Kiracı Nasıl Çıkarılır – Kiracının Tahliyesi

tahliye taahhutnamesi

Kira Sözleşmesi ile konut veya işyeri kiralayan kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan şartlar ile mümkündür. Bu yazımızda kiracının tahliyesi için hukuki yolların neler olacağını ve kiracı nasıl çıkarılır sorusunun cevabı ve kiracının tahliyesi sebepleri hakkında bilgi vereceğiz.

Kira Sözleşmesi Önemi

Kiracı Nasıl Çıkarılır sorusunun cevaplanması kira sözleşmesindeki şartlara ve kiracı ile yaşanan sorunlara veya talebinize göre değişiklik gösterebilir.

Kira sözleşmesi kural olarak yazılı olmak zorunda değildir. Sözlü olarak da kira sözleşmesi kurulabilir. Ancak kiracının tahliyesi için yazılı kira sözleşmesinde belirtilen şartlar ve süreler oldukça önemlidir.

Kira sözleşmesi konusunda detaylı bilgi edinmek için “Kira Sözleşmesi” yazımızı inceleyebilirsiniz.

Kiracının Tahliyesi Sebepleri

Kira tahliye sebepleri Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan şartlar ile sınırlıdır. Kira sözleşmesinde farklı şartlar yer alsa dahi bu şartlar kiracı aleyhine düzenleme yasağı ve kanunun emredici hükmüne aykırılık nedeniyle geçerli olmayacaktır.

Kiracının tahliyesi sebeplerinden birincisi hiç şüphesiz kiracının kira bedelini ödeme borcuna aykırı davranması olacaktır. Bunun dışında kanunda; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye, tahliye taahhütnamesi ile tahliye , ihtiyaç nedeniyle tahliye , 10 yıllık kira süresi dolması , yeni malikin tahliye hakkı şartları da sayılmıştır.

Kira Ödemeyen Kiracı Nasıl Çıkarılır? – Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye Davası

Kira ödemeyen kiracıya karşı izlenecek en az masraflı ve en hızlı yöntem tahliye talepli icra takibi yapmak olacaktır. Bu icra takibinin başlatılmasının ardından icra müdürlüğü kiracıya ödeme emri tebliğ eder. Kiracıya 30 gün içinde ödenmemiş kira bedellerinin ödenmesi, 7 gün içinde itirazları var ise bu itirazlarını icra müdürlüğüne sunması ihtar edilir.

Kiracının itiraz etmesi ya da 30 gün içinde ödenmemiş kira borcunu ödememesi durumunda icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması mümkündür.

Bunun yerine kiracıya ihtarname gönderilerek 30 gün içinde kira bedelini ödemesi aksi takdirde sözleşmenin feshedileceği ve tahliye davası açılacağı konusunda ihtarname bulunulabilir. Kiracının ihtarnamenin tebliği veya eline ulaştığı tarihten itibaren 30 gün içinde kira bedelini ödememesi halinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılabilir.

Ancak kiracının kira borçlarının tahsili için yeninden icra takibi yapmak gerekecektir. Bu nedenle en başta tahliye talepli icra takibi yaparak hem kiracının tahliyesinin sağlanması hem de ödenmeyen kira borcunun tahsil edilmesi daha mantıklı bir yöntem olacaktır.

Tahliye talepli icra takibi başlatmak için başvurma harcı, peşin harç, posta masrafı ve vekil ile takip edilen işlerde baro pulu ve vekalet harcı masrafları ile kira sözleşmesinin damga vergisi ödenmemiş ise kira sözleşmesi damga vergisi masrafları doğacaktır.

Tahliye Taahhütnamesi ile Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracının, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı şekilde taahhüt ettiği durumlarda kiracı tahliye taahhütnamesine dayalı olarak da tahliye edilebilir. Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye duruma göre kiracının tahliye sebeplerinden en hızlısı olabilir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye için İcra İflas Kanun’unda özel bir icra takibi yöntemi vardır. Buna göre icra takibi başlatıldıktan sonra kiracıya 15 gün içinde kiralananı tahliye etmesi yönünde tahliye emri gönderilir. Kiracı 7 gün içinde itirazda bulunabilir. Tahliye Taahhütnamesi ile tahliye icra takibi sürecinde kiracı tarafından herhangi bir itirazda bulunulmaz ise kiracının tahliyesi yaklaşık 1 ay gibi kısa bir sürede sonuçlanabilir.

Kiracının tahliye taahhütnamesi ile icra takibine karşı birden çok şekilde itirazı söz konusu olabilir. Bu itirazlar tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması, tahliye taahhütnamesindeki imzanın kendisine ait olmadığı, tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlendiği gibi nedenlere dayanabilir. Bu durumda kiracının tahliyesi için itiraz dilekçesindeki hususlara göre icra hukuk mahkemesinde itirazın kaldırılması ve tahliye ya da sulh hukuk mahkemesinde itirazın iptali ve tahliye davası açılması gerekecektir.

Türk Borçlar Kanunu’nun 352’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Kiracı, kiralananın teslim edilmesinden sonra, kiraya verene karşı, kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı yazılı olarak üstlendiği hâlde boşaltmamışsa kiraya veren, kira sözleşmesini bu tarihten başlayarak bir ay içinde icraya başvurmak veya dava açmak suretiyle sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir. Yazılı tahliye taahhütnamesi imzalayarak belli bir tarihte çıkmayı kabul eden kiracı, dava yoluyla ya da icra takibi yoluyla tahliye edilebilir.

Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye hakkında detaylı bilgi edinmek için “Tahliye Taahhütnamesi” yazımızı okuyabilirsiniz.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiracının aynı kira yılı içerisinde kira bedelini ödememesi nedeniyle en az iki kez haklı ihtara sebebiyet vermesi durumunda bir sonraki kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açılması mümkündür.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci; tahliye taahhütnamesi ile tahliye ve kira borcunun ödenmemesi nedeniyle tahliye sürecine göre daha uzun sürebilir. Çünkü dava, kira döneminin bitiminden itibaren 1 aylık sürede açılmalıdır. Bu nedenle kiracı kira bedelini ödemeyerek iki haklı ihtara sebebiyet verse dahi kira yılının bitiminin beklenilmesi gerekecektir.

İki haklı ihtar nedeniyle tahliye davaları konusunda detaylı bilgi için “ İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye “ yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira sözleşmesi apartman dairesi, bina, mülk gibi taşınmaz için söz konusu olabileceği gibi otomobil, telefon veya başkaca bir taşınır eşya için söz konusu olabilir. Bu yazımızdaki bahsi geçen kira sözleşmesi “Konut veya Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” hakkında bilgi içermektedir.

Kira sözleşmesinin tarafları “Kiraya veren” ve “kiracı”dır. Kiraya veren (Ev veya işyeri sahibi); kiralananı kararlaştırılan tarihte, sözleşmede amaçlanan kullanıma elverişli bir durumda teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, sözleşmede belirlenen günde ödemekle ve kiralananı, sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve kiralananın bulunduğu taşınmazda oturan kişiler ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.

Birçok sözleşme türünde tarafların kendi aralarında yaptıkları anlaşma yani irade serbestisi geçerlidir. Ancak bazı sözleşme türlerinde kanunda emredeci hükümler getirilerek taraflar arasında güç dengesi sağlanmaktadır. Konut ve Çatılı İşyeri Sözleşmelerinde de Türk Borçlar Kanunu’nun 339’uncu ile 356’ıncı maddeleri arasında bu yönde düzenlemeler yapılmıştır.

Sözleşme Süresi Sona Erince Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 347’nci maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, kendi isteği ile; sürenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sona erdirebilir. Kiraya veren, 1 yıllık kira sözleşmesi bitimine dayanarak tahliye talep edemez. Kiraya veren, ancak; on yıllık uzama süresi sonunda, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunarak kira sözleşmesini sonlandırabilir ve tahliye talep edebilir.

İhtiyaç Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Türk Borçlar Kanunu’nun 350’nci maddesinin birinci fıkrasında; “Kiraya veren, kira sözleşmesini; 1. Kiralananı kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için konut ya da işyeri gereksinimi sebebiyle kullanma zorunluluğu varsa, 2. Kiralananın yeniden inşası veya imarı amacıyla esaslı onarımı, genişletilmesi ya da değiştirilmesi gerekli ve bu işler sırasında kiralananın kullanımı imkânsız ise, belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonunda, belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya ilişkin genel hükümlere göre fesih dönemine ve fesih bildirimi için öngörülen sürelere uyularak belirlenecek tarihten başlayarak bir ay içinde açacağı dava ile sona erdirebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

İhtiyaç nedeniyle ( Gereksinim ) tahliye davalarında kiraya verenin ihtiyacının “samimi” olduğunu ispatı zorunludur. Örneğin kiraya verenin yıllardır kirada olmasına karşın ödediği kira bedeli ile kiracıdan aldığı kira bedeli arasında kiraya veren açısından ciddi bir fark oluşması ihtiyacın samimi olduğuna sebep gösterilebilir. Ancak kiraya verenin halihazırda kirada otururken dairesini kiraya vermesi aradan henüz 1 yıl geçmesine karşın ihtiyaç nedeniyle tahliye davası açması “samimi” bir ihtiyaç olarak görülmeyecektir. Bunun gibi kiraya verenin aynı belediye sınırları içerisinde başkaca dairesinin olması durumunda da ihtiyacının “samimi” olmadığı sonucu doğurabilir.

Kiraya veren, gereksinim amacıyla kira sözleşmesini feshettiğinde, haklı sebep olmaksızın, kiralananı üç yıl geçmedikçe eski kiracısından başkasına kiralayamaz.

Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?

Kiralanan evin, konutun, dairenin ya da işyerinin maliki – sahibi değişirse, eski kira sözleşmesi otomatik olarak yeni malik ile geçerli sayılır. Bu nedenle içinde kiracı bulunan daire ya da işyeri almak isteyen kişilerin satıcıdan muhakkak kira sözleşmesinin aslını ve varsa tahliye taahhütnamesinin de aslını almaları gerekir. Aksi takdirde kira sözleşmesinin şartları ve sürelerin başlangıcı konusunda bilgi sahibi olmak oldukça zordur.

Türk Borçlar Kanunu içinde kiracı bulunan bir taşınmazın satın alınması durumunda bunu sonradan satın alan kişiye kiracıyı tahliye hakkı tanımıştır. Buna göre yeni malik, daireyi satın aldıktan 1 ay içerisinde kiracıya dairenin yeni maliki olduğuna dair yazılı bildirimde bulunacaktır. Eğer kira sözleşmesinin 1 yıllık uzama dönemine 6 ay veya daha uzun bir süre var ise kiracıya ihtar ile 6 ay sonra dava açılacağı bildirilebilir. Ancak kira yenilenme dönemine 6 aydan daha kısa bir süre var ise kiracıya 6 aylık bir süre tanımaya lüzum yoktur. Sözleşme süresinin bitiminden başlayarak 1 ay içinde dava açma hakkınız bulunmaktadır. ( Biz bu ihtarnameye muhakkak kira bedellerinin ödeneceği banka hesap bilgisinin de eklenmesini tavsiye ediyoruz. )

Bu durumu şöyle bir örnek ile açıklayalım. Örneğin 15/09/2022 tarihinde bir daire satın aldınız. Satın aldığınız dairedeki kiracı ile eski malik arasındaki sözleşmeye göre kira başlangıç tarihi 01/01/2019 yılı olarak düzenlenmiş. Bu durumda en geç 15/10/2022 tarihine kadar kiracıya yazılı ihtar gönderilmeli ve söz konusu konuta ihtiyaç duyulduğunun bu sebeple tahliye edilmesi gerektiği belirtilmelidir. Ancak kiracıya 6 aylık bir süre tanınmasına gerek olmayacaktır. Çünkü 02/01/2023 tarihi ile 01/02/2023 tarihleri arasında dava açma hakkı olacaktır. Kiracıya yazılı ihtarnamede 6 aylık süre tanınır ise bu durumda 6 aylık sürenin dolması beklenecektir. Buna göre ise kiracıya ancak 16/03/2023 tarihinden itibaren 1 ay içerisinde dava açılabilir.

Yeni malikin ihtiyacı nedeniyle tahliye davalarında da ihtiyacın zorunluluktan kaynaklandığını ispat külfeti kiraya veren üzerindedir. Bu nedenle dava açılmadan önceki ihtarnameler ile dava dilekçesinde bu zorunluluğun doğru şekilde belirtilmesi gerekir. Aksi takdirde davanın kaybı söz konusu olur.

Kira Tahliye Davalarında Masraflar

Kira tahliye davalarında masraflar; başvurma harcı , gider avansı , vekalet harcı , baro pulu ve peşin harç (tahliye harcı) olacaktır.

Başvurma Harcı; 37-TL

Gider Avansı; 550-TL

Peşin Harç (Tahliye Harcı); Mevcut yıllık kira bedelinin Binde 68,31’inin 1/4’ü (Örneğin aylık kira bedeli 4.000-TL ise; yıllık kira bedeli 48.000-TL üzerinden peşin harç; 819,72-TL olacaktır. * Tahliye davası öncesinde tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılmış ise burada yatırılan harç davada ödenecek harçtan mahsup edilebilir.

Avukat ile takip edilen işlerde vekalet harcı ve baro pulu da masraf olarak ödenecektir.

Kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.

İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiralanın tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawoffice.com

whatsApp