Kiracı Hakları – Kiracının Hakları Nelerdir?

kiraci haklari kiracinin haklari nelerdir aciklamalar

Kira sözleşmesinin, konut, işyeri gibi taşınmazlar için yapılabileceği gibi taşınırlar için de yapılması mümkündür. Bu yazıda bahsi geçen kiracı hakları münhasıran “Konut ve Çatılı İşyeri Kira Sözleşmeleri” için düzenlenmiştir.

Kiracının Hakları Nelerdir?

Konut ve/veya çatılı işyeri kira sözleşmesi, her iki tarafa borç yükleyen tipik bir sözleşme türüdür. Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinin geçerliliği herhangi bir şarta bağlanmamıştır. Bu nedenle sözlü olarak yapılması da hukuken geçerlidir. Ancak yazılı olmayan kira sözleşmelerinde ispat sorunları yaşanmaktadır.

Kira sözleşmesi, kira ilişkisini düzenler. Bu nedenle kiracının hakları aslında bu kira sözleşmesine göre belirlenecektir. Örneğin kira bedeli, sözleşme süresi, temerrüt faizi, kira artış oranı gibi hususlar sözleşmeden anlaşılacaktır. Ancak sözleşmede kararlaştırılmayan hususlarda ve sözlü kiralarda Türk Borçlar Kanunu uygulanacaktır.

kiraci haklari nelerdir kiracinin
kiraci haklari nelerdir kiracinin

I. Kira Bedeli ve Kira Bedelinin Artışı Hususunda Kiracının Hakları

1. Kira Bedelinde Kesinti Yapmayın.

Kira sözleşmesinin başlangıcında, kira bedeli taraflarca serbestçe kararlaştırılacaktır. Kiracı kira bedelini sözleşmede belirtilen şekilde ve zamanında ve eksiksiz ödemekle yükümlüdür.

Kira ödenirken, banka tarafından yapılan kesintiden kiracı sorumludur. Ayrıca kiralananda yapılan harcamalarla ilgili kira bedelinden kesinti yapılmamalıdır. Örneğin kombinin bakımı için bir masraf yapılacaksa bu bedel kiraya verenden ayrıca istenmelidir. Kiranın eksik ödenmesi kiracının tahliyesine ve/veya aynı paranın mükerrer şekilde ödenmesine neden olabilecektir. Kiranın eksik veya hiç ödenmemesi hakkında “Kira Ödemeyen Kiracı İçin Ne Yapılmalıdır?” yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira bedeli yeni kira döneminde ancak yasal oranda artabilir. Kiraya veren 5 yılını dolduran kira sözleşmeleri bakımından kira bedelinin tespitini isteyebilir.

2. Kira Bedelini Zamanında Ödeyin.

Kira bedelinin ödenmesi aylık, 3 aylık, 6 aylık olabileceği gibi yıllık olarak da kararlaştırılabilir. Bu durumda kira bedeli sözleşmede belirtildiği şekilde ödenmelidir.

Kira sözleşmesinde yıllık olarak ödenmesi kararlaştırılan kira bedelinin, aylık ödenmesi kira bedelinin eksik ödenmesi sonucu doğuracaktır. Kiracı aleyhine icra takibi başlatılabilir.

Eğer kiraya veren ile yazılı kira sözleşmesindeki ödeme şartı yeni yıl için değiştirildiyse muhakkak yazılı sözleşme revize edilmeli ya da yeni sözleşme yapılmalıdır. Çünkü sözlü olarak kararlaştırılan hususların mahkemede ispatı mümkün olmayacaktır. Elinde güçlü delili olan taraf kazanır. Şu husus unutulmamalıdır ki; mahkemelerde birbirlerine güvenen insanların davaları görülmektedir.

Kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin kiranın ödenmesi zamanına etkisi yoktur. Yani kiranın başlangıç tarihi 20.01.2024 tarihi olsa kira her ayın 20’sinde ödeneceği anlamına gelmez. Önemli olan kiranın ne zaman ödeneceğine dair bir şart olup olmadığıdır. Kira bedelinin ne zaman ödeneceği hususunda “Kira Ne Zaman Ödenmelidir?” yazımızı okuyabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin bir kez yapılmasından sonra her yıl yeniden sözleşme yapmaya gerek yoktur. Yazılı kira sözleşmesi, kiracı tarafından en az on beş gün önceden feshedilmediyse, bir yıl için yenilecektir. Ancak yazılı kira sözleşmesinin her yıl yeniden yapılması, on yıllık uzama süresini baştan başlatır. Bu da kiracının lehinedir.

3. Kira Artış Oranı Konusunda Kiracı Hakları

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde, yenilenen kira dönemi için kira artış oranı, on iki aylık tüketici fiyat endeksindeki artış oranını geçmemek şartıyla geçerlidir. On iki aylık tüketici fiyat endeksindeki artış oranına ‘yasal artış oranı’ diyoruz. (Bu oran 17 Ocak 2019 tarihine kadar ‘Üretici Fiyat Endeksi’dir.) Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesi nisbi emredicidir.

Taraflar arasında yazılı kira sözleşmesi varsa, sözleşmede artış oranı varsa öncelikle sözleşmedeki orana bakılacaktır. Sözleşmede kararlaştırılan oran yasal artış oranından düşükse sözleşmedeki oran geçerlidir. Örneğin konut kirasına dair bir sözleşmede yıllık artış oranının yüzde 10 olarak belirlenmesi durumunda bu oran düşükse bu orana göre artış yapılacaktır. Ancak on iki aylık tüketici fiyat endekisindeki değişim oranı yüzde 9 ise yüzde 9 uygulanır. Özetle kiracının lehine olan uygulanır.

Taraflar arasındaki kira ilişkisi sözlü olarak kurulmuşsa ya da yazılı sözleşmede artış hükmü yoksa kural olarak kiracının yeni dönem için otomatik artış yapma yükümlülüğü de yoktur. Kiraya verenin Türk Borçlar Kanunu’nun 344’üncü maddesine göre kira bedelinin tespiti için dava açması gerekecektir. Ancak tavsiyemiz sözleşmede artış hükmü olmasa dahi yasal oranda artış yapılması yönündedir. Zira kiraya verenin açtığı davanın sonucunda avukatlık ücreti ve yargılama gideri ödemek zorunda kalabilirsiniz.

Kira sözleşmesinin yenilenmesi durumunda taraflar kendi iradeleriyle yeni dönemin -zamlı kira bedeli- kira bedelini yeniden kararlaştırılabilirler. Belirlenen oran yasal kira artış oranından fazla olacaksa kiracının başlangıç tarihi yenilenen dönem için olan yazılı kira sözleşmesi yapmasında fayda vardır. Çünkü, kira bedelinin yasal orandan fazla olması durumunda kira bedelinin tespiti için 5 yıllık süre de yenilenecektir. Detaylı bilgi için Kira Sözleşmesinin Yenilenmesi Halinde Kira Tespit Davası Açılabilir Mi? yazımızı okumanızı tavsiye ederim.

Kiraya verenin kira artışıyla ilgili; “..Kiranı 10 Bin Lira Yaptım,..Kabul etmiyorsan çık..” gibi sözler sarfetme hakkı yoktur. Kiraya verenin ısrarlı şekilde kiracıyı rahatsız etmesi Türk Ceza Kanunu’nun 123’üncü maddesinde düzenlenen “Kişilerin Huzur ve Sükununu Bozma” suçunu oluşturabilecektir.

II. Kiracının Kira Sözleşmesini Fesih Hakkı

Kiracı sözleşmenin bitim tarihinden en az on beş gün önceden yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Bu hak münhasıran kiracıya verilmiştir. Kiraya verenin sözleşmenin bitimine dayanarak fesih ve tahliye hakkı yoktur.

Ancak kiracı kiraya verene tahliye taahhütnamesi vermişse en geç tahliye tarihinde kiralananı geri vermekle yükümlüdür. Tahliye taahhütnamesi hususunda detaylı bilgiye “Tahliye Taahhütnamesi” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

1 Yıllık Kiracı Tahliye Edilebilir mi?

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde sözleşme kendiliğinden yenileceğinden kiraya verenin tahliye hakkı yoktur. Kiracı, sözleşmedeki artış oranını ödeyerek kira ilişkisini sürdürebilecektir.

Sözleşme yükümlülüklerini eksiksiz yerine getiren kiracının belirli süreli sözleşmelerde en az 12 yıl, belirsiz süreli sözleşmelerde on yıl kullanma hakkı vardır.

Kiracının tahliyesi sebepleri konusunda detaylı bilgiye “Kiracının Tahliyesi Sebepleri” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

III. Kiralananı Kullanma Süresi Açısından Kiracının Hakları

Konut ve çatılı işyeri kira sözleşmelerinde kira süresi bakımından belirli / belirsiz süreli sözleşme ayrımı yapılacaktır.

Belirli süreli sözleşmelerde kiracının akde aykırılığı söz konusu değilse; kira süresi + 1 0 yıl + 1 yıl kullanma hakkı olacaktır. Örnek verecek olursak 15.01.2024 tarihinde başlayan bir kira sözleşmesi varsayalım. Sözleşmenin süresi de 1 yıl olsun. Bu durumda kiracı 15.01.2036 tarihine kadar kiralananı kullanma hakkına sahiptir.

IV. Kiralananın Elverişli Olması Bakımından Kiracı Hakları

Kiracı hakları arasında en önemlisi kiralananın “elverişli” olarak bulundurulması şartıdır.

Konut ve çatılı işyerleri kiralarında kiraya veren kiralananın “elverişli” olmasını sağlamalıdır. Elverişli olarak bulundurma yükümlülüğü kira süresi boyunca geçerlidir. Bu yükümlülüğe konutla birlikte verilen eşyalar ve demirbaşlar da girmektedir.

Kiralanın kullanıma uygun olmaması durumunda kiraya verenin bu eksikliği gidermesi gerekecektir. Böyle bir durumda kiracı öncelikle kiraya verenle iletişim kurmalıdır. Kiraya verenin eksikliği gidermemesi, sürüncemede bırakması halinde ihtar çekmesi uygun olacaktır. Bu ihtara rağmen eksiklik giderilmezse delil tespiti yaptırılacaktır. Kiracı eksikliği kendisi gidererek bunun için ödenen parayı kiraya verenden talep edebilecektir. Bu süreçte kiracı kira bedelini ödemekten imtina edebilir. Ancak tahliye riski bakımından bunu tavsiye etmeyiz. Kira bedelinin ihtirazi kayıtla ödenip; kiralananın kullanılmadığı dönem için iadesinin talep edilmesi daha yerinde olacaktır.

Yukarıda yaptığımız açıklama bu kısımda da geçerlidir. Kiracı, kiralanandaki eksiklikler nedeniyle kesinti yaparsa ispat sorunuyla karşılaşır.

V. Kiralananın El Değiştirmesi Halinde Kiracının Hakları

Konut veya çatılı işyeri herhangi bir sebeple el değiştirirse kira sözleşmesi sona ermez. Kira sözleşmesi aynı şartlarla yeni malik ile devam eder. Kiracının, kiralananın el değiştirmesi halinde taşınmazı tahliye etme zorunluluğu yoktur.

Kiralananın el değiştirmesinin nedeni mal sahibinin ölmesi, kiralananın satılması veya bağışlanması olabilir. Kanun kiralananın ne sebeple el değiştirdiğine bakmaksızın sözleşmenin yeni malikle devam edeceğini belirtmektedir. ( * Bu durumun tek istisnası kiralananın İcra ve İflas Kanunu uyarınca haczedilip ihale ile satılmasıdır. İhale usulü ile satılan kiralanandan kiracının on beş gün içinde tahliyesine dair İcra ve İflas Kanunu’nda özel bir prosedür vardır.)

Kiralananın yeni malike geçmesi halinde, kiracı ancak bu durumdan tapu senedi ile bilgi sahibi olabilecektir. Kiracının tapudan kiralananın değişip değişmediğini sorgulama yükümlülüğü yoktur. Yeni malikin kiracıya yazılı bildirimde bulunması gerekecektir. Aksi takdirde kiracının, kira bedellerini eski malike yapması gerekir.

Yeni malikin kiralanana ihtiyacının olması durumunda, 1 ay içinde yazılı bildirimle kiracıyı durumdan haberdar etmesi gerekecektir. Söz konusu ihtarın 1 ay içinde kiracıya tebliği zorunludur. Buna göre yeni malik kiracının kiralananı tahliye etmemesi durumunda yeni malikin tahliye davası açabilecektir. Ancak bu davada yeni malik ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olduğunu ispatlaması gerekecektir.

Yeni malikin kira bedelini değiştirme hakkı yoktur. Mevcut kira sözleşmesindeki kira bedeli, ödeme şekli ve artış oranı yeni malik için de geçerlidir.

VI. Kiralananın Erken Teslimi Durumunda Kiracı Hakları

Kiracı, kira sözleşmesinin bitiminden daha önce kiralananı geri vermek isterse; makul süre için kira bedeli ödemekle yükümlü olacaktır. Bu durumun bir istisnası kanunda düzenlenmiştir.

Kiracı, mevcut kira sözleşmesi ile aynı şartlarda yeni bir kiracının sözleşme yapmaya hazır olduğunu kiraya verene bildirirse o halde makul süre için kira bedeli ödeme yükümlülüğü de ortadan kalkar.

Kiralananın erken tesliminde kiracının hakları hususunda detaylı bilgiye “Kiralananın Erken Teslimi” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

VII. Aidat ve Yan Giderler Bakımından Kiracının Hakları

Kiracı, kira bedelinin dışında yan giderleri de ödemekle yükümlüdür. Ancak yan giderler ancak kiralananın kullanımından kaynaklanan giderler olabilecektir. Örneğin kiralananın bulunduğu anagayrimenkule sigorta veya zorunlu tadilat yapılması kullanımdan sayılmaz. Bu nedenle sigorta, emlak vergisi gibi yükümlülüklerden kiraya veren sorumludur.

Türk Borçlar Kanunu’na göre yan giderler ile Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamındaki ortak giderler birbirinden farklıdır. Ancak kiralananın kullanımından olsa dahi kiracı, kira bedelini aşan yan giderlerden sorumlu olmayacaktır.

Aidat ve yan giderler bakımından kiracı hakları hakkında detaylı bilgi için “Aidat Borcunu Ödemeyen Kiracı Hakkında Ne Yapılabilir?” yazımızı okuyabilirsiniz.

VIII. Kiraya Veren, Kiracıyı Rahatsız Etmemelidir.

Kiraya verenin; sürekli şekilde kiracıyı araması, mesaj atması, kapısına gitmesi Türk Ceza Kanunu kapsamında Huzur ve Sükunu Bozma suçu oluşturabilecektir.

Kiracının, kiraya veren ile iletişim kurma yükümlülüğü yoktur. Mesajlara veya aramalara cevap verilmemesi hoş bir davranış değildir. Ancak hukuk nazarında önemli olan kiracının sözleşmeye uygun davranmasıdır.

Kiracının; kiraya verene, yakınlarına veya komşulara rahatsızlık vermesi, olay çıkarması, bunlara karşı suç işlemesiyse kira sözleşmesinin feshi ve tahliye nedeni olabilecektir. Başka bir sebep ise kiralana kasten zarar verilmesi, kiraya verenin yazılı izni olmaksızın kiralananda değişiklik yapılması olacaktır.

Kiralananın, kiraya verenin yazılı izni olmadan alt kiraya verilmesi de sözleşmeye aykırılık teşkil edecektir. Ancak, kiracının arkadaşlarının, akrabalarının kiralananda geçici süreyle veya sürekli yaşaması alt kiralama sayılmaz.

Kiracı; kiralananın bulunduğu toplu konut veya sanayi bölgesi yönetim kurallarına da uymak zorundadır. Örneğin, site yönetiminin kararına aykırı olarak sürekli sorun teşkil eden davranışlar sözleşmenin feshine neden olabilecektir.

IX. Kiralanın Teslimi ve Depozito İadesi

Kiracı da kiraya veren de kiralananın tesliminde muhakkak yazılı “Anahtar Teslim Tutanağı” yapmalıdır. Kiracının anahtarları teslim etmeden önce anahtar teslim tutanağı isteme hakkı vardır. Aksi takdirde kiracı, kiralanana ait anahtarları teslim etmemelidir. Zira; kiralananın geri verildiği ve sözleşmenin feshi yazılı şekilde yapılmalıdır. Yazılı şekilde olmayan teslim halinde, kiracı, ek kira ödemek zorunda kalabilecektir.

Anahtar teslim tutanağının imzalanması anında kiracı, depozitonun iadesini de kiraya verenden isteyebilecektir. Ancak kanuna göre kiraya verenin depozito iade yükümlülüğü, teslimden itibaren en geç üç ay içindedir.

Kiracının yazılı bir anlaşma olmadıkça son kira bedelini/bedellerini depozitodan mahsup ettirme hakkı yoktur. Eğer taraflar bu hususta yazılı anlaşma ile mahsuplaşırsa o halde sorun olmaz.

Kiralananın tesliminde uyuşmazlık konusu boyalı/badanalı teslimden kaynaklanmaktadır. Kira sözleşmesinde kiralananın boyalı badalı olarak verildiği yazılsa dahi kullanımdan kaynaklanan eskimelerden kiracı sorumlu değildir.

Kiralananın teslimi ve depozito iadesi hakkında detaylı bilgiye “Anahtar Teslim Tutanağı ve Kiralananın Teslimi” yazımızdan ulaşabilirsiniz.

Kiracı hakları hakkında detaylı bilgiye ulaşmak için bizimle iletişime geçin.

Avukat Memduh Remzi BAL

Kira Hukuku Yayınlarımız

İletişim

Bizi Arayın : +90 212 909 86 34

Mail Gönderin : info@ballawyer.com

whatsApp →