I. Kiracının “Aidat” Ödemesi İle İlgili Yasal Düzenlemeler
1. Kat Mülkiyeti Kanunu Açısından “Ortak Gideler”
Kat irtifakı, kat mülkiyeti ve toplu yapılarda ana gayrimenkullerin ve ortak yerlerin kullanılması, onarımı ve aynına ilişkin için bir kısım masraflar söz konusudur. Örneğin apartmanda kullanılan elektrik giderleri, asansörlerin bakımı, güvenlik, yakıt, anataşınmaz sigorta primi, güçlendirme gibi masraflar doğabilir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “ortak giderler” olarak ifade edilmektedir.
Kat Mülkiyeti Kanunu’ndan doğan “ortak giderler”in ödemesinden kural olarak kat maliki sorumludur. Ancak ortak giderlerin ödenmesinden, kiracılar da kat malikleri ile birlikte sorumlu tutulmuştur. ( Kat Mülkiyeti Kanunu Madde 22) Buna göre “ortak gider” borcunu ödemeyen kat maliki veya kiracısı hakkında site yönetimi veya apartman yönetimi ya da kat malikleri kurulu tarafından tahsilata dönük olarak icra takibi başlatılabilir.
2. Türk Borçlar Kanunu Açısından “Yan Giderler”
Türk Borçlar Kanunu’na göre “yan giderler” kiraya veren ya da üçüncü bir şahıs tarafından kiralananın kullanımına ilişkin yapılan harcamalar olarak ifade edilebilir. (BİLGİN, Özge; Kira Hukukunda Yan Giderlerden Sorumluluk, YL Tezi, 2020 İstanbul)
Kat Mülkiyeti Kanunu’nda belirtilen “ortak giderler” ile Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “yan giderler” birbirlerinden farklıdır. Türk Borçlar Kanunu’nda düzenlenen “yan giderler“in doğrudan kiralananın kullanımına ilişkin yapılan harcamalar olması gerekmektedir. Bu nedenle Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre “ortak gider” sayılan “kapıcı ücreti, güvenlik ücreti, temizlik giderleri, ortak yakıt giderleri vb.” gibi harcamalar Türk Borçlar Kanunu’na göre de “yan gider” olarak kabul edilebilir. Ancak Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre anagayrimenkule ilişkin sigorta ödemesi, vergisi ödemesi, güçlendirme masrafı v.b.” şekilde yapılan “ortak giderler” Türk Borçlar Kanunu açısından “yan gider” sayılmayacaktır.
3. Genel Kullanım Olarak “Aidat”
Aidat; “bir hizmet karşılığı sürekli ve düzenli ödenen para” olarak tanımlanmıştır. (Türk Dil Kurumu Sözlüğü) Türkçe’de genel kullanım açısından sürekli ve aylık olarak yapılan ödemeler için “aidat ödemesi” şeklinde kullanım yaygındır.
Türk Borçlar Kanunu’nda ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nda “Aidat” ibaresi geçmemektedir. Ancak “aidat”ın hukuki niteleme açısından yerine göre “ortak gider” veya “yan gider” olarak anlaşılması mümkündür. Yazımızda “aidat” olarak ifade edilen kelime “yan giderler”e karşılık olarak kullanılmıştır.
Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde ise; kiracı, sözleşmede aksi öngörülmemişse veya aksine yerel adet yoksa, ısıtma, aydınlatma ve su gibi kullanma giderlerinden sorumludur. (Türk Borçlar Kanunu Madde 341) Buna göre taraflar arasında yazılı bir konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesi olmasa, yazılı bir kira sözleşmesi olmasına karşın kira sözleşmesinde yan giderlerden kiracının sorumlu olacağına dair bir hüküm yer almasa dahi yan giderlerden yani aidatlardan kiracı sorumlu olacaktır.
II. Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir?
Aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında; aidat borcunun tahsili için ve kiracının tahliyesi için yasal süreç başlatılması mümkündür. Ancak her iki sürece de başlamak isteyen kiraya veren öncelikle muaccel (vadesi gelmiş) aidat borcunu ödemeli ve bunu belgelendirmelidir.
1. Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracıya İcra Takibi Süreci
Kiraya veren kiracının ödemesi gereken ve muaccel aidat borcunu ödeyip belgelendirdikten sonra kiracı aleyhine rücu edecek şekilde icra takibi başlatabilir. Kiraya verenin talebi yalnızca ödenmeyen aidat borcunun geri alınması ise genel haciz yoluyla icra takibi başlatması yerinde olacaktır. Söz konusu icra takibi başlatılırken aidatın kiraya veren tarafından ödendiğine dair ödeme dekontunun da takibe dayanak olarak gösterilmesi zorunlu değildir. Ancak kiracı-borçlunun muhtemel itirazına karşı açılacak dava açısından önem arz eder.
2. Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Tahliye Davası
Kiracı, yan gider olan aidat borcunu ödemezse, kiraya veren kiracıya yazılı olarak en az otuz gün süre verip, bu sürede aidat borcunu ödemediği takdirde sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Türk Borçlar Kanunu’nun 315’inci maddesi uyarınca aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliye edilmesi mümkündür.
Kiraya verenin aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında tahliye davası açmadan önce dikkat etmesi gereken hususlar şu şekilde sayılabilir;
- Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmesinde “aidat” “yan gider” borçlarından dolayı sorumluluk kiracıda olmalıdır.
- Kiralanan konut veya işyerinde aidat borcunun doğrudan site veya apartman yönetiminin banka hesabına ödeneceği yönünde bir düzenleme söz konusu ise kiraya veren öncelikle ödenmeyen ve vadesi gelmiş aidat borcunu ödemeli ve bunu belgelendirmelidir.
- Kiraya verenin aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliye süreci için önünde iki seçenek vardır: Birinci seçenek kiracıya yazılı ihtar göndererek en az otuz gün içinde aidat borcunun bildirilen hesaba ödenmesinin istenilmesidir. Söz konusu ihtara rağmen aidat borcunun ödenmemesi halinde Sulh Hukuk Mahkemesi’nde tahliye davası açılabilecektir. İkinci seçenek ise adi kira ve hasılat kiraları için icra takibi (Örnek No:13 İcra Takibi) yoluna gitmek olacaktır. Söz konusu icra takibine rağmen kiracı-borçlu tarafından icra takibine itiraz edilmediği takdirde; ödeme emrinin tebliğinden itibaren otuz gün süre geçtikten sonra İcra Hukuk Mahkemesi’nde dava açılarak tahliye sağlanması mümkündür.
Avantajlar ve Dezavantajlar Yönünden Süreçlerin Karşılaştırılması;
Yukarıda belirtilen her iki seçenek açısından da kiracının aidat borcunu 30 günlük süre içerisinden eksiksiz şekilde ödemesi halinde tahliye davası açılamaz. Ayrıca aidat borcunun ödenmemesi iki haklı ihtar nedeniyle tahliye davası için haklı neden sayılmayacaktır.
Aidat borcunu ödemeyen kiracı hakkında ihtarname ile aidat borcunun ödenmesi talep edildiği takdirde; kiracının aidat borcunu ödememesi durumunda açılacak tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılmak zorundadır.
Süre bakımından;
Sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davası, icra hukuk mahkemesinde açılan tahliye davalarına göre genelde daha uzun sürmektedir. Ayrıca sulh hukuk mahkemesinde açılan tahliye davasında kiraya veren lehine tahliye kararı çıksa dahi kiracının üç aylık kira bedelini depo ederek istinaf süreci boyunca icranın geri bırakılmasını sağlaması söz konusu olabilir.
Masraflar açısından;
Sulh hukuk mahkemelerinde görülen tahliye davaları yıllık kira bedeli üzerinden nisbi harca tabidir. İcra hukuk mahkemelerinde görülecek tahliye davası ise maktu harca tabidir. Bu açıdan da icra hukuk mahkemesinde açılacak tahliye davası kiraya veren açısından daha avantajlı olacaktır.
İhtarname gönderilerek temerrüde düşürülen kiracının otuz gün içinde aidat borcunu ödememesi halinde sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası ile birlikte ödenmeyen alacak da talep edilebilecektir. Ancak bu durumda dava süresi oldukça uzayacaktır. Sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılarak ayrıca genel haciz yoluyla ilamsız icra takibi yapıldığı takdirde ise borçlunun itirazı halinde ayrı bir dava daha açılması gerekecektir. Bu da ödenen aidat borcunun geri alınması için süreci uzatacaktır.
Adi kira ve hasılat kiraları yönünden icra takibi başlatıldığı takdirde; kiracıya karşı hem tahliye süreci için yazılı ihtar şartı sağlanmış olacak hem de tahsilata yönelik süreç başlatılmış olacaktır. Yukarıda bahsedilen tüm hususlar açısından örnek no:13 icra takibi başlatmak ve kiracının otuz günlük ödeme süresi içerisinde aidat borcunu ödememesi halinde icra hukuk mahkemesinde tahliye davası açmak daha avantajlıdır. Ancak bu sürecin ise yasal açıdan riski söz konusudur.
İtirazın kaldırılması ve tahliye davaları ile ilgili hukuki denetim yapan Yargıtay 6. ve 8. Hukuk Daireleri vermiş oldukları birçok kararda “aidat” borcunu ödemeyen kiracı hakkında başlatılan adi kira ve hasılat kiraları yönünden icra takipleri ve akabinde icra hukuk mahkemesinde açılan tahliye davalarında onama kararı vermiştir.
Aidat borcunu ödemeyen kiracının tahliyesi için emsal oluşturabilecek Yargıtay Kararları;
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/11213 Esas ve 2016/3718 Karar sayılı 05/05/2016 tarihli kararında; “İcra mahkemesince verilmiş bulunan yukarıda tarih ve numarası yazılı karar, davacı tarafından süresi içinde temyiz edilmiş olmakla, … Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrüdü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Bu durumda mahkemece takibe dayanak yazılı kira sözleşmesi getirtilerek ve taraf delilleri (ödeme iddiasına ilişkin ödeme belgeleri) toplanarak, neticesine göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir…” şeklindeki hükme yer verilmiştir.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesi’nin 2015/11891 Esas ve 2016/5132 Karar 05/09/2016 tarihli kararında; “İcra mahkemesince verilmiş bulunan…Davalı borçlu ödeme emrinde tanınan yasal otuz günlük süre içerisinde davacı alacaklının banka hesabına 4.700.-TL ödemiş, TBK’nın 314 ve TBK’nın 315.maddesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu giderlerden olan aidat bedelinin 50.-TL’sini ödemediği için temerrüt olgusu gerçekleşmiştir. Mahkemece kiralananın tahliyesi ve ödenmeyen alacak yönünden itirazın kaldırılmasına karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde karar verilmesi doğru değildir.” hükmüne yer verilmiştir.
Yargıtay 8. Hukuk Dairesi’nin 2017/3731 Esas ve 2017/12158 Karar sayılı 04/10/2017 tarihli kararında; “Davacı alacaklı tarafından davalı borçlu aleyhine kira alacağı ve tahliye istemli olarak başlatılan icra takibine davalı borçlunun itirazı üzerine davacı icra mahkemesinden itirazın kaldırılması ve tahliye isteminde bulunmuş mahkemece yakıt parasının muayyen olmadığı, kiracının yakıt parasının belirli olmaması nedeniyle borca itiraz ettiği, bu nedenle yakıt giderinin tespitinin yargılamayı gerektirdiği ve kira alacağından sayılamayacağı, dolayısıyla temerrütün gerçekleşmediği gerekçesi ile davanın reddine karar verilmiş karar davacı alacaklı tarafından temyiz edilmiştir…. Türk Borçlar Kanunu’nun 314 ve 315.maddelerinde, kullanıma bağlı olarak, kira bedeli veya yan gideri ödeme borcunu ifa etmeyen kiracının temerrütü düzenlenmiştir. Sadece kira borcunu değil yan gideri de ödemeyen kiracının temerrütü sebebiyle kiralayan alacaklı tarafından akdin feshi istenebilir. Takip dayanağı kira sözleşmesinin 2. maddesinde; kiralanan yerin su, elektrik, hava gazı, yakıt masrafları ve kapıcı parasının kiracıya ait olduğu kararlaştırılmış olup kiralanan taşınmazın bulunduğu apartman yönetimince kiralanan taşınmaza ait ortak işletme giderleri avans payının 250,00 TL olduğu açık olarak belirlenmiştir. Yan gider maktu olup kiraya veren tarafından ödenmiştir. Uyuşmazlıkta yargılamayı gerektirir bir husus bulunmamaktadır. Bu durumda mahkemece, işin esası incelenerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” hükmüne yer verilmiştir.
Ancak “Takibin İptali” davaları açısından hukuki denetim yapan Yargıtay 12. Hukuk Dairesi bir kısım kararlarında özetle; adi kira ve hasılat kiralarına dair icra takibinin (Örnek No:13 İcra Takibi) yalnızca kira bedellerine ilişkin olarak yapılabileceği, “aidat” borcunun “site gideleri”nin söz konusu icra takibine konu edilemeyeceğine dair bir kısım kararları mevcuttur.
Yargıtay Daireleri arasındaki bu uygulama farklılığı nedeniyle, aidat borcunu ödemeyen kiracı aleyhine başlatılacak Örnek No:13 icra takibinin, kiracı veya avukatı tarafından açılacak “takibin iptali” davası ile iptal edilmesi de söz konusu olabilecektir.
Bir kısım haber sitelerinde veya avukatlık bürolarının internet sayfalarında Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin kararlarına atıf yapılarak “aidat” borcunu ödemeyen kiracının tahliye edilemeyeceğine ilişkin yanlış bilgi verilmesinin nedeni içtihatlar arasındaki farktan kaynaklanmaktadır.
Aidat borcunu ödemeyen kiracıya karşı tahliye süreci başlatılacaksa kira hukuku alanında hukuki destek sağlayan uzman bir avukat veya avukatlık bürosundan destek almak yerinde olacaktır.
Kiracı hakları, kira uyuşmazlıkları veya davaları ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, yeni malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları, kira bedelinin tespiti davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
