Kira Ödemeyen Kiracı İçin Ne Yapılmalıdır?

tahliye taahhutnamesi

Borçlar Kanunu’nun 313’üncü maddesinde; “Kiracı, kira bedelini ödemekle yükümlüdür.’’ hükmüne yer verilmiştir. Kira bedelinin ödenmesini istemek kiralayanın hakkı olmakla birlikte kira bedelini ödemek kiracının ana borcudur.

Kira ödemeyen kiracı hakkında kira ilişkisi nedeniyle bazı hukuki yollara başvurulabilir. Kiraya veren kira borcu ödemeyen kiracı hakkında kira borcunun ödenmesi için icra takibi başlatabilir, ayrıca tahliye davası da açabilir. Bunların her ikisinin aynı anda yapılması da mümkündür.

Kira borcu, kira sözleşmesi ile belirlenen bedeldir. Ancak kira sözleşmesinin 1 yıllık yenilenme süreleri ile devam etmesi durumunda her yıl için kira artış oranı üzerinden kira bedeli değişebilir. Kiraya verenin 1 yıllık sözleşme süresinin sona ermesi ile kiracının tahliyesini isteme hakkı yoktur. Bu nedenle 1 yıllık kira sözleşmesi bitince kiracı kira sözleşmesinde belirlenen kira artış oranı tutarında kira bedelini ödemeye devam etmelidir.

Kira artış oranının uygulanması için yeni bir kira sözleşmesi yapılması gerekmez. Bu nedenle kiraya veren ile yeni bir mutabakata varmaksızın kira borcunun arttırılarak yeni dönemde ödenmesi gerekir. Aksi takdirde kiraya veren kira borcunun ödenmemesi nedeniyle kiracı aleyhine ilamsız icra takibi başlatabilir. 30 gün içinde bakiye kira borcu ödenmediği takdirde tahliye davası da açabilir.

Kira bedeli artış ile birlikte küsuratlı (kuruşlu) olarak hesaplanmışsa kiracı bu küsuratı da ödemek zorundadır. Ayrıca Kira bedelinin ödenmesinde banka kesintisi kiraya verene yansıtılmamalıdır. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında 0,35 kuruş bakiye borç nedeniyle kira ödemeyen kiracı için tahliye kararı vermiştir.

Kira sözleşmeleri ve kira artış oranları hakkında detaylı bilgi için “Kira Sözleşmesi” ve “Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?” yazılarımızı okuyabilirsiniz.

Kira Bedeli Ne Zaman Ödenmelidir?

Türk Borçlar Kanunu’nun 314’üncü maddesine göre “Kiracı, aksine sözleşme ve yerel âdet olmadıkça, kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri, her ayın sonunda ve en geç kira süresinin bitiminde ödemekle yükümlüdür.” hükmüne yer verilmiştir. Kira bedeli kural olarak aylık ve ayın sonunda ödenir. Fakat taraflar bundan farklı ödeme zamanları kararlaştırabilirler.

Kira bedeli, kira sözleşmesinde belirtilen süre içerisinde ödenmelidir. Örneğin kira sözleşmesinde kira bedellerinin her ayın “1’i ile 5’i arasında” şeklinde bir ibare var ise kira bedeli ayın en geç 5’inci günü saat 00:00’a kadar ödenmelidir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa ya da kira sözleşmesinde kira bedelinin ödenmesi zamanına dair hüküm yok ise kira bedeli en geç o ayın son günü saat 00:00’a kadar ödenmelidir.

Kira bedelinin zamanında ödenmemesi durumunda kiracıya ayrıca bir ihtar çekilmesine ya da ihbarda bulunulmasına veya süre verilmesine gerek olmadan kiracı temerrüde düşürülebilir. Örneğin kira bedelinin her ayın en geç 15’inci gününe kadar ödenmesi kira sözleşmesinde belirtilmiş ve kiracı ayın 16’sına gelinmesine rağmen kira bedelini ödememiş ise kiraya veren; kiracı aleyhine icra takibi başlatabilir. Böyle bir durumda kiracı yalnızca kira borcunu değil aynı zamanda icra takibi masraflarını ve varsa avukatlık vekalet ücretini de ödemek zorunda kalabilir.

Kira Borcu Zamanaşımı Süresi Ne Kadardır?

Kira sözleşmesinden doğan alacaklar için zamanaşımı süresi 5 yıldır. Bu nedenle kiraya veren kira alacağı nedeniyle 5 yıllık süre içerisinde yasal olarak talepte bulunmalıdır.

Zamanaşımı süresi dolduğu takdirde kiraya verenin 5 yılı aşkın kira bedelini talep etme hakkı otomatik olarak ortadan kalkmamaktadır. Zamanaşımı ile hak düşürücü süre birbiriyle karıştırılmamalıdır. 5 yıllık süre zamanaşımı süresi olduğu için kiracının zamanaşımı itirazında bulunması gerekmektedir.

Kiraya Veren Geçmişe Dönük Kira Bedelleri İçin Tahliye Talepli İlamsız İcra Takibi Başlatabilir.

Kiraya veren geriye dönük olarak kira artış oranı farklarına dair kira bakiyesinin ödenmesini talep etme hakkına sahiptir. Meğer ki kiracı ile kiraya veren arasında yazılı bir anlaşma yapılmamış olsun. Bu yazılı anlaşma kağıda yazılmış olabileceği gibi e posta , whatsapp konuşması , mesaj konuşması gibi elektronik yöntemler ile de yapılabilir.

Bu durumu şöyle bir örnek ile açıklayalım : Kiraya Veren A ile kiracı B arasında 01.09.2019 tarihinde başlayan kira sözleşmesinde kira artış oranı yasal oran yani tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık artış olarak belirlenmiştir. 01.09.2020 tarihinde kiracının yasal oranda kira artışı yapması gerekirken, kiracı ile kiraya veren telefonda görüşmüşler kiraya veren sözlü olarak Covid 19’un herkesin hayatını etkilediğini B’nin kira artışı yapmasına gerek olmadığını söylemiştir. B de sözlü olarak anlaşma nedeniyle kira bedellerini bir önceki yıl ödediği gibi ödemeye devam etmiştir.

Aradan geçen 2 senenin ardından kiraya veren A Kiracı B’ye emsal kiraların çok yükseldiğini bu nedenle kira bedelini 3 kat arttırmasını istemiş, B ise böyle bir isteği yerine getiremeyeceğini söylemiştir. Kiraya veren A 2020 yılında yapılmayan artış nedeniyle kira bakiye farkını tahliye talepli ilamsız icra takibine koymuştur. Kiracı B’nin önünde iki seçenek vardır. Ya bakiye kira bedelini 30 gün içinde kiraya verene ödeyecek ya da icra takibine itiraz edecektir. İcra takibine itiraz etmesi durumunda 30 gün içinde kira bedelini ödemez ise kira artışı yapılmaması konusunda yazılı bir belge ileri süremeyeceği için kiracı hem bakiye kira bedellerini ödemek zorunda kalacak hem de tahliye davasını kaybedecektir.

Kiracının zamanaşımı itirazı veya kira bedellerini tahsil eden kiraya verenin kira artışı yapılmaması konusunda zımni örtülü kabulü olduğu yönündeki itirazları mahkemede dinlenmez. Zira Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun da emsal bir kararında kira artışı yapılmamasından dolayı bakiye kira bedellerinin istenmesi halinde eksik ödenen kira bedellerinin tahsil edilmesi zımni örtülü kabul sayılmamıştır.

Birinci Yöntem; Kira Ödemeyen Kiracı Hakkında İlamsız İcra Takibi ve Tahliye Süreci

Kira borcunu ödemeyen kiracıya ilamsız icra takibi başlatılabilir. Bu icra takibi ile birlikte “tahliye” de talep edilebilir.

Tahliye talepli ilamsız icra takibi (Örnek No:13) başlatıldığı takdirde kiracı, ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde borca; kira ilişkisinin varlığına, zamanaşımına, imzaya itiraz edebilir. Kiracının kira ilişkisinin varlığına itiraz etmesi durumunda kiraya veren alacaklı, 30 gün boyunca kira borcunun ödenmesini beklemeli ardından Sulh Hukuk Mahkemesi’nde itirazın iptali ve tahliye davası açılmalıdır. Kira ilişkisinin varlığına itiraz edilmemiş ise İcra Hukuk Mahkemesi’nde itirazın kaldırılması ve tahliye davası açılabilir.

İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye için;

Kiraya veren icra takibini başlatırken muaccel olmuş bütün kira borçlarını aynı anda icra takibine konu etmelidir. Her bir ay için ayrı ayrı kira borcu alacağı için icra takibi başlatılması takibin iptaline sebebiyet verebilir. Ayrıca iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası açısından da muacceliyet şartına dikkat edilmelidir. Aksi takdirde iki haklı ihtar koşulu yerine getirilmemiş olacaktır.

Kiracı kira borcunu 30 gün içinde ödediği takdirde artık kiracı aleyhine “tahliye” davası açılamayacaktır. Böyle bir durumda kiracının aynı kira dönemi içerisinde bu şekilde kira borcunu ödemediği veya geciktirdiği her durumda icra takibi başlatılması şartların varlığı halinde iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davasına neden olabilir.

Kira borcunu zamanında ödemeyen, geciktiren kiracının tahliyesi için ayrıca “İki Haklı İhtar Nedeniyle Tahliye Davası” yazımızı inceleyebilirsiniz.

İkinci Yöntem; Kira Ödemeyen Kiracı Hakkında Feshin Tespiti ve Kira Tahliye Davası

Kira Sözleşmesinin Feshedilmesi İçin Gereken Şartlar

Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesinde: “Kiracı, kiralananın tesliminden sonra muaccel olan kira bedelini veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak bir süre verip, bu sürede de ifa etmeme durumunda, sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür. Bu süre, kiracıya yazılı bildirimin yapıldığı tarihi izleyen günden itibaren işlemeye başlar” hükmü bulunmaktadır. Hükme göre, kiracının kira bedelini ödememesi sebebiyle kira sözleşmesinin feshedilebilmesi için gereken şartlar; kiralananın kiracıya teslim edilmiş olması, kiracının teslimden sonra muaccel olan kira bedelini ya da yan giderleri tamamen veya kısmen ödememiş olması, kiraya verenin kiracıya, ifa etmediği kira bedeli veya yan giderleri ödemesi için konut ve çatılı iş yeri kiralarında en az 30, diğer kiralarda en az 10 gün süre vererek yine ödeme yapılmazsa sözleşmenin feshedileceğini ihtar etmesi, kiracının verilen süre içinde de ödemeyi yapmamış olması gerekir.

Borçlunun temerrüde düşmesi için öncelikle borcun ifasının imkansız olmaması ve borcun zamanında ifa edilmemesi gereklidir. Türk Borçlar Kanunu’nun 117’nci maddesine göre muaccel bir borcun borçlusu alacaklının ihtarıyla temerrüde düşer. Borçlunun ifada kusurlu olması temerrüde düşmesi için gerekli bir şart değildir.

Kiralayanın Fesih Bildirimi

Fesih bildiriminde ödenmesi istenilen kira bedelinin kiralananın kiracıya tesliminden sonra muaccel hale gelmiş ancak kiracı tarafından ödemede temerrüde düşülmüş kira bedeli olması gerekir. Fesih bildiriminin kiracıya yöneltilmesi gerekir ve kiracıya verilecek süre en az on gün, konut ve çatılı işyeri kiralarında ise en az otuz gündür.

Sözleşmenin feshedilebilmesi için kiraya verenin kiracıya, bildirilen süre içinde borcunu ifa etmezse sözleşmeyi feshedeceğini ihtar etmesi gerekir. Kiraya verenin, bildirimde mutlaka fesih kelimesini kullanmasına gerek yoktur. Fesih bildiriminde adi yazılı şekil şartı söz konusudur.

Kiraya verenin fesihinden sonra kira sözleşmesi sona erdiğinde isterse kiraya veren İcra İflas Kanunu’nun 272’nci maddesine dayanarak ilamsız icra takibi ile kira alacaklarını ve tahliyeyi sağlayabilir. Eğer kiracı buna 7 gün içinde itiraz etmezse kesinleşir. Fakat takip talebinde tahliyeyi de istediğini açıkça belirtmek zorundadır. Yoksa Yargıtay’a göre icra dairesince tahliyeye karar verilemez. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu, 2017/ 6-1842 Esas, 2021 / 648 Karar, 01.06.2021.)

Ayrıca ödeme emri borçluya tebliğ olduktan sonra 30 gün ödemesi beklenip öyle feshin tespiti ve tahliye davası açılmalıdır. Yoksa davanın reddedilme sebebi oluşturur. (Yargıtay 3.Hukuk Dairesi, 2017/ 9050 Esas, 2018 / 1866 Karar, 01.03.2018.)

Feshin Tespiti ve Kira Tahliye Davası

İade davası, kira sözleşmesinin feshedilmesine ve kiralananın iadesi borcunun doğmasına rağmen kiracının kiralananı iade etmemesi halinde kiraya verenin kiralananın kendisine iadesi için açtığı davadır. Sözleşmenin sona erdiği anda Türk Borçlar Kanunu’nun 334’üncü maddesi gereği, fesihten sonra kiracının kiralananın iadesi borcu muaccel olmuştur. Davanın taraflarında davacı kiraya veren, davalı da kiracıdır.

Yargıtay’a göre bu davada istenilenler ile 352/2’ ye ilişkin açılan dava karıştırılmamalı, bu dava açıldığında temerrüdün gerçekleşip gerçekleşmediğine bakılmalı, hukuksal nedeni Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesine dayalı temerrüt nedeniyle tahliye davası ise mahkemece ödenmediği kabul edilen kira alacağı nedeniyle temerrüt gerçekleştiğinde davacının talebi doğrultusunda temerrüt nedeniyle kiralananın tahliyesine karar verilmesi gerekmektedir. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi, 2014/12335 Esas, 2014/14230 Karar, 18.12.2014.)

Görevli Mahkeme

Feshin tespiti ve iade davasının görevli mahkemesi Sulh Hukuk Mahkemesi’dir. Çünkü Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4’üncü maddesinin birimci fıkrasına göre “…dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın; a) Kiralanan taşınmazların, 9/6/1932 tarihli ve 2004 sayılı İcra ve İflas Kanununa göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil olmak üzere tüm uyuşmazlıkları konu alan davalar ile bu davalara karşı açılan davalara sulh hukuk mahkemesince bakılır.’’ hükmü bulunmaktadır.

Yetkili Mahkeme

Yetkili mahkeme ise geri verme talebi kira sözleşmesinden kaynaklanan şahsi bir hak olduğundan Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 6 ve 10’uncu maddelerine göre belirlenir. Hukuk Muhakemeleri Kanunu 6’ncı maddesinde: “Genel yetkili mahkeme davalı gerçek veya tüzel kişinin davanın açıldığı tarihteki yerleşim yeri mahkemesidir.’’ hükmü bulunmaktadır. Hukuk Muhakemeleri Kanunu 10’uncu maddesinde; “Sözleşmeden doğan davalar sözleşmenin ifa edileceği yer mahkemesinde de açılabilir.” hükmü bulunmaktadır. Kira sözleşmesinin ifa edileceği yer kiralananın bulunduğu yer olduğundan kira sözleşmesinden kaynaklanan tahliye davasına bakmakta taşınmazın bulunduğu yer sulh hukuk mahkemeleri yetkilidir.

İspat

Türk Medeni Kanunu’nun 6’ncı maddesinde; “Kanunda aksine bir hüküm bulunmadıkça, taraflardan her biri hakkını dayandırdığı olguların varlığını ispatla yükümlüdür.” hükmü bulunmaktadır. Bu maddeye dayanarak kira tahliye davası kira ilişkisinin varlığı ile kira miktarının kiraya veren, kira parasının ödendiğinin ise kiracı tarafından ispatlanması gereklidir.

Tahliye davasındaki kira sözleşmesi sözlüyse kiracının kira sözleşmesinin başlangıç tarihi ve süresine kiracı karşı çıkmamışsa bu halde mahkemece kiraya veren tarafından bildirilen sözleşme başlangıcı, tarihi ve süresini mahkeme kabul eder. Kiracı karşı çıkmışsa kiraya veren, kira sözleşmesinin başlangıç tarihini ve süresini ispatlamalıdır. Yıllık kira miktarı Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 200’üncü maddesindeki yazılı miktarın altında ise kiraya veren kira ilişkisini tanıkla ispatlayabilir. (KELEŞ, Merve Kübra, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu’na Göre Adi Kira Sözleşmesinin Kira Bedelinin Ödenmemesi Sebebiyle Sona Erdirilmesi, 2020, Ankara, s.125.)

Davacının Talepleri

Davacı ilk olarak davaya konu olan kira borcunu talep edebilir. Kira borcu, para borcu olduğu kira borcunu ödemekte temerrüde düşen kiracı kusuru olup olmadığına bakılmaksızın temerrüt faizi ödemekle yükümlüdür. Ama temerrüt nedeniyle gecikme tazminatı istenebilmesi veya kira sözleşmesinin feshi sebebiyle menfi zararın tazmininin ya da aşkın zararının talep edilebilmesi için borçlunun kusurlu olması gereklidir. Eğer kiracı temerrüde düşmekte kusurluysa o zaman kiraya veren gecikme tazminatı ve menfi zararını da talep edebilir.

Avantajlar açısından

Kira ödemeyen kiracı hakkında birinci yöntem olarak belirttiğimiz tahliye talepli ilamsız icra takibi başlatılması, ikinci yöntem olarak belirtilen fesih ihtarı ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılmasından daha avantajlıdır. Öncelikle kira ödemeyen kiracı hakkında ikinci yöntem tercih edilirse ayrıca kira bedellerinin tahsili için tekrar icra takibi süreci başlatılmak zorunda kalınılabilir. Süre bakımından da icra hukuk mahkemesinde tahliye davası süreci sulh hukuk mahkemesi tahliye sürecinden daha hızlı sonuçlanacaktır. Bu nedenle ilk yöntem yine daha avantajlıdır. Masraflar açısından da icra hukuk mahkemesinde tahliye davası maktu harca tabi iken sulh hukuk mahkemesinde son ödenen kira bedelinin on iki aylık tutarı üzerinden harç yatırılacağı için ilk yöntem daha avantajlıdır.

Kira ödemeyen kiracıya karşı kira bedelinin ödenmemesi nedeniyle tahliye süreci başlatılırken aynı zamanda şartları oluşmuş ise; iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası, tahliye taahhütnamesine dayalı tahliye süreci de birlikte başlatılabilir.

Tahliye davaları ortalama olarak 1 – 1,5 yıl içinde sonuçlanmaktadır. Bunun dışında ayrıca istinaf süreci de söz konusu olabilir. Bu nedenle kira borcu ödemeyen kiracıya karşı tahliye davası ile birlikte şartları oluşmuş ise kira bedelinin tesbiti davası da açılması kiraya veren açısından avantajlıdır.

Kiracı hakları, kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.

Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.

İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.

BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawoffice.com

whatsApp →