I. Mülkiyet Nedir?
Ortaklığın giderilmesi davası konusunda bilgi edinebilmek için öncelikle bazı hukuki kavramları öğrenmek gerekmektedir.
Mülkiyet, hakkın sahibine eşya üzerinde kullanma, yararlanma ve tasarruf etme yetkilerini verir. Herkese karşı ileri sürülebilen ve konusu eşya olan sınırsız bir ayni haktır. Mülkiyet hakkı, Türkiye Cumhuriyeti Anayasası’nda temel haklar arasında düzenlenmiştir.
Bir eşya üzerindeki mülkiyet bir kişiye ait olursa tek kişi mülkiyeti, birden fazla kişiye ait olursa birlikte mülkiyet söz konusu olur. Birlikte mülkiyet ise Medeni Kanun’da iki şekilde düzenlenmektedir. Bir eşya üzerindeki mülkiyet hakkı üzerinde tasarruf paylara ayrılmış olarak birden fazla kişiye aitse paylı mülkiyet, eşya üzerindeki mülkiyet hakkı aralarında mevcut ortaklık ilişkisi nedeniyle paylara ayrılmamış bir şekilde birden fazla kişiye ait ise elbirliği mülkiyet söz konusu olur.
II. Paylı Mülkiyet Nedir?
Türk Medeni Kanunu’nun 688’inci maddesinde; “Paylı mülkiyette birden fazla kimse, maddî olarak bölünmemiş bir şeyin tamamına belli paylar ile maliktirler.” hükmüne yer verilerek paylı mülkiyetin tanımı yapılmıştır.
Paylı mülkiyette, birden fazla kişi, bir şey üzerinde maddi olarak bölünmemiş olmakla birlikte belirli paylarla sahiptir. Payları serbestçe belirlenebilmektedir. Ancak belirlenmezse eşit sayılmaktadır. Paydaşların tümü kendi paylarıyla ilgili mülkiyet hakkının verdiği bütün hak ve yükümlülüklere sahiptir. Paylarını satabilirler ve devredebilirler. Ayrıca alacaklılar paylarını haczedebilmektedir.
Paylı mülkiyet, bir paydaşın paydaşlıktan çıkarılması veya payını devretmesi, taşınmazın satılması, devri veya paydaşların anlaşarak paylaşma ile veya elbirliği mülkiyetine geçilmesi halinde, paylı mülkiyeti sona erdirmeleri halinde, paydaşların bir veya birkaçının talebi neticesinde açılan paylaşma ya da ortaklığın giderilmesi davası sonucunda sona erer.
III. Elbirliği Mülkiyet Nedir?
Kanun ya da kanunda öngörülen sözleşmeler gereğince oluşan topluluk dolayısıyla mallara birlikte malik olanların mülkiyeti, elbirliği mülkiyetidir. (Türk Medeni Kanunu’nun 701’inci maddesi)
Elbirliği ile mülkiyette ortakların belirlenmiş payları yoktur. Her birinin hakkı, ortaklıktaki malların bütün mülkiyetini kapsar.
Elbirliği ile mülkiyette ortaklar, malik oldukları malla ilgili her işlemde hep birlikte hareket etmek zorundadırlar. Mal üzerinde doğrudan doğruya hakları yoktur. Kanunda düzenlenen hukuki bir olayla ya da hukuki ilişkiden doğar. Elbirliği mülkiyette belirli bir pay yoktur ancak katılma payı (tasfiye payı) vardır. Tasfiye payı, ortaklığın dağılması halinde tasfiye paylaşma sonucunda oluşan malvarlığına ilişkin hak ve taleplerdir.
Elbirliği mülkiyetin söz konusu olduğu topluluklar kanunda sınırlı şekilde sayılmıştır. Bunlar; miras ortaklığı, mal ortaklığı, aile malları ortaklığı ve adi şirkettir.
Türk Medeni Kanunu 703’üncü maddeye göre elbirliği mülkiyet; malın devri, topluluğun dağılması veya paylı mülkiyete geçilmesi ile sona erer. Kanunda sayılanların dışında ayrıca eşyanın tamamen yok olması ve kamulaştırmada da elbirliği mülkiyet sona erer.
IV. Ortaklığın Giderilmesi Nasıl Olur?
1. Paylaşma Talebi
Ortaklar arasında yapılmış bir hukuki işlem dolayısıyla ya da malın sürekli bir amaca özgülenmiş olması nedeniyle paylı mülkiyeti sürdürme zorunluluğu bulunmadığı durumda, her ortak malın paylaşılmasını talep edebilir. (Türk Medeni Kanunu’nun 698’inci maddesi)
2. Paylaşma Biçimi
Ortaklığın giderilmesi , malın aynen bölüşülmesi , pazarlık ya da artırmayla satılarak bedelinin bölüşülmesi şeklinde gerçekleşir. Paylaşma biçinde uyuşma sağlanamazsa, ortaklardan birinin talebi ile mahkemede malın aynen bölünerek paylaştırılması, bölünen parçaların değerlerlerinin birbirine denk düşmemesi halinde eksik değerdeki parçaya para eklenerek denkleştirme sağlanmasına karar verilmektedir.
Bölme talebi durum ve koşullara uygun görülmezse ve özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan bölünmesine olanak sağlanamıyorsa açık arttırma ile satışa karar verilecektir.
Tüm ortakların rızası olduğu takdirde satışın ortaklar arasında yapılmasına da karar verilebilmektedir.
V. Ortaklığın Giderilmesi Davası – İzaleyi Şuyu Davası
1. Aynen Paylaşma
Ortaklığın giderilmesinde asıl olan aynen paylaşma yoluyla ortaklığın giderilmesidir. Aynen paylaşma, malın değerinde ciddi miktarda azalma olmayacaksa ve mal aynen paylaşmaya elverişliyse yapılmalıdır. Araştırmalar sonucunda aynen paylaşmanın mümkün olduğu sonucuna varılırsa, ortaklığın aynen paylaşma yoluyla giderilmesine karar verilir. Her bir paydaşa özgülenen bölümün sınır ve yüzölçümleri ifraz krokisine atıf yapılarak gösterilir ve karara yazılır. Kararın kesinleşmesiyle paylı ve elbirliği mülkiyeti son bulur ve bireysel mülkiyete geçilir.
Elbirliği mülkiyetinde de paylı mülkiyete ilişkin hükümler uygulanır. Ama önce elbirliğine konu ortaklık ortadan kalkmalıdır. Elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi ile ortaklığın giderilmesi talep edilebilecektir. Bu durum ise miras ortaklığı dışındaki bir elbirliği mülkiyeti çeşidinde, bir ortağın paylı mülkiyete çevrilmeyi talep hakkı olmadığından sadece miras ortaklığında söz konusu olabilmektedir.
Aynen taksimde bölünen parçaların hangi paydaşa özgüleneceği konusunda anlaşmazlıklar çıkabilmektedir. Yargıtay, bu anlaşmazlığı kura çekme yöntemiyle çözmüştür. ( Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2016/141 Esas, 2017/9043 Karar, 31.08.2018. )
2. Satış Suretiyle Paylaşma
Ortaklığın giderilmesi aynen paylaşma ile mümkün değilse veya hakim uygun görmez ise; özellikle paylı malın önemli bir değer kaybına uğramadan paylaşmaya imkan yoksa, malın açık artırmayla satışına hükmolunur. (Türk Medeni Kanunu’nun 699’uncu maddesi) Kısaca aynen taksim mümkün değilse, açık artırma yoluyla satış yapılmaktadır. Açık artırma yoluyla satış, eğer tüm ortakların rızası varsa sadece ortaklar arasında olabilmektedir.
Yargıtay’a göre taşınmazın satışına karar verilirse; paylı mülkiyet hükümlerine konu ise satış bedelinin ve harcın ortaklar tapudaki payları oranında, elbirliği mülkiyeti hükümlerine tabi olması halinde satış bedelinin ve harcın mirasçılık belgesindeki paylar oranında, hem paylı, hem de elbirliği mülkiyeti halinin bir arada bulunması halinde ise satış bedelinin ve harcın tapudaki ve mirasçılık belgesindeki paylar nazara alınarak dağıtılmasına ve tahsil edilmesine karar verilmesi gerekir. (Yargıtay 7.Hukuk Dairesi, 2021/ 3227 Esas, 2021 / 2606 Karar, 02.11.2021.)
3. Kat Mülkiyeti Kurulması ile Ortaklığın Giderilmesi
Kat Mülkiyeti Kanunu 1’inci maddede; “Tamamlanmış bir yapının kat, daire, iş bürosu, dükkan, mağaza, mahzen, depo gibi bölümlerinden ayrı ayrı ve başlı başına kullanılmaya elverişli olanları üzerinde, o gayrimenkulün maliki veya ortak malikleri tarafından, bu Kanun hükümlerine göre, bağımsız mülkiyet hakları kurulabilir.” hükmü bulunmaktadır. Kat mülkiyeti, binanın tek başına kullanılmaya elverişli olan kısımları üzerinde kurulan bağımsız mülkiyet hakkıdır. Bina sahibi olan paydaşlar paylarını kat mülkiyetine çevirmek isteyebilirler.
Paylı mülkiyetin kat mülkiyetine çevrilmesi yoluyla taksim için bazı şartlar söz konusudur. Taşınmazın kat mülkiyetine çevrilmeye elverişli olması gerekir. Ayrıca paydaşlardan birinin kat mülkiyetine çevirme yoluyla taksimi talep etmiş olması gerekir. Taksim için taşınmazın birden fazla bağımsız bölümü olmalıdır. Her paydaşa en az bir bağımsız bölüm düşmelidir. Eğer düşmüyorsa bu yolla taksim yapılamaz. ( EDALI, Gözde, Ortaklığın Giderilmesi Davası, 2018, Antalya, s.40.) Resmi sözleşmeyle ya da mahkeme kararıyla kat mülkiyetiyle ortaklığın giderilmesi söz konusu olabilmektedir.
4. Mirasın Paylaşılması
Mirasçılar, mirasa elbirliği ile sahip olurlar. Miras ortaklığı, mirasçıların anlaşmalarıyla ya da ortaklığın giderilmesi davası açılmasıyla sonlanabilmektedir.
5. Elbirliği Mülkiyetin Paylı Mülkiyete Çevrilmesi
Bir mirasçı, terekeye dahil malların tamamı veya bir kısmı üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesi isteminde bulunduğu takdirde sulh hâkimi, diğer mirasçılara çağrıda bulunarak belirleyeceği süre içinde varsa itirazlarını bildirmeye davet eder.
Elbirliği mülkiyetinin devamını haklı kılacak bir itiraz ileri sürülmediği veya mirasçılardan biri belirlenen süre içinde paylaşma davası açmadığı takdirde, talep konusu mal üzerindeki elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete dönüştürülmesine karar verilmektedir. Terekeye dahil diğer hakların ve alacakların paylar oranında bölünmesi hususunda da yukarıdaki hükümler uygulanır.
Türk Medeni Kanunu’nun 644’üncü maddesiyle, ayrıca paylaşım yapılmasına gerek olmadan elbirliği mülkiyetinin paylı mülkiyete çevrilmesi yoluna başvurarak, paylı mülkiyete geçilmesiyle maliklerden her birinin kendi payı üzerinde tasarrufta bulunabilmesi sağlanmıştır.
6. Ortaklığın Giderilmesi Davası Tarafları Kimlerdir?
Davacı, paydaşı bulunduğu birlikte mülkiyetin sona erdirilmesi ve eşyanın paylaşılmasını mahkemeden talep eden paydaş veya paydaşlardır. Davalı ise paylaşma konusunda anlaşılamayan paydaş veya paydaşlardır. Davanın tüm ortaklara yönlendirilmesi zorunludur. Çünkü davalı paydaşların arasında mecburi dava arkadaşlığı vardır.
7. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Görevli Mahkeme
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 4’üncü maddesinde, taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesi davalarında, sulh hukuk mahkemesinin görevli olduğu düzenlenmiştir. Paylı mülkiyete konu şeyin paylaştırılması ve mirasın paylaştırılması davaları bu madde kapsamındadır. Mirastan ortaklığının giderilmesi ve kat mülkiyeti kurulması sebebiyle ortaklığın giderilmesi davalarında da görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir.
8. Ortaklığın Giderilmesi Davasında Yetkili Mahkeme
Taşınmazın üzerindeki aynî hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir. Taşınmaz için açılan ortaklığın giderilmesi davasında, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir.
9. Ortaklığın Giderilmesi Davası Süreci
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesi olduğu için basit yargılama usulüne tabi bir davadır.
Ortaklığın giderilmesini isteme hakkı herhangi bir hak düşürücü süreye ve zamanaşımına tabi bir hak olmadığından davanın açılmasında süreyle ilgili bir durum söz konusu değildir.
Mülkiyetin aidiyeti konusunda uyuşmazlık, muhdesatın aidiyeti konusunda uyuşmazlık, önalım davası, vasiyetnamenin iptali, mirasta denkleştirme davası, tapu iptal tescil davası, mirasçılık belgesinin iptali, imar parselinin dayanağını oluşturan idari işlemin iptali davası, taşınmazın sınır ve yüzölçümünün düzeltilmesi davaları, ölünceye kadar bakma sözleşmesi, kadastro tespitinin iptali davası, paydaşlıktan çıkarma davası bekletici sorun olarak sayılabilmektedir.
10. Ortaklığın Giderilmesi Davası Harç ve Masrafları
Ortaklığın giderilmesi davasında harçlar başvurma harcı, maktu oranda peşin harç, keşif harcı, davanın avukat ile yürütülmesi halinde vekalet harcı olacaktır. Ayrıca dilekçelerin taraflara tebliği için posta masrafı, taşınmazın kıymet takdirini yapacak olan bilirkişinin ücreti için masraf, Tapu müdürlüğü veya müdürlüklerine, belediyelere gönderilecek müzekkereler için elektronik tebligat masrafı, keşif yapılabilmesi için yol masrafı da gerekecektir. Davanın harç ve masrafları taraf sayısına, taşınmaz sayısına, taşınmazların konumuna, taşınmazların vasfına (Örneğin tarla vasıflı taşınmaz için ziraat bilirkişisi de heyete eklenecektir.) göre değişkenlik gösterir.
Davanın neticelenmesinden sonra satış aşamasında ise yeniden keşif yapılarak taşınmaz veya taşınmazların kıymet takdirleri tespit edilecek, satış yoluyla giderme durumunda tellaliye ücreti, basın ilan kurumuna yazılan müzekkere için ücret gibi başkaca masraflar da ortaya çıkacaktır.
Ortaklığın giderilmesi davasında davada yapılan yargılama giderleri ve avukatlık ücretlerinden tüm ortaklar hisseleri oranında sorumludur. Bu nedenle taşınmazın satış yoluyla ortaklığın giderilmesi halinde davacı yan yapmış olduğu masrafları diğer ortaklardan hisseleri oranında alacaktır.
11. Ortaklığın Giderilmesi Davası Sona Ermesi ve Hüküm
Mahkeme, kararını davanın yargılama aşamasında yapılan keşif ve kıymet takdiri gibi işlemlerin sonucuna bağlı olur. Keşifte, taşınmaz malın bölünebilir olup olmadığı tespit edilmektedir. Yapılan keşif sonucu mal, bölünebilir nitelikte ise; davanın kabulü ile aynen taksimine karar verilmesi gerekmektedir. Aynen bölünme mümkün değilse; davanın kabulü ile satış suretiyle taksimine karar verilmektedir. Aynen taksimde paydaşlara dağıtımda bir dengesizlik meydana gelirse denkleştirme kararı verilmektedir. Davacı, aynen taksim yapılabilmesine rağmen satış suretiyle taksim olmasını isterse; mahkeme, davanın esastan reddine karar verir. Ayrıca ortaklığın giderilmesi davasında, davacı davadan feragat etse bile davalılar davaya devam edebilmektedir.
Yargıtay, davada sadece aynen paylaştırmanın isteniyorsa, aynen paylaştırmanın şartları mevcut olmadığı için satış yoluyla paylaştırma hükmü kurulamayacağına ve davanın reddedileceğine karar vermiştir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2013/7487 Esas, 2013/9684 Karar, 24.06.2013.)
Ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilirse, karar verildiği tarihten itibaren on yıl geçmesiyle zamanaşımına uğrar. Satış, karardan sonra 10 yıl içinde talep edilmelidir. İlamlı icra ile icra dairesinden talep edilecektir. Aynen paylaşma yoluyla ortaklığın giderilmesine karar verilirse, hüküm kesinleştiği anda ortaklık biter ve bireysel mülkiyet meydana gelir. Bundan dolayı zamanaşımı söz konusu değildir.
Yargıtay’ın görüşüne göre, alacaklının açtığı davada verilen hükmün kesinleşmesinden sonra, paydaşlardan başka biri de aynı şey için ortaklığın giderilmesi davası açabilmektedir. Çünkü her iki davanın taraflarının farklı olduğu kanaatindedir. (Yargıtay 14. Hukuk Dairesi, 2014/15581 Esas, 2016/4471 Karar, 14.04.2016.)
12. Ortaklığın Giderilmesi Kararına Karşı Kanun Yolları
İstinaf
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nda ortaklığın giderilmesi davasının istinaf süresiyle ilgili özel bir düzenleme yoktur. Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 345’inci maddesinde; ‘’İstinaf yoluna başvuru süresi iki haftadır.’’ hükmüne yer verilmiştir. Genel kural iki hafta olduğundan dolayı bu davaya karşı iki hafta içerisinde istinaf kanun yoluna başvurulabilmektedir.
İstinaf kanun yoluna kural olarak yalnızca davanın tarafları başvurabilmektedir. Ama ortaklığın giderilmesi davasında bu kuralın bir istisnası söz konusudur. Davacı paydaş veya paydaşların, tüm paydaş ya da ortakların davada taraf olmadıkları yani taraf teşkili sağlanmadan hüküm kurulması ihtimalinde, davada taraf olmayan ancak hak ihlaline uğrayan paydaşlar, mahkeme kararına karşı istinaf yoluna başvurabilirler.
Temyiz
Hukuk Muhakemeleri Kanunu’nun 362’nci maddesine göre, bazı davalar hariç olmak üzere sulh hukuk mahkemesinin görevine giren davalarla ilgili bölge adliye mahkemesinin verdiği kararlara karşı temyiz yolu kapalıdır. Hariç tutulan davalar arasında, ortaklığın giderilmesi davası yer almadığından dolayı bölge adliye mahkemesinin vermiş olduğu karara karşı temyiz yoluna başvurulamaz.
13. Ortaklığın Giderilmesi Davası Ne Kadar Sürer?
Davaların ne kadar süreceği konusunda herhangi bir kesin süre vermek doğru olmayacaktır. Zira davaların süresi taraf sayısına, taşınmaz sayısına, bilirkişi raporunun düzenlenme zamanına, mahkemenin iş yoğunluğuna göre değişen bir durumdur. Ancak ortaklığın giderilmesi davaları için Adalet Bakanlığı hedef süre formunda 365 gün yani yaklaşık 1 yıllık süre öngörülmektedir.
Belirtilen süre içerisinde istinaf veya temyiz kanun yolları mevcut olmayıp, davanın basit yargılama usulüne tabi olması da gözetildiğinde 1 yıllık süre makul bir zaman dilimidir.
VI. Ortaklığın Giderilmesi Davası – İzaleyi Şuyu Davası ile ilgili hukuki yardıma mı ihtiyacınız var? Tereddütlerinizi giderin.
Gayrimenkul hukukunun alanına giren tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlıyoruz. Herhangi bir nedene dayalı olarak açılması gereken veya açılan ; ortaklığın giderilmesi izaleyi şuyu davası, şufa (önalım davası), tapu iptali ve tescil davaları müvekkillerimizin en hızlı, en az maliyetle ve etkili şekilde dava takibi hizmeti sunuyoruz.
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
