I. Tapu Sicili Nedir?
Tapu sicili, taşınmazlar üzerindeki hakları göstermek üzere tutulan sicildir. Ana ve yardımcı sicilden oluşmaktadır. Ana sicil; tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğü, yevmiye defteri, belgeler ve planlardan oluşmaktadır. Yardımcı sicil; aziller sicili, düzeltmeler sicili, kamu orta malları sicili ve tapu envanter defteridir.
Taşınmazlar, bulundukları bölgenin tapu siciline kaydedilmektedir. Tapu siciline taşınmaz olarak arazi, taşınmazlar üzerindeki bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler kaydedilmektedir. Özel mülkiyete tabi olmayan ve kamunun yararlanmasına ayrılan taşınmazlar tapu siciline kaydedilmezler.
Tapu kütüğü ise taşınmazın üzerindeki ayni ve kişisel hakların gösterildiği, mahalle konumuna göre tutulan taşınmazın eylemli ve hukuksal durumunu yansıtan kütüktür. Kat mülkiyetine konu olan bağımsız bölümler de kat mülkiyeti kütüğüne kaydedilmektedir. Kütüklerde her taşınmaza bir sayfa ayrılmaktadır.
II. Tescil ve Yolsuz Tescil
1. Tescil Nedir?
Tescil, taşınmazın devri veya taşınmazda bir ayni hakkın doğumu amacıyla tapu sicil memuru tarafından tapu kütüğüne yapılan kayıttır. Tescilin koşulları; ilgili kişinin yazılı istemi, geçerli bir hukuki nedenin varlığı, ilgilinin tasarrufa yetkili olduğunun belgelenmesidir.
Bir kişi, tapu sicilince kendi adına kayıtlı bir taşınmazı sadece başkasına satabilmektedir. Malikin verdiği vekaletname ile özel yetkilendirilen temsilci de yetkili kişi sayılmaktadır. Satıcının yazılı istemi, satış sözleşmesi ve satıcının yetkili olması şartlarının taşınması durumunda satış yapılabilmekte ve alıcıya tescil yapılabilmektedir.
Ayni haklar, kütüğe tescil ile doğarlar. Mülkiyet hakkı veya sınırlı ayni haklar kütüğe tescil ile kazanılmaktadır. Tapu kütüğüne tescil edilmedikçe kimse taşınmaz hakkında bir ayni hak kazanamaz. Tescile güvenerek ayni hak edinen iyiniyetli 3. kişilerin hakları korunur ve mülkiyet hakları korunur.
Tapu kütüğü ve kat mülkiyeti kütüğündeki sayfalardaki özel sütunlara;
- Mülkiyet,
- Taşınmaz üzerinde kurulmuş olan veya o taşınmaz lehine başka taşınmaz üzerinde kurulmuş bulunan irtifak hakları ile taşınmaz yükü,
- Taşınmaz üzerindeki rehin hakları.
- Eklentiler tescil edilmektedir.
2. Yolsuz Tescil
Yolsuz tescil, bağlayıcı olan bir hukuki sebebe dayanmayan veya hukuki sebebe dayanmayan tescildir. Tescil yolsuzsa kaydın terkini veya düzeltilmesi dava yoluyla istenebilmektedir. Bu tescilin hukuki hale gelebilmesinin tek yolu iyiniyettir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’na göre yolsuz tescilin geçerli olarak sayılabilmesi için ; ortada geçerli bir hukuki işlemin bulunmaması, geçerli olmayan bir hukuki işleme dayanılarak tapuda bir intikal işleminin yapılması, ikinci el konumunda olan kişinin yolsuz olarak tescil edilen tapu kaydının doğru olduğuna güvenerek iktisapta bulunması gerekmektedir.
3. Tapu Tahsis Belgesi ile Tescil
Tapu tahsis belgesi, bir tapu kaydı olmayıp sahibine sadece taşınmazı fiili kullanma hakkı vermektedir. Tahsis belgesi, sahibi ve mirasçıları için tescili sağlamaya tek başına yeterli sayılmamaktadır. Yargıtay kararlarına göre tapu tahsis belgesinin tescil edilebilmesi için gereken şartlar;
- Hukuken geçerli bir tapu tahsis belgesinin bulunması,
- Taşınmazda 3194 Sayılı Kanunun 18. maddesi uyarınca imar planı veya 3290 Sayılı Kanun ile 2981 Sayılı Kanun uyarınca ıslah imar planının yapılması olması,
- Taşınmazın kamu hizmetine ayrılmamış olması,
- İmar planına göre konut alanında kalmış olması,
- İlgiliye tapu tahsis belgesi gereğince başka bir yerden tahsis yapılmamış olması,
- Taşınmaz ile tescili istenen yerin aynı yer olup olmadığı ve taşınmazın niteliklerinin belirlenmesi amacıyla mahallinde uzman bilirkişiler aracılığıyla keşif yapılması,
- Taşınmazın ara bedelinin ödenmiş olması, ödenmemiş ise taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin uzman bilirkişiler aracılığıyla saptanarak hükümden önce mahkeme veznesine veya tevdi mahalline yatırılması,
- İmar parselinin oluşturulması sırasında şuyulandırmaya tabi tutulan parselden 3290 Sayılı Kanun ile değişik 2981 Sayılı Kanunun 18/b-c maddesi uyarınca düzenleme ortaklık payı kesilip kesilmediğinin, kesilmiş ise uygulanan oranın saptanması gerekmektedir.
III. Terkin
Tekin, tapu sicilinde kayıtlı olan ayni hakkın ortadan kaldırılmasıdır. Satış sonucunda taşınmazda eski malikin ayni hakkı terkin edilirken yeni malikin ayni hakkı tescil edilmektedir. Tapu sicilindeki bir tescil, hak sahibi kişilerin yazılı beyanıyla, yetkili makam veya mahkeme kararına istinaden terkin edilebilmektedir. Terkin, sicilin üzerinin kırmızı kalemle çizilerek altındaki satıra “terkin edildi” ibaresinin yazılmasıyla yapılmaktadır.
Terkin, öğretide kurucu ve açıklayıcı terkin olarak ikiye ayrılmaktadır. Kurucu terkin, tasarrufi bir işlem olup terkinin yapılmasıyla ayni hak sona ermektedir. Açıklayıcı terkin ise tapu sicilindeki kaydın gerçeğe uygun olmaması durumunda söz konusu olmaktadır.
IV. Şerhler
Şerhin amacı, taşınmazın hukuki durumunu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir kılmaktadır. Tapu siciline; kişisel haklar, tasarruf yetkisinin kısıtlanması ve yasaklanması ile geçici tesciller şerh edilebilmektedir.
Şerh, tapu kütüğü veya kat mülkiyeti kütüğünün taşınmaza özel sayfasındaki özel sütuna yazılmaktadır. Şerhin konusu, süresi, tarih, yevmiye numarası ve varsa değeri yazılmaktadır. Şerhlerin süresi dolduğunda tapu memuru, şerhleri resen terkin etmektedir.
Kişisel haklar, tapu kütüğüne şerh edilebilmektedir. Bunlardan bazıları;
- Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, (Süresi en fazla 5 yıl olabilir.)
- Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi,
- Kira sözleşmesi,
- Gerialım ve önalım sözleşmeleri, (Süresi en fazla 10 yıl olabilir.)
- Bağışlamadan dönme hakkı ve kanunda şerh edilebileceği belirtilen diğer kişisel haklardır.
Taşınmazla ilgili tasarruf yetkisinin kısıtlanması veya engellenmesi ile ilgili de tapu siciline şerh verilmektedir. Örneğin;
- Çekişmeli hakların korunmasına ilişkin mahkeme kararları,
- İhtiyati tedbir kararı,
- Haciz, iflas kararı veya konkordato ile verilen süre,
- Aile yurdu kurulması, artmirasçı atanması gibi şerh verilmesi kanunen öngörülen işlemler.
- Aile konutu şerhi,
- Eşin bir taşınmaz üzerindeki tasarruf yetkisinin kısıtlanması.
İddia edilen bir aynî hakkın güvence altına alınması gerekiyorsa veya tasarruf yetkisini belirleyen belgelerdeki noksanlıkların sonradan tamamlanmasına kanun olanak tanıyorsa geçici tescil şerhi verilebilmektedir. Geçici tescil şerhi, bütün ilgililerin razı olması durumunda veya hâkimin karar vermesi durumunda verilebilmektedir.
V. Beyanlar Hanesi
Taşınmazın eklentileri, malikin istemi üzerine kütükteki beyanlar sütununa yazılmaktadır. Eklentilerin adedi, cinsi ve kıymeti de beyanlar sütununa kaydedilmektedir. Beyanlar hanesine yazılan kayıtlar, kural olarak bir ayni hak tesis etmemektedir. Taşınmazın hukuki durumu hakkında aleniyet sağlamak amacıyla yazılmaktadırlar.
- Taşınmazlardaki muhdesatlar da beyanlar hanesinde gösterilmektedir.
- Geçit hakkının sürekli nitelikte olması durumunda da bu husus, beyanlar hanesinde gösterilmektedir.
- Kat mülkiyetine tabi taşınmazlarda bağımsız bölüm dışında olan ve bu bağımsız bölüme tahsis edilen kömürlük, tuvalet, garaj gibi eklentiler bağımsız bölümün bütünleyici parçası sayılmaktadır ve beyanlar hanesine yazılmaktadır.
- Korunması gereken taşınmaz kültür varlığı, korunma alanı veya cinsi derecesi bir bölümü veya tamamının sit içinde kaldığı tapu kütüğünün beyanlar hanesine yazılmaktadır.
- Kıyı şeridinde yapılan yapıların nitelikleri tapu kütüğünün beyanlar hanesinde gösterilmektedir.
- Hakkında tapu tahsis belgesi verilen taşınmazlar hakkında bu husus beyanlar hanesine kaydedilmektedir.
VI. Tapu Sicili Egemen Olan İlkeler
Tapu siciline egemen olan ilkeler; aynilik, tescil, nedensellik, istek, açıklık, güven ve devletin sorumluluğu ilkeleridir.
Aynilik ilkesi, her taşınmaz için tapu kütüğünde ayrı bir sayfa ayrılmasıdır. Tescil ilkesi, taşınmaz üzerindeki ayni hakların doğumu, devri, içeriğinin değiştirilmesi ve ortadan kaldırılmasının yalnızca sicile yapılacak tescil ile mümkün olmasıdır.
Nedensellik ilkesi, tescilin geçerli bir hukuki sebebe bağlı olması gerekmesidir. Çünkü sebepsiz bir tescil olmaz. İstek ilkesi, kural olarak hak sahibi kişinin başvurusu ile tapu sicil kayıtları üzerinde işlem yapılmasıdır. Bununla beraber açıklık ilkesi ise tapu sicilinin herkese açık olmasıdır. Fakat tapu kütüğünü inceleyecek kişinin hukuki menfaati olması gerektiği göz ardı edilmemelidir.
Tapu sicili güven ilkesi, kişilerin sicile güvenerek kazandığı haklarının ve kazanımlarının korunmasıdır. Devletin sorumluluğu ilkesi, tapu sicilinin tutulmasından doğan bütün zararlardan sorumlu olanın Devlet olmasıdır. Kişiler, tapu siciline güvendikleri için herhangi bir zarara uğrarlarsa bu zararlarının devletten tazmin edebilmektedir.
Gayrimenkul Hukuku Yayınlarımız
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
