Kira Tespit Davası

tahliye taahhutnamesi

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava olarak tanımlanabilir. Kira tesbit davası, kira bedelinin; kira sözleşmesinde hiç belirlenmemiş olması halinde açılabilir. Ayrıca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, kiralananın durumu, tüketici fiyat endeksi nazara alınarak kira bedelinin tespiti istenebilir. Kira tesbit davası için genel kullanım 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde emsal kira bedellerinin nazara alınması ile kira bedelinin tespiti davasıdır.

Bu yazıda belirtilen kira tespit davası, 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen veya bundan sonraki her 5 yılın sonunda açılacak kira tespit davalarını içermektedir.

II. Kira Tespit Davası Şartları

1) Yazılı Kira Sözleşmesi Var Mı?

Kira tespit davalarında öncelikle dikkat edilmesi gereken husus taraflar arasındaki kira ilişkisinde yazılı bir kira sözleşmesinin olup olmadığıdır.

Bilindiği üzere kira ilişkisinin oluşması için kira sözleşmesinin yazılı olması zorunluluğu yoktur. Taraflar kira sözleşmesini sözlü olarak yapabilirler. (Kira sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesi” yazımızı okuyabilirsiniz.)

Ancak kira sözleşmesinin yazılı olup olmaması kira tespit davası için önemli bir husustur. Yazılı kira sözleşmesi olmadığı durumlarda 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde sürelerin tespiti oldukça güçtür. Sözlü olarak kurulan kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin başlangıç tarihini tespit etmek gerekir. Yazılı kira sözleşmesinin varlığı halinde ise kira başlangıç tarihi belirtilmiş ise kira tesbit davasının en az 5 yıl dolduktan sonra açılması gerekecektir.

2) Kira Tespit Davası 5 Yıl Şartı

Kira tespit davası 5 yıl şartından kasıt, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında belirtilen hükümden doğmaktadır. Buna göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiştir. Kanunda emsal kira bedellerinin nazara alınarak kira tespiti yapılabilmesi için açıkça 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ifadesi kullanılmıştır.

III. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespitinde emsal kira bedelleri dikkate alınması isteniyorsa, kira tespit davasının kira sözleşmesinin 5’inci yılında açılması gerekecektir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi var ise ve kira sözleşmesinde yenilenen dönemlerde kira bedelinin arttırılacağına dair hüküm var ise bu durumda; kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılsa dahi kira başlangıcı yeni dönemin başlangıcı olabilecektir. Bu durumda geriye dönük kira tesbit davası açılması mümkün olacaktır. Örneğin; taraflar arasında 15.11.2017 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunu ve bu kira sözleşmesinde de “Kiracı yenilenen kira dönemlerinde kira bedelini ÜFE oranında arttırarak ödeyecektir.” şeklinde bir hüküm olduğunu varsayalım. Bu durumda 15.11.2022 tarihinde kira ilişkisinin 5 yılı dolmuş olacaktır. Kiraya veren, 15.11.2023 tarihine kadar açacağı kira bedelinin tespiti davasında bedelin 15.11.2022 tarihinden itibaren tespitini isteyebilir.

Eğer taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa veya yazılı kira sözleşmesi olsa dahi kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemleri için artırım yapılacağına dair hüküm yoksa bu durumda kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname göndererek yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağını belirtmelidir. Bu durumda yeni dönem içinde açılacak tespit davası yeni dönemin tümünü kapsayacaktır.

Bu şartların sağlanmaması halinde ise kira tespit davası bir sonraki dönem için istenebilecektir.

IV. Kira Tesbit Davası Masraflarını Kim Öder?

Kira tespit davası masraflarını davaya açan taraf ödeyecektir. Kira tesbit davasını kiraya veren açabileceği gibi kiracı da açabilir.

Kira tespit davasında masraflar, şu şekilde olacaktır.

  • Başvurma harcı, 80,70-TL
  • Peşin harç Talep edilen kira bedeli ile mevcut kira bedeli arasındaki değer üzerinden binde 68,31’in dörtte biri.
  • Gider Avansı 550-TL
  • Vekil var ise vekalet harcı 11,50-TL
  • Vekil var ise baro pulu 18,35-TL
  • Keşif harcı, 571,90-TL
  • Bilirkişi ücreti; Bilirkişi ücretinin ne kadar olacağı mahkeme tarafından tayin edilecektir. 2100-TL ile 4.000-TL arasında değişebilir.

Davanın sonuçlanması ile yargılama boyunca yapılan masraflar davanın kazınılma ve kaybetme oranına göre davacı ve davalı yana yükletilecektir.

Örneğin mevcut kira bedelinin 5.000-TL olduğu bir kira ilişkisinde, kira bedelinin 12.000-TL olarak tespiti talep edildiğini varsayalım. Mahkemece kira bedelinin 9.000-TL olarak tespit edilmesi durumunda, davacı kiraya veren davasını 9.000-TL olarak kazanmış ve 3.000-TL’si ise kaybedilmiş olunacaktır. Bu durumda yargılama giderlerinin üçte ikisi davalı kiracı tarafından üçte biri ise davacı kiraya veren tarafından ödenecektir.

V. Kira Tespit Davasında Avukatlık Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9’uncu maddesinde; “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” hükmüne yer verilmiştir.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre kira tespit davası için olacak avukatlık ücreti en az 5.500-TL olmalıdır. Fakat Tarife’nin üçüncü kısmına göre; kira tespit davalarında yeni kira bedeli ile eski kira bedelinin 1 yıllık farkına göre avukatlık ücretinin asgari tarifesi belirlenir.

Örneğin şu anda kiracının ödediği kira bedeli 3.000-TL, kira tespit davasından sonra kiracının ödeyeceği miktar 7.000-TL ise; bir yıllık eski kira bedeli 36.000-TL’dir. Bir yıllık yeni kira bedeli ise 84.000-TL’dir. Aradaki fark ise 48.000-TL olur. Avukatlık ücreti ise bu miktarın yüzde 16’sı olmalıdır. Bu durumda avukatlık ücreti olarak en az 7.680-TL ödenmesi gerekmektedir.

VI. Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu

Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiştir.

Yeni kira bedelinin tespit edilebilmesi için, bilirkişi tarafından kiralanan taşınmazda keşfe çıkılır. Bilirkişi, taşınmazı gezer, resen emsal araştırması yapar ve tarafların sunduğu emsal kira sözleşmelerini inceler. Ayrıca kira artış oranını hesaplar. Bu incelemesinin sonunda mahkemeye yeni kira bedeli ile ilgili görüşlerini içeren bir rapor sunar. Bu rapor, hukuka uygun düzenlendiyse mahkeme tarafından karar verilirken genellikle hükme esas alınır. Fakat, kiracı uzun yıllardır söz konusu taşınmazda oturuyorsa hakim tarafından bilirkişinin tespit ettiği kira bedeli üzerinden hakkaniyet indirimi yapılır. Kira tesbit davasının en önemli unsuru; bilirkişi raporudur.

VII. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna; duruşmaların arasındaki süre, mahkemenin yoğunluğu, keşfe çıkılması ve bilirkişi raporunun sunulmasına ilişkin süreler söz konusu olduğundan dolayı kesin bir süre verilemez. Fakat kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna ortalama olarak 1-2 sene arasında sürer cevabı verilebilir.

VIII. Geriye Dönük Kira Tesbit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası, sadece davanın açıldığı kira yılının kira bedelinin tespiti veya bir sonraki kira döneminden itibaren başlayacak şekilde kira bedelinin tespiti şeklinde açılabilir. Bunun dışında daha geriye dönük olarak kira tespit davası açılamaz.

Kira tespit davasının, davanın açıldığı kira yılından başlayarak kira bedelinin tespiti istemli olarak açılabilmesi için; kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl artacağına dair madde olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde bu madde bulunmuyorsa; kira sözleşmesinin 5 yılının dolmasına 1 ay kalaya kadar kiracıya ihtar çekilmeli kira bedelinin tespit davası açılacağı haber verilmelidir. Bu durumda da kira yılı içinde açılacak olan davadaki bedel, o kira yılının başından itibaren geçerli olur.

IX. Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Farkları

Kira uyarlama davası ile kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nun farklı maddelerinde düzenlenmektedir ve birbirlerinden farklı davaları ifade eder. Kira tesbit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde düzenlenmektedir.

Kira uyarlama davası ise Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte öngörülemeyecek durumların ortaya çıkması üzerine kiracının kira bedelini ifa etmekte ciddi güçlüğe veya imkansızlığa düşmesi sonucunda açılan davadır. İfa güçlüğüne gerçekten düşülüp düşülmediğini ve öngörülemeyen olağanüstü bir durumun söz konusu olup olmadığını mahkeme inceler ve buna göre bir karar verir. Objektif olarak olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir.

COVİD-19 salgını bu duruma bir örnek teşkil edebilir. Bu salgın sonucunda birçok kişi kiralarını ödeyememiş ve kira bedelinin uyarlanması davası açmıştır. Kira bedelinin uyarlanması davasında hakim, kira bedelinin tespiti davasında olduğu gibi bir sınırla, TÜFE oranıyla bağlı değildir. Ayrıca söz konusu dava, öngörülemeyecek durumun ortaya çıkmasından sonra açılabilir. Bunun dışında herhangi bir süreye bağlı değildir.

Ayrıca kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri söz konusu olduğunda açılabilir. Fakat kira bedelinin uyarlanması davası, her türlü taşınmaz kirasında açılabilir.

Kira tespit davası , kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.

İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflarkiracı tahliyesitahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davalarıkiracının hakları kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawoffice.com

whatsApp →