Tahliye Taahhütnamesine Karşı Aile Konutu İtirazı Tartışması

tahliye taahhutnamesi aile konutu itirazi tartismasi

Bilindiği üzere tahliye taahhütnamesine dayalı olarak kiracının tahliyesi sağlanabilmektedir. Ancak bir çok hukukçu; kiralananın “aile konutu” olduğu durumlarda tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ifade etmektedir. Ancak konu tek bir cümle ile ifade edilecek basitlikte değildir. Tahliye taahhütnamesine karşı aile konutu itirazı tahliye taahhütnamesini geçersiz kılar mı? Aile konutu itirazı ile tahliye davası kiracı lehine sonuçlanabilir mi?

I. Yasal Dayanaklar

Kanun Hükümleri

Türk Medeni Kanunu‘nun 194’üncü maddesinin birinci fıkrasında; “Eşlerden biri, diğer eşin açık rızası bulunmadıkça, aile konutu ile ilgili kira sözleşmesini feshedemez, aile konutunu devredemez veya aile konutu üzerindeki hakları sınırlayamaz.” hükmü mevcuttur. Aynı maddenin dördüncü fıkrasında ise ; “Aile konutu eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmışsa, sözleşmenin tarafı olmayan eş, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı hâline gelir ve bildirimde bulunan eş diğeri ile müteselsilen sorumlu olur.” hükmüne yer verilmiştir.

Türk Borçlar Kanunu‘nun 349’uncu maddesinin birinci fıkrasında; “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı, eşinin açık rızası olmadıkça kira sözleşmesini feshedemez.” düzenlemesi yapılmıştır. Son fıkrada ise; “Kiracı olmayan eşin, kiraya verene bildirimde bulunarak kira sözleşmesinin tarafı sıfatını kazanması hâlinde kiraya veren, fesih bildirimi ile fesih ihtarına bağlı bir ödeme süresini kiracıya ve eşine ayrı ayrı bildirmek zorundadır.” hükmüne yer verilmiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu Kararları

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/12-652 Esas ve 2005/583 Karar sayılı 19.10.2005 tarihli kararında ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2005/676 Esas ve 2005/600 Kaarar sayılı 26.10.2005 tarihli kararında;

Öyleyse, mahkemece öncelikle bu iddia üzerinde durulmalı ve şikayetçinin bu yerin “aile konutu” olduğunun tespitine yönelik olarak açılmış bir davasının ve aile mahkemesince yapılmış bir belirlemenin bulunup bulunmadığı, araştırılmalı; sonucuna göre gerektiğinde şikayetçiye tahliyesi istenen taşınmazın aile konutu olduğunu ispata yönelik olarak aile mahkemesine dava açma yetkisi ve olanağı verilmeli ve sonucuna göre bir karar verilmelidir.” şeklinde hükme yer vermiştir.

II. Değerlendirme

Kanunlardaki düzenlemelere göre, kanun koyucunun aile konutuna sonuç bağlamasının nedeninin, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşi, diğer eşe karşı korumak olduğu açıktır. Zira “Eşlerden biri” ve “Aile konutu olarak kullanılmak üzere kiralanan taşınmazlarda kiracı” şeklindeki ibarelerden bu durum açıkça anlaşılmaktadır.

Her iki yasal düzenlemenin madde gerekçelerinde de bahsettiğimiz husus şu şekilde ifade edilmiştir; “…Böylece, bu durumda, evlilik birliğinin korunması amacıyla, eşlerden birinin, kiracı sıfatıyla, tek başına hareket ederek, diğer eşin açık rızası olmaksızın sözleşmeyi sona erdirmesi önlenmek istenmiştir.” ve “…ancak bizde evliliğin devamı sırasında da kira sözleşmesine taraf olmayan eşin mağdur olması gündeme gelebilmektedir…

Yasal dayanakların amacı eşler arasında doğabilecek husumetler nedeniyle evlilik birliğinin devamına yönelik koruma sağlamaktır. Evlilik birliğinde kullanılan kiralananın, kira sözleşmesinin tarafı olan kiracı eş tarafından tek taraflı beyan ile feshedilmesi halinde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin mağdur edilebileceği şüphesizdir.

Her iki yasal düzenlemenin son fıkralarında kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe kiraya verene tek taraflı bildirimde bulunularak sözleşmenin tarafı olma hakkı tanınmıştır.

Kanun maddelerinde; kiraya veren açısından ise “aile konutu” olarak kullanılan bir kiralanana karşı tahliye süreci başlatamayacağına dair özel bir düzenleme getirilmemiştir.

Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarına gelecek olrusak;

Her iki kararda da tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takiplerine karşı, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş tarafından takibin iptali istemiyle dava açılmıştır. Her iki Yargıtay kararında da sözleşmenin tarafı olmayan eş ile asıl kiracı eş arasında boşanma davaları söz konusudur. Mahkemede dile getirilen konu da benzer şekilde kiracı olan eşin kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşi mağdur etmek amacıyla tahliye taahhütnamesi vermiş olmasına dayanmaktadır.

Her iki temyiz incelemesinin de temelinin takip hukukundan kaynaklandığı ve takibin iptali talebine dayanan dava olduğu gözden kaçırılmamalıdır.

III. Uygulama

Kiraya veren tarafından, tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takiplerine ya da tahliye davalarına karşı birçok kiracı veya vekilleri tarafından kiralananın “aile konutu” olduğundan bahis ile itiraz etmektedir. Ancak yukarıda anlatıldığı üzere kanuni düzenlemelerin amacı kiraya verenin tahliye hakkını engellemek değildir.

Kanaatimizce, tahliye taahhütnamesi veya başkaca bir tahliye nedenine dayanarak yasal süreç başlatan kiraya verene karşı söz konusu kiralananın aile konutu olarak kullanıldığına ilişkin itirazlarda iki husus değerlendirilmelidir.

Birincisi; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kira sözleşmesinin tarafı olmak amacıyla, kiraya verene herhangi bir bildirimde bulunmuş mudur?

İkincisi; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş bildirimde bulunduysa bu bildirimin zamanı tahliyeye ilişkin yasal başvurudan önce midir, sonra mıdır?

Kiraya veren tarafından tahliyeye ilişkin yasal bir süreç başlatılmadan önce; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş bildirimde bulunduğu takdirde kira sözleşmesine “kiracı” sıfatıyla taraf olacaktır. Tahliye borcunun bölünemezliği nedeniyle her iki kiracı için de tahliye nedenin varlığı gerekecektir. Bu nedenle kira sözleşmesine dayanılarak kiracının tahliyesi için tüm kiracılara tahliye süreci başlatılmalıdır. Böyle bir durumda tahliye taahhütnamesinde imzası bulunmayan kiracının tahliyesi mümkün olmayacaktır.

Ancak kiraya veren tarafından tahliye taahhütnamesine dayalı olarak yasal bir süreç başlatılmadan önce kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş bildirimde bulunmadıysa; “aile konutu” itirazı süreci ne şekilde etkileyecektir?

Görüşüme göre; kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş, kiraya veren tarafından yasal süreç başlatılmadan önce; kira sözleşmesinin tarafı haline gelmemiş ise kiralananın aile konutu olduğuna yönelik itirazlarının değerlendirilmesi mümkün olmamalıdır. Zira kanun koyucu her iki yasal düzenlemede de kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşe tek taraflı bildirim ile sözleşmenin tarafı olma hakkı getirmektedir. O halde kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş bu hakkını zamanında kullanmalıdır. Aksi takdirde, geçerli ve hukuka uygun tahliye taahhütnamesi alarak kendisini hukuki güvenceye almış olan kiraya veren mağdur olacaktır. Kiraya veren, her kira ilişkisi için kiracısının bu kiralananı “aile konutu” olarak kullanıp kullanmayacağını araştırmak mecburiyetinde olmamalıdır.

Mahkemeler tarafından yapılan uygulamada görüşüm doğrultusundadır.

Şöyle ki; mahkemelerce “aile konutu” itirazı yönündeki tespit davaları bekletici mesele yapılmadığı gibi, “aile konutunun tespiti” yönünde dava açmak için süre de verilmemektedir. Zira takip tarihi itibariyle tek taraflı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin sonradan bu bildirimde bulunmuş olmasının veya “aile konutu” itirazının takip tarihi itibariyle haklılğa etkisi bulunmamaktadır.

Yargıtay 8. Hukuk Dairesi 2017/4794 Esas ve 201/11923 Karar sayılı 02/05/2018 tarihli kararında; “…Fer’i müdahilin Aile Mahkemesine başvuru tarihi 26/02/2016 olup icra takip tarihinden sonraya aittir. Kaldı ki Aile Mahkemesince verilen karar taşınmazın aile konutu olduğu hususuna ilişkin olmadığı gibi tahsis kararı da davanın tarafı olmayan davacı alacaklıyı da bağlamaz. Zira T.M.K.nın 194. maddesinde, konutun eşlerden biri tarafından kira ile sağlanmış ise sözleşmenin tarafı olmayan eşin, kiralayana yapacağı bildirimle sözleşmenin tarafı haline geleceği düzenlenmiştir. Bu durumda dava konusu kiralananın aile konutu olması halinde dahi fer’i müdahil talep eden eş takip tarihine kadar kiralayana bir bildirimde bulunmadığından kira sözleşmesinin tarafı haline gelmez. İcra takibinin haklılık durumu takip tarihi itibariyle değerlendirilebilir. Yukarıda izah edilen nedenler dikkate alınarak davanın esası hakkında karar verilmesi gerekirken yazılı gerekçe ile davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklinde hükme yer vermiştir.

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin Uygulaması

Bilindiği üzere Yargıtay 12. Hukuk Dairesi takip hukukuna ilişkin hukuki uyuşmazlıklarda temyiz merci olarak hüküm kurmaktadır. Tahliye taahhütnamesine dayalı olarak başlatılan icra takiplerinden ve davalarından doğan uyuşmazlıklar bu daire tarafından karara bağlanmaktadır.

Yukarıda detaylı olarak açıklandığı üzere; kiraya veren tahliye taahhütnamesine dayalı olarak icra takibi başlatmadan önce, kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş tek taraflı bildirim ile sözleşmenin tarafı haline gelmiş ise; başlatılan icra takibinin iptali yönünce icra hukuk mahkemesinde dava açılması mümkün olabilir. ( Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin Yargıtay Kararı – 12. HD., E. 2016/4773 K. 2016/22776 T. 1.11.2016 Yargıtay Kararı – 12. HD., E. 2016/30367 K. 2018/3319 T. 18.4.2018 Yargıtay Kararı – 12. HD., E. 2016/12341 K. 2017/3837 T. 14.3.2017 )

Yargıtay 12. Hukuk Dairesi’nin Yargıtay Kararı – 12. HD., E. 2016/4773 K. 2016/22776 T. 1.11.2016 sayılı kararında; boşanma sürecinde olan eşlerden, kiracı eşin kira borcunu ödememesine karşı kiraya veren tahliye talepli ilamsız icra takibine girişmiştir. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eş ise; kendisinin mağdur edilmeye çalışılmak amacıyla eşi ile kiraya verenin muvazaalı işlem yaptığı yönünde takibin iptali yönünde dava açmıştır. Yargıtay 12. Hukuk Dairesi ise ( karşı oy yazısından anlaşıldığı üzere ) muvazaa hususunda veya kiralananın aile konutu olup olmadığını araştırılmasına gerek olmadan verilen kararı onamıştır. (Benzer yönde; Yargıtay Kararı – 12. HD., E. 2016/4773 K. 2016/22776 T. 1.11.2016 )

IV. Sonuç Olarak

Aile konutuna dair kanuni düzenlemeler kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin, kiracı eş tarafından mağdur edilmemesini amaçlamaktadır. Tahliye taahhütnamesine karşı aile konutu itirazı, kiraya verenin tahliye hakkını engelleyecek şekilde yorumlanmamalıdır. Kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin tek taraflı bildirim ile kira sözleşmesinin tarafı haline gelme hakkı mevcuttur. Bu hakkın kiraya veren tarafından tahliye taahhütnamesine dayanılarak hukuki süreç başlatılmadan önce kullanılmış olması gerektiği kanaatindeyim. Aksi takdirde kiraya verenin hukuki güvencesi; kanuni düzenlemenin amacını aşar şekilde yorumla elinden alınmış olunur.

Bu nedenlerle tahliye taahhütnamesinde eşin imzasının olmaması tahliye taahhütnamesini tek başına geçersiz kılmaz. Önemli olan kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin tahliye taahhüdüne dayalı işlem başlatılmadan önce tek taraflı bildirimde bulunup bulunmadığıdır.

Hukuki bir sorunla karşı karşıya kaldığınızda, bir avukatın yardımı çok değerlidir. Ancak, doğru avukatı bulmak zaman alıcı ve zorlu bir süreç olabilir. Avukatlarımız ile iletişim kurun.

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawyer.com

whatsApp →