Kira Tespit Davası

kira tespit davasi

I. Kira Tespit Davası Nedir?

Kira tespit davası, konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri için kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava olarak tanımlanabilmektedir. Kir tespit davası, kira bedelinin; kira sözleşmesinde hiç belirlenmemiş olması halinde açılabilmektedir. Ayrıca beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda,

  • Kiralananın durumu,
  • Tüketici fiyat endeksi,
  • Emsal kira bedellerinin nazara alınması ile kira bedeli tespit edilebilecektir.

Bu yazıda belirtilen kira tespit davası, 5 yıldan uzun süreli, 5 yıldan sonra yenilenen veya bundan sonraki her 5 yılın sonunda açılacak kira tespit davalarını içermektedir.

II. Kira Tespit Davası Şartları

Yazılı Kira Sözleşmesi Var Mı?

Kira tespit davalarında öncelikle dikkat edilmesi gereken husus yazılı bir kira sözleşmesinin olup olmadığıdır.

Bilindiği üzere kira ilişkisinin oluşması için kira sözleşmesinin yazılı olması zorunluluğu yoktur. Taraflar kira sözleşmesini sözlü olarak yapabilirler. Kira sözleşmeleri hakkında detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesi” yazımızı okuyabilirsiniz.

Ancak kira sözleşmesinin yazılı olup olmaması kira tespit davası için önemli bir husustur. Yazılı kira sözleşmesi olmadığı durumlarda 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde sürelerin tespiti oldukça güçtür. Sözlü olarak kurulan kira sözleşmelerinde kira ilişkisinin başlangıç tarihini tespit etmek gerekir. Yazılı kira sözleşmesinin varlığı halinde ise kira başlangıç tarihi belirtilmiş ise kira tespit davasının en az 5 yıl dolduktan sonra açılması gerekecektir.

Kira Tespit Davası 5 Yıl Şartı

5 yıl şartı, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında belirtilen hükümden doğmaktadır. Buna göre; “Taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, hâkim tarafından tüketici fiyat endeksindeki oniki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hakkaniyete uygun biçimde belirlenir. Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir.” hükmüne yer verilmiştir. Kanunda emsal kira bedellerinin nazara alınarak kira tespiti yapılabilmesi için açıkça 5 yıldan uzun süreli veya 5 yıldan sonra yenilenen kira sözleşmeleri ifadesi kullanılmıştır.

III. Kira Tespit Davası Ne Zaman Açılır?

Kira bedelinin tespitinde emsal kira bedelleri dikkate alınması isteniyorsa, kira tespit davasının kira sözleşmesinin 5’inci yılında açılması gerekecektir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi var ise ve kira sözleşmesinde yenilenecek dönemlerde kira bedelinin artacağına dair hüküm var olabilir. Bu durumda kira bedelinin tespiti davası yeni kira döneminin sonuna kadar açılmışsa kira başlangıcı yeni dönemin başlangıcı olabilecektir. Bu durumda geriye dönük kira tesbit davası açılması mümkün olacaktır. Örneğin; taraflar arasında 15.11.2017 kira başlangıç tarihli kira sözleşmesi olduğunu ve bu kira sözleşmesinde de “Kiracı yenilenen kira dönemlerinde kira bedelini ÜFE oranında arttırarak ödeyecektir.” şeklinde bir hüküm olduğunu varsayalım. Bu durumda 15.11.2022 tarihinde kira ilişkisinin 5 yılı dolmuş olacaktır. Kiraya veren, 15.11.2023 tarihine kadar açacağı kira bedelinin tespiti davasında bedelin 15.11.2022 tarihinden itibaren tespitini isteyebilmektedir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi olmayabilmektedir. Olsa bile yazılı kira sözleşmesinde yenilenen kira dönemleri için artırım yapılacağına dair hüküm olmayabilmektedir. Bu durumda kiraya veren yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce ihtarname göndermelidir. Bu ihtarnamede yeni kira döneminde kira bedelinin arttırılacağını belirtmelidir. Bu durumda yeni dönem içinde açılan tespit davası yeni dönemin tümünü kapsayacaktır.

Bu şartların sağlanmaması halinde ise kira tespit davası bir sonraki dönem için istenebilecektir.

IV. Kira Tespit Davasında Avukatlık Ücreti

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’nin 9’uncu maddesinde; “Tahliye davalarında bir yıllık kira bedeli tutarı, kira tespiti ve nafaka davalarında tespit olunan kira bedeli farkının veya hükmolunan nafakanın bir yıllık tutarı üzerinden bu Tarifenin üçüncü kısmı gereğince hesaplanacak miktarın tamamı, avukatlık ücreti olarak hükmolunur. Bu miktarlar, bu Tarifenin ikinci kısmının ikinci bölümünde davanın görüldüğü mahkemeye göre belirlenmiş bulunan ücretten az olamaz.” hükmüne yer verilmektedir.

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi’ne göre kira tespit davası için olacak avukatlık ücreti en az 5.500-TL olmalıdır. Fakat Tarife’nin üçüncü kısmına göre; kira tespit davalarında yeni kira bedeli ile eski kira bedelinin 1 yıllık farkına göre avukatlık ücretinin asgari tarifesi belirlenmektedir.

Örneğin şu anda kiracının ödediği kira bedeli 3.000-TL, kira tespit davasından sonra kiracının ödeyeceği miktar 7.000-TL ise; bir yıllık eski kira bedeli 36.000-TL’dir. Bir yıllık yeni kira bedeli ise 84.000-TL’dir. Aradaki fark ise 48.000-TL olur. Avukatlık ücreti ise bu miktarın yüzde 16’sı olmalıdır. Bu durumda avukatlık ücreti olarak en az 7.680-TL ödenmesi gerekmektedir.

V. Kira Tespit Davasında Bilirkişi Raporu

Yeni kira bedelinin tespit edilebilmesi için, bilirkişi tarafından kiralanan taşınmazda keşfe çıkılmaktadır. Bilirkişi, taşınmazı gezer, resen emsal araştırması yapar ve tarafların sunduğu emsal kira sözleşmelerini inceler. Ayrıca kira artış oranını hesaplar. Bu incelemesinin sonunda mahkemeye yeni kira bedeli ile ilgili görüşlerini içeren bir rapor sunar. Bu rapor, hukuka uygun düzenlendiyse mahkeme tarafından karar verilirken genellikle hükme esas alınır. Fakat, kiracı uzun yıllardır söz konusu taşınmazda oturuyor olabilmektedir. Bu durumda hakim tarafından bilirkişinin tespit ettiği kira bedeli üzerinden hakkaniyet indirimi yapılmaktadır. Kira tespit davasının en önemli unsuru; bilirkişi raporudur.

VI. Kira Tespit Davası Ne Kadar Sürer?

Kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna;

  • Duruşmaların arasındaki süre,
  • Mahkemenin yoğunluğu,
  • Keşfe çıkılması,
  • Bilirkişi raporunun sunulmasına ilişkin süreler söz konusu olduğundan dolayı kesin bir süre verilemez. Fakat kira tespit davası ne kadar sürer sorusuna ortalama olarak 1-2 sene arasında sürer cevabı verilebilmektedir. Bu sürelere istinaf ve temyiz başvuru süreçlerini de dahil etmek gerekir.

VII. Geriye Dönük Kira Tespit Davası Açılabilir mi?

Kira tespit davası, sadece davanın açıldığı kira yılının kira bedelinin tespiti veya bir sonraki kira döneminden itibaren başlayacak şekilde kira bedelinin tespiti şeklinde açılabilmektedir. Bunun dışında daha geriye dönük olarak kira tespit davası açılamaz.

Kira tespit davasının, davanın açıldığı kira yılından başlayarak kira bedelinin tespiti istemli olarak açılabilmesi için; kira sözleşmesinde kira bedelinin her yıl artacağına dair madde olması gerekmektedir. Kira sözleşmesinde bu madde bulunmuyorsa; kira sözleşmesinin 5 yılının dolmasına 1 ay kalaya kadar kiracıya ihtar çekilmeli kira bedelinin tespit davası açılacağı haber verilmelidir. Bu durumda da kira yılı içinde açılan davadaki bedel, o kira yılının başından itibaren geçerli olmaktadır.

VIII. Kira Uyarlama Davası ile Kira Tespit Davası Farkları

Kra uyarlama davası ile kira tespit davası Türk Borçlar Kanunu’nun farklı maddelerinde düzenlenmektedir. Ve birbirlerinden farklı davaları ifade eder. Kira tesbit davası, Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinde düzenlenmektedir.

Kira uyarlama davası ise Türk Borçlar Kanunu’nun 138’inci maddesinde; “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır. Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır.” şeklinde düzenlenmiştir.

Kira bedelinin uyarlanması davası, kira sözleşmesinin yapıldığı tarihte öngörülemeyecek durumların ortaya çıkması halinde açılmaktadır. Kiracının kira bedelini ifa etmekte ciddi güçlüğe veya imkansızlığa düşmesi sonucunda açılan davadır. Mahkeme, ifa güçlüğüne gerçekten düşülüp düşülmediğini inceleyecektir. Ayrıca öngörülemeyen olağanüstü bir durumun söz konusu olup olmadığını mahkeme incelemektedir. Objektif olarak olağanüstü bir durumun ortaya çıkmış olması gerekir.

COVİD-19 salgını bu duruma bir örnek teşkil edebilmektedir. Bu salgın sonucunda birçok kişi kiralarını ödeyememiş ve kira bedelinin uyarlanması davası açmıştır. Uyarlama davasında hakim, kira bedelinin tespiti davasında olduğu gibi TÜFE oranıyla bağlı değildir. Ayrıca söz konusu dava, öngörülemeyecek durumun ortaya çıkmasından sonra açılabilmektedir. Bunun dışında herhangi bir süreye bağlı değildir.

Ayrıca kira bedelinin tespiti davası sadece konut ve çatılı işyerleri söz konusu olduğunda açılabilmektedir. Fakat kira bedelinin uyarlanması davası, her türlü taşınmaz kirasında açılabilmektedir.


Kira tespit davası , kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.

İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflarkiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının haklarıkira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davasıtahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawyer.com

whatsApp →