Malik ve Kiraya Verenin Tahliye Davası Açma Hakkı

kira sozlesmesi malik ve kiraya verenin tahliye davasi acma hakki

I. Kiraya Veren, Malik Olmak Zorunda Mı?

Kira sözleşmesi, bir bedel karşılığında geçici bir süre için tarafa veya başkasına ait taşınır veya taşınmaz malın veya bir hakkın kullanımını sağlayan sözleşmedir. Kira sözleşmesinin tarafları, kiraya verilen maldan bedel karşılığı yararlanan kiracı ile yararlanmaya razı olan kiralayandır.¹

Kiralayan, taşınmazın maliki olmak zorunda değildir. Başkasına ait taşınmazın kiraya verilmesi mümkündür ve bu sözleşme hukuken geçerlidir.² Kiraya verenin malik olmadığı durumlarda, malikin dava açma ve icra takibi başlatması konularında dikkat edilmesi gereken hususlar mevcuttur.

II. Kiraya Verenin Tahliye Davası Açma ve İcra Takibi Başlatma Hakkı

Kiraya veren, kira sözleşmesine dayalı her türlü tahliye davası açabilir ve icra takibi başlatabilir. Kiray veren; ihtiyaç nedeniyle tahliye davası, iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası, kiracının temerrüdüne dayalı tahliye davası, yeniden inşa ve imar sebebiyle tahliye davası ve kira bedelinin tespiti davası açabilir. Kira bedelinin ödenmemesine dayalı tahliye talepli icra takibi ve tahliye taahhütnamesine dayalı icra takibi başlatabilir.

III. Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesi gereğince kiraya veren; kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan itibaren bir ay içinde ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

İhtiyaç iddiasına dayalı olarak açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir. Kiralanan durumunda olmayan malik de ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açabilir.

Kiralanan paylı mülkiyete konu ise pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir. Bu koşullar birlikte dava açma şeklinde gerçekleşebileceği gibi bir paydaş tarafından açılan davaya sonradan diğer paydaşların onaylarının alınması şeklinde de sağlanabilir. Elbirliği mülkiyetinde, ortakların davaya katılmaları sağlanamaz ise miras bırakanın terekesine temsilci atanması sağlanarak temsilci huzuruyla dava yürütülür.³

Kiraya veren veya kiraya veren durumunda olmayan malik ancak kendisinin, eşinin alt soyu ve üst soyunun veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişilerin konut (veya işyeri) ihtiyacı için dava açabilir.⁴

IV. Malik İcra Takibi Başlatabilir Mi?

Ödenmeyen kira alacağı kiraya veren ya da kiraya veren olmayan malik tarafından talep edilebilir. Fakat kiraya veren durumunda olmayan malikin ödenmeyen kira bedelini talep etmesi için gereken şartlar vardır.⁵

Kiraya veren durumunda olmayan malikin önceden kiracıya ihbar göndererek kira bedellerinin kendisine ödenmesini talep etmesi ve bu ihbarın sonuçsuz kalması gerekir. İhbar sonuçsuz kalıp ihtarın kiracıya tebliğinden sonraki kira bedelleri kendisine ödenmezse tebliğden sonraki kira bedelleri için icra takibi başlatabilir.^⁶

Kiraya veren durumunda olmayan malik, ihtarname göndermeden tarafı olmadığı kira sözleşmesine dayanarak icra takibi başlatamaz ve itiraz durumunda itirazın iptali ve itirazın kaldırılması dava açamaz.⁷

V. Malik İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiracı, bir yıldan kısa süreli kira sözleşmelerinde kira süresi içinde; bir yıl ve daha uzun süreli kira sözleşmelerinde ise bir kira yılı veya bir kira yılını aşan süre içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına sebep olmuşsa kiraya veren, kira süresinin ve bir yıldan uzun süreli kiralarda ihtarların yapıldığı kira yılının bitiminden başlayarak bir ay içinde, dava yoluyla kira sözleşmesini sona erdirebilir.” hükmüne yer verilerek iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası düzenlenmiştir.

İki haklı ihtar nedenine dayalı tahliye davası, kiraya veren tarafından ve kiraya veren durumunda olmayan malik tarafından açılabilir. Fakat kiraya veren durumunda olmayan malikin bu davayı açabilmesi için burada da daha önce kiracıya ihtar göndererek kiraların kendisine ödenmesini istemesi, kiralar kendisine ödenmezse söz konusu iki ihtarı göndermesi gerekir.⁸

VI. Malik Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracıyı Tahliye Edebilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinde; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne yer verilerek tahliye taahhütnamesi düzenlenmiştir.

Tahliye taahhütnamesi nedenine dayalı tahliye davasının mutlaka kiraya veren tarafından açılması gerekir. Kiraya veren durumunda olmayan malikin tahliye davası açma hakkı yoktur. Kiraya veren durumunda olmayan malik, tahliye taahhütnamesini icra takibine koyamaz, itiraz durumunda itirazın iptali ve itirazın kaldırılması davalarını açamaz.⁹

VII. Malik Kiracının Kira Bedelini Ödememesi Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde; “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar.” hükmüne yer verilmiştir.

Kira alacağı ya kiraya veren ya da kiraya veren olmayan malik tarafından talep edilebilir. Ancak bunun için de malikin öncelikle kiracıya ihtarname tebliğ ettirerek kira paralarının kendisine ödenmesini istemesi gerekir. İhtarname tebliğinden sonra gerçekleşecek kira paralarının ödenmemesi halinde kiraya veren olmayan malik hem kira paralarının tahsili ve hem de temerrüt nedeniyle kiracının tahliyesini isteyebilecektir.¹⁰

Kiralanan paylı mülkiyete konu ise icra takibi başlatılırken ve dava açılırken pay ve paydaş çoğunluğunun sağlanması, elbirliği halinde mülkiyete konu teşkil ediyorsa tüm ortakların davaya katılmaları gerekir.¹¹

VIII. Malik Yeniden İnşa ve İmar Sebebiyle Tahliye Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesinin ikinci fıkrasında; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Yeniden inşa veya imar amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi nedeniyle açılacak davalarda dava hakkı kural olarak kiraya verene aittir. Ancak kiraya veren durumunda olmayan malikin de bu davaları açabileceği içtihaden kabul edilmiştir.¹² Kentsel dönüşüme giren taşınmazlar da bu maddeye girmektedir.

Yargıtay’ın vermiş olduğu kararlarda hem kiraya veren olmayan malikin hem de malik olmayan kiraya verenin tahliye davası açabileceğini kabul etmektedir.¹³

IX. Malik Kira Tespit Davası Açabilir Mi?

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilerek kira bedelinin tespiti davası düzenlenmiştir.

Kira bedelinin tespiti davasını, kiraya veren açabileceği gibi, kiraya veren sıratı bulunmayan taşınmazın maliki veya paydaşlarından her biri de açabilir. Kiralanan, iştirak halinde mülkiyete konu ise, tüm mirasçıların birlikte dava açmaları veya açılan davaya katılmaları, izin belgesi vermeleri ya da mirasa temsilci atanması ile mümkündür. Kiralanan elbirliği mülkiyete tabi ise, her paydaş kendi payı oranında kira parasının tespitini isteyebilir.¹⁴

Avukat Ece Deniz VARDAR

Kira Hukuku Yayınlarımız

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawyer.com

whatsApp →