1. Tahliye Taahhütnamesi Nedir?

Tahliye taahhütnamesi en basit tanımıyla; kiralanan bir konutun veya çatılı işyerinin belli bir tarihte (muayyen) tahliye edileceğinin kabul edildiği taahhüttür. Tahliye taahhütnamesi Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Bu kanuni düzenlemeye ek olarak bir çok Yargıtay İçtihadı ile de uygulama alanı bulunmaktadır.

 

2. Tahliye Tahhütnamesine Neden İhtiyaç Duyuluyor?

Konut ve çatılı işlerini kira sözleşmelerinin sona ermesi ve kira sözleşmesinin feshi ve tahliye oldukça zordur. Çünkü 2011 yılında yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu konut ve çatılı işyeri kiralarında “Tahliye” konusunda sınırlı sebepler getirmektedir.

Günümüzde sevgili Kemal Sunal’in filmlerindeki gibi polisler ve zabıtalar kiralanan konutları ya da işyerlerini tahliye etmez. Kiracının tahliyesi sıkı şartlara tabidir. 80’lerden bu yana işler epey değişti.

Kiralanan tahliyesi için şunlardan biri gerekir ve her biri farklı prosedürlerin iletilmesini gerektirir;

Tahliye taahhütnamesinin önemi ve ihtiyacı da bu zor kanun hükmünden kaynaklanmaktadır. Tahliye için sayılan sebeplerden en kolay, en hızlı ve en az masraflı, prosedür kiracının tahliye taahhütnamesine dayalı tahliyesi diyebiliriz.

 

3. Tahliye Taahhütnamesi Geçerlilik Şartları

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarının ne olduğunun bilinmesi gerekmektedir. Çünkü Türk Borçlar Kanunu’nun 352’inci maddesinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olması emredici hükme bağlanmıştır. Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları kısaca şu şekildedir;

 

Tahliye Taahhütnamesi Yazılı Olmak Zorundadır.

Tahliye taahhütnamesinin birinci koşulu yazılı olmasıdır. Tahliye taahhüdü kural olarak noterden olmak zorunda değildir. Taraflar arasında düzenlenmesi de geçerlidir.

Bununla birlikte kiracının mahkeme huzurunda sözlü olarak kiralananını belirli bir tarihte tahliye edeceğine dair taahhüdü de tahliye taahhütnamesi hükmünde olacaktır. Meğer ki duruşma tutanağında bu sözlü beyan yazılmış olsun.

Tahliye Taahhütnamesi “Kiralananın Tesliminden Sonra” Düzenlenmiş Olmalıdır.

Tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartları arasında en kafa karıştıran şart budur. Bunun sebebi esasında bilgi kirliliğinden kaynaklanıyor. Kural çok basittir. Kiralananın tesliminden önce kiracının verdiği tahliye taahhüdü aslında geçersizdir. Yani kira sözleşmesinde belirtilen kira başlangıç tarihinden önce kiracıdan tahliye taahhütnamesi alınamaz. Ancak işin hilesi oldukça basit: Boş tahliye taahhütnamesi ya da düzenlenme tarihinin ileri bir tarih olarak yazılması.

Tahliye taahhütnamesinde iki tarih bulunur. İlki tahliye taahhütnamesinin düzenlenme tarihidir. İkincisi ise tahliye tarihi ya da taahhüt tarihidir. Yani kiracının konutu veya işyerini tahliye edeceğini kabul ettiği tarih.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı veya bu tarihten önce düzenlenmiş bir tahliye taahhüdü kanunda “kiralananın tesliminden sonra” şartı söz konusu olduğu için geçersiz olacaktır. Böyle bir tahliye taahhütnamesi kanunun emredici hükmüne aykırı düzenlendiği için tahliye davasının kazanılması davacı-ev sahibi açısından mümkün olmaz.

Bu sebeple tahliye taahhütnamesi ya emrivaki ile kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte boş tahliye taahhütnamesi olarak imzalatılır ya da düzenlenme tarihi kira başlangıcından ileri bir tarihe göre düzenlenir.

Boş tahliye taahhütnamesi geçerliliği ve tahliye taahhüdü nasıl geçersiz hale getirilir konularında yazımızın devamında değiniyoruz.

 

Kira Sözleşmesinde Kiracıların Tümünün Tahliye Taahhütnamesini İmzalamış Olması Gerekir.

Diyelim ki kira sözleşmesinde kiracı tarafında 2 kişi bulunuyor. O halde yalnızca birinin tahliye taahhütnamesini imzalamış olması yeterli değildir.

Bu geçerlilik şartı “aile konutu” olarak kullanılan konutlarda eşin sonradan kira sözleşmesinin tarafı olması ile tahliye taahhütnamesinin iptali için önemlidir. Yazımın devamında tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmanın yollarından bahsediyorum.

 

Tahliye Tahhütnamesi Ancak Özel Yetkili Vekil Tarafından İmzalanırsa Geçerli Olur.

Kira sözleşmeleri azımsanmayacak derecede vekaleten imzalanmaktadır. Kira sözleşmesinin vekaleten imzalanmasında bir sakınca olmasa da kiracının “tahliye taahhütnamesi imzalamaya özel olarak yetkili” kılmadığı vekil tahliye taahhütnamesi imzalarsa kiracıyı bağlamayacaktır. Bu geçerlilik şartı da tahliye taahhütnamesini geçersiz kılma yöntemlerinin birinde kullanılabilir. Yazımızın devamında açıklıyoruz.

 

Tahliye Taahhütnamesi Şarta Bağlanmışsa Şartın Gerçekleşmiş Olması Gerekir.

Tahliye taahhütnamesinin şarta bağlandığı durumlarda şartın gerçekleşmiş olup olmadığı önemlidir. Şartın gerçekleşmediği durumlarda kiracının mecuru tahliye etme zorunluluğu da bulunmamaktadır. Örneğin “30 gün boyunca kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir şart var ise ya da “İki kez üst üste kira ödenmediği takdirde” şeklinde bir şart var ise bu şartların gerçekleşmediğini kiracının iddia ve ispat etmesi gerekecektir.

 

4. Tahliye Taahhütnamesi Örnek – Tahliye Taahhütnamesi Örneği

Yukarıda tahliye taahhütnamesi geçerlilik şartlarından bahsettik. Bu şartları taşıyan tahliye taahhütnamesi örneği şu şekildedir. Tahliye Taahhütnamesi Word Formatında Örneğine buradan ulaşabilirsiniz.

 

 

Tahliye Taahhütnamesi

Kiracı : İsim – Soyisim – T.C. veya Yabancı Kimlik Numarası

Adres : -Kiralananın Adresi-

Tahliye Tarihi :

Düzenleme Tarihi :

Halen kiracı olarak oturmakta olduğum “…-Kiralananın Adresi…-” adresindeki mecuru hiçbir kayıt ve şart olmaksızın, ihbara ve ihtara ya da süre verilmesine gerek olmadan, yukarıda belirtilen tahliye tarihinde tahliye edeceğimi taahhüt ederim.

Kiracının Adı Soyadı

Kiracının İmzası

 

 

  • Tahliye tarihi olarak belirtilen tarihe kiralananın tahliye edileceği tarih, düzenleme tarihi olarak belirtilen tarihe tahliye tarihinin düzenlenme tarihi yazılmalıdır.

 

5. Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerliliği

Belki de son 1 yıla kadar bir çok ev sahibi emlakçıya dairesini kiralaması için anahtarları bırakır 2-3 telefon görüşmesinden sonra daire kiralanır, artış dönemi geldiğinde kiracı ile diyalog yaşanırdı. Kira fiyatlarındaki inanılmaz yükseliş bir çok ev sahibini de kiracıyı da oturup kira hukuku öğrenmeye itti.

 

Boş tahliye taahhütnamesi imzaladım. Boş tahliye taahhütnamesinin geçerliliği var mıdır?

Ülkemizde kiralık, içinize sinecek bir daire veya işyeri bulmak oldukça zor. Günlerce, haftalarca hatta aylarca süren bir maratona girdiniz ve bulduğunuz ilanlardaki emlakçıları aramaya başladınız. İçinize sinse de sinmese de artık bu maratona son vermek için kapora gönderdiniz. Kira sözleşmesi whatsapp üzerinden gönderildi. Okudunuz çok da anlamadınız ama “tamam neyse” diyerek kira sözleşmesi yapmaya ve anahtarları teslim almak için emlak ofisine gittiniz. Kira sözleşmesinden başka size bir de yukarıdakine benzer şekilde tahliye taahhütnamesi şeklinde bir belge daha sunuldu. Üzerindeki tarihler boş. Emlakçıya ya da ev sahibine bunun ne olduğunu sorduğunuzda size “prosedür” gereği alındığı söylendi. İnandınız mı? İnanmayınız. Yukarıdaki şartları sağlayan tahliye taahhütnamesi tarihleri boş olsa dahi geçerlidir.

 

Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması suç mudur?

Kiraya veren veya emlakçılar tarafından kira sözleşmesinin başlangıcında boş olarak alınan tahliye taahhütnamesinin Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın tesliminden önce alınması kanuna aykırıdır. Ancak bu eylem tek başına suç oluşturmaz.

Kiracıdan boş tarihli olarak alınan tahliye taahhütnamesinin kiraya veren ile kiracı arasında başkaca bir yazılı anlaşma var ise ve bu anlaşmaya aykırı olarak doldurulması halinde Türk Ceza Kanunu’nun 209’uncu maddesinde düzenlenen “Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması” suçu oluşabilir. Bu suçun ispatında boşa atılan imzanın anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğuna dair yazılı belge olmalıdır. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 1988/1-1989/2)

Çoğu kiracı tahliye taahhütnamesinin boş ve sonradan doldurulduğu yönünde itirazda bulunmaktadır. Tahliye taahhütnamesinin kira ilişkisinin başlangıcından sonra “BOŞ” olarak düzenlenmesi ve kiracı aleyhine icra takibine veya davaya konu edilmesi durumunda; tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulurak işleme konulduğunun ispatı önem arz etmektedir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu süregelen yerleşik uygulamasında; tahliye taahhütnamesinin boş olarak kira ilişkisinin başlangıcında verildiği yönündeki ispat külfetinin KİRACI tarafında olduğu yönünde kararlar vermektedir.

Örneğin Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı 28.09.2021 tarihli kararında;

” …yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklindeki hüküm ile ispat külfetinin kiracıda olduğuna hükmetmiştir.

Konut veya işyeri kiralamak isteyen kiracıların bu durumda ispatı yazılı olarak yapmaları gerekecektir.

Bu nedenlerle “boş olarak veya kira ilişkisinin başlangıcından önce tahliye taahhütnamesi imzalayan kiracının” tahliye taahhütnamesini geçersiz kılması için bazı yöntemler önereceğiz.

 

6. Tahliye Taahühütnamesi Nasıl Geçersiz Kılınır?

Kiralık ev veya işyeri bulmak hayli zor. Haklısınız. Ev sahibi veya emlakçılar tahliye taahhütnamesini zorunlu tutuyorsa o halde evi ya da işyerini kiralamaktan vaz mı geçelim? Hayır.

Emrivaki ile size imzalatılan tahliye taahhütnamesini imzalamak istemediğinizi “sözlü olarak” belirtin. “Olmazsa olmaz” deniyorsa imzalayın. İmzaladığınız tahliye taahhütnamesinin fotoğrafını çekin. Anahtarları muhakkak teslim alın.

Tahliye taahhütnamesini geçersiz kılmak için şu yöntemleri uygulayabilirsiniz. Bu yöntemleri uygularken avukatlardan destek almanızı tavsiye ederim.

Tahliye taahhütnamesi; Türk Borçlar Kanunu’nun 352’İnci maddesinin birinci fıkrasında düzenlenmiştir. Tahliye Taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için muhakkak “kiralananın teslim edilmesinden sonra” alınmış olması şartı var. Bu şart emredici bir hükümdür. Ancak bu şartın aksini ispat etmek ancak yazılı delil ile olabilir. İspat külfeti de tahliye taahhüdünü imzalayan kiracı tarafta.

Tahliye taahhütnamesi konusunda bazı avukatlık bürolarının internet sitelerindeki yazılarında bunun her türlü delil ile ispatlanacağı konusunda bilgi yazdıklarını görmüş olabilirsiniz. Bu bilgi tam olarak doğru değildir. Boş olarak imzalanan tahliye taahhüdünün sözleşmeye aykırı olduğunun ispatında Yazılı delil şarttır. Tanık beyanına itibar edilmez. Mürekkep yaşı incelemesi yapılmaz.

 

A- Noterden İhtarname

Yapılması gereken şudur. Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce veya en geç kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ile aynı gün ev sahibine noterden ihtarname göndermelisiniz.

İhtarnamede; boş olarak verilen tahliye taahhüdünün barınma ihtiyacınızı veya işyeri ihtiyacınızın karşılanması için olmazsa olmaz şart olarak ileri sürüldüğünden boş tarihli olarak imza etmek zorunda kaldığınızı, gerçek iradenizin bu yönde olmadığını, kiralanın teslim edilmesinden sonra değil anahtarları teslim almadan önce imzalamak zorunda bırakıldığını kira sözleşmesinin başlangıç tarihinden önce bu ihtarnameyi göndermiş olmanızdan söz konusu tahliye taahhütnamesinin kanun emredici hükmüne aykırı olarak düzenlendiğini belirtebilirsiniz. Fotoğrafını çektiğiniz boş tarihli tahliye taahhütnamesini de noter ihtarnamesine ek yapabilirsiniz.

Noterden gönderilen ihtarnamenin üzerinde tarih olacaktır. Tahliye taahhüdünün işleme konulması durumunda tahliye taahhütnamesinin kiralananın teslim edilmesinden sonra düzenlenmediğini ispat etmiş olacaksınız.

Kiralanan dairenin veya iş yerinin sahibi ya da emlakçı sizi arayıp neden ihtarname gönderdin vs. şeklinde rahatsız etmeye kalkarsa “İmzalamak istemediğimi sözlü olarak belirtmiştim.” diyebilirsiniz. Daha da uzatıyorsa o havalı cümleyi kurun; “Avukatım ile görüşebilirsiniz.”

 

B- Aile konutu olarak kullanılan konutlarda eşin sözleşmenin tarafı haline getirilmesi ile tahliye taahhütnamesinin geçersiz kılınması.

  • Bu yöntemin kullanılması yalnızca evli kişilerin konutları için verdiği taahhütnameler için geçerli olabilir.

Genelde konut kira sözleşmelerinde evli kişiler için yalnızca bir kişiden imza alınır. Karı veya koca kira sözleşmesini ve tahliye taahhütnamesi boş olarak verdikten sonra, Türk Medeni Kanunu’nun 194’üncü maddesinin dördüncü fıkrasına göre aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanana kira sözleşmesinin tarafı olmayan diğer eşin yazılı beyanı ile sözleşmenin tarafı haline gelme imkanı söz konusudur. Böyle bir beyan ile kira sözleşmesinin kiracısı olacaktır. Ancak tahliye taahhütnamesini imzalayan yalnızca bir kiracı olacaktır. Kira sözleşmesinin her iki tarafı da tahliye taahhütnamesini imzalamadığı için kullanılması durumunda bu iddia ile tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası lehinize sonuçlanmalıdır. -İhtarnamenin ispat şartını yerine getirmek adına noterden gönderilmesi yerinde olur.

Bu yöntemin tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi veya dava açılmadan önce yapılması gerekir. Aksi takdirde itirazınız mahkeme aşamasında dinlenmeyecek ve tahliyeye karar verilecektir.

Kiraladığınız dairenin satılması durumunda da bu yöntem yeni ev sahibi için kullanılabilir. Genelde yeni ev sahipleri kiracılı daire alırken tahliye taahhütnamesinin aslını da eski ev sahibinden alırlar. Yeni malikin tapu sureti ile ihtarname göndermesinden hemen sonra kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş kira sözleşmesinin tarafı olmak için ihtarname gönderebilir.

 

C- Tahliye Taahhütnamesinin Vekile İmzalattırılması

Vekil ile yapılan kira sözleşmelerinde tahliye taahhütnamesinin geçerli olabilmesi için kiracının vekiline vermiş olduğu vekaletnamede “tahliye taahhütnamesi imzalamaya, yapmaya” şeklinde yetki olmalıdır. Aksi takdirde tahliye taahhütnamesi kiracıyı bağlamayacaktır. Bununla birlikte tahliye taahhütnamesinin imzalanmasından sonra vekil tarafından müvekkiline yani kiracıya noterden ihtarname gönderilebilir ve tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce imzalandığı ispatlanmış olacaktır.

 

7. Kiracı Tahliye Taahhütnamesi İmzalamak Zorunda Mı?

Kanuna göre kiracıya teslimden önce tahliye taahhütnamesi imzalatılırsa geçersiz olacaktır. Ancak yukarıda anlattığımız üzere çoğu ev sahibi veya emlakçı kira tahliye taahhütnamesi imzalamayan kiracıya daire vermeyeceğinden kiracı kira sözleşmesi ile birlikte tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda kalıyor.

Anahtarları teslim aldıktan sonra ise kiracı tahliye taahhütnamesi imzalamak zorunda değil. Tamamen kendi hür iradesine göre imzalayıp imzalamamakta serbest olacaktır.

 

8. Tahliye Taahhütnamesi ile Tahliye

Tahliye Taahhütnamesi Var Kiracı Çıkmıyor. Ne Yapacağız?

Tahliye taahhütnamesine dayalı icra takipleri; Örnek no:14 takibi dediğimiz icra takibi başlatılır. İcra takibi başlatıldıktan sonra bazı icra müdürlükleri tahliye emrini göndermeden önce kira sözleşmesinin damga vergisinin ödendiğine ilişkin dekont isteyebilirler. Bazıları istemiyor. Tahliye emri kiracıya tebliğ edilir. 7 gün içinde itirazlarınızı sunun aksi takdirde 15 gün içinde kiralananı tahliye edin şeklinde bir ihtar yer alır. Bunu gören kiracılar ise soluğu icra müdürlüğünde alır. Genelde arzuhalciye yazdırılmış bir itiraz dilekçesi ile itiraz etmeye çalışırlar.

 

Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Olarak Başlatılan İcra Takibine Karşı İtirazlar

Tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiği ve kira sözleşmesi ile aynı tarihte düzenlendiği şeklinde itiraz. Bu itiraz sebepleri halinde İtirazın iptali davasının sulh hukuk mahkemesinde açılması gerekir. İcra hukuk mahkemesi bu şekildeki itirazları inceleyemez. Bu davada kiracının tahliye taahhütnamesinin boş olarak verildiğine dair itirazlarını da kiralanın tesliminden önce tahliye taahhütnamesi verdiği yönündeki itirazlarını da yazılı olarak ispatlaması gerekir. Yukarıda anlattığımız yöntemleri uygulamayan kiracının yazılı olarak bunu ispatlaması mümkün değildir. Mürekkep yaşı inceleme şeklinde inceleme ve araştırma da yapılmayacaktır. Mahkeme tahliyeye karar verecektir.

Kiralananın aile konutu olduğu şeklindeki itirazda davada söz konusu konutun aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin icra takibinden önce yapılmış bir tespit olup olmadığı araştırılacaktır. Böyle bir tespit olmadığından tahliyeye karar verilecektir.

Tahliye taahhütnamesindeki imzanın kiracıya ait olmadığı yönünde itiraz. 1 ve 2 numaralı itirazlar söz konusu ise imza itirazı olsa da olmasa da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. Ancak sadece imzaya itiraz var ise bu durumda dava icra hukuk mahkemesinde de açabilir. İcra hukuk mahkemesinde imzanın davalı-kiracıya ait olup olmadığı konusunda bilirkişi incelemesi yapılacaktır.

 

9. Kira Tahliye Taahhütnamesine Dayalı Tahliye Davası

Kira tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye davası ya önce icra takibi başlatılarak ya da doğrudan tahliye davası açılarak yapılabilir.

Önce icra takibi başlatmak daha mantıklı bir yol olacaktır. Çünkü kiracının itirazı söz konusu olmazsa dava açılmasına gerek olmadan tahliye imkanı doğar.

İcra takibine itiraz halinde ise zorunlu olarak dava açılması gerekecektir. Yukarıdaki itirazlara göre tahliye davasının açılacağı görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi veya icra hukuk mahkemesi olarak değişebilir.

Dikkat edilmesi gereken en önemli nokta; tahliye tarihinden itibaren bir ay içinde icra takibinin başlatılması ya da davanın açılmasıdır. Bir aylık süre hak düşürücü nitelikte olduğundan sürenin geçmesinden sonra açılan dava reddedilecektir.

Hukuki uyuşmazlıklarınızın çözümünde avukatlardan hukuki destek almanızı tavsiye ederiz.

 

 

Kiracı hakları, kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.

İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.

 

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawoffice.com

whatsApp →