I. Kira Artış Oranı Nedir?
Kira artış oranı, konut çatılı işyeri kiralarında; yeni kira döneminde kiraya yapılacak artışı ifade eder. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ev sahibi dilediği gibi artıramaz.
Kira artış oranının belirlenmesinde kanuni bir kısım sınırlamalar mevcuttur. Bu kısıtlamaların amacı kiracının korunmasıdır. Aksi takdirde kira sorunları barınma ve işyeri sorunlarını da beraberinde getirecektir.
II. Kira Artış Oranı Nasıl Belirlenir?
Kira artış oranı taraflarca kanuna aykırı olmamak kaydıyla berilenebilecektir. Kanun yasal kira artış oranını sınırlandırmaktadır. Hatta öyle ki dönem dönem kanunda da geçici değişiklikler yapılmaktadır.
Kira artış oranı için getirilen kanuni sınırlamalar “konut ve çatılı işyeri kira sözleşmeleri” için düzenlenmiştir.
III. Yasal Kira Artış Oranı Hesaplama
Türk Borçlar Kanunu’na göre yasal sınır on iki aylık tüketici fiyat endeksindeki artış oranıdır. Kira yılında tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçmemek koşuluyla geçerlidir.
TÜİK her ay dört TÜFE oranı açıklamaktadır. Bunlar;
- Bir önceki aya göre tüketici fiyat endeksi,
- Bir önceki yılın aynı ayına göre tüketici fiyat endeksi,
- Bir önceki yılın aralık ayına göre tüketici fiyat endeksi
- On iki aylık tüketici fiyat endeksidir.
Kanunda bahsi geçen oran ise sonuncusudur.
Yasal kira artış oranı kira sözleşmesinin yenilenmesinden önceki TÜFE oniki aylık aylık artış ortalamasıyla hesaplanmaktadır.
Sözleşmeyle Kira Artış Oranı Kararlaştırılmadıysa;
Kira sözleşmesinin geçerli olması için yazılı olma şartı yoktur. Taraflar yazılı bir sözleşme yapmasa da kira ilişkisi başlayacaktır. Önemli olan kiralananın teslimi ve kira bedellerinin ödenmesidir.
Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi yoksa ya da yazılı kira sözleşmesinde herhangi bir kira artış oranı belirlenmemiş ise; kiraya veren öncelikle Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesinin ikinci fıkrasına dayanarak “kira artış oranının” belirlenmesi için Sulh Hukuk Mahkemesi’nde “kira tespit davası” açmalıdır. Aksi takdirde; kiraya verenin yenilenen kira döneminde doğrudan kira bedelinde artış yapma hakkı yoktur. Böyle bir durumda kiracının kira bedelini arttırma zorunluluğu yoktur. Kiracı mahkemenin vereceği karara göre artış yapmak zorunda kalacaktır.
Sözleşmeyle Kira Artış Oranı Belirlenmişse;
Kira artış oranı taraflarca belirlenmişse, yasal oranın üstünde mi altında mı olduğuna bakılacaktır. Çünkü iki orandan kiracı lehine olan geçerlidir.
Yasal oranının üzerinde yapılan anlaşma yasal orana kadar geçerlidir. Bu durumda kiracı ancak yasal oran üzerinden kira bedelini arttırmakla sorumlu tutulabilecektir..
Kira artış oranı sözleşmede, yasal orandan da düşük yazılmışsa bu oran geçerli olacaktır. Örneğin sözleşmede “her yeni kira döneminde yüzde on oranında artış” şartı yazıldığını varsayalım. Bu durumda yasal oran yüzde elli dahi olsa kiracı yüzde on artıştan sorumludur.
Çoğu zaman kira sözleşmelerinde ÜFE ve TEFE şeklinde tabirlere de yer verildiği görülmektedir. ÜFE, üretici fiyat endeksi demektir. TEFE ise toptan eşya fiyat endeksi demektir.
17/01/2019 tarihine kadar Türk Borçlar Kanunu’ndaki yasal kira artış oranı ÜFE’ydi. Fakat kanunda yapılan değişiklik ile şimdiki hale getirilmiştir. TEFE ise toptan eşya fiyat endeksiydi. TEFE 2014 yılından beri yayınlanan bir endeks değildir. TEFE’ye yapılan atıflar ise Yİ-ÜFE olarak tabir edilen yurt içi üretici fiyat endeksine göre belirlenmektedir. Yazılı kira sözleşmelerinde bu şekilde ÜFE veya TEFE şeklinde kira artış oranlarının yazılmış olması durumunda; bu oranlar hesap edilecektir. Kiracı lehine TÜFE ya da belirtilen oranlardan hangisi leheyse kira artış oranı bu şekilde yapılacaktır.
Konut Kiralarında Kira Artış Oranının Kanunen %25 Olarak Sınırlandırılması – 11 Haziran 2022 – 2 Temmuz 2024
Türk Borçlar Kanunu’na eklenen geçici maddeyle; 11/06/2022 – 02/07/2024 tarihleri arasında yenilemelerde sınır %25 olarak belirlenmiştir.
Yenilemelerde %25’i geçen artışlar yazılı olmadığı takdirde kiracının söz konusu bedelleri geri alma hakkı vardır.
5 Yıl Boyunca Yapılmayan Artışların Geriye Dönük İstenilmesi Mümkündür.
Kiracının sözleşmede belirlenen artış oranından daha düşük kira artışı yapması durumunda ise kiraya veren 5 yıl (zamanaşımı süresi) geriye dönük olarak eksik ödenen kira bedelllerini talep etme hakkı vardır. Böyle bir davada kiracının kira artış oranının sözleşmede belirlenenden daha düşük olarak anlaşıldığını yazılı olarak ispat etmesi gerekir. Sözlü olarak yapılan kira arttırım anlaşmaları kiracı aleyhine oldukça risk taşır. Bu nedenle kiracılara tavsiyemiz; yeni dönem kira bedeli ödenirken, kira sözleşmesinde belirtilen (yasal oranı aşmayacak şekilde) şekilde, yuvarlama yapmadan, kuruşu kuruşuna arttırım hesaplama yaparak ödenmesidir.
Bu duruma şu şekilde örnek verelim; Kiraya veren ile kiracı asında yeni dönem kira bedellerinin yasal oranda arttırılması konusunda kira sözleşmesinde hüküm bulunduğunu varsayalım. Buna göre kiracının mevcut kirası 3.000-TL iken yasal oranın %30 olduğu durumda yeni dönem kira bedeli 3.900-TL olacaktır. Kiraya veren ile kiracı kendi aralarında kira bedelinin 3.750-TL olarak ödenmesi şeklinde konuşmuşlar kiracı da 1 yıl boyunca bu kira bedelini ödemiştir. Kiraya veren aradan geçen 1 sene sonunda her ay için 150-TL kira bakiyesini icra takibine konu ederek tahliye isteyebilecektir. Böyle bir durumda kiracının elinde kira bedelinin 3.750-TL olarak belirlendiğine dair YAZILI bir delil yok ise kira bedellerini ödemek zorunda kalacaktır. Aksi takdirde ise kiraya veren kira bedelinin ödenmemesi nedenine dayalı tahliye davasını kazanır.
Kira sözleşmelerinden doğan alacaklarda zamanaşımı 5 yıldır. Sözleşmenin yenilenmesi sırasında yazılı anlaşma yapılmazsa kiraya veren geçmiş kira farklarını isteyebilecektir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/3-23 Esas ve 2005/48 Karar sayılı 09/02/2005 tarihli kararında.
“Kiracının kirayı artırarak ödemede bulunması ve kiralayanın da bunu hiçbir kayıt ve koşul ileri sürmeden kabul etmiş olması, doğmuş ve varlığını sürdüren bu dava açma hakkının yitirilmesine neden olmayacağı gibi taraflar arasında yeni şartlarla akdedilmiş bir kira sözleşmesinin varlığını kabule de yeterli değildir.” şeklindeki hüküm ile kiracının kira artış bedellerini kabul eden kiraya verenin örtülü olarak kira bedellerindeki artış oranını kabul ettiği anlamına gelmediği, bakiye kira bedellerinin ödemesi gerektiği şeklinde hüküm kurmuştur.
