I. Genel Olarak
Kiracı, kira borcunu ödemekle yükümlüdür. Aynı zamanda bu borç sözleşmede belirtilen şekilde ve vaktinde gerçekleşmelidir. 30 günlük ihtar süresine rağmen kira ödemeyen kiracının tahliyesi mümkündür. Ödenmeyen kira bedeli de kiracıdan tahsil edilebilecektir.
Kira ödemeyen kiracı için yapılması gereken iki husus vardır. Birincisi kiracının tahliyesidir. İkincisi ise ödenmeyen kiranın tahsil edilmesidir.
II. Kira Ödemeyen Kiracının Tahliyesi
Kira ödemeyen kiracının tahliyesinde iki seçenek mevcuttur. Bunlardan birincisi; kiralananın tahliyesi için tahliye talepli icra takibi başlatmaktır. İkincisiyse kiracıya yazılı ihtar göndermek ve 30 günlük süre vermek. Ardından arabuluculuğa başvurarak sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açmaktır.
1. İcra Yoluyla Tahliye Süreci
Kira borcunu ödemeyen kiracıya karşı tahliye talepli icra takibi başlatmak mümkündür. Takip talebinde gerekli bilgiler doldurularak icra dairesine verilecektir. İcra müdürlüğü, adi kira ve hasılat kiralarına dair ödeme emri düzenler. Posta aracılığıyla kiracıya bu ödeme emri tebliğ edilir. Ödeme emrinde kiracının 7 gün içinde itiraz hakkı olduğu belirtilir. Aksi takdirde 30 gün içinde kira borcunu ödemesi, ödemediği takdirde aleyhine tahliye davası açılabileceği ihtar olunur.
Kiracının ödeme emrinin tebliğinden itibaren 7 gün içinde itiraz etmesi ancak kira borcunu hiç veya tam ödememesi kiraya verene itirazın kaldırılması ve tahliye davası açma hakkı tanıyacaktır. Kiracı itiraz etse dahi 30 günlük sürenin dolması gerekir. Talep halinde; icra ödeme emrine itiraz eden haksız kiracının, kira bedelinin dışında yüzde yirmi oranında icra inkar tazminatı da ödemesi gerekecektir.
İcra hukuk mahkemesinde dava açılabilmesi, kiracının yazılı kira sözleşmesindeki imzasını inkar etmemesine bağlıdır. Kiracı kira ilişkisini veya imzasını inkar ederse o halde sulh hukuk mahkemesinde dava açılması gerekir.
Kiracı gelen ödeme emrine itiraz etmez ve 30 gün içinde ödeme yapmazsa o halde, icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açılması mümkündür. İcra hukuk mahkemesi kural olarak şekli inceleme yapar. Kiracı, tahliyeden ancak 30 gün içinde ödeme yaptığını ispat ederse kurtulabilir. Aksi takdirde mahkeme diğer itirazları incelemez.
İcra yoluyla kira ödemeyen kiracının tahliyesinin yanında ödenmeyen kiranın tahsili de mümkün olacaktır. Bu nedenle ödenmeyen kira borcu için ayrıca bir icra takibi başlatmaya gerek kalmayacaktır.
Kiracının ilamsız icra yoluyla tahliyesi süreci hakkında detaylı bilgi için; “Tahliye Talepli İcra Takibi” ve “İtirazın Kaldırılması ve Tahliye” yazılarımızı okuyabilirsiniz.
2. Sulh Hukuk Mahkemesinde Tahliye Davası
Kira ödemeyen kiracı için ikinci yol ise kiracıya yazılı ihtar göndererek süreci başlatmaktır. Kira borcu muaccel olmasına rağmen kiracı ödeme yapmadıysa kiracıya 30 günlük süre içinde kira borcunu ödemesi ihtar olunur. İhtarın noterden gönderilmesi ispat kolaylığı sağlar. Ayrıca noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamenin tebliği kolay olacaktır.
Kiracının ihtara rağmen 30 gün içinde kira borcunu ödememesi halinde doğrudan tahliye davası açılamaz. Öncelikle kira uyuşmazlığının çözümlenmesi için arabuluculuğa başvurulmalıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa temerrüt nedeniyle sözleşmenin feshi, ödenmeyen kiranın ödenmesi ve kiralananın tahliyesi istenecektir. Bu dava sulh hukuk mahkemesinde açılacaktır.
III. Kira Borcunun Tahsili
Kiracının tahliyesi dışında ödenmeyen kira borcunun da tahsili istenecektir. Ödenmeyen kira borcu nedeniyle adi kira ve hasılat kiralarına ilişkin icra takibi yapılabileceği gibi doğrudan genel haciz yoluyla ilamsız takip yapmak da mümkündür.
İcra takibinin kesinleşmesine karşı, kiracının borcunu ödememesi halinde malvarlığının haczi ve devamında satışı gerçekleştirilebilir. Haczi kabil malvarlığı, bankadaki para, mevduat, motorlu araç, taşınmaz, maaş ve ücret haczi olarak sayılabilecektir.
Kiracının hacze kabil malvarlığı yoksa borcun tahsili icra kanalıyla da olsa mümkün değildir. Ancak kiracının ödemediği kira borcunu masraf, harç, avukatlık ücreti ve faizle birlikte ödemek zorunda kalacaktır.
1. Kira Borcunda Zamanaşımı
Kira alacaklarında zamanaşımı süresi 5 yıldır. Kiraya veren kira alacağını en geç beş yıllık sürede kiracıdan talep etmelidir. Zamanaşımı defi (itiraz) olarak ileri sürülecektir. Aksi takdirde hakim re’sen nazara almaz.
Kira borcunun ihtar, icra takibi veya dava yoluyla talep edilmesi zamanaşımı süresini keser. Zamanaşımı süresi talep tarihinden itibaren yeniden işlemeye başlayacaktır.
2. Kiracı Kirayı Ne Kadar Süre Geciktirebilir?
Kiracının, kirayı ne kadar süre geciktirebileceğine dair sorunun cevaplanması için kira sözleşmesine bakmak gerekecektir. Kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceği belirtilmişse o halde kira en geç belirtilen tarihte ödenmelidir. Kira ödemesi haftasonuna denk gelirse ilk iş günü de ödeme süresine eklenecektir.
Sözlü kiralarda ve kira sözleşmesinde kiranın ne zaman ödeneceğine dair hüküm olmayan hallerde; kiracının içinde bulunduğu ayın son gününe kadar kira ödemesi mümkündür.
Konut ve çatılı işyeri kira borcunda Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca kiracıya ödeme için en az 30 günlük süre verilmesi gerekecektir. Aksi takdirde kanuna aykırılık oluşur ve kiracı temerrüde düşmez. Bu nedenle kiracının tahliyesi de istenemeyecektir. Detaylı bilgi için “Kira Ne Zaman Ödenmelidir?” yazımızı okuyabilirsiniz.
3. Kira Borcuna Faiz Uygulanması
Her türlü borç için temerrüt tarihinden itibaren taleple faiz istenebilir. Bu faiz oranı adi kanuni orandır ve yıllık yüzde 9 olarak uygulanır. (3095 sayılı Kanun)
Ancak kira sözleşmesinde temerrüt faizinin yıllık %9 oranından daha fazla ödeneceği kararlaştırılabilmektedir. Böyle bir durumda kira borcuna işletilecek faiz oranı Türk Borçlar Kanunu’nun 120’inci maddesi uyarınca yıllık %18’e kadar geçerli olacaktır.
Sonuç Yerine
Kira ödemeyen kiracı için ödenmeyen kiraların tahsili ve kiracının tahliyesi amacılya tahliye talepli icra takibi başlatmak mantıklıdır. Bu sayede en hızlı ve en az masrafla süreç ilerletilebilecektir. Noterden ihtarname gönderdikten sonra sulh hukuk mahkemesinde alacak, fesih ve tahliye davası yerine göre avantaj sağlayabilir.
Kira hukuku alanında avukatların ortak tavsiyesi sürece erken başlamak olacaktır. Öyle ki; kira ödemeyen kiracı hakkında başlatılan süreçlerde geç kalınması her zaman kiraya verenin aleyhine olmaktadır.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
