Sözleşmeler kural olarak kişisel borç doğurur. Ancak kira sözleşmelerinde kiracının ölümü sözleşmeyi sona erdiren bir neden değildir. Taşınır, taşınmaz ve ürün kiraları için kiracının ölümü durumunda kanunda özel düzenlemelere yer verilmiştir.
I. Kiracının Ölümü Durumunda Genel Düzenleme
Türk Borçlar Kanunu’nun 333’üncü maddesinde kiracının ölümü başlıklı özel bir kanuni düzenlemeye yer verilmiştir. Bu düzenlemeye göre kiracının ölmesi durumunda kiracının mirasçıları kira sözleşmesini sürdürebilirler.
Kiracının ölümü halinde kiraya verenin sözleşmeyi sona erdirme, kiralananın geri verilmesi veya tahliye hakkı yoktur. Bu hak genel olarak kiracının mirasçılarına tanınmıştır. Kiracının mirasçıları yasal fesih bildirim süresine uyarak en yakın fesih dönemi sonu için sözleşmeyi feshedebilirler.
II. Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmelerinde Kiracının Ölümü
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için kiracının ölümüne dair özel bir düzenlemeye yer verilmiştir. Türk Borçlar Kanunu’nun 356’ıncı maddesine göre; ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanlara sözleşmeyi sürdürme hakkı tanınmıştır.
Bu düzenlemede genel düzenlemeden farklı olarak “kiracının mirasçıları” kanun hükmünde sayılmamaktadır. Ancak madde gerekçesinde; “…Maddede yapılan düzenlemede, “kiracının mirasçılarına” özellikle yer verilmemiştir. Çünkü mirasçı, Türk Medeni Kanununun miras hukukuna ilişkin hükümleri çerçevesinde, mirasbırakan konumundaki “ölen kiracı”nın külli halefi olarak, söz konusu konut ya da çatılı işyeri kira sözleşmesinin tarafı haline gelmiştir. Bu nedenle, “ölen kiracının mirasçısı”, kira sözleşmesini Tasarının 332 (Kanun’da 333’üncü) maddesine dayanarak feshetmemişse, kiracı olarak kabul edilecektir.” şeklinde kafa karıştırıcı bir gerekçeye yer verilmiştir.
Kanun yapma tekniğine göre; Türk Borçlar Kanunu’nun 356’ıncı maddesinin gerekçesi ile madde metni birbiri ile çelişmektedir. Zira tüm kira sözleşmeleri için genel düzenleme olan 333’üncü madde mevcutken konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri kısmında 356’ıncı maddeye yer verilmesi özel bir düzenlemedir. Bu düzenlemede “ölen kiracının mirasçıları” yerine münhasıran bir kısım kişilere yer verilmesi özel bir intikal düzenlemesi anlamı taşımaktadır. Özellikle kiracının mirasçıları sayılmamıştır. Madde gerekçesinde ise bunun nedeni olarak genel düzenlemeye atıf yapılması oldukça kafa karıştırıcıdır.
Doktrinde de yaptığımız açıklamalara benzer şekilde bir fikir ayrılığı doğmuştur. Bir kısım hukukçular konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kiracının ölmesi durumunda “kiracının mirasçılarının” sözleşmeyi sürdürme hakkı olmadığını savunmaktadır. Bir kısım hukukçular ise kiracının mirasçılarının da sayılanlar ile birlikte sözleşmeyi sürdürme hakkı olduğu görüşündedir.
Sözleşmeyi sürdürmenin ne şekilde yapılacağı konusunda da özel bir düzenlemeye yer verilmemiştir. Kira ödemelerinin kanunda sayılan kişiler tarafından yapılması veya açık beyan ile iradenin ortaya konulması sayılabilir.
III. Uygulama
Yargıtay’ın veya Bölge Adliye Mahkemeleri’nin konuya yaklaşımında net bir uygulamadan bahsetmek güçtür.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2015/3506 Esas ve 2015/3741 Karar sayılı 15.04.2015 tarihli kararında; “…Kiralayan veya kiracının ölü olması halinde kira ilişkisi devam ettiği sürece mirasçılar arasında zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğundan davanın, mirasçıların tamamı tarafından, tüm mirasçılara karşı açılması gerekir. Bu husus kamu düzenine ilişkin bulunduğundan mahkemece kendiliğinden gözetilmesi gerekir…” hükmüne yer verilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2016/3861 Esas ve 2016/4324 Karar 02.06.2016 tarihli kararında “...Mahkemece, 6098 Sayılı TBK’nun 333. (818 sayılı Borçlar Kanunu’nun 265.) maddesinde kiracının ölümü ile sözleşmenin kendiliğinden sona ermeyeceği hususunun dikkate alınması,” şeklinde gerekçeyi bozma gerekçesi saymıştır.
Her iki kararda da konut ve çatılı işyeri kapsamına giren kira sözleşmelerinden dolayı Türk Borçlar Kanunu’nun 356’ıncı maddesine değinilmemiştir.
Ankara Bölge Adliye Mahkemesi 15. Hukuk Dairesi 2018/3524 Esas ve 2019/125 Karar sayılı 23/01/2019 tarihli kararında; “…Kabule göre TBK’nun 356.maddesinde ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların sözleşme ve kanun hükümlerine uydukları sürece kira sözleşmesinin sürdürülebileceği hüküm altına alınmış ise de; kiracı ölmekle, kiracının kiracılık hakkı elbirliği mülkiyeti halinde tüm mirasçılarına geçer. Mahkemece, kiracı ile birlikte oturan şahısların kimler olduğu tespit edilmeden ve taraf teşkili sağlanmadan yazılı şekilde karar verilmesi de doğru değildir.” şeklinde bir hükme yer verilmiştir. Bu gerekçeden mahkeme uygulamasının genel düzenleme olan 333’üncü maddeye mi yoksa 356’ıncı maddeye mi ağırlık verdiği belirsizdir.
IV. Sonuç Olarak
Kiracının ölümü halinde kira sözleşmesinin özel niteliğine göre Türk Borçlar Kanunu’nun 333’üncü, 356’ıncı ve 371’inci hükümleri uygulama alanı bulabilecektir.
Görüşümüze göre konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ve ürün kira sözleşmelerinde kiracının ölmesi halinde özel olarak kanunda sayılan kişilerin sözleşmeyi sürdürme hakkı mevcuttur. Bu hakkın kullanımında ise; ölen kiracının ortakları veya bu ortakların aynı meslek ve sanatı yürüten mirasçıları ve ölen kiracı ile birlikte aynı konutta oturanların sözleşmeyi sürdürme gayretinde olup olmadıkları değerlendirilmelidir. Örneğin kira ödemelerinin devam etmemesi, kiralananın tahliye edilmesi sözleşmenin devam etmediği şeklinde yorumlanabilir. Bu tür kira sözleşmelerinde kiracının mirasçılarının sözleşmenin tarafı olduğundan bahsetmek güçtür.
Genel kira sözleşmelerinde kiracının ölümünde “kiracının mirasçıları“nı sözleşmenin tarafı olarak kabul etmek mümkündür.
Her türlü kira sözleşmesinde kiracının ölümü halinde kiraya verenin sözleşmeyi fesih, kiralananın tahliyesi hakkı bulunmamaktadır.
Kiracının ölmesinin güncel kira uyuşmazlıklarına ne şekilde sirayet edeceği ise tam bir muammadır. 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren uygulanmaya başlayan kira uyuşmazlıklarında dava şartı arabuluculuk başvurusundan önce; aynı konutta oturanlar veya kiracının mirasçıları ne şekilde tespit edilebilecektir? Kiraya veren ne kira sözleşmesini feshedebilecek ne de doğru taraf teşkilini sağlayabilecektir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
