I. Kiracı Nasıl Çıkarılır? Kiracının Tahliyesi
Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracının tahliyesi ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan nedenler ile mümkündür. Bu yazıda kiracının tahliyesi sebepleri ile “Kiracı Nasıl Çıkarılır?” sorusunun cevabına yönelik bilgi vereceğiz.
II. Kiracının Tahliyesi Sebepleri
Türk Borçlar Kanunu’nda kiracının tahliyesi sebepleri özet olarak şöyledir:
- Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Tahliye
- Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye
- İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
- On Yıllık Uzama Süresinin Dolması Nedeniyle Fesih ve Tahliye
- İhtiyaç Nedeniyle Fesih ve Tahliye
- Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Hakkı Nedeniyle Tahliye
- Kiracının veya Eşinin Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
- Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
- Yeniden İnşa, İmar, Onarım Nedeniyle Tahliye
Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Şartı
İcra ve İflas Kanunu’nu doğrultusunda itirazın kaldırılması ve tahliye davaları dışında tüm kira uyuşmazlıkları arabuluculuğa tabidir. Yani kiracının tahliyesi için dava açılmadan önce arabuluculuğa başvurmak gerekmektedir. Dava şartı arabuluculuk başvurusu yapılmadan tahliye davası açılması davanın usulden reddine neden olacaktır. Bu süreç hakkında detaylı bilgiye Kira Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk yazımızdan ulaşabilirsiniz.
1. Kira Bedelinin Ödenmemesi Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür. Kira bedelini ödeme yükümlülüğü ister aylık ister yıllık olsun kira sözleşmesinde belirtilen vadede ödenmelidir. Kira bedelinin ne zaman ödenmesi gerektiğine dair Kira Ne Zaman Ödenmelidir? yazımızı okuyabilirsiniz.
Kiranın eksiksiz ödenmesi gerekir. Bakiye kira borcu da kiracının tahliyesi için neden olacaktır. Benzer şekilde kira artışının da kira sözleşmesinde belirtildiği şekilde eksiksiz olarak yapılması gerekecektir.
Kira bedelini zamanında ve eksiksiz ödemeyen kiracı hakkında icra takibi başlatmak ya da ihtarname göndermek suretiyle otuz günlük süre verilmelidir. (TBK 315) Otuz günlük ihtara rağmen kira bedelini ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür.
Kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci hakkında daha detaylı bilgi için “Kira Ödemeyen Kiracı İçin Ne Yapılmalıdır?” yazımızı okuyabilirsiniz.
2. Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Kiracının Tahliyesi
Kiralananın tesliminden sonra, kiracının, kiraya verene; kiralananı belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmesi de bir diğer tahliye nedenidir. Uygulamada bu taahhüde tahliye taahhütnamesi denilmektedir.
Tahliye taahhütnamesine rağmen, kiracının konut veya çatılı işyerini tahliye etmemesi halinde 1 aylık süre içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye süreci başlatmak mümkündür .
Tahliye taahhütnamesi nedeniyle tahliye sürecinde sıkça merak edilen konularda; “Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilir?” , “Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Yoksa Geçersiz Midir?” , “Boş Tahliye Taahhütnamesi Geçerli Midir?” “Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı Tartışması” yazılarımızı okuyabilirsiniz.
Tahlıye taahhütnamesi nedeniyle tahliye süreci hakkında “Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Süreci” yazımızdan daha detaylı bilgiye ulaşabilirsiniz.
3. İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye
Kira bedelinin, otuz günlük ihtar süresine rağmen eksiksiz veya hiç ödenmemesi başlı başına tahliye sebebidir. Ancak kiracı kira bedelini her zaman geç ödüyorsa ne yapılmalıdır?
Aynı kira dönemi içinde; en az iki kez, kira bedelinin tamamını veya bir kısmını kendisine gönderilen ihtardan sonra ödeyen kiracının, sözleşme bitim tarihinden itibaren bir ay içinde tahliye davası açmak mümkündür.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye sürecinin olmazsa olmazı kiracı hakkında ihtar göndermek veya icra takibi ile ödeme emri göndermektir. Çünkü kiracı hakkında bir süreç başlatılmadığı takdirde kiracının salt gecikmelerinin yasal bir yaptırımı yoktur.
İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci oldukça teknik bir tahliye sürecidir. Bu nedenle kira sözleşmesinin feshi ve tahliye sürecinin doğru yürütülmesi önemlidir. İki haklı ihtar nedeniyle tahliye süreci hakkında detaylı bilgiye “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
4. On Yıllık Uzama Süresi Nedeniyle Tahliye Süreci
Kira sözleşmelerinin belirli veya belirsiz süreli olarak yapılması mümkündür. On yıllık kiracının tahliyesi sürecinde kira sözleşmesinin belirli süreli veya belirtsiz süreli olup olmaması önem taşır.
Belirsiz süreli kira sözleşmelerinde on yılın, belirli süreli kira sözleşmelerinde on yıllık uzama süresinin dolmasından sonra, sözleşmenin bitiminden en az üç ay önce ihtar gönderilerek kira sözleşmesinin feshedilebilir ve kiralananın geri verilmesi istenebilir.
On yıllık uzama süresi nedeniyle tahliye süreci hakkında detaylı bilgiye “10 Yıllık Kiracının Tahliyesi” yazımıdan ulaşabilirsiniz.
5. İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiraya verenin veya malikin kiralanana samimi, gerçek ve zorunlu ihtiyacı söz konusu olabilecektir. kiraya verenin kendisinin, eşinin alt ve üst soyunun ve kanunen bakmakla yükümlü kişilerin kiralanana ihtiyacının olması halinde sözleşmenin bitim tarihinden itibaren bir ay içinde açılacak dava ile fesih ve tahliye istenebilir.
Kiraya verenin kendisinin veya reşit çocuklarının aile konutunda yaşaması, kendisinin kirada olması, oturmaya elverişli konutunun olmaması, yurda kesin dönüş yapması gibi durumlar ihtiyaç olarak sayılabilir.
İhtiyaç nedeniyle tahliye davaları hakkında detaylı bilgiye “İhtiyaç Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
6. Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Hakkı Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kiracı, hem kiralananda bulunan komşulara hem de kiraya verene saygılı olmalıdır. Rahatsızlık veren eylemler kira ilişkisini çekilmez hale sokabilir. Bu nedenle Türk Borçlar Kanunu’nun 316’ıncı maddesinde sözleşmenin feshi ve tahliye düzenlenmiştir.
Kiralananın, özenle kullanılması özellikle kiralanana kasten zarar verilmemesi gerekmektedir. Kiracının, kiralanana kasten zarar vermesi de kira sözleşmesinin tek taraflı feshi için başka bir nedendir. Benzer şekilde kiralananın ahlaka aykırı şekilde randevu evi olarak kullanılması da özenle kullanma yükümlülüğüne aykırıdır.
Özenle kullanma ve komşulara saygı hakkı ile tahliye süreci ile ilgili detaylı bilgiye “Özenle Kullanma ve Komşulara Saygı Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
7. Kiracının veya Eşinin Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye
Kiracının veya aynı konutta oturduğu eşinin, kiralanan ile aynı belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun olması tahliye nedeni olarak düzenlenmiştir. Bu nedene dayalı tahliye davası açılmadan önce doğru bir araştırma yapmak gerekecektir. Zira kiracının yalnızca konutunun olması değil bu konutun oturmaya elverişli olduğunun araştırlması gerekecektir.
Kiracının veya eşinin konutunun olması nedeniyle tahliye süreci hakkında detaylı bilgiye “Kiracının Konutunun Olması Nedeniyle Tahliye” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
8. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye
Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın herhangi bir nedenle el değiştirmesi halinde sözleşme sona ermez. Kira sözleşmesi aynı koşullarla yeni malik ile devam edecektir. Bu nedenle yeni malikin, eski malikten muhakkak yazılı kira sözleşmesini varsa tahliye taahhütnamesini alması gerekecektir.
Kiralanmış bir konutu veya işyerini satın alan malikin kiracının tahliyesini istemesi için ihtarname göndermesi gerekecektir. Bu ihtarın edinme tarihinden itibaren en geç bir ay içinde kiracıya ulaşması gerekir. Yeni malik kira sözleşmesinin bitiminden itibaren ya da altı ay sonra ihtiyacına dayanarak tahliye davası açabilecektir. Yeni Malikin İhtiyacı Nedeniyle Tahliye Davası
9. Yeniden İnşa, İmar, Onarım Nedeniyle Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Konut veya işyeri kiralandıktan sonra zorunlu bir onarım veya tadilat gerekebilir. Böyle bir durumda kiralanan kullanılamayacaksa kiracının tahliyesi için süreç başlatılabilecektir.
Yeniden inşa, onarım nedeniyle tahliye belirli süreli sözleşmelerde sürenin sonundan bir ayda dava açılmalıdır. Belirsiz süreli sözleşmelerdeyse fesih süresinden başlayarak bir ay içinde dava açılmalıdır.
III. Kiracının Tahliyesi Süreçlerinde Sıkça Sorulan Sorular
1. Kiracının Tahliyesi Davaları Ne Kadar Sürer?
Kiracının tahliyesi süreçlerinin tam olarak ne kadar süreceğinin tespit ve tayini mümkün değildir. Tahliye taahhütnamesine dayalı başlatılan icra takibine kiracının itiraz etmemesi dışında kiracının tahliyesi için mahkemeden karar almak gerekir. Zira bu sürecin ne kadar süreceği ne kiraya verenin ne kiracının ne avukatların ne de hakimin takdirindedir.
İcra ve İflas Kanunu’nda kiracının tahliyesi için iki önemli ilamsız tahliye süreci mevcuttur. Bunlar kira bedelinin ödenmemesi ve tahliye taahhütnamesi nedeniyle icra takipleridir. Tahliye talepli icra takiplerinde kiracının itirazının niteliğine göre itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılması mümkündür. İtirazın kaldırılması ve tahliye davaları ise icra mahkemesinde görülecektir. İcra mahkemelesi yargılama usulünün şekli incelemeyle sınırlı olması nedeniyle süreç sulh hukuk mahkemelerine göre daha hızlı sonuçlanabilecektir.
Sulh hukuk mahkemeleri teknik anlamda genel mahkemedir ve yargılama faaliyeti yürütür. Bu nedenle davacının ve davalının iddia ve savunmaları ve delilleri tartışılacaktır. Örneğin ihtiyaç nedeniyle tahliye davasında keşif ve bilirkişi incelemesi gerekebilir. Benzer şekilde kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davasında hesap yönünden inceleme yapılabilir. Bu delillerin toplanması dava süresini uzatabilecektir.
Kiracının tahliyesi için davaların uzun sürmesindeki nedenlerden bir diğeri ise kira hukuku avukatından destek almamaktır. Zira harcın eksik yatırılması, delillerin eksik bildirilmesi, tebligatın takip edilmemesi davayı uzatacaktır.
Kira Tahliye Davalarında İcranın Geri Bırakılması / Tehiri İcra
Kira tahliye davalarında mahkemenin verdiği kararların kesinleşmesi gerekmeyecektir. Yani gerekçeli karar ile icra sürecine devam edilecektir. Ancak kiracının icranın geri bırakılması eski adıyla tehiri icra istemiyle istinafa başvurması tahliyenin icrasını durduracaktır.
İstinaf incelemesi süresince icranın geri bırakılması kararı nedeniyle kiracının tahliye edilemeyecek olması da tahliye sürecinin uzamasına neden olacaktır.
Tahliye davalarında mahkeme kararının icrasının geri bırakılmasına ilişkin detaylı bilgiye; “Tahliye Kararlarına İcranın Geri Bırakılması” yazımızdan ulaşabilirsiniz.
2. Kiracının Tahliyesi Davalarında Harç ve Masraflar
Kiracının tahliye sürecinde bilinmesi gereken harçlar. başvurma harcı, peşin harç, vekalet harcı, keşif harcı, istinaf kanun yoluna başvurma harcı, cezaevi harcı, yerine getirme harcı, haciz, teslim ve satış harcı, tahliye harcı olarak karşımıza çıkar. Masraflarsa tebligatların yapılması için posta, müzekkere, avansı, bilirkişi, gider avansı veya delil avansı olabilecektir. Detaylı bilgi için Yargı Harçları ve Avanslar 2023 yazımızı okuyabilirsiniz.
Sulh hukuk mahkemelerinde görülen gayrimenkulün tahliyesi için peşin harç yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanarak alınır. Davanın değeri, davanın açıldığı tarih itibariyle ödenmesi gereken yıllık kira bedelidir.
Davada tarafların avukat ile temsili halinde de Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davada haksız çıkan aleyhine vekalet ücretine hükmedilecektir.
İcra mahkemelerinde görülen itirazın kaldırılması ve tahliye davaları maktu harca tabidir. Benzer şekilde vekalet ücreti de icra mahkemelerinde görülen duruşmalı davalar için maktu ücrettir.
İlamsız icra takiplerinde ve ilamlı icra takiplerinde de başvurma harcı, peşin harç, tahliye harcı, cezaevi harcı, yerine getirme harcı ve posta masrafı gerekecektir.
Kiracının mahkeme kararına rağmen kiralananı tahliye etmemesi durumunda ise icra dairesi aracılığı ile cebri olarak tahliyesi gerekecektir. Böyle bir durumda kiralananda bulunan kiracıya ait eşyaların nakliyesi ve yediemine teslimi için ayrıca masraf ödenmelidir.
Kiracının tahliyesi için süreçlerde harçların ve masrafların kural olarak talepte bulunan alacaklı/kiraya veren/malik tarafından ödenmesi gerekir. Tahliye sürecinin; icra takibi ve/veya dava sonunda haksız çıkan kiracı ödenen harç ve masraflardan sorumlu olacaktır. (Sözleşmesel avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesi ise mümkün değildir. Yani süreçlerin takibi için avukatınıza ödediğiniz ücreti kiracıdan alamazsınız.)
3. Kiracının Tahliyesinde Yazılı Kira Sözleşmesinin Önemi
Kiracının tahliyesi için başlatlacak süreçlerde yazılı kira sözleşmesi oldukça önemlidir. Kiralananın vasfının, sözleşmenin belirli / belirsiz süreli olmasının, kira başlangıç tarihinin, artış maddesi olup olmamasının, tahliye süreci için ihtar şartı olup olmadığının tahliye sürecinden önce incelenmesi gerekecektir.
4. Kontratsız / Sözlü Kira Sözleşmelerinde Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kira hukukunda kanunda emredici ve düzenleyici maddeler vardır. Tarafların kiralama konusunda anlaşmaları sözleşmenin kurulması için yeterlidir. Ancak kontratsız / sözlü kira sözleşmelerinde ispat sorunları ortaya çıkar. Örneğin kiranın nereye ödeneceği, ne zaman ödeneceği, başlangıç tarihi sorun teşkil eder.
Yazımızın yukarıdaki bölümündeki şartlar sözlü kira sözleşmeleri için de geçerlidir. Kiracının tahliyesi davalarının sürelere bağlanmış olması nedeniyle sözlü kira sözleşmelerinin başlangıç tarihi uyuşmazlık konusu olabilecektir.
Sözlü kira sözleşmelerinde tahliye süreçlerinden önce şu hususların netleştirilmesi gerekecektir. Kiralanan konut veya çatılı işyeri midir? Kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ne zamandır? Kira sözleşmesinde kiracı taraf kimdir? Kiralar nereye ve ne şekilde ödenmektedir? Kiralananın açık adresi neresidir?
Sözlü, kontratsız kira sözleşmelerinde taraflar arasında bu hususta bir yazılı anlaşma olmadığından kural olarak kira artışı da otomatik olmayacaktır. Taraflar anlaşma sağlayamazsa kiraya verenin her yıl artış için kira tespit davası açması gerekecektir.
Bir diğer sorun ise kiralananın ne şekilde teslim edildiğinin ve demirbaşların belirsiz olmasından doğabilecektir. Yazılı kira sözleşmesinde kiralanan ile hangi demirbaşların verildiği yazıldığında işler kolaylaşır. Aynı şekilde kiralananın boş, boyalı, temiz olarak teslim edildiği belirtilebilecektir. Kiralananın aynı şartlarla geri verilmesi mümkün olacaktır.
Sözlü kira sözleşmeleri belirsiz süreli kabul edilecektir. Tahliye nedenlerinde belirli ve belirsiz süreli sözleşmelere yapılan atıflar açısından bu hususa dikkat etmek gerekir.
5. 1 Yıllık Kiracının Sözleşmenin Bitimine Dayanarak Tahliyesi Mümkün Müdür?
Kira sözleşmesi 1 yıllık yapılmışsa dahi kiraya verenin sürenin sona ermesiyle tahliye isteyemeyecektir. Kiracı belirli süreli kira sözleşmelerinde, sözleşme süresine ek olarak on yıl daha kiralananı kullanabilecektir. Kiracının ise sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önceden bildirimle sözleşmeyi feshetme hakkı vardır.
6. Kira Sözleşmesinde Tarafların Çok Olması Durumunda Kiracı Nasıl Çıkarılır?
Kira sözleşmesinde kiraya veren ya da kiracı yanın birden çok olması söz konusu olabilecektir. Bu durum sözleşmenin başlangıcında olabileceği gibi daha sonraki dönemde gerçekleşmesi de mümkündür.
Örneğin; kiraya verenin veya malikin ölmesi halinde mirasçılar kira sözleşmesinde kiraya veren sıfatını kazanacaktır. Benzer şekilde kiracının ölümü halinde de kira sözleşmesi sona ermeyecektir. Kiracı ile aynı konutta oturanlar veya mirasçıları sözleşmenin tarafı haline gelir.
Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, kiraya verene yapacağı tek taraflı bildirimle sözleşmenin tarafı haline gelmesi mümkündür.
Kiraya veren veya kiracı ile ilgili durumlarda başlatılack icra takiplerinin veya tahliye davalarının tüm taraflarca takip edilip, tüm kiracılara karşı yöneltilmesi gerekecektir. Taraf teşkilinin eksik olduğu davaların süre olarak uzaması ve reddi söz konusu olabilecektir.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
