I. Genel Olarak
Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesinin birinci fıkrasının ikinci bendinde; “Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” şeklinde yeniden inşa ve imar bir tahliye sebebi olarak düzenlenmiştir. Zorunlu onarım tadilat nedeniyle tahliye davası buna göre açılabilecektir.
Kira sözleşmenizin yenilenme tarihinden sonra bir ay içerisinde öncelikle arabulucuya başvurarak yeniden inşa, zorunlu onarım ve tadilat yaptırmanız gerekmesi durumunda tahliye davası açabilirsiniz. Bu davayı hem kiraya veren hem de kiraya veren olmayan malik açabilmektedir. Fakat her tadilat ve onarım için kiracının tahliye ettirilmesi söz konusu değildir. Davanın kabul edilmesi için belirli şartların mevcut olması gerekmektedir. Yazımızda yeniden inşaya değil, zorunlu onarım ve tadilat sebeplerine değinilecektir.
II. Zorunlu Onarım ve Tadilat Nedeniyle Tahliye Davası Açmanın Şartları
1. Onarım, Genişletme ve Değiştirme Yapılması
Öncelikle dairenizde bir onarım, genişletme ve değiştirme yapma amacıyla söz konusu tahliye davasını açmanız gerekmektedir. Onarım, yapıda zamana veya diğer müdahalelere bağlı olarak bozulan kısımların iyileştirilmesidir. Deprem nedeniyle zedelenen kolonların güçlendirilmesi onarıma örnektir.
Genişletme yeni oda, yeni kat bölüm ilavesi, iç veya dış duvarlarının bazılarının kaldırılarak veya duvarların yerlerinin değiştirilerek binanın kullanım alanının artırılmasıdır. Değiştirme, binanın kullanım şeklinde yapılan değişikliklerdir. Üst üste iki dairenin birleştirilmesi, binaya asansör takılması değiştirmeye örnektir. Dava dilekçesinde hangi sebebe dayanıldığının belirtilmesi gerekmektedir.
2. İmar Amacı Olması
Onarım, genişletme veya değiştirmenin imar amacı taşıması gerekmektedir. İmar amacı, taşınmazın önceki haline göre iyileştirme çalışmalarını, kötü durumunun ortadan kaldırılmasını, güzelleştirmeleri, kullanışı açısından daha iyi bir konuma getirilme amacıdır. İmar amacı taşımayan onarım, genişletme ve değiştirmeler için tahliye kararı verilmemektedir.
Örneğin;
- Harap ve bakımsız durumda olan bir binanın, kaloriferli hale getirilmesi amacıyla katlar arasında tadilat yapılması,
- Asansör veya odalara banyo konulması,
- Kiralananın Deprem Yönetmeliği’ne dayalı olarak kolon ve duvarlarında güçlendirme yapılmasında imar amacının varlığı kabul edilmektedir.
İmar amacı bulunmayan değişiklik ve tadilatlara örnek olarak kiralanan ve bitişiğindeki dükkanlar arasında bölme duvarın kaldırılması verilebilmektedir. İmar amacının bulunup bulunmadığı, keşif ve bilirkişi raporu ile ortaya koyulacaktır.
3. Esaslı Olması
Yapılan değişiklik ve tadilatların aynı zamanda esaslı ve önemli olması gerekmektedir. Kiralananda yapılan ufak değişiklikler esaslı sayılmamaktadır. Eğer binada onarım genişletme veya değiştirme işlemleri sırasında oturmak mümkün değilse karine olarak işin esaslı olduğu kabul edilmektedir. Değişikliğin esaslı olup olmadığının tespiti de bilirkişiler tarafından yapılmaktadır.
Yapılan her onarım, genişletme ve değiştirme faaliyeti tahliye davasına konu olamayacaktır. Fakat işlemlerin zorunlu bir değişiklik olması gerekmemektedir. Değişikliğin esaslı ve imar amacı bulundurup bulunmadığı önemlidir.
Yargıtay tarafından kiraya verenin gelirini arttırmak amacıyla yapacağı esaslı ve imar amaçlı onarım ve tadilatlarda tahliye kararı verilmesi gerektiğine karar vermiştir. Yargıtay aynı zamanda konut olarak kiraya verilen bir kiralananı kiraya veren işyerine çevirip kendisi işletecekse tahliye kararı verilebileceğine karar vermiştir.
Kiralananda yapılacak boya badana ve parke döşeme işleri, esaslı olarak kabul edilmemektedir. Binaya kat çıkılması, büyük ve estetik restore çalışmaları ise esaslı kabul edilmektedir.
4. Kiracının Oturmasının İmkansız Olması
Tahliye kararının verilebilmesi için onarım ve tadilat sırasında, taşınmazın kullanılması mümkün olmamalıdır. Aksi halde tahliye kararı verilmeyecektir. Yargıtay tarafından, onarım sırasında bina içinde bulunulmasının yüzde yetmiş beş tehlike oluşturacağı bilirkişi tarafından belirtilmişse tahliyeye karar vermek gerektiğine hükmedilmiştir.
İnşaat işleri yapılırken, kiralananda oturulmasının veya işyeri ise kiralananın kullanılmasının imkansız olması gerekmektedir. Kiralananda oturmanın mümkün olup olmayacağı da bilirkişiler tarafından incelenmektedir.
5. Projenin Mahkemeye Sunulması
Yapılacak olan değişikliğin, tamirat ve tadilatın projesinin de mahkemeye sunulması gerekmektedir. Mahkemeye inşaata ilişkin belediyenin onayladığı proje sunulmalıdır. Bilirkişiler proje üzerinde ve mahallinde inceleme yaparak projenin yapılmasının hukuken mümkün olup olmadığını tespit edecektir.
Davayı açtığınızda projenin tasdik edilmesi gerekmemektedir. Fakat yargılama aşamasında mahkemeye ibrazı zorunludur. Eğer projenin tasdiklenmesi için ilgili belediyeye müracaat edilmiş ama belediyeden henüz bir cevap gelmemişse, cevabın gelmesinin beklenmektedir. Bunun için davacıya mahkeme tarafından süre verilmektedir. Ama davacı tarafa birden fazla kesin süre verilmiş olabilmektedir. Bu durumda davacı belediyeye müracaat etmemişse mahkeme davayı reddedebilecektir.
Kiralanan tarihi eser olursa yapılan tadilat işlemleri için Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’ndan gerekli izinlerin
alınması gerekmektedir.
Bilirkişi, projenin kanuna uygun olup olmadığını saptayacaktır. Ayrıca onanmış olan projenin kiralanana ait olup olmadığını tespit etmelidir. Ancak bilirkişiden projenin inşaat tekniği bakımından doğru ya da yanlış bulunduğu şeklinde yetkilerini aşan bir değerlendirme yapması beklenemez.
III. Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu’nun 355’inci maddesinin ikinci ve üçüncü fıkrasında; “Yeniden inşa ve imar amacıyla boşaltılması sağlanan taşınmazlar, eski hâli ile, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe başkasına kiralanamaz. Eski kiracının, yeniden inşa ve imarı gerçekleştirilen taşınmazları, yeni durumu ve yeni kira bedeli ile kiralama konusunda öncelik hakkı vardır. Bu hakkın, kiraya verenin yapacağı yazılı bildirimi izleyen bir ay içinde kullanılması gerekir; bu öncelik hakkı sona erdirilmedikçe, taşınmaz üç yıl geçmeden başkasına kiralanamaz. Kiraya veren, bu hükümlere aykırı davrandığı takdirde, eski kiracısına son kira yılında ödenmiş olan bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödemekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir.
İlk olarak; yeniden inşa veya imar nedeniyle tahliye edilen taşınmazda kiraya veren, tadilatı gerçekleştirmezse 3 yıl boyunca taşınmazı kiraya vermesi yasaktır. ileri sürdüğü tahliye nedenini gerçekleştirmemesi halinde, yeniden kiralama yasağı düzenlenmiştir. İkincisi ise yeniden inşa veya imar amacıyla boşaltılan taşınmazda, kiraya veren tadilatı yaptıktan sonra başkasına kiralamadan önce kiracıya teklifte bulunmalıdır. Kiracıya teklifte bulunmadan 3 yıl içerisinde başka birine kiraya vermesi yasaktır. Fakat taşınmazı kiraya verenin kendisinin kullanması konusunda herhangi bir yasak bulunmamaktadır.
Kiracı tahliye edildikten ve imar faaliyeti tamamlandıktan sonra kiraya veren, kiracıya bir bildirimde bulunarak taşınmazı yeni durumu ve yeni bedeli ile kiralayıp kiralamayacağını sormalıdır. Kiracı, bu bildirime bir ay içinde olumlu bir cevap vermezse kiralama hakkını yitirecektir. Bu durumda kiraya veren taşınmazı başkasına kiralayabilmektedir.
Kiraya verenin, yeni kira bedeli olarak kiracıya çok yüksek bir bedel teklif etmemesi gerekmektedir. Kiraya veren, rayiç kira bedelinin çok üstünde bir teklif yaparsa ve bu nedenle kiracı öncelik hakkının kullanamazsa yeniden kiralama yasağın aykırılık söz konusu olur. Yargıtay tarafından yeni kira bedelinin makul ve adil olması gerektiğine hükmedilmektedir. Ayrıca emsaller de dikkate alınarak rayiç kira bedelinin teklif edilmesi gerekmektedir.
Kiraya veren tarafından yeniden kiralama yasağı ihlal edilirse kiracıya tazminat olarak bir yıllık kira bedelinin ödenmesi gerekecektir. Yeniden kiraya verme yasağı, kiracıya dava yoluyla sözleşme yapmaya zorlama ve kira bedeli belirlenmesi hakkı vermemektedir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
