adet oluşu davacıların tüketici vasfını ortadan kaldırmaz. Zira davacıların başka bir amaçla konut edindikleri de ispat edilebilmiş değildir”, Yargıtay 13’üncü Hukuk Dairesi, 2016/9389 Esas, 2017/8673 Karar Sayılı, 27/09/2017 Tarihli Kararı.

7 Solak, (a.g.e.) s. 21

8 Koçaker, Burak. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmeleri, Yüksek Lisans Tezi, Eskişehir, 2015, s. 48

9 Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. (a.g.e.) s. 285

10 Solak, (a.g.e.) s. 61,62

11 Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. (a.g.e.) s. 283

12 Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. (a.g.e.) s. 284

13 Çabri, Sezer. “6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun Uyarınca Ön Ödemeli Konut Satışı Sözleşmesi” ,Sektörel Bazda Tüketici Hukuku ve Uygulamaları 2014-2015, Bilgi Yayınevi,Ankara 2015, s.216

14 Aydoğdu, Murat. Tüketici Hukuku Dersleri, Adalet Yayınevi, Ankara 2015, s. 272

15 Yargıtay 3’üncü Hukuk Dairesi, 2018/3286 Esas, 2018/13028 Karar Sayılı ve 20/12/2018 Tarihli Karar

16 Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. (a.g.e.) s. 284

17 Akipek Öcal, Şebnem/ Öcal, Levent. (a.g.e.) s. 287, 288

18 Solak, (a.g.e.) s. 132,133

19 Solak, (a.g.e.) s. 133

20 Solak, (a.g.e.) s. 134

21 Koçaker, (a.g.e.) s.81

22 Koçaker, (a.g.e.) s.82

23 Koçaker, (a.g.e.) s.82

24 Koçaker, (a.g.e.) s.84

25 Koçaker, (a.g.e.) s.86

26 Koçaker, (a.g.e.) s.87

27 Solak, (a.g.e.) s. 96

28 Tekelioğlu, Numan. Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesinde Satıcının Teminat Sağlama Zorunluluğu, Ankara Üniversitesi Hukuk Fak. Dergisi, 67 (1), 2018, s. 89

29 Tekelioğlu (a.g.e.) s. 91

30 “Bankanın sıfatı teminatı veren olduğundan, taahhüdü esas sözleşmeyi yapan taraflardan ve esas akitten ayrı ve tamamen müstakildir. Bankanın taahhüdü lehtarın borcunun geçerliliğine ve varlığına bağlı olmaksızın garanti taahhüdü olarak tecessüm eder. Bir kimse, asıl borçlunun ileri sürebileceği itirazlara bakılmaksızın borcun yerine getirilmemesinden doğan zararın tazminini kabul etmesi halinde o kimseye garanti veren durumundadır. Üçüncü şahsın fiilini garanti eden, yani bu şahsın bir şey yapacağını başkasına vaat eden şahıs müstakil bir taahhüt altına girmiştir.” Yargıtay İBK, 66/16 Esas, 67/7 Karar, 13/12/1967 Tarihli Kararı.

31 Tekelioğlu (a.g.e.) s. 93

32 Tekelioğlu (a.g.e.) s.94

33 Tekelioğlu (a.g.e.) s.95

34 “Kredi veren kuruluşun verdiği kredinin bağlı kredi sayılabilmesi için, kredi verenin tüketici kredisini belirli marka, bir mal veya hizmet satın alması ya da belirli bir satıcı veya sağlayıcı ile yapılacak satış sözleşmesi şartı ile vermesi gerekir. Bu koşulları taşımayan tüketici kredisinin bağlı kredi olarak kabulü olanaksızdır. Davacının konut satın almada kullanmak üzere davalı bankadan kredi kullandığı sabittir. Davacı ile davalı arasında yapılan kredi sözleşmesinde satın alınacak malın herhangi bir özelliği belirtilmediği gibi, satıcı ismi de belirtilmemiştir. Davalılar arasında bir sözleşme olmadığı gibi, broşürlerde de davalı bankanın adı hiç geçmemiştir. Öyle olunca bankanın davacıya kullandırdığı kredinin bağlı kredi niteliğinde olmadığından davalı banka hakkındaki davanın husumet yönünden reddi gerekir.” Yargıtay 13. Hukuk Dairesi, 2015/29827 Esas, 2015/30307 Karar sayılı ve 19/10/2015 Tarihli Kararı.

35 Solak, (a.g.e.) s. 110

36 Solak, (a.g.e.) s. 111