Konut kira sözleşmelerinde kiracının tahliye edilmesi için nedenler kanunla sınırlandırılmıştır. Bu nedenle kiraya veren kiracısını ancak Türk Borçlar Kanunu’nda sayılan nedenler ile tahliye edebilecektir. Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye nedeni de 352’inci maddede düzenlenen tahliye nedenlerinden biridir.
Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli bir konutu bulunması durumunda kiraya veren, kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa, sözleşmenin bitiminden başlayarak bir ay içinde sözleşmeyi dava yoluyla sona erdirebilir.
I. Dava Açma Şartları
Varlığı İleri Sürülen Konutun Aynı İlçe veya Belde Belediyesi Sınırları İçinde Olması Gerekir.
Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye davası açmadan önce kiraya verenin bazı araştırmaları yapması yerinde olacaktır. Bu araştırmalar yapılmadan tahliye davası açıldığı takdirde sonuç kiracı lehine olabilir.
İlk olarak kiraya verenin kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde bir konutu bulunup bulunmadığını araştırmalıdır. Kanunun ifadesinde özel olarak aynı ilçe veya belde belediye sınırları içinde şartı yer aldığı için birbirlerine yakın olsa dahi konutun farklı belediye sınırları içerisinde olması durumunda tahliye şartı oluşmayacaktır. (Yargıtay 6. Hukuk Dairesi 2010/2660 Esas ve 2010/9071 Karar ve 13/07/2010 tarihli kararı)
Konutun Kiracının veya Birlikte Yaşadığı Eşi Adına Kayıtlı olması
Kiracı ile birlite kiralananda başkaca kişiler yaşıyor olsa dahi konutun muhakkak kiracıya veya birlikte yaşadığı eşinin adına kayıtlı olması gerekmektedir. Bu nedenle kiracının anne veya babasının, veya çocuklarının ya da kardeşlerinin konutları olması kanunun öngördüğü şartı yerine getirmeyecektir.
Bununla birlikte, konutun kiracının eşi adına kayıtlı olması halinde kiracı, eşi ile birlikte yaşamadığını; ayrılık kararı, terk durumu veya kesinleşmese dahi boşanma davası olduğu şeklinde savunma yollarına gidebilir. Kanunda özellikle “birlikte yaşadığı” eş şeklinde şart arandığından böyle bir savunma durumunda mahkemece bu şartın da araştırılması gerekecektir.
Konutun Oturulabilir Durumda Bulunması
Kiracıya veya kiracının eşine ait bir konut olsa dahi söz konusu konutun kiracı veya ailesi ile birlikte oturulabilir nitelikte olması gerekir. Bunun için kiracının sosyal durumu, aile nüfus sayısı itibariyle oturmaya elverişli olup olmadığı da davada ayrıca incelenebilir. Örneğin kiracı kendisine ait aynı ilçe sınırlarında daire satın almış olsa bile söz konusu konutta başka bir kiracının yaşaması durumunda konutun oturulabilir durumda olmadığı sonucu çıkacaktır.
Konutun oturulabilir nitelikte olup olmadığı ancak dava sırasında keşif ile belirlenecektir. Bu nedenle kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye davası açacak kiraya verenin dava dilekçesinde muhakkak “keşif” ve “bilirkişi” deliline dayanmış olması gerekir.
Konutun Kira Sözleşmesinin Yapıldığı Sırada Alınmış Olması
Kanuna göre “kira sözleşmesinin kurulması sırasında bunu bilmiyorsa” şeklindeki hüküm kiracıya veya eşine ait konutun kira sözleşmesi yapılırken var olması şeklinde yorumlanabilir.
Emsal bir dava da; kiracı tarafından kiracı adına kayıtlı taşınmazın kira sözleşmesinin yapıldığı sırada var olmadığını, 2 yıl sonra edinildiğini savunmuştur. Sulh Hukuk Mahkemesi hakimi tarafından kira sözleşmesinin kurulması anında davalı tarafından varlığı gizlenen bir taşınmazın varlığından söz edilemeyeceği gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiştir. Ancak istinaf aşamasında İstanbul Bölge Adliye 49. Hukuk Dairesi “kiracının oturulabilir nitelikteki konutu kira sözleşmesinin kurulmasından sonra edinmesinin sonuca etkisinin bulunmadığına” kanaat getirmiştir. ( İstanbul BAM 49. Hukuk Dairesi 2020/862 Esas ve 2020/742 Karar sayılı 15/12/2020 tarihli kararı )
Bu nedenle kiracının hangi tarihte konut edindiğinin uygulama açısından bir önemi bulunmamaktadır. Ancak davanın açıldığı tarihte kiracı veya birlikte yaşadığı eşi adına kayıtlı bir taşınmazın varlığı gerekir.
II. Dava Açma Süresi
Kiraya veren kiracı veya eşine ait konut olması nedeniyle tahliye davasını, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren en geç bir ay içinde açmalıdır. Söz konusu süre hak düşürücü süre olup mahkemece re’sen nazara alınacaktır. Ancak kiraya veren kira sözleşmesi bitmeden önce kira sözleşmesinin bitim tarihinden sonra tahliye davası açacağı veya neden belirterek tahliye talep etmiş ise kira dava açma süresi 1 yıl uzamış olur.
III. Görevli ve Yetkili Mahkeme
Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye davası Sulh Hukuk Mahkemesi görev alanına girer. Tahliye davası kiralananın bulunduğu veya kiracının ikamet yeri adresindeki mahkemede açılabilir.
Sonuç Yerine
Kira tahliye davalarında dava değeri 12 aylık kira bedeli olarak hesap edilir. Davayı kaybeden taraf bulunması halinde vekaletname ücreti ile yargılama giderlerini de ödemek zorunda kalacaktır.
Kiracının konutunun olması nedeniyle tahliye davası açma şartları oldukça sıkıdır. Kiraya verenin davayı açmadan önce hazırlığını iyi yapması gerekecektir. Aksi takdirde kiracıyı tahliye edemediği gibi avukatlık ücreti ve yargılama giderleri ödemek zorunda kalabilir.
BAL Avukatlık Bürosu olarak kira sözleşmelerinden kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda avukatlık hizmeti sunuyoruz.
Hukuki konularda bilgi eksikliğinden veya özensizlikten dolayı ülkemizde kira sözleşmeleri prosedür gibi görülmektedir. Hatta yazılı kira sözleşmesi yapılmadan kira ilişkisi kurulduğuna da sıkça rastlıyoruz. Halbuki kira sözleşmeleri iki tarafı bağlayıcı karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerdir.
İnsanların temel ihtiyaçlarından olan barınma veya işyeri ihtiyacının karşılanması için sıklıkla yapılan kira sözleşmelerinden doğan hak ve yükümlülükleri bilmeden hareket etmeleri çok ciddi sorunlara sebebiyet vermektedir. Özellikle enflasyonun yüksek olduğu ülkelerde emsal kira bedellerine dayalı olarak kiraya verenler ile kiracılar arasında karşı karşıya gelinmekte ve taraflar soluğu adliye koridorlarında almaktadır.
BAL Avukatlık Bürosu avukatları konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kaynaklanan tüm uyuşmazlıklarda hukuki hizmet sağlamaktadır. Özellikle kira artış oranlarına bağlı ihtilaflar, kiracı tahliyesi, tahliye taahhütnamesine bağlı tahliye davaları, kiracının hakları, kira bedellerinin ödenmemesi nedeniyle tahliye davası, tahsilat ve icra takibi, malikin gereksinimi nedeniyle tahliye davası, kira bedelinin tespiti davaları, geçmiş kira bedellerinden doğan alacaklar, kira uyarlama davaları gibi uyuşmazlıklar konusunda oldukça yetkin bilgi ve birikime sahibiz.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
