Tahliye taahhütnamesi, kiracının kiralananı belli bir tarihte boşaltmayı taahhüt ettiği yazılı belgedir. Türk Borçlar Kanunu’na göre tahliye taahhütnamesinin “kiralananın tesliminden sonra” düzenlenmiş olması gerekir. Aksi takdirde tahliye taahhütnamesi geçerli olarak kabul edilemeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin kiralanın tesliminden sonra mı önce mi düzenlenmiş olduğu ise tahliye taahhütnamesinde yazan “taahhüt ya da düzenleme tarihi” olarak belirtilen tarihten anlaşılabilir.
Peki kiraya veren veya emlakçı kira sözleşmesinin imzalandığı tarihte kiracıdan “Tahliye Tarihi” ve “Düzenleme Tarihi” boş olarak ya da ileriki bir tarih doldurularak tahliye taahhütnamesi almış ise bu durumda kiracı kendini nasıl koruyacaktır?
I. Boş Tahliye Taahhütnamesi
Yazımızda boş tahliye taahhütnamesinden kastımız tahliye tarihi ve düzenleme tarihi boş olarak bırakılmış tahliye taahhütnamesidir.
Bu yazı sadece boş tahliye taahhütnamesinin geçerliliğine ilişkindir. Tahliye taahhütnamesi ile ilgili diğer yazılarımız için göz atın;
- Tahliye Taahhütnamesi Nedir?
- Tahliye Taahhütnamesine Aile Konutu İtirazı Tartışması
- Tahliye Taahhütnamesinde Eşin İmzası Yoksa Geçersiz Midir?
- Tahliye Taahhütnamesi Nasıl İptal Edilebilir?
- Tahliye Taahhütnamesi Nedeniyle Tahliye Süreci
- Kira Hukuku Yazılarımız
II. Boş Tahliye Taahhütnamesinin Kiraya Veren Tarafından Sonradan Doldurulması
1. Düzenleme Tarihinin Sonradan Doldurulması
Kiracı tarafından kira sözleşmesi ile birlikte tarihleri boş tahliye taahhütnamesi alınmış olabilir. Kiraya verenin buradaki amacı kiracıyı dilediği zaman kolaylıkla tahliyeyi edebilmektir.
Mahkemelerin ve Yargıtay (Yüksek Mahkeme) uygulamalarına göre tahliye taahhütnamesinde düzenleme tarihinin sonradan doldurulduğuna dair bir itiraz söz konusu ise; bu itirazı kiracı yazılı delil ile ispat etmek zorundadır. Aksi takdirde kiraya verenin tahliye taahhütnamesine dayanarak yaptığı icra takibi veya dava tahliye ile sonuçlanacaktır.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu’nun 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı 28.09.2021 tarihli kararında;
” …yukarıda da belirtildiği üzere TMK’nın 6 ve HMK’nın 190. maddesi gereğince ispat yükü, iddia edilen vakıaya bağlanan hukuki sonuçtan kendi lehine hak çıkaran tarafa aittir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce imzalatıldığını iddia eden davalı kiracı bu iddiasını ispat etmekle yükümlüdür. Bu durumda mahkemece ispat yükümlülüğü ters çevrilerek davanın reddine karar verilmesi doğru değildir.” şeklindeki hüküm ile ispat külfetinin kiracıda olduğuna hükmetmiştir.
Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesi ile aynı tarihte veya kiralananın tesliminden önce düzenlendiği nasıl ispat edilebilir?
Kiraya verenin elinde sonradan doldurulmuş olsa dahi yazılı bir delil mevcuttur. Mahkemede yazılı delile karşı ancak yazılı delil ile ispat söz konusu olabilir. Bu nedenle kiracı tahliye taahhütnamesinde düzenlenme tarihinin sonradan doldurulduğunu ancak yazılı delil ile ispat edebilir.
Kiracının “imza yaşı” “mürekkep yaşı” “Telefon kayıtları” “HTS kayıtları” “düzenleme tarihinde başka yer de olduğunun veya kiraya veren ile tekrar bir araya gelmediğine dair” ya da itirazlar incelenmeyecektir. Tahliye taahhütnamesinin kira sözleşmesinden önce veya aynı tarihte imzalandığı “tanık” ile de ispat edilemez.
Kiracı tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminden önce düzenlenmiş olduğunu, kiraya verene göndermiş olduğu ihtarname ile ispat edebilir. Kiracıya kira sözleşmesinin ön koşulu olarak tahliye taahhütnamesi imzalatılmak isteniyorsa; en geç kira başlangıç tarihine kadar noterden kiraya verene ihtarname göndererek tahliye taahhütnamesinin boş tarihli olarak imzalandığını, iradesini yansıtmadığını, kiralananın tesliminden önce mecburiyetten dolayı imzalandığını belirtebilir.
Kiraya veren tahliye taahhütnamesi ile işlem başlatsa dahi kiracı; noterden göndermiş olduğu ihtarnamenin tarihinin kira sözleşmesinin imzalandığı veya kira sözleşmesinin başlangıcından önce olduğunu yazılı delil ile ispat etmiş olacaktır.
Yanılma veya aldatma sebebiyle ya da korkutulma sonucunda imzalatılan boş tahliye taahhütnamesi iptal edilebilir mi?
Bir çok avukatlık bürosunun internet sitelerindeki yazılarında; tahliye taahhütnamesinin hile, yanılma veya korkutma nedeniyle imzalatılması halinde 1 yıllık süre içinde iptalinin sağlanabileceği şeklinde görüş söz konusudur. Hatta bazı hukukçular irade bozukluklarına veya aşırı yararlanma (gabin) şeklindeki itirazlar söz konusu olduğunda tanıkla veya her türlü delil ile bu durumun ispatlanabileceği görüşündedir. Ancak bu bilgiler yalnızca görüştür.
Tecrübemize göre irade sakatlıkları nedeniyle yapılan itirazlar nedeniyle tahliye taahhütnamesinin geçersiz kılındığına şahit olunmamıştır. Yargıtay’ın irade sakatlıklarına dayanan iddialara karşı emsal bir kararı bulunmamaktadır.
İrade bozukluklarına dair iddialar her ne kadar her türlü delil ile ispatlanabilir ise de; tahliye taahhütnamesi görüşümüze göre bir “sözleşme” değildir. Kanun tarafından özel olarak düzenlenen tek taraflı bir irade açıklamasıdır. İrade bozukluklarına dayanan iddialar ise sözleşmelere karşı mümkündür.
Boş tahliye taahhütnamesini imzalayan kiracı bunun hukuki sonuçlarına da katlanmalıdır. Boş tahliye taahhütnamesine karşı idare sakatlıklarına dayanan iddiaların da ancak yazılı olarak ispatı gerekir. Kanunkoyucu tahliye taahhütnamesinin “noter” tasdikli olması yönünde bir şart aramadığına göre; boş tahliye taahhütnamesine bağlanan hukuki sonuçların da değiştirilmesi yerinde olmayacaktır.
2. Tahliye Tarihinin Sonradan Doldurulması
Boş tahliye taahhütnamesinde en az iki tarih olacaktır. Bunlardan biri düzenlenme tarihi diğeri ise tahliye tarihidir. Tahliye tarihi kiracının kiralananı tahliye edeceğine dair hukuki olarak taahhüt ettiği tarihtir. Kiracının en geç tahliye tarihine kadar kiraladığı konutu veya işyerini tahliye etmesi gerekecektir. Aksi takdirde kiraya veren icra takibi başlatarak zorla tahliyeyi sağlayabilir.
Tahliye tarihinin sonradan doldurulması durumunda taahhütnamedeki bu itiraz “açığa imza atma” şeklinde kabul edilmektedir.
Türk Hukukuna göre “açığa imza” atan kişi bunun yükümlülüğünü üstlenmelidir. Yani boş bir belgeye imza atan kişi bu belgenin sonradan doldurulmasına razı olmaktadır. Bu durumun aksi; ancak, boş belgenin taraflar arasındaki anlaşmaya uygun olarak doldurulmadığını yazılı olarak ispatlaması ile mümkün olabilir.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu süre gelen içtihatlarında “Kira sözleşmesinin yapılması sırasında tarihleri boş olan ve kiracı tarafından imzalanan tahliye taahhüdü alınması durumunda, bu belgenin kiralananın teslimi öncesinde tarihlerinin boş olarak verildiği ve anlaşmaya aykırı olarak sonradan tamamlandığına ilişkin savunmanın kanıtlanması gerekir. Bu şekilde yani düzenleme ve boşaltma tarihlerinin sonradan tamamlanması belgenin geçersizliğini gerekmediği gibi bu tarihlerin anlaşmaya aykırı olarak tamamlandığına ilişkin iddia kiracı tarafından ispatlanmalıdır.” şeklinde değerlendirmektedir. (Yargıtay Hukuk Genel Kurulu 2017/975 Esas ve 2021/1108 Karar sayılı 28/09/2021 tarihli kararı)
Kira sözleşmesi ile birlikte boş tahliye taahhütnamesi veren kiracı en geç kira başlangıç tarihine kadar noterden ihtarname göndermediği durumda; tahliye taahhütnamesinin geçersiz olduğunu ispat etmesi oldukça zordur. Bunun için ya kiraya veren ile anlaşması ya da evli ise kira sözleşmesinin tarafı olmayan eşin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi gerekecektir.
3. Tahliye taahhütnamesindeki imza ile tarihlerin farklı kalemler ile farklı yazı tipi ile doldurulmuş olması
Boş tahliye taahhütnamelerinin sonradan doldurulması durumunda çoğu zaman kiracının imzası ile sonradan doldurulan tarihler farklı yazı tiplerinde ve farklı kalemler ile doldurulur. Hal böyle olunca aslında taahhütnamenin sonradan doldurulduğu gözle görülür bir şekilde anlaşılabilir.
Ancak Yargıtay ve mahkemelerin uygulamasına göre boş tahliye taahhütnamesi hukuken geçerli olduğundan; boş tahliye taahhütnamesindeki imza ile yazıların farklı kalemler ile ve farklı kişiler ile doldurulmasının bir önemi yoktur.
Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 14.09.2011 tarihli ve E. 2011/4370 K. 2011/8923 sayılı kararında; “…Öte yandan, adli tıp kurumu raporuna göre, taahhütname altındaki imzanın davalı kiracıya ait olduğu saptanmıştır. Takip dayanağı taahhütnamedeki tahliye ve tanzim tarihlerinin farklı bir kalemle yazılmış olmasının belgenin geçerliliğine bir etkisi yoktur. Bu durumda boş bırakılan kısımların sonradan doldurma konusunda kiralayana yetki verildiğinin kabulü gerekir…”
III. Boş tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulması suç mudur?
Kiraya veren veya emlakçılar tarafından kira sözleşmesinin başlangıcında boş olarak alınan tahliye taahhütnamesinin Türk Borçlar Kanunu’na göre kiralananın tesliminden önce alınması kanuna aykırıdır. Ancak bu eylem tek başına suç oluşturmaz. Bu nedenle boş tahliye taahhütnamesi sonradan doldurulması, kiracının elinde yazılı delil olmadığı takdirde suç değildir.
Kiracıdan boş tarihli olarak alınan tahliye taahhütnamesinin kiraya veren ile kiracı arasında başkaca bir yazılı anlaşma var ise ve bu anlaşmaya aykırı olarak doldurulması halinde Türk Ceza Kanunu’nun 209’uncu maddesinde düzenlenen “Açığa İmzanın Kötüye Kullanılması” suçu oluşabilir. ( *Özel belgede sahtecilik suçu; ancak tahliye taahhütnamesinde tahrifat yapıldıysa gündeme gelebilir. Tahliye taahhütnamesinde sadece boş tarihlerin doldurulması özel belgede sahtecilik suçu oluşturmaz.)
Kural olarak bir suçun işlenip işlenmediği hukuka uygun elde edilmiş her türlü delil ile ispat edilebilr. ANCAK açığa imzanın kötüye kullanılması suçu “yazılı delil ile” ispat edilebilir. (Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı 1988/1-1989/2) Böyle bir suç nedeniyle açılacak soruşturma dosyasında, şikayetçi imzayı inkar etmiyor ve belge üzerinde tahrifat yapılmamışsa; imza incelemesi yapılmasına, tanık dinlenmesine veya ayrıca bir araştırma yapılmasına gerek olmayacaktır. Savcının veya kolluğun böyle bir suç nedeniyle şikayetçi olan kiracıya elinde yazılı belge olup olmadığını sorması eğer var ise bunları dosyaya sunmasını istemesi gerekir. Eğer kiracının elinde yazılı bir delil yok ise şikayet “kovuşturma yapılmasına yer olmadığına dair karar ile” sonuçlanacaktır.
Sonuç Olarak
Boş tahliye taahhütnamesinde düzenleme veya tahliye tarihinin sonradan doldurulması hukuken geçerlidir. Ancak, kiracı, boş tahliye taahhütnamesinin kiralananın tesliminde önce düzenlendiğini yazılı olarak ispat ederse tahliye taahhüttnamesi geçersiz olacaktır.
Boş tahliye taahhütnamesinin sonradan doldurulması tek başına suç oluşturmaz. Şikayetçi boş tahliye taahhütnamesinin kiraya veren ile arasındaki anlaşmaya aykırı olarak doldurulduğunu “yazılı” delil ile ispatlarsa “açığa imzanın kötüye kullanılması” suçu gündeme gelecektir.
İletişim
Bizi Arayın : +90 212 909 86 34
Mail Gönderin : info@ballawyer.com
