Tapu İptali ve Tescil Davası

Taşınmaz / Gayrimenkul Nedir?

Tapu iptal ve tescil davaları konusunda bilgi sahibi olabilmek için öncelikle bilinmesi gerekenler şu şekildedir;

Taşınmaz (gayrimenkul); bir yerden başka bir yere götürülemeyen, taşınabilir olmayan, taşınmayan şeklinde tanımlanmaktadır. Hukuki terim olarak ise taşınmaz; arazi, tapu kütüğünde ayrı sayfaya kaydedilen bağımsız ve sürekli haklar, kat mülkiyeti kütüğüne kayıtlı bağımsız bölümler olarak ifade edilmektedir. Bu tanımlardan anlaşılacağı üzere; arsa, arazi, tarla, apartman dairesi ve benzeri eşyalar taşınmazdır. (Gayrimenkuldür.)

Taşınmaz / Gayrimenkul Nasıl Kazanılır, Elde Edilir?

Taşınmaz mülkiyeti kural olarak tescil ile kazanılır. (Türk Medeni Kanunu 705’inci maddesinin birinci fıkrası) Tescil olarak bahsi geçen husus ise taşınmazın (gayrimenkulün) kayıt altında tutulduğu “Tapu Müdürlüğü”ndeki kayıtlarda (tapu kütüğü) malik adına kayıttır. İstisnai olarak, miras, mahkeme kararı, cebri icra, işgal, kamulaştırma halleri ile kanunlarda düzenlenen diğer haller ile de taşınmaz mülkiyeti kazanılabilir. Bu durumlarda dahi taşınmaz malikinin taşınmaz ile ilgili tasarrufta bulunabilmesi için “Tapu Kütüğü”nde tescil gereklidir.

Taşınmaz kazanma yolları ise; hukuki işlem (sözleşme; satış,vaat, bağışlama, ölünceye dek bakma, miras vs.), işgal, yeni arazi oluşması ile söz konusu olabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Nedir? Taşınmaz / Gayrimenkul Üzerinde Mülkiyet Hakkının Mahkeme Kararı ile Kazanılması

Dava dilekçelerinde ve mahkeme ilamlarında; “…Tapu kaydının iptali ile … adına tesciline…” şeklinde yazması nedeniyle; taşınmazın kaydının kaldırılması ve malik adına tescilini istenmesi davalarına kısaca “Tapu iptali ve tescil davası ” denilmektedir.

Türk Medeni Kanunu’nun 716’ıncı maddesi uyarınca; “Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanarak malikten mülkiyetin kendi adına tescilini istemek hususunda kişisel hakka sahip olan kimse, malikin kaçınması halinde hakimden, mülkiyetin hükmen geçirilmesini isteyebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Türk Medeni Kanunu’nun 1025’inci maddesinde ise; “Bir ayni hak yolsuz olarak tescil edilmiş veya bir tescil yolsuz olarak terkin olunmuş ya da değiştirilmiş ise, bu yüzden ayni hakkı zedelenen kimse tapu sicilinin düzeltilmesini dava edebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Kanun hükmü uyarınca; taşınmaz mülkiyetinin kendi adına olması gereken gerçek malik, taşınmaz tapu kütüğünde kimin adına kayıtlı ise ona karşı açacağı dava ile taşınmazın tapu kütüğündeki malikin adının kaldırılmasını, kendi adınının yazılmasını bu suretle taşınmazın maliki olduğunu tescil ettirebilmesi mümkündür. Ancak söz konusu davanın açılması için “mülkiyetin kazanılmasına esas olacak bir hukuki sebebe dayanılması” gerekmektedir.

Mülkiyetin kazanılmasına esas olacak hukuki sebepler kanunda sınırlı olarak sayılmamıştır. Bu neden hukuki sebeplerin geniş olarak yorumlanması mümkündür. Tapu iptal ve tescil davalarında en sık karşılaşılan hukuki sebepler; “Arsa payı ya da kat karşılığı inşaat sözleşmesi nedeni” , “Vekaletname görevinin kötüye kullanılması nedeni” “Muris muvazaası nedeniyle tapu iptali ve tescil davası” “Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi nedeni” “İnançlı temlik sözleşmesi nedeni” “Hukuki ehliyetsizlik nedeni” “Kazandırıcı zamanaşımı ve zilyetlik nedeni”, “Tapu tahsis belgesi nedeni” sayılabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası Süreci

Öncelikle şunu belirtmeliyiz ki; hangi nedene dayalı olursa olsun tüm tapu iptal ve tescil davalarının takibi teknik ve profesyonel bilgi birikimini gerektirmektedir. Söz konusu davaların takibinde bu konuda hukuki hizmet sunan avukatlardan veya hukuk bürolarından destek almanızı tavsiye ederiz.

Tapu iptali ve tescil davası sürecinde öncelikle araştırılması gereken birinci husus tartışmasız davaya konu olacak taşınmazın tapu kütüğündeki bilgilerinin doğru şekilde tespit edilmesi olacaktır. Hukuk davalarında taleple bağlılık ve taraflarca getirilme ilkesi söz konusu olduğundan davanın konusunu oluşturan “taşınmazın” tapu kaydının yanlış olarak bilinmesi davanızı en baştan kaybetmenize neden olacaktır.

Dava sürecindeki ikinci önemli husus ise davanın kime karşı açılacağının doğru şekilde tespit edilmesi olacaktır. Davalı tarafın tapu kütüğünde kayıtlı mevcut malik olması önemlidir. Bununla birlikte davanın nedenine göre davanın yöneltileceği tarafların kayıt malikinin yanında, vekaletname görevini kötüye kullanan kişi, eski kayıt maliki vb. de olabilecektir.

Tapu iptal ve tescil davasındaki riskinizi de ortaya koyan üçüncü husus ise dava değeridir. Belirsiz alacak davalarında dava değerinin davanın açılması sırasında net bir şekilde belirtilmesi gerekmemektedir. Ancak, mahkemelerce belediye rayiç değerlerine göre dava değeri yazılması, ihtiyati tedbir hususunda da bu değer üzerinden teminat ödenmesi yönünde karar verildiği görülmektedir. İptalini talep ettiğiniz hisse miktarına ve taşınmaz değerine göre harç yatırmanız gerekecektir. Harçlar Kanunu’nun 27’inci maddesi uyarınca; harç ödenmeden diğer yargı işlemlerine devam edilmeyecektir. Ayrıca dava nispi harca tabi olduğundan, davanın kaybedilmesi durumunda; ödenmeyen karar ve ilam harcının dörtte üçünü ve varsa karşı yana avukatlık asgari ücret tarifesine göre vekalet ücreti ödemek zorunda kalınacaktır. İstinaf harcı da nispi harca tabi olduğundan davanın kaybedilmesi maddi açıdan büyük bir külfete neden olabilir.

Tapu iptal ve tescil davaları nedenine göre davada ispatlanması gereken hususlar da değişecektir. Örneğin muris muvazaası nedenine dayalı tapu iptal ve tescil davasında, miras bırakanın mal kaçırma kastının ve muvazaa olgusunun ispatlanması gerekmektedir. Bu iddiaların ispatında tanık dinletmek mümkündür. İnançlı temlik nedenine dayanan tapu iptal tescil davasında, inançlı temliki ortaya koyan adi yazılı sözleşmenin varlığı gerekecektir. Taşınmaz satış sözleşmesi nedenine dayanan tapu iptal ve tescil davasında ise tapu müdürlüğü nezdinde veya noterde yapılmış satış vaadi sözleşmesi gerekmektedir. Örnekleri çoğaltmak mümkündür. Anlaşılacağı üzere davada ispatı gereken hususlara ilişkin ispat araçlarını ve delillerini de dava öncesinde hazırlamak gerekmektedir.

Davanın açıldığı anda; davaya konu taşınmazın tapu sicilinde halen daha davalı kayıt maliki adına tescilli olduğunun teyidini almak oldukça önemlidir. Eğer herhangi bir sebeple taşınmaz el değiştirmiş ise o halde dava doğru kişiye açılmadığından husumet yokluğu nedeniyle reddedilecektir.

Tapu iptal ve tescil davalarında mümkün olduğunca terditli talepte bulunularak tazminat talebinde de bulunulması önem arz eder. Zira tapu iptal ve tescil talebinin herhangi bir nedenle yerinde görülmemesi halinde en azından hukuki nedene dayalı olarak tazminat yönünden dava devam edebilecektir.

Tapu iptal ve tescil davalarında olmaz ise olmaz kural ise; taşınmazın dava süresince üçüncü kişilere devrinin önüne geçilmesi için ihtiyati tedbir kararı almaktır. İhtiyati tedbir talebi yapılmayan tapu iptal ve tescil davasında; davalının taşınmaz üzerinde tasarrufta bulunma hakkı devam edeceğinden, taşınmazın devri halinde dava konusuz kalacaktır.

Dava yoluna başvurulmadan önce dikkat edilmesi gereken bir diğer husus ise davanın “zaman bakımından” doğru şekilde açılıp açılmadığıdır. Burada hukuki terim olarak ifade edilmesi gereken iki müessese “zamanaşımı” ve “hak düşürücü” süre olacaktır. Ancak, davanın nedenine bağlı olarak, davalı yanın “ödemezlik defi” gibi kişisel bir itiraz hakkı da mevcut olabilir. Bu hususların da değerlendirilmesi gereklidir.

Dava kural olarak taşınmazın bulunduğu yer Asliye Hukuk Mahkemesi’nde görülecektir. Dava sürecinde; dilekçelerin teatisi ( dilekçelerin karşılıklı olarak verilmesi), ön inceleme, tahkikat (keşif, bilirkişi incelemesi, tanık dinlenmesi bu aşamada olacaktır.) sözlü yargılama ve hüküm aşamaları olacaktır.

Dava dilekçesinin hazırlanmasından önce; saydığımız hususlarda doğru değerlendirmeler yapılmalıdır. Ancak her dava kendine hastır. Yani, her davanın tarafları, avukatları, vakıaları birbirinden farklı olduğu için dinamikleri de; stratejisi de birbirinden farklı ilerler.

Tapu iptal ve tescil davalarında, taraf sıfatınız ister davacı, ister davalı olsun; riskiniz oldukça fazladır. Taşınmazın bir kısmının veya tamamının kaybedilmesi riski zaten başlıca büyük bir sorundur. Ancak, Yargılama giderleri ve vekalet ücreti dava değeri üzerinden hesap edildiği için bunun dışında dava nedeniyle yüksek miktarda maddi zarara uğramanız söz konusu olabilir.

Tapu İptali ve Tescil Davası ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları, gayrimenkul hukukunun alanına giren tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Herhangi bir nedene dayalı olarak açılması gereken veya açılan tapu iptali ve tescil davalarında müvekkillerimizin en hızlı, en az maliyetle ve etkili şekilde dava takibi hizmeti sunuyoruz.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawoffice.com

whatsApp